Ціна сільськогосподарської землі: два сценарії

Якою буде вартість 1 га сільськогосподарської землі після скасування  мораторію та запровадження вільного ринку? Це питання №2 після, власне, того —  коли ж  відбудеться запуск земельної вольниці. Компанія IMF group of Ukraine представила свій алгоритм розрахунку і показала цінові сценарії земельної реформи. AgroPolit.com пропонує найцікавіше з їхнього дослідження.

Перший варіант розвитку подій: міжнародний досвід постсоціалістичних країн

Як змінюватиметься ринкова вартість на землю після відкриття ринку землі? Для того, щоб це з’ясувати, компанія IMF group of Ukraine пропонує брати за основу зміну цінової динаміки країн постсоціалістичного простору: держави Прибалтики, Польща, Чехія, Словаччина, Словенія, Румунія, Болгарія. Чому? По-перше, ці країни входять до складу Європейського Союзу, куди прагне потрапити й Україна. По-друге, у період із 1989 року по 2003 рік ці держави відкрили ринок землі, пройшовши етап формування ціни на землю.

За даними IMF group of Ukraine, на процес становлення ринкових відносин у цих країнах впливали два ключові фактори.

Читати до теми: Шпаргалка для реформаторів: як не прогавити  цивілізований ринок землі

Перший фактор — продовження стагнації сільського господарства.

Перехід із командного типу економіки на ринковий сприяв виникненню кризи. Вона негативно позначилася на розвитку сільського господарства кожної із країн і в середньому тривала аж до 2000 року. Це важливий момент, оскільки  рівень додаткової вартості, який створюється на сільськогосподарській землі, визначає ціну останньої на 75%. Виходить, що криза, про яку йшлося вище, цілком викривляє ефект створення внутрішнього ринку землі. Для того, щоб визначити цей ефект, потрібно досліджувати ринок землі лише після повної стабілізації у сільському господарстві.

Другий фактор — інституційна основа. Поспішивши зі створенням внутрішніх ринків землі, досліджувані країни не встигли створити кадастрові карти, механізми державного захисту продавців, земельні банки та інші інститути та інституції, які обслуговують ринок земель.

Перший — на досвіді постсоціалістичних країн 

Реальне становлення ринків землі розпочалося у країнах постсоціалістичного простору лише після їхнього вступу до Європейського Союзу. До цього вони мали проблеми, які заважали їм створити ефективний ринок землі. Серед найпоширеніших (станом на 2000 рік):

• відсутність гарантій володіння сільськогосподарською орендою;  
• неспроможність орендаторів запропонувати потенційним кредиторам забезпечення;
• необхідність перетворення сільського господарства на більш життєздатну одиницю;
• низькі ціни земель сільськогосподарського призначення;
• низька швидкість коригування сільськогосподарської політики до стандартів Європейського Союзу;
• відсутність коштів для меліорації і перерозподілу ділянок;
• незавершеність сільськогосподарської земельної реформи.

Читати до теми: 2022 року вартість 1 га землі може скласти $2755 — прогноз від IMF group of Ukraine

Окремо у кожній державі виникали також додаткові проблеми.

У Болгарії, станом на 2002 рік, ціни на землі сільськогосподарського призначення були дуже низькими, реєструвалася низька кількість угод, повільно вирішувалися правові непорозуміння тощо.

В Естонії (2001) виникали затримки у приватизації незатребуваних орних і лісових земель.

У Литві (2002) влада не могла швидко вирішувати проблемні ситуації, які стосувалися реституції.

Польща (2002) потребувала покращення процедури реєстрації земель, щоб полегшити процедуру використання майна як застави для отримання кредиту. Вирішення потребувало також і питання реституції.

Румунія не могла завершити реформу кадастру, доопрацювання потребувала реєстрація прав власності у Земельній книзі та видача прав власності на землю.

Якщо Україна використає досвід країн постсоціалістичного простору, не допустивши їхніх помилок, вартість 1 га землі буде змінюватися наступним чином: 2016 рік — $1100; 2017 рік – $1373; 2018 рік – $1881; 2019 рік – $2220; 2020 рік – $2398; 2021 рік – $2684; 2022 рік – $2755.

Другий варіант — у тіні аукціонів

Другий варіант розвитку динаміки ціни на землю базується на впровадженні аукціонів.

Чому саме аукціонів? Бо вони виключають корупційну складову, а отже, земля потрапляє до ефективного власника, який уміло нею розпоряджатиметься.

За даними IMF group of Ukraine, земельні аукціони сприяють зростанню адміністративно визначених орендних ставок у декілька разів.

Читати до теми: Після відкриття ринку землі її ціна зросте на 76,7%

«Перевищення орендних ставок, яке орендатори були готові заплатити, свідчить про те, що існує розрив між ринковою вартістю землі та її нормативною грошовою оцінкою. Тоді виникає питання щодо відсоткового співвідношення орендної ставки та нормативної грошової оцінки. Спираючись на класичні праці мікроекономістів, ця ставка повинна прирівнюватися до реальної ставки за депозитами. В Україні вона складає 1,5—2%. Однак навіть якщо проігнорувати цей факт, ціни на землю впродовж 2 років після запуску ринку зростуть на 76,7%», — йдеться у дослідженні.

Якщо Україна піде другим шляхом, ціна на землю виросте із $1100 до $1943.

Ще один важливий момент. Експерти IMF group of Ukraine переконують, що обвалу цін на землю, який передбачають деякі економісти, не буде. Адже земля, про яку йдеться, просто змінить форму передачі.

Наразі в Україні щороку відбуваються транзакції щодо передачі права користування землею (ринок оренди с/г земель) у розмірі 4,75% від усього об’єму землі. Тоді як на міжнародній арені цей показник складає 2% від загальної площі сільськогосподарських угідь.

Інакше кажучи, до цих 4,75% (перевищення активності ринку) вже входять 2,75% транзакцій, яких не було б в умовах вільного ринку землі.

На думку експертів компанії, попит на землю зросте до 1,12 млн га. Це трохи менше, ніж прогнозує Держгеокадастр – 1,4 млн га. Однак наведені цифри не надто різняться, а це свідчить про однакове бачення розвитку земельної реформи різними структурами.