Віталій Коваль: Дерибану державної землі більше не буде, всі – на електронні аукціони

Електронні аукціони з продажу права суборенди на державні землі – нова сторінка земельних відносин, яку перегорнув на 33 році незалежності України Фонд держмайна України (ФДМУ), запустивши в роботу ТОВ «Державний земельний банк». Скільки земель, у яких областях та на яких умовах буде виставлятися? Яку суму коштів в перспективі принесе бюджету оренда 806 тис. га держземель? А також, що є у засіках ФДМУ із аграрних об’єктів? Та що відбувається із підконтрольними Фонду підприємствами, такими як ОПЗ, лісгоспи, рибгоспи, «Ліси України», «Київторф», «Чернігівторф»? Про це та як перетворити український АПК на аграрний Ельдорадо в ексклюзивному інтерв’ю AgroPolit.com розповів голова Фонду держмайна України Віталій Коваль:

AgroPolit.com: 21 серпня 2024 року ФДМУ завершив корпоратизацію «Земельного банку», перетворивши його із держпідприємства «Фонд аграрних інвестицій» у ТОВ «Державний земельний банк». Які ваші очікування від цього проекту?

Віталій Коваль: Запуск оновленого «Державного земельного банку» – це логічне продовження реформи державних земель. ФДМУ має декілька державотворчих задач щодо відкриття ринку суборенди державними землями на базі площадки Prozorro.Продажі.

Наша команда Фонду переконана: чим менше людського втручання в процес здачі в оренду держземель і чим більше автоматизації процесу  – тим кращий економічний результат побачимо.

Сьогодні в Україні налічується 806 тис га державних земель. З них в розпорядженні Фонду держмайна України – 386 тис. га. Вона передана Фонду від різних органів управління у різному стані (банкроти, напівбанкроти тощо). Земля у державних руках була платформою для нарощування тіньових схем та оборудок і примножувала на місцях лише корупцію. Фактично – це був пасив, а не актив. Гріх для українців мати землю не в активі, а пасиві! Із землі все починається. Це точка опори для України. Земельні аукціони зі здачі державної землі в оренду на Prozorro.Продажі гарантують основне – рівноправний доступ всіх учасників ринку різних форм власності до суборенди. Хто більше заплатить за оренду – той отримає право оренди, тобто гарантію (14 років  під землі для вирощування однорічних рослин та 25 років –  для багаторічних насаджень). В такому разі орендар зможе планувати в довгу свою роботу – це дасть бережливе ставлення до землі зі стратегічним плануванням інвестиційної діяльності агробізнесу.

Загальний потенціал від здачі всіх 806 тис. га державної землі на електронних аукціонах у рік становить 7-8 млрд грн щороку

Читати до теми: Що таке ТОВ «Державний земельний банк» і як він працюватиме?

AgroPolit.com: Що з заробітками для бюджету на такій оренді?

Віталій Коваль: Що раніше отримувала держава від обробітку землі? Законні доходи вимірювалися 0,3%-1% НГО земельного податку, тобто орендарями сплачувалося близько 280 грн на 1 га держземлі. Якщо порахувати 1% НГО від 800 тис. га всіх державних земель, то щорічні втрати бюджету від заниженої орендної плати сягають 7-8 млрд грн!

Паралельно на цих держпідприємствах  «дбайливими» орендарями нарощувалася з року в рік кредиторка та інші неприємні речі. Звідси історія про десятки ДП-банкрутів.

Зараз зі старту аукціонів на Prozorro.Продажі ми очікуємо підняти вартість оренди землі мінімум до 12, а максимум – 36 %.  Ми очікуємо отримати до кінця 2024 року від оренди майже 100 тис. га держземель на електронних торгів близько 1 млрд грн. Із них 90% цієї суми піде до держбюджету, а решта  10% – у місцевий бюджет. У перспективі, загальний потенціал від здачі всіх 806 тис. га державної землі на електронних аукціонах у рік становить 7-8 млрд грн щороку.

Є ще інша позитивна сторона від здачі земель в оренду через систему електронних торгів: фермери, аграрії та однооосібники дбайливіше оброблятимуть цю землю, бо вони отримають гарантію її обробітку не на 1 рік, а на 14-25 років. Дотримуватиметься сівозміна, оптимальні технологічні рішення щодо хімічного складу та кислотності ґрунтів.

AgroPolit.com: Тобто «цигансько-набігного режиму» роботи з державними землями не буде, коли рік поз рік на полях сіяли соняшник, а далі хоч трава не рости?

Віталій Коваль: Так, не буде, бо орендарям буде не вигідно просто виснажувати землю. Ми здаємо у суборенду землю для ведення сільського господарства, а не під спекулятивні операції.  Наше головне завдання – дати рівний доступ для всіх учасників аграрного ринку до оренди державних земель. Щоб однооосібник, фермери, аграрне підприємство мали рівний доступ. Це буде запорука того, що на землю заходитимуть господарі, а не спекулянти.

До початку 2025 року сумарно у розпорядженні ТОВ «Державний земельний банк» буде понад 350 тис. га державних земель

AgroPolit.com: Скільки земель плануєте передати ТОВ «Земельний банк» у 2024 році та в 2025 році?

Віталій Коваль: Кабмін уже передав ТОВ «Земельний банк» 104 тис. га землі. Це не швидкий процес. Зараз триває робота над оформленням другого пулу земель. Його плануємо сформувати найближчим часом  – це близько 250 тис. га. Тобто до початку 2025 року сумарно у розпорядженні ТОВ «Державний земельний банк» буде понад 350 тис. га. Однак землі з другого пулу будуть оформлюватися та перереєстровуватися, тому власне сама здача їх в оренду буде не раніше 2025 року.

Підкреслю, що зараз ФДМУ не контролює на окупованих територіях 98 тис. га державної землі, а 23 тис. га нашої землі знаходиться на прифронтовій території.

Важливий момент: як приєднуватимуться нові державні землі до діючої структури земельного банку! Чи буде це корпоратизація одного чи кількох держпідприємств зі структури ФДМУ із подальшою передачею їх разом із землями у структуру ТОВ «Державний земельний банк» чи одне – вирішимо згодом. Чому так?  За законом про корпоратизацію, ми маємо закрити корпоратизацію підприємства, передавши туди землю, і далі ми не можемо додавати нову землю до існуючої ТОВ «Державний земельний банк». Тому і потрібен ще один чи два земельних банки, які потім приєднаються разом із переданою їм  державною землею у вже існуючий ТОВ «Державний земельний банк». Можливий ще й інший варіант: створити холдингову структуру. Зараз ми вивчаємо досвід, як зробити субхолдинг (холдингова структура, яка включатиме всі ці ТОВ державні земельні банки).

Наша задача, як ФДМУ – передати у ТОВ «Державний земельний банк» всі державні землі якнайшвидше. Але механізм реалізації цього дуже складний. По першому пулу команда зробила подвиг, адже багато було спротиву.  

AgroPolit.com: Чому саме ви взялися за курування цього проекту? Адже земельна тема в Україні дуже гаряча, особливо, з «відбілення» земельного фонду того ж НААН, або земель Міноборони. Ви що такий безсмертний? «Земельний автомат Калашнікова» він всі попередні 33 роки працював безвідмовно. Що вам  дає  впевненість, що вас не «з'ї́дять»  на цій темі?

Віталій Коваль: У моїй біографії є багато сторінок, які  я переглядав у ретроспективі і думав: навіщо це мені було потрібно? Тому, що у мене такий підхід: роби все як найкраще там, де ти є. Це не ліричній відступ, просто мій підхід по життю. Вовка боятися – у ліс не ходити.  Моя задача, як керівника ФДМУ, зробити громадянський вчинок – перегорнути темну сторінку з оренди державних земель і відкрити світлу. Є місця, де набагато  складніше зараз робити правильні речі, як от на фронті. У мене –  «економічний фронт», але результат має бути відчутний для країни, щоб підтримувати ЗСУ фінансово через бюджет від наповнення коштів за оренду держземель.

Я не можу дозволити собі не змінювати ту систему, яка катастрофічно неправильна. У нас немає права нарощувати збитки, у нас лише є право і обов’язки – точно давати доходи державі.

Я не безсмертний, просто хочу бути ефективним і давати з командою результат.

Аукціони з оренди держземель на Прозорро.Продажі: які лоти виставлятимуть?

AgroPolit.com: У вас життєва лінія не по лікоть, тому бажаю вам у цій справі успіху з вашою командою. Тепер перейдемо до 30 серпня, коли стартували по суті земельні аукціони із державними землями. Ваші подальші очікування від їх проведення?

Зараз відбулося перше завантаження даних про ділянки у систему Прозорро.Продажі. Від цього дня рахуйте 30 днів до моменту проведення власне самого аукціону. Виставили 16 ділянок у Вінницькій області загальною площею 1075 га.

Аукціони відбуваються за принципом «кадастровий номер – аукціон». Загалом майже дві тисячі  земельних ділянок буде у першому пулі. Середні розмір однієї ділянки  становить 40 га. Найменший розмір ділянки – 2,5 га, є ділянки по 200 га, а найбільша супер-ділянка – 3960 га у Кіровоградській області. Друга за розміром ділянка у власності земельного банку зараз становить 1186 га,  а третя  – 1120 га. Вони обидві  знаходяться у Миколаївській області

Земельна мапа України

AgroPolit.com: Найближчим часом ФДМУ спільно з ТОВ «Державний земельний банк» презентують земельну мапу. Розкажіть, що це таке і для чого вона потрібна?

Віталій Коваль: Це мапа всіх наявних у ТОВ «Державний земельний банк» земель із даними по конкретній ділянці. Туди можна зайти і переглянути всі земельні ділянки, їх площі, початкову вартість, місце розташування та інше. Нагадаю, що зараз ТОВ «Державний земельний банк» володіє землею в 20 областях у 105 громадах. 

Ринок бондів  – це можлива історія, але пізніше

AgroPolit.com: Чи цікаво ФДМУ спільно з ТОВ «Державний земельний банк» випустити земельні бонди під якусь частину права оренди на державні землі, щоб залучити іноземний капітал?

Віталій Коваль: Ми сьогодні затиснуті у своїй роботі законодавством у багатьох моментах. Наприклад, щоб запустити роботу земельного банку, нам довелося вносити зміни до Земельного та Податкового кодексів. Земельні бонди – це фінансовий інструмент розпорядження землями. Але запускати його слід, коли інвестиційна привабливість збільшиться. Зараз, на жаль, Україна має один із найнижчих рівнів інвестицій. Світова норма 30%, а у нас 10%. Ринок бондів  – це можлива історія, але пізніше. Спочатку учасники ринку мають звикнути до роботи самого ринку, до механізму оренди державних земель через аукціони. Коли  з’явиться можливість робити інвестиційну прогнозованість розвитку аграрного і земельного ринків, тоді буде час бондів.

Гарантований внесок на аукціон становить 30%

AgroPolit.com: Яка гарантія, що переможець  конкурсу  заплатить  виторгувану оренду?

Віталій Коваль: Гарантований внесок на аукціон становить 30%. При стартовій ціні – це вже боляче. Наприклад, стартова вартість найбільшої ділянки у 3968 га становитиме 12 млн 180 грн, тобто близько 3 мл грн потрібно буде учаснику гарантувати за участь у аукціоні. Якщо аукціон зірвуть, то сплачений гарантований внесок іде в бюджет. Раз, два чи навіть три так зроблять  – і все бажання відпаде. Я не думаю, що це буде популярно, але очікуємо, що аукціони можуть зриватися.  

AgroPolit.com: Комусь хотілося б голландських аукціонів на оренду  державних земель?

Віталій Коваль: Цього не буде. Ми рухатимемося з перевиставленням землі: якщо не з першого, то з другого, третього разу здамо її в оренду. Дерибану державної землі більше не буде, всі – на електронні аукціони.

Читати до теми: Два роки ринку землі в Україні – досягнення та провали і як його змінили війна

AgroPolit.com: Що буде із незданими землями?

Віталій Коваль: Як я сказав – будемо їх виставляти знову і знову.

У нас близько 200 підприємств в агронапрямку

AgroPolit.com: Які категорії аграрних активів сьогодні є у ФДМУ?

Віталій Коваль: У нас близько 200 підприємств в агронапрямку: від класичних сільськогосподарських підприємств (рослинництво, тваринництво) та переробних таких як елеватори, КХП. Деякі з них уже навіть колишні підприємства, як от спиртозавод, не цікаві для приватизації, але як земельна ділянка чи об’єкт з комунікаціями – може бути цікавий. Приватизація – це не про квадратні метри та виручені кошти. Це розчищення територій для нового. Ми маємо зробити «передпосівні роботи», аби виросли нові підприємства з новою бізнес-моделлю, новими конкурентними продуктами і потужними колективами.  На базі колишніх чи діючих підприємств це можна зробити лише за умови вливання інвестицій.

Є і нормальні агропідприємства: наприклад, агропідприємство ДП «Ялосовецьке» декомунізоване «9 січня» (6 тис. га, поголів’я корів), директор незмінний. Людина на своєму місці. Також досить продуктивне підприємство «Монастирське» (Тернопільська область).  

Є і спиртзаводи.

Читати до теми: Як змінилася в умовах війни і вільного ринку землі орендна плата за землю?

Агро-Ельдорадо: аграрне  підґрунтя має стати основою української промисловості

AgroPolit.com: Ви як інвестиційний «сват» працюєте для України? Завести кому дуже треба із тим що є?

Віталій Коваль: Моя улюблена рубрика у нас на інформаційних майданчиках ФДМУ – «Історії успіху». Я наприклад, дуже радію, якщо на місці занедбаного спиртзаводу виросло біоетанольне підприємство чи інше дотичне до цього виробництво.

Говорячи про агро, всі у нас чомусь забувають, що це агропромисловий комплекс.  Тобто промисловий – основне. Аграрне  підґрунтя має стати основою української промисловості яке в свою чергу буде всеохоплюючим від легкої промисловості до машинобудування. Коли ми маємо такі чудові стартові можливості, як земля, якість ґрунтів, то маємо стати агро-Ельдорадо, але не в тонах, а в доданій вартості. Коли почнемо виробляти, наприклад, з кукурудзи біоетанол, лізін, метіанін з кукурудзи, треанін і возитимемо їх на тисячі кілометрів, тоді обличчя та історія нашого агро (і з ним України) зміниться.

AgroPolit.com: Яка наразі ситуація з приватизацією спиртзаводів? Є ж закон про біоетанол. Це все історія про створення доданої вартості.

Віталій Коваль: Державні спиртзаводи сьогодні – це ракова пухлина на тілі економіки. Наша задача розпродати їх як найшвидше та децентралізувати спиртову галузь. Зараз Європа споживає 5 млн т біоетанолу, а ми виробляємо 100 тис. т.  Але проблема спиртової галузі – величезні борги, які має сплатити при покупці чи не кожного заводу новий власник.

AgroPolit.com: На початку травня ви виставляли непрофільні активи державного підприємства «Ліси України» у Сумській області. А що взагалі з держлісгоспами – їх активи передаються до приватизації чи ні?

Віталій Коваль: Бачимо хороший потенціал об’єктів  лісової галузі. Реформа «Ліси України» чітко дала розуміння, що непрофільні  активи мають бути не баластом, а доходом держави. З ними ми і працюємо. Уже 40 об’єктів передано на приватизацію і потенціал дуже великий.

Читати до теми: Розмінування земель в Україні: як фермери можуть отримати державну компенсацію

AgroPolit.com: Що з рибгоспами?

Віталій Коваль: Є проблема із захисними спорудами: дамби не можна приватизувати, а лише здати в оренду. Задача для нас першочергова наразі – розділити рибгоспи, які мають такі захисні споруди. І далі вже будувати від цього стратегію роботи.

Про роботу Одеського припортового заводу

AgroPolit.com: ФДМУ  повернув під контроль держави «Сумихімпром» і зараз український ринок має добрива. Що з іншим цікавим об’єктом: як ви оцінюєте роботу менеджменту підприємства ОПЗ? І чи можливі рухи  по підприємству до кінця війни чи тільки після її закінчення?

Віталій Коваль: Для ФДМУ такі великі підприємства є маркером нашої роботи. З іншого боку, є закон про корпоративне правління, тому ми маємо чітко розмежовувати повноваження правління, наглядової ради, і органу правління. ФДМУ  – орган управління  для ОПЗ.  Наглядова рада здійснює контроль за правлінням, правління і його голова здійснюють операційну діяльність і підзвітні нам у кількох моментах (фінплан, стратегія).

На мою думку, об’єкт, який має в кінцевій меті приватизацію, в працюючій формі продається краще, ніж в непрацюючій.

Приватизація «Київторф» і «Чернігівторф»

AgroPolit.com: Що з можливою приватизацією «Київторф» і «Чернігівторф»?

Віталій Коваль: «Чернігівторф» готовий на 90%, закінчуємо у вересні оформлення технічної документації і об’єкт піде на приватизацію сподіваюся до кінця року. З «Київторф» складніше з приватизацією – там іде процес підбору керівника. У нас біда з керівниками. Без відповідної зарплатні та бонусів, як у приватному бізнесі, складно знайти хороших керівників.  

Читати до теми: Аудит на мільйон, або Як Скадовська територіальна громада долучилася до диджиталізації земельного банку

Наш план на 2024 рік – 4 млрд грн загалом від приватизації, і 800 млн грн – від оренди державних об’єктів

AgroPolit.com: Яких фінансових результатів очікуєте від великої та малої приватизації до кінця року? Яку частку в загальній сумі надходжень відводите  приватизації агропромислових об’єктів та здачі в оренду держземель?

Віталій Коваль: Відповідь проста: чим більше, тим краще. Для України, для наших сил оборони, які фінансуються із державної казни. Наш план на 2024 рік – 4 млрд грн загалом від приватизації, і 800 млн грн – від оренди державних об’єктів. Але наш внутрішній орієнтир – перевиконати ці показники якомога вище. В тому числі, розраховуємо на позитивний економічний ефект від запуску першого пулу «Земельного банку».

Залучення інвестицій, створення нових робочих місць, розвиток територій та, зрештою, підтримку і розвиток української економіки в ці непрості часи – це місія Фонду.

Повторюсь. Сьогодні кожен на своєму місці має робити все від нього залежне, щоб наближати перемогу. Це дороговказ для кожного працівника ФДМУ. На непомітному, але дуже важливому економічному «фронті». Тому що битви виграють армії, а війни – економіки.

AgroPolit.com: Дякуємо за розмову.

Наталія Білоусова AgroPolit.com