Чому ціну сільгоспземлі визначає не тільки її продуктивність, але й позиція країни в Doing Business

На кожному етапі земельної реформи в Україні на перше місце незмінно виносилися питання: як буде формуватися ціна на землю після зняття мораторію і яка справедлива вартість українських чорноземів?

Діапазон оцінок – від дещо абстрактного «безцінь» до обіцянок десятків тисяч доларів за гектар. Автори останніх, як правило, посилаються на досвід сусідніх країн, де ціна на землю дійсно обчислюється чотиризначними цифрами, а в Західній Європі – п’ятизначними.

Зважаючи на відсутність земельного ринку і властивих йому механізмів формування ціни, держава Україна ввела практику нормативної грошової оцінки, щоб учасники земельних відносин могли отримати хоч якийсь орієнтир вартості. В результаті на сьогодні ціна українських сільгоспземель визначається законодавчо на основі показників врожайності, виробничих витрат і ринкової ціни вирощуваної культури.

Очевидно, що для збереження своєї коректності такий підхід вимагає регулярного оновлення та, відповідно, великих витрат на проведення переоцінки. Таке оновлення має відбуватися раз у 5-7 років, а в проміжках – показники щороку індексуються на рівень інфляції.

Однак в українських реаліях такий підхід має цілий ряд недоліків. По-перше, ціни на сільськогосподарську продукцію зростають значно швидше загального індексу цін. По-друге, регулярна нестача бюджетних коштів призводить до постійного «відтягування» процесу переоцінки. Наприклад, поточна нормативна грошова оцінка земель була визначена ще в 90-ті роки. І нарешті, в заданих рамках неможливо включити у вартість землі суб’єктивні чинники, які мають цінність тільки для певних осіб.

Сукупно це призводить до суттєвого заниження офіційної вартості землі. Важливо відзначити, що таке заниження відбувається виключно «на папері», а різниця між законодавчою і ринковою цінами консолідується в приватному секторі, формуючи, зокрема, корупційну ренту. Тіньовий ринок апріорі складно піддається оцінці та аналізу, однак про його масштаб можна судити за побічними факторами, зокрема, проаналізувавши результати проведених електронних аукціонів Держгеокадастру. За підсумками 2015 року на відкритих земельних торгах середнє зростання цін на землю склало 76%. Зважаючи, що після закриття більшості лазівок по безаукціонній передачі землі земельні торги набули формату реального ринкового механізму з високим рівнем конкуренції, можна допустити, що сформована на них вартість землі близька до реальної.

Тому під час переходу до внутрішнього ринку нормативна грошова оцінка буде виступати виключно в ролі нижнього порога, а конкуренція серед покупців підвищить ціни до їх реального значення на понад 70%. Тобто середня ціна одного гектара, яка нині в Україні становить $1100, після переходу до ринку збільшиться до $1943 у найближчі два роки.

Подивимося на більш віддалену перспективу. Відкриття ринку перерозподілить землі на користь найбільш ефективних виробників, що проявиться в зростанні врожайності, поліпшенні структури виробництва (перехід до більш дорогих і складних культур) і підвищенні уваги до збереження якості ґрунтів. Приклад постсоціалістичних країн, що впровадили внутрішні ринки землі, свідчить про зростання цін як наслідок впливу зазначених вище факторів у 2,5 разу протягом перших п’яти років. У підсумку через п’ять років ціна земель сільгосппризначення в Україні встановиться на рівні близько $6000-7000 за один гектар.

Все ще дешево? Порівняно з обіцянками популістів, які прогнозують 10 000 у. о. зі старту відкриття ринку, – дійсно небагато. Наприклад, у Польщі вартість 1 га сільгоспземлі вже становить $8740, а через п’ять років розрив збільшиться ще більше при як мінімум співставній якості земель.

Однак якісні показники товару – не єдиний фактор, що впливає на його вартість. Для землі, яка є засобом виробництва, основна складова ціноутворення – це додаткова вартість, яка формується на ній. Простіше кажучи, ціна землі залежить не тільки від відсотка гумусу, але і від можливості робити на ній бізнес.

Справді, Польща відкривала свій ринок землі з набагато більш високих цінових показників, ніж, швидше за все, стартує Україна. Однак у цю ціну закладалися і ВВП Польщі, який значно перевищує український, і значно нижчі  корупційні ризики, а також геополітична і військова стабільність.

Тому ціну української землі, крім вузькопрофільних, сформують макроекономічні, а також репутаційні фактори – аж до рівня свободи слова та позиції в рейтингу Doing Business. І якщо ми хочемо якнайшвидше побачити в розцінках на український гектар чотири-, а то і п’ятизначну цифру, то над поліпшенням усіх цих складових потрібно активно працювати.

P. S. З огляду на складність і тривалість процесу запуску ринку землі, який сформує ринкову ціну без участі адміністративних чинників, Уряд реформував діючу систему оцінки, щоб оптимізувати ведення бізнесу в АПК.

Минулого тижня, 16 листопада, Кабінет Міністрів України затвердив нову методику нормативної грошової оцінки землі. Вона замінить собою застарілі формули оцінки, застосування яких призводило до значних викривлень у процесі визначення вартості землі. Так, станом на 01.01.2016 нормативна оцінка 1 га ріллі в степу Херсонської області становила 34,7 тис. грн, тобто дорожче ніж на Полтавщині (34,25 тис. грн), хоча в останньому регіоні значно вища якість земель.

Працюючи в Держгеокадастрі над новою системою, ми намагалися максимально наблизити норматив до аграрних бізнес-реалій, заклавши до цієї методики реальні економічні показники агровиробництва 2010–2014 років. У результаті її застосування база для розрахунку всіх земельних платежів – податків, ставок оренди тощо – стане більш обґрунтованою і економічно справедливою.