Якою буде ціна на землю? — Оцінка IMF

У світлі майбутнього скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель особливої важливості набуло питання "А що буде з їх ціною?". Часто висувають версії від "повного обвалу" до "зростання в рази до європейського рівня". Однак де між цими оцінками прихована об'єктивна реальність?

Поточне положення:

В умовах відсутності ринку вартість землі розраховується згідно адміністративно визначеній формулі, спрощений варіант якої можна звести до наступного вигляду:

Ціна землі = Рентний дохід (абсол. + диференційований) / Реальна відсоткова ставка

Де:

Абсолютний рентний дохід - це сума, яку отримує власник землі незалежно від її врожайності та розташування

Диференційований рентний дохід-додаткова сума, сплачена за унікальність ґрунтів і місця розташування

- реальна процентна ставка - номінальна процентна ставка, скоригована на інфляцію (в українському законодавстві визначена як 3,3% річних)

Так, середня нормативно-грошова оцінка українських сільськогосподарських земель, що базується на представленій вище формулі, на кінець 2014 року склала 21,9 тис. грн або $ 1 389 за гектар (варто відзначити, що за неофіційними даними до 1 кварталу 2016 року через девальвацію дане значення впало до 1100 $). Структурний розподіл цін на кінець 2014 року за видами цільового призначення і регіонами представлено нижче:

Перший фактор — продовження стагнації сільського господарства досліджуваних країн в цей період. Визначальним моментом даної моделі є вибір року становлення ринку. Починаючи денаціоналізацію державних активів у 1989-1991 багато країн встановили аналоги українського мораторію і знімали їх у різний час. Криза, викликана переходом з командного типу економіки до ринкового, зачепила сільське господарство кожної з них і в середньому тривала аж до 2000-го року.

Чому це важливо? Як показали дослідження, рівень доданої вартості, що створюється на сільськогосподарській землі, визначає ціну останньої на 75%. Таким чином, криза у сільському господарстві країни повністю спотворює ефект створення внутрішнього ринку землі і для визначення реального ефекту потрібно досліджувати його після стабілізації у сільському господарстві.

Другий фактор — інституційна основа. Поспішивши із створенням внутрішніх ринків землі, досліджувані країни не встигли створити кадастрові карти, механізми державного захисту продавців, земельні банки та інші інститути і інституції, які обслуговують ринок земель. Тепер стає очевидним, що реальне становлення ринків земель у досліджуваних країнах відбулося тільки зі вступом до Європейського союзу (Варто зазначити, що на цінову динаміку земель ніяк не вплинули європейські капітали, так як всі країни при вступі встановили мораторій / істотні обмеження на продаж сільськогосподарських земель іноземцям).

Ціновий прогноз на сільськогосподарську землю в Україні, базований на даній моделі виглядає наступним чином:

Ряд економістів прогнозує падіння цін на землю, як наслідок різкого збільшення пропозиції після зняття мораторію. Хоча спочатку це твердження здається вірним, більш детальний аналіз повністю його розбиває. На сьогоднішній день в Україні щорічно відбуваються транзакції по передачі права користування землею (ринок оренди сільськогосподарських земель) в розмірі 4,75% усього обсягу земель. Приміром, за міжнародною практикою ринок землі вважається розвиненим якщо сукупний обсяг транзакцій (оренди і продажу) досягає 2% загальної площі сільгоспугідь.

Підбиваючи підсумки, потрібно сказати, що прогнози інших науково-дослідних центрів також говорять про те, що із зняттям мораторію ціни будуть рости, і тільки популісти від лівого електорату заявляють протилежне. Втім, ми цьому тільки раді, оскільки їх заяви — це тільки ще одне підтвердження достовірності наших прогнозів.

Дослідження IMF Group