Вільний ринок землі та 6 основних міфів

Мораторій.

Я не голосував за його продовження у грудні минулого року, і позаминулого. Але знімати його не можна, бо ще не готові законодавчі умови його зняття. Основне — не створено можливостей для українців стати повноцінними господарями на своїй землі. А загалом мораторій слід знімати, і якнайшвидше. Уже сім разів Рада голосувала за продовження мораторію — країна йде до ЄС, порушуючи права людей (не виконуючи рішення Європейського суду з прав людини). А це, на секундочку, стосується 7 млн українців-власників землі, з яких понад 1 млн осіб уже померли.

Ми живемо в якомусь антилогічному задзеркаллі, яке самі ж створили для ринку, економіки та людей.

Перша антилогіка — село гине, немає рятунку. З одного боку, нарікаємо, що в селі все погано із зайнятістю, соціалкою, люди виїжджають, є дисбаланс у структурі виробництва між суб’єктами виробництва. А з іншого — всьоме продовжуємо земельний мораторій, який діє вже 17 років. Де логіка?

Друга — фермери не хочуть ринку землі. Питаємо у них: «Ви за ринок землі?». 70% скаже, що ні. А якщо запитати їх: «А ви хочете передати в спадщину дітям ту землю, на якій 20 років працюєте?». Отримуємо відповідь «так». Тож як зрозуміти логіку українця, який працює на землі й не хоче нею володіти. Це ж просто нонсенс.

Третя антилогіка — ринку немає. Він існує у формі псевдоринку: землю купують і продають через корпоративні права, угоди емфітевзису, заставу землі під борги тощо.

Що бачимо натомість? Люди не розуміють, що далі за вивіскою «вільний ринок», тому й бояться його. Наприклад, фермери. Влада не працює з ними, в результаті теж маємо негатив: у фермерів є страхи, пов’язані з відкриттям ринку. Їх три: де взяти гроші, коли буде ринок, чи будуть однаковими для всіх конкурентні умови та як захистити свої права власності, щоб не «рейдернули». Відповіді є, але потрібно слід доносити людям. Так, гроші на кредити можна взяти у ЄБРР, Світового банку під заставу землі. Всі ці організації уже давали згоду на таке іпотечне кредитування. Слід також прийняти закон, який гарантує захист їхніх прав. Депутати цим займалися, але, на жаль, нам це поки що не вдалося. А щодо статистики, ви всі знаєте: понад мільйон власників землі вже померли. Кожного року вмирає близько 80 тис. людей, власників паїв, які так і не скористалися своїм правом розпоряджатися землею.

Читати до теми: ТОП-3 земельних успіхів та провалів парламенту за 5 років

Інакше кажучи, ми поводимося, як люди, які бояться йти до лікаря, коли хворі. Втім, рано чи пізно доведеться іти, тобто, відкривати ринок. Затягувати далі не можна, бо втрачаємо українських громадян, не даючи їм шансу на майбутнє. Не розвиваємо економіку, порушуємо права людей тощо. 

Концепція ринку землі Мірошніченка

Перша із моїх ключових вимог — відкривати ринок можна за умови рівних умов і конкуренції для всіх учасників ринку. Власники землі, а також ті, хто на ній працює, передусім повинні бути її конкурентоспроможними покупцями. Причому на першому етапі доступ до землі повинні отримати саме українці, а через 7-12 років перехідного періоду — поступово відкривати його для іноземців. За цей період українці зможуть скористатися своїм пріоритетним правом та зрівняються у можливостях роботи на землі та її придбанні.

Друга — доступ до дешевих кредитів для українців (власників землі, фермерів, юридичних осіб-товаровиробників). Якщо це забезпечити, то і пайовик, і орендар знатимуть, що завтра можна піти до уповноваженого або комерційного банку та під земельну іпотеку одержати потрібні кошти за доступною вартістю. Тому вони спокійно сприймуть відкриття ринку. Всі учасники ринку повинні мати рівний і конкурентний доступ до фінансових ресурсів. Якщо це зробити, тоді відкривати ринок можна — українці не втратять землю.

Держава мусить дати людям іпотечний механізм, страхування викупу, інші інструменти, щоб потенційний покупець землі міг самостійно внести при купівлі землі 20-30% від вартості суми, а 70-80% взяти у кредит на 10-15 років під 3-5% річних. Це буде та ж величина оренди, яка сплачується сьогодні на рік — $100-120 за 1 га. Але платити будуть банку за купівлю землі для себе. Це вже зроблено в інших країнах, тож час запускати у нас.

Читати до теми: Олександр Солонтай: Саме Гройсман є реальним аграрним міністром в уряді

Третя — дати альтернативу, що можна робити із цією землею, окрім як продати. Власник паю повинен мати змогу започаткувати власний бізнес на такій землі. В селі сьогодні дуже мало жителів залишилося. Люди старіють, молодь виїжджає. Потрібен механізм створення мікрофермерських або сімейних господарств на цих землях із допомогою держави, щоб узяти в кредит на сім’ю чи групу родичів, близьких людей (4-8 осiб) у розмірі $150-200 тис. і зробити теплицю, овочеву або фруктову міні-ферму, виробництво органічної продукції, сімейну молочну ферму, об’єднатися в молочний кооператив тощо. Держава має надавати свою фінансову підтримку саме на це, на види діяльності, в яких громадяни можуть виробляти конкурентну продукцію. Їх слід спрямувати у сегменти, де вони не втратять кошти. Тому проекти мають бути в нішевих сферах, де сімейна ферма стане конкурентною, а проекти — типовими, розробленими іта прорахованими за участі держави.

Якщо скерувати увагу й зусилля держави і громадян сюди, то з часом не потрібно буде ходити по світу у пошуках кредитної підтримки для держбюджету. Наразі ми чекаємо від МВФ $1,7 млрд в рік і робимо такі «дива» реформ, щоб їх отримати, тоді як 81-100 млрд доларів лежать у нас під ногами. Це фінансовий ресурс ринку землі, який слід правильно організувати за допомогою земельної іпотеки та інших інструментів.

Вартість землі

 Сьогодні на «сірому» ринку 1 га землі коштує $1,1-1,5тис. А якби був цивілізований, то говорили би щонайменше про $2-3 тис.

Питання формування ціни землі — дуже важливе. Земля — найважливіший актив (після людей) в Україні. І серед ресурсних активів вона так і залишиться на першому місці. Ціна залежатиме від кількох складових. Перша — як і будь-який актив чи підприємство, вона коштуватиме стільки, скільки на цьому активі можна заробити. Та ще рівень ризику, або період повернення інвестицій, який власник та інвестор готовий повертати кошти. Другий — коефіцієнт капіталізації. Ми всі розуміємо, що наша земля — недооцінена, тому з часом після відкриття ринку вона зростатиме в ціні. Це основні фактори, які визначать її ціну. Третя — від кількості обмежень. Що більше дамо свободи та доступу до ринку, то більшою буде вартість землі. Чим більше затиснемо — тим менше отримаємо. Адже дане питання стосується доступ покупців до капіталів.

Читати до теми: Я за вільний ринок землі, але не за базар, – Анатолій Гриценко

Я вважаю, що на перших етапах (7-12років) маємо дати пріоритет купівлі землі лише українським фізособам та юрособам: пайовику, фермеру, орендареві. Це потрібно буде прописати в законі, ми так і прописуємо. Забезпечити їх дешевими кредитними ресурсами, і за 7-12 років можна залучати іноземців для збільшення вартості землі та подальшого розвитку.  

Скуповування землі іноземцями

Цей ризик пропишемо у законі про обіг с/г земель. Ми маємо бути відвертими й розуміти, що не коштуватиме український чорнозем $10 тис. за гектар без іноземців. Такий доступ має з’явитися лише після зрівняння умов роботи на землі для всіх учасників ринку і він буде поступовим. Передувати йому має те, що українці отримають доступну земельну іпотеку, захист права власності та альтернативу поводження зі своїм паєм (створення, наприклад, свого міні-бізнесу на цій землі).

Мораторій і латифундисти.

Великі агрокомпанії не зможуть сьогодні скупити значні об’єми або сотні тис. га. Бо більшість з них не готові до ринку, як і всі інші. Більшість із них, як і середні підприємства чи великі фермери, в останні роки вкладали кошти у техніку, технології, інфраструктуру тощо. Тобто, зайвих коштів немає, щоб викуповувати землю в таких масштабах. Тому мораторій — це зручний спосіб збереження дешевої оренди земель для них. Величина оренди землі за 17 років збільшилась у 8-10 разів: з $12-20 за га на рік до $100-120 сьогодні, але це в рази вигідніше, ніж викуповувати землю.

Для купівлі землі мають бути інші інструменти: застави, іпотеки, страхування викупу. Їх має створити держава.

 Реформи для економіки.

Перша — повернути довіру людей до влади і політиків. Для цього потрібні відповідно нові люди у владі. Вони мають не брехати, а бути чесними. Мені сумно від того, коли я бачу, що нас очікує на виборах. Дива, на жаль, не буде.

Читати до теми: Виробникам олійних культур пропонують повернути експортне ПДВ — законопроект

Друга — зміна економічної доктрини в Україні, відносини із нашими західними партнерами, переформатування ролі та втручання держави в економічні процеси. Нова доктрина України полягає у моменті «ідеального шторму», який ми зараз бачимо. Наразі в країні наявні практично всі можливі ризики (війна, внутрішня та зовнішня криза взаємин із міжнародними партнерами, відсутній фінансовий ринок, небажання інвесторів іти до нас та інше). На цьому тлі ми чекаємо $1,7 млрд від МВФ, проводимо якісь реформи, але не глобальні. Тому й економічного зростання немає. 3% ВВП — це ніщо, і значно менше, ніж середнє економічне зростання світу, яке становить 4%. Відсутня інвестиційна активність. Як же це змінити в рамках оновленої економічної доктрини? Держава повинна займатися структуруванням проектів, які б підтримали внутрішній попит, особливо в часи війни. Чому ми не розбудовуємо оборону галузь, не виробляємо сучасну військову техніку? Чому не робимо інфраструктурні проекти? В моменти кризи — це єдиний шлях, щоб підтримати внутрішній попит і всі галузі економіки, дати людям роботу. Другий пункт доктрини — фінансова підтримка від наших міжнародних партнерів на розвиток, як свого часу було у Польщі. Третє — зниження податків для бізнесу, інакше посилення «тіні» зарплат та трудової міграції не уникнути. Так, наприклад, податок на виведений капітал додатково дасть 5-6 млрд доларів інвестицій у перерахунку і плюс 1,5%-2% зростання ВВП, і загальне зростання буде тоді 5-6% ВВП. Четверте — реформування судової системи. П’яте — зважена й оперативна земельна реформа.