Як побороти «шахматку» на українських полях

Відома ситуація: на одному полі є декілька орендарів. Деякі з них здають свої паї в оренду, інші — обробляють самостійно. Паї і тих, і тих розташовані хаотично (так звана «шахматка»). Також додається проблема із землями відумерлої спадщини, нерозподіленими та невитребуваними паями, які також можуть бути хаотично розкидані по цьому ж масиву. Тобто власники земель і орендарі, фактично, заважають один одному нормально обробляти землі в межах одного масиву. Цю ситуацію, зазвичай, намагаються впорядкувати механізмом консолідації земель. Я  ж пропоную інший шлях.

На засіданні аграрного комітету 21 березня розглядались два законопроекти, які були зареєстровані як альтернативні. Перший і основний зареєстровано групою депутатів на чолі зі мною під номером  №6049 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо оптимізації використання масивів земель  сільськогосподарського призначення». Інший — №6049-1 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» (ініціаторами законопроекту виступили 24 народні депутати). 

На що ми орієнтувались під час написання свого закону? На праві людини щодо володіння та розпорядження своєю власністю, яке надає їй Конституція України. Законом удосконалили та розширили механізм, який дозволить за максимально спрощеним порядком проводити обмін земельними ділянками в масивах земель. І це сьогодні, в умовах мораторію, є ринковим інструментом переходу прав власності на землю, причому, такий механізм може працювати і в умовах  повноцінного ринку землі, адже фактично є одним із заходів консолідації земель.

 У першу чергу законопроект направлений саме на власників земельних ділянок, також враховує й усіх інших учасників земельних відносин. Власники, яким належать землі у різних частинах масиву, матимуть змогу шляхом обміну об’єднати свої ділянки в одній частині масиву і тим самим створити сімейне фермерське господарство чи кооператив, або зробити це для подальшої передачі своїх земель цілим масивом в оренду, що, у свою чергу, підвищить її ціну.

Дуже важливо, що порядок і оформлення такого обміну дуже прості, без додаткової біганини органами державної влади, і, головне, засновані на добровільності власників земель. Загалом ліквідація «шахматки» всередині масивів земель та узаконення таких земель дозволить залучити до державного та місцевих бюджетів колосальні кошти, адже сьогодні ці землі перебувають у тіні й незаконно обробляються.

Найголовніше, законопроект не допускає можливості рейдерства, не призводить до привласнення чужих земель і не порушує прав власності громадян.

Крім того, цей обмін можуть ініціювати як орендарі, так і органи державної влади чи місцевого самоврядування, які, нарешті, зможуть створити цілісний масив із земель спадщини, нерозподілених та невитребуваних паїв — з метою передання його через аукціон в оренду, що значно підвищує ціну та термін оренди.

Альтернативний законопроект №6049-1, то предметом його правового регулювання є не обмін ділянками для оптимізації масиву, а проведення інвентаризації масивів. Отже, він узагалі не мав бути зареєстрований як альтернативний.

Зупинюсь на деяких його нормах, щоб було зрозуміло, в чому ж різниця.

Законопроект надає можливість лише «істотним землекористувачам» (так у ньому названі великі аграрні холдинги), які орендують або мають на праві емфітевзису не менше 75% земель масиву, проводити їхню інвентаризацію. Таким чином їхні права переважатимуть над правами власника землі.

Істотний землекористувач:

— матиме виключне право на отримання в оренду всіх інших земель державної/комунальної власності в масиві без аукціону;

— отримає право без аукціону орендувати земельні ділянки під польовими дорогами, які, в першу чергу, забезпечують доступ власників до своїх ділянок;

— зможе не отримувати дозволу для проведення інвентаризації масиву;

— матиме право на свій власний розсуд за інвентаризації масиву змінити місцерозташування, межі та площу приватних  земельних ділянок та паїв без погодження з їхніми власниками. Така норма може призвести до привласнення «істотним землекористувачем» чужих земель, до втрати чинності документів на землю, плутанини реєстрів, проблем в оподаткуванні, а також змусить усіх «інвентаризованих» власників ділянок шукати правди в суді...

Також норми цього законопроекту зобов’язують власників землі передати ділянки в оренду лише «істотному користувачеві». А якщо ділянка вже перебуває в оренді у іншого орендаря, цей закон дозволяє забрати цю ділянку в суборенду навіть без дозволу власника землі. Якщо ж нинішній орендар відмовляється це зробити, то через суд, а в разі згоди орендар може не отримати ділянку взамін. Норма, яка призведе до узаконення рейдерства!

Запропонував аграрному комітету розглядати ці два законопроекти не як альтернативні, а як цілком окремі закони. Саме таким чином зможемо гарну ініціативу щодо оптимізації земельних масивів все ж таки довести до голосування у ВР, а другий законопроект доопрацювати та виправити всі спірні моменти, якщо це буде можливо.