Земельна реформа — пошук оптимального рішення

Земля в ілюмінаторі: з 2000-х років ринок перебуває у підвішеному стані. Реформа, яка вже давно назріла, гальмується зусібіч. На даний момент у Верховній Раді обговорюють три варіанти земельної реформи, втім, жоден із них не є ідеальним. Тим часом, ринок у невизначенні: агрохолдинги та фермери намагаються вберегти землі, які орендують, а пайовики — отримати якомога більшу ціну. Мораторій, який мав бути тимчасовим заходом для «захисту селян», їх же і вбиває, адже селяни не мають змоги продати свій пай або здавати в оренду за значно вищу ціну. AgroPolit.com послухав, який вихід бачать експерти з цієї ситуації та для кого мораторій є ідеальним рішенням.

Мораторій — не панацея

Мораторій на землі с/г призначення діє в Україні вже понад 16 років. Відтоді ані політики, ані бізнесмени, ані навіть суспільство не виробили загальноприйнятної позиції щодо реформування земельних відносин, які так і залишаються «у повітрі».

Така ситуація пов’язана з тим, що ні власники, ні бізнес (у переважній більшості) поки що не бачать необхідності скасувати обмеження. «Власники ділянок не працюють на них, тому що не мають досвіду чи ресурсів, — пояснює експерт з питань земельних відносин Андрій Мартин. — Агробізнес цікавлять стабільність землекористування і можливість дешевого доступу до землі на умовах оренди. А політики, як завжди, зацікавлені в підтриманні суспільних фобій, які зможуть експлуатувати на виборах».

Читати до теми: Шпаргалка для реформаторів: як не прогавити  цивілізований ринок землі

За роки дії заборони в Україні поширилося дуже багато надуманих фобій про ринок землі. Є три основні.

Перша фобія — землю розкрадуть. Тим не менш, варто підкреслити — значна частина обмежень, за які борються політики, вже є у чинному законодавстві. «Юридичні особи та іноземці в принципі не мають права купувати землю с/г призначення в нашій країні, і це ніяк не пов’язано з мораторієм», — каже Мартин.

Друга стсоується обмеження територіального характеру — не у всіх регіонах можна купувати землю. Законодавство про іноземні інвестиції дає право уряду визначати території, де іноземці не зможуть ні купувати землю, ні брати її в оренду. За словами Мартина, «ці обмеження просто не застосовуються».  

Третя — право переважної купівлі земельної ділянки жителями сільської громади, в якій вона знаходиться, та орендарями. Крім цього, встановлюються кваліфікаційні вимоги до покупців. Є ще антимонопольне законодавство, яке встановлює конкурентні ринкові умови та має бути застосоване у разі накопичення землі в одних руках.

Також законодавство практично унеможливлює зміну цільового призначення землі. «Якщо ви купуєте ділянку с/г призначення, — пояснює Мартин, — ви й надалі повинні будете використовувати її як землю с/г призначення, і змінити це можете тільки за окремою складною процедурою».

Попри те, що європейське земельне законодавство зарегульоване, все ж є багато способів придбати землю, навіть якщо ви юридична особа. Так, у Європі землю купувати не потрібно — достатньо придбати корпоративні права на компанію, яка нею володіє, пояснює він:

Це дуже велика проблема для багатьох країн ЄС, де суворо регулюються ринки с/г земель. Вони намагаються регулювати саму транзакцію (давати дозвіл на придбання), але дуже часто, якщо землю купила юридична особа, то далі саму землю перепродавати не треба — далі продаються корпоративні права на юридичну особу».

Бум агрохолдингів

Експерти відзначають, що головними бенефіціарами нинішнього земельного status quo є агрохолдинги: вони отримали доступ до значних масивів землі, яку змогли сконцентрувати за відносно невеликі кошти. Заборона на продаж земель створила умови, за яких агрохолдингам не потрібно витрачати гроші на придбання земельних ділянок. «Хоча декларується, що завдяки наявним заборонам Україна захищає селян, насправді вони створюють сприятливі умови для розвитку великих агрохолдингів. Вони змогли стати настільки великими саме тому, що їм не треба витрачати гроші на придбання землі у власність», — вважає Андрій Мартин.

Читати до теми: Земельна іпотека: який варіант спрацює в Україні?

Та не лише земля допомагає розширювати великі аграрні компанії.

Ще одна причина — доступ до дешевого західного кредитування. На думку дослідниці з Австрії Крістіни Планк, холдинги знають, як залучати іноземний капітал. «Фінансово організації розцінюють землю лише як спосіб вкладення грошей, причому с/г компанії стають все більш залежними від міжнародних фінансових організацій», — наголосила вона.

Українські агрохолдинги мають доступ до двох джерел фінансування. Перше — європейський фондовий ринок, на якому вони можуть залучати гроші міжнародних банків розвитку, наприклад, ЄБРР. Друге  — інвестиційні та пенсійні фонди. Фермери, значною мірою, не мають достатніх ресурсів, щоб співпрацювати з великими західними кредиторами, тому саме їх має підтримувати держава. 

Такий стан речей, за словами еколога сільського господарства  Михайла Амосова, сприяв створенню як позитивних, так і негативних рис великих аграрних компаній. До основних переваг він зараховує доступ до досягнень науково-технічного прогресу, потенціал для розвитку с/г технологій, можливість забезпечити продовольчу безпеку та фінансова забезпеченість, тобто доступ до дешевих кредитних ресурсів. З іншого боку, є й недоліки. Зокрема, ризикуючи збанкрутувати, компанії становитимуть значний тиск на бюджет.

Мрія потягнула за собою безліч наслідків і ми будемо розраховуватися за кредити, які вона отримувала», — каже Амосов.

Більш свіжим прикладом є ситуація з хорватським холдингом Agrokor, оборот якого займає 15% ВВП країни. Зараз компанія перебуває у стадії банкрутства і є таким собі дамоклевим мечем для економіки всієї країни.

Вихід із глухого кута

Реформа земельного ринку, яка б врахувала інтереси всіх сторін та зберегла рентабельність с/г є найкращим рішенням для вітчизняного АПК.

Сьогодні мораторій — це дуже серйозний бар’єр, який стримує розвиток людського потенціалу в сільській місцевості. Він не дозволяє людям самостійно займати агробізнесом», — відзначив Андрій Мартин.

Для селян та фермерів, вважає Крістіна Планк, доцільно розвивати нішеве господарство та перейти на органічне виробництво. Наприклад, в Австрії 20% фермерів почали виробляти органіку після того як найбільші компанії почали збирати землі у власність. «Фермери вибрали шлях сильнішого розвитку органічного фермерства. Тепер 20% ферм — органічні. І це одна з основних стратегій виживання малих ферм», — пояснює дослідниця.

Читати до теми: Вісім «бімб» земельного закону Олексія Мушака

Вона також додала, що без подальшого розвитку демократії та гарантування прав власності ринок землі може не спрацювати. «Країну потрібно привести до демократії, оскільки, хоч як часто б реформувався ринок, все одно будуть сили, які матимуть більший доступ, ніж інші, якщо країна не буде демократичною», — наголосила австрійська науковиця. 

Окрім цього, є ще низка необхідних кроків. Михайло Амосов перелічує деякі з них:

• чітка система оподаткування;
• навчальні центри для підготовки фермерів на прикладі Латвії, де вже діють такі заклади;
• дотації для дрібних та середніх фермерських господарств.

Земельна реформа, якої сьогодні так бояться, насправді буде корисна всім. Власники землі отримають справедливішу ціну за своє майно, а бізнес буде впевнений у тому, що його інвестиції в безпеці. Ні для кого не секрет, що вже сьогодні є «тіньовий» ринок землі, який не грає на руку ні одній, ні іншій стороні. А кого цікавить гра з нульовою сумою!?

Олександр Ярощук для AgroPolit.com