Вісім «бімб» земельного закону Олексія Мушака

Громадська організація із захисту прав власників паїв «Кріпак» детально проаналізувала проект закону №5535 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» народних депутатів Олексія Мушака, Сергія Хланя та Павла Різаненка. Вважаємо, що законопроект, швидше, заплутає ситуацію на ринку, створить корупційні схеми та зробить неможливим успішне завершення земельної реформи. Висновки та аргументи дивіться далі.

Загальні враження

Проект закону №5535, з одного боку, призначений зняти мораторій на відчуження земель сільськогосподарського призначення, а з іншого – продовжує його для розпайованих земель до 2018 року.

Дивує позиція законодавців – продавати в першу чергу  землі державної власності з 2017 року, хоча у ЗМІ постійно лунають заклики відкрити ринок саме через обмеження законних прав власників розпайованих земель на їх продаж.

Скоріше, це пояснюється тим, що найбільш інвестиційно привабливими є саме державні землі, а от пайовики ще рік нехай почекають.

На наш погляд, документ готувався поспіхом. Про це свідчить наявність низки технічних помилок і термінологічних неузгодженостей.

Законопроект вводить низку положень, які несуть ризик неоднозначного тлумачення (наприклад, «ефективне землекористування для цілей консолідації»).

Важливо підкреслити, що законодавці явно вийшли за межі задекларованої назви: регулюється не лише ринок аграрних земель, а й питання консолідації, безоплатної приватизації. Такі прийоми останнім часом, на жаль, часто застосовуються в парламенті, зовсім не сприяючи якості законодавчого процесу.

Зауваження

1.Надаються сумнівні повноваження Держгеокадастру.

Абзац 3 статті 10 законопроекту передбачає право Держгеокадастру в примусовому порядку організувати відчуження земельної ділянки, якщо банк, чи інша фінустанова, не зробили цього протягом року. 

Абзац 3 статті 20 законопроекту передбачає право Держгеокадастру в примусовому порядку організувати відчуження земельної ділянки, якщо особа, котра не мала права стати набувачем земельної ділянки (наприклад, іноземець до 2030 року) не зробила цього протягом року.

Коментар: Вважаємо, що таким чином, по-перше, Держгеокадастр, наділяється позасудовими владними повноваженнями, що створює корупційні ризики. По-друге, через це банки, скоріше за все, неохоче працюватимуть із заставою у вигляді аграрних земельних ділянок, бо їхні права в цьому випадку не буде захищено.

Таким чином, один із плюсів відкриття ринку, а саме – можливість залучати кошти під заставу землі, буде знівельовано.

2.Держгеокадастр за свої послуги стягуватиме з банків та фінустанов 10% від угоди, а з інших – довільно, на власний розсуд.

Абзац 4 статті 10 законопроекту передбачає стягнення 10% від суми угоди на користь Держгеокадастру за послуги з організації примусового відчуження земель банків та інших фінустанов.

Абзац 4 статті 21 законопроекту також передбачає право Держгеокадастру стягувати кошти за свої послуги з організації примусового відчуження земель від осіб, які не мають права набувати землі, але не визначає, в якому обсязі це повинно бути.

Коментар: Ідея «мотивації» Держгеокадастру продавати землі банків та фінустанов за 10% від угоди, з одного боку, може бути правильною, з іншого ж боку – такою, що здатна стимулювати орган «заробляти» собі гроші, принагідно порушуючи права третіх осіб.

Законопроект не визначає, як мають бути витрачені ці кошти та куди, врешті-решт, спрямовуватись надалі.

Більше того, за реалізації земель осіб, які не можуть бути набувачами, вартість послуг не визначена взагалі, що створює сприятливі умови для необґрунтованої свободи дій та рішень державного органу, що часто-густо закінчується корупцією.

За визнаними антикорупційними світовими практиками таке не допускається.

3. Іноземці та іноземні компанії де-факто отримують право набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення з 2020 року.

Хоча законопроект формально передбачає надання права набувати землі сільськогосподарського призначення іноземним громадянам із 2030 року, а іноземних юридичних осіб взагалі такого права позбавляє, №5535 вносить до статті 82 Земельного кодексу України цікаві зміни.

Пропонується викласти частину 1 статті 82 у новій редакції. При чому з нової редакції зникають слова «засновані громадянами України або юридичними особами України».

Тобто, якщо ця норма «пройде» зал, іноземцю чи іноземній компанії достатньо буде заснувати юридичну особу в Україні та спокійно набувати аграрні землі.

4. Одна компанія зможе володіти 33% сільськогосподарських земель територіальної громади чи району.

Зазначене обмеження, яке встановлено для компаній, загалом незрозуміле.

33% – це більш ніж достатньо для комфортного ведення агробізнесу.

Наприклад, у Ставищенському районі Київської області – 57,4 тисячі гектарів аграрних земель.

33% в цьому випадку – 18,9 тисячі гектарів. Для довідки: земельний банк Агрофірми Корнацьких (до речі, автора альтернативного законопроекту №5535-1 щодо ринку земель) складає 16 тисяч гектарів.

З іншого боку, наприклад, щоб досягти показників одного з найбільших латифундистів України, агрохолдингу Kernel (390 тисяч гектарів), потрібно зібрати 20 аналогічних, за прикладом Ставищенського району, земельних масивів.

Таке обмеження застосовується, фактично, до групи компаній, фізичних осіб, які пов’язані «відносинами контролю».

У законопроекті не визначено, що слід розуміти під поняттям «відносини контролю».

Легальне визначення поняття «відносини контролю» передбачене в нормативних документах Антимонопольного комітету України.

Але чи буде воно застосовуватись до правовідносин у сфері ринку земель? Питання риторичне.

Тому, цілком можливо, що 33% – це не граничний обсяг земель, які можна буде концентрувати на праві власності в межах однієї територіальної громади чи району, і тоді на практиці той самий Ставищенський район може бути на 100% в руках одного агрохолдингу, або іноземної компанії, зважаючи на наведені вище застереження.

5. Законопроект закладає можливості для порушень прав співвласників земельних ділянок.

Стаття 11 законопроекту не містить чіткої вказівки на спосіб повідомлення співвласників земельної ділянки про намір власника продати свою частку (спосіб визначено як «письмовий», без конкретизації типу відправлення).

Ще гірший сюжет передбачено у статті 20 законопроекту, яка визначає порядок примусового відчуження частки у праві спільної власності на земельну ділянку. Абзац 7 статті 20 законопроекту визначає відсутність потреби повідомляти співвласників про факт продажу земельної ділянки на електронних торгах, що прямо суперечить статті 11, в якій закріплено переважне право співвласників на купівлю частки, яка продається та, відповідно, інформацію про відчуження частки.

Наприклад, Держгеокадастр почне процедуру примусового відчуження частки у праві спільної власності на земельну ділянку. Власник самоусунеться від процесу та не виконає обов’язки в частині необхідних повідомлень. Відповідно, співвласники не будуть володіти інформацією про факт продажу частки й не скористаються своїм переважним правом на купівлю.

6. Електронні земельні торги передбачається регулювати Постановою Кабміну.

…І це попри рішення Конституційного Суду України від 11 листопада 2008 року №25- рп/2008, яким було визначено, що земельні торги повинні регулюватися виключно Законом України.

7. Питання формування ціни земельної ділянки виписані суперечливо.

Законопроект надає право приватному власнику реалізовувати свою земельну ділянку на позаконкурсній основі. Водночас, мінімальної ціни в такому випадку не передбачено.

Також не до кінця зрозуміло, хто буде визначати розмір річної орендної плати по району для визначення мінімальної ціни, яка складає, відповідно до норм законопроекту, 20 її розмірів (до 2020 року).

8.  Якщо особа набула у власність більше 200 гектарів землі, вона зобов’язана буде подати «електронну декларацію» з документами, що підтверджують її доходи.

У першу чергу не зрозуміла природа «електронної декларації»: чи це антикорупційна, чи податкова. Не визначено мету – для чого це передбачено (які будуть наслідки, наприклад, невідповідності доходів особи її витратам на купівлю земель).

Висновки щодо законопроекту

Виходячи із вищевикладеного, висновки наступні:

1. Законопроект №5535 має ознаки лобістського: основною метою є розподіл державних земель та приховане надання права іноземцям та іноземним компаніям набувати аграрні землі з 2020 року.

2. Обмеження ринку, передбачені в №5535, мають декоративний характер, оскільки застосувати їх на практиці буде практично неможливо.

3. Механізми ціноутворення на землю, закладені в №5535, призведуть до такої ж самої тінізації ринку, проти якої виступають автори, тільки вже у плані тінізації цін. Приватні землі, маючи на меті зменшення оподаткування, будуть офіційно продаватися за мінімальними цінами у позаконкурсний спосіб. Зрозуміло, що різниця від реальної ціни піде готівкою на руки.

Головний висновок

Законопроект №5535 не повинен потрапити до зали парламенту на подальший розгляд, адже механізми, закладені в ньому, – небезпечні для цивілізованого ринку земель.

Вони однозначно підірвуть довіру до української влади, насамперед, із боку громадян, а на місцях створять підґрунтя для зловживань.

На фініші, швидше за все, ми отримаємо лише збагачення купки корумпованих чиновників.

Для врегулювання ринкових відносин у земельній сфері потрібно консолідовано розробити якісний законопроект.

Також варто розуміти, що відірване від реальності прийняття законопроекту наступного дня не сформує зненацька в Україні цивілізованого ринку.

Над його створенням треба багато працювати: владі, бізнесу, громадськості.

Євген Черняк, заступник голови Громадського руху "Кріпак"