Земельний законопроект: невитребувані паї та спрощення процедури зміни цільового призначення землі

Власники невитребуваних земельних паїв зможуть оформити їх до 1 січня 2026 року, а забудовникам спростять процедуру зміни цільового призначення  землі. Це станеться, якщо парламент затвердить розроблений Мінагрополітики законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо лібералізації ринку земель та земельних відносин». Нагадаємо, днями міністр аграрної політики та продовольства Микола Сольский анонсував його появу. Наразі документ є у наявності AgroPolit.com і знаходиться на погодженні відомств і після цього буде поданий у парламент.

За задумом розробників, метою законопроекту є прискорення економічного відновлення в Україні через лібералізацію земельних відносин, шляхом усунення проблем, що виникають під час встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок, набуття прав на земельні ділянки, забезпечення додаткового захисту прав користувачів земельних ділянок, врегулювання питання надання земельних ділянок власникам об’єктів нерухомого майна, спрощення ініціювання проведення земельних торгів із передачі в оренду вільних земель державної та комунальної власності тощо.Проектом акта пропонується замінити норми, що передбачали необхідність погодження з КМУ продажу земельних ділянок державної та комунальної власності іноземним юридичним особам. Отже, продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення державної або комунальної власності юридичним особам, створеним та зареєстрованим відповідно до законодавства іноземної держави здійснюватиметься на добровільних засадах у загальному порядку, визначеному Земельним кодексом України, за стандартної умови реєстрації постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Як сьогодні відбувається процедура оформлення невитребуваних паїв читайте у матеріалові.

Отже, законопроект про внесення змін щодо лібералізації ринку земель та земельних відносин стосується двох важливих земельних сфер: невитребувані паї і спрощення порядку про зміну цільового призначення  земельних ділянок під  будівництво.

Читати до теми: Ринок землі: які міни сповільненої дії закладено в другому етапі земельної реформи? 

Законопроектом пропонується 13 змін. 

Перше — надати можливість за відсутності розробленої містобудівної документації на місцевому рівні приймати рішення щодо встановлення (зміни) цільового призначення земельних ділянок на підставі мотивованого висновку органу містобудування та архітектури.

Друге — врегулювати порядок формування та надання у користування ділянок державної та комунальної власності під об’єктами нерухомості, що перебувають у спільній власності.

Третє — упорядкувати та спростити порядок передачі в оренду земельної ділянки державної, комунальної власності особі, якій така земельна ділянка належала на праві постійного користування.

Четверте — встановити заборону на набуття прав на землю в Україні державою-окупантом або державою-агресором, виключивши процедуру погодження Урядом продажу земельних ділянок іноземним державам та юридичним особам.

П’яте – надати емфітевтам на рівні з орендарями переважне право на придбання земельних ділянок, у разі їх продажу.

Шосте – надання потенційним орендарям, емфітевтам, суперфіціаріям права ініціювати земельні торги із передачі у користування вільних земельних ділянок державної та комунальної власності.

Сьоме – уточнити перелік особливо цінних земель.

Восьме – спростити порядок ініціювання викупу земельних ділянок для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності.

Дев’яте – спростити внесення до Державного земельного кадастру відомостей про межі та режими використання земель у межах територій пам’яток культурної спадщини, історико-культурних заповідників, історико-культурних заповідних територій, зон охорони, історичних ареалів населених місць, територій об’єктів культурної всесвітньої спадщини.

Десяте – подовжити до 1 січня 2026 року строк оформлення права власності на земельну ділянку власниками невитребуваних земельних часток (паїв) або їх спадкоємцями.

Нагадаємо, що загальна площа невитребуваних паїв оцінюється в 400 тис. га. Кількість громадян, які не оформили земельні паї належним чином, оцінюється приблизно в 65 тис. га.

Одинадцяте – удосконалити порядок ведення Державного земельного кадастру та передбачити використання оновленої картографічної основи при складанні містобудівної документації;

Дванадцяте – конкретизувати підстави для проведення інвентаризації земель, коли об’єктом інвентаризації земель є меліоративна мережа або та складові частини меліоративної мережі;

Тринадцяте – стимулювати кредитування в агросекторів через вдосконалення порядку забезпечення виконання зобов’язань боржників за аграрними розписками, а також створити правові передумови для арешту не лише майна боржників, але й майнових прав, що їм належать.

Процедуру зміни цільового призначення землі пропонується закріпити, внесши такі зміни:  

Викласти у новій редакції ч. 3 ст. 20 ЗКУ Встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок:

3. У разі включення земельної ділянки до функціональної зони за затвердженим комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, генеральним планом населеного пункту, категорія земель та вид цільового призначення земельної ділянки визначаються в межах відповідного виду функціонального призначення території, передбаченого зазначеною містобудівною документацією. У разі якщо функціональні зони не внесено до Державного земельного кадастру зміна цільового призначення земельної ділянки здійснюється без урахування виду функціонального призначення території.»

ВАЖЛИВО: пропонується виключити весь розділ Х Перехідні положення Земельного кодексу України.

внести зміни до Закону Украхни «Про регулювання містобудівної діяльності»:

Межі функціональних зон та функціональне призначення територій вважаються встановленими з моменту внесення відомостей про них до Державного земельного кадастру. У разі включення земельної ділянки до відповідної функціональної зони, зміна її цільового призначення допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні, крім випадків, визначених частиною третьою статті 20 Земельного кодексу України».

Нагадаємо, за річними аналітичними даними онлайн-мапи операцій купівлі-продажу земель України (розробленої AgroPolit.com спільно з Zemelka.ua та земельною агенцією Volodar), основні результати ринку землі за 2023 рік виглядають так:

• середньозважена ціна 1 га земель для товарного с/г виробництва — 38,612 тис. грн (тобто на 13% більше за 2022 рік).
• загальна кількість операцій купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва (паї) — 43,955 тис.  (в 4 рази більше, ніж у 2022 році).
• сумарна площа проданих паїв — 107, 401 тис. га (+64%).

Важливо: з 24 лютого по 19 травня 2023 року Держгеокадастр не оновлював дані по купівлі-продажу земельних ділянок.