Ініційовано скасування державної реєстрації прав оренди нерухомого майна

Дієвим, але малоймовірним варіантом вирішення проблеми рейдерства є скасування державної реєстрації прав оренди нерухомого майна в принципі. Таку думку висловив заступник голови ради Асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин.

Він нагадав, що проблема «перехоплення» права на земельні ділянки почалася у 2013 році. До цього права на ділянки реєструвала держава у так званому Державному реєстрі земель, який був у складі Державного земельного кадастру. Зі вступом в силу нового законодавства офіційне визнання прав на нерухомість здійснюється Державним реєстром речових прав на нерухоме майно та їхніх обтяжень, за який відповідає Міністерство юстиції України.

«Причому, відомості про раніше зареєстровані права на земельні ділянки зі старого реєстру в новий ніхто не переносив, а реєстрація прав на землю в 2013 році, де-факто, почалася з «чистого аркуша». Таким чином, нехитре «циркацтво» із «подвійною орендою» стало суворою реальністю вітчизняного агробізнесу», — пише Мартин.

Він зазначив, що схема проста: при «живому» орендарі видаємо селянам-власникам паїв деяку суму коштів готівкою, обіцяємо орендну плату побільше, після чого негайно підписуємо «нові» договори оренди й реєструємо право користування у мін'юстівському реєстрі прав.

В силу досить хитромудрої схеми «інформаційної взаємодії» кадастру з реєстром прав, відомості про раніше зареєстровані права на ділянки до реєстратора банально не доходять, і, вуаля, тепер земля у «нового» користувача! «Старий» же орендар тепер повинен доводити, що він не верблюд, і в стані напівпритомності спостерігати, як на його поля урочисто заїжджає чужа техніка збирати вирощений ним урожай», — описує картину заступник голови ради Асоціації.

Він додає, що вирішити проблему «подвійної оренди» можна досить просто. Для цього потрібно вилучити у Держгеокадастру базу даних Державного реєстру земель (версія на 01.01.2013 року) і, попри опір Мін’юсту, «прикрутити» її до програмного забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за повної аналогії з іншими закритими нині державними реєстрами (іпотек, заборон відчужень тощо).

При цьому навіть найтупіший реєстратор прав після введення кадастрового номера ділянки повинен тут же бачити наявність «старої оренди» і не мати жодної можливості проігнорувати цей факт. Після цього "лавочка подвійної оренди" прикриється раз і назавжди», — зазначив експерт.

За його словами, до такого рішення все вже готове, але Держгеокадастр «швидше вдавиться, та ні з ким добровільно не поділиться своїми базами даних».

Інтереси ж власників та користувачів ділянок водночас узагалі мало кого хвилюють. Головне для нашого чиновника — можливість монопольного контролю над інформацією про майнові права та, чого вже гріха таїти, маніпулювання нею в «ручному» режимі», — наголошує Мартин.

Він пише, що для того, щоб злегка охолодити запал селян, які за 200 гривень готівкою готові підписувати скільки завгодно «нових» договорів оренди, типовий договір оренди земельної ділянки доцільно доповнити власноруч підписаним власником ділянки запевненням, що ділянка не перебуває в користуванні третіх осіб, а сам власник обізнаний про відповідальність за шахрайство, що передбачено Кримінальним кодексом України.

Тим, хто вже постраждав від рейдерства, хочеться нагадати про таку цікаву штуку, як страхування відповідальності державних реєстраторів, котру багато хто просто не помічає. Страхова сума у ​​нотаріуса — 3,2 млн грн, а в юрособи публічного права — 1,6 млн грн. Може, пора подумати про механізм реального відшкодування шкоди від надміру нахабних реєстраційних дій?», — запитує експерт.

І наостанок додає, що «дуже елегантним, але, на жаль, малоймовірним варіантом вирішення проблеми рейдерства є скасування державної реєстрації прав оренди нерухомого майна в принципі».

Ця вражаюча своєю новизною ідея спершу здається лякаючою, але рекомендую якось помріяти про неї на дозвіллі. Які реальні вигоди від наявності обов'язкової реєстрації? Наявність «чиновницької надбудови» в орендних відносинах? Додаткові транзакційні витрати? Вічний ризик втрати прав через самодурства, недолугість або несумлінність чиновництва? Що й кому реально гарантує реєстрація оренди? Загалом, була б реальна політична воля вирішити проблему, а позбутися від «земельної» рейдерства можна дуже й дуже швидко», — підсумував Андрій Мартин.