Земельна іпотека: який варіант спрацює в Україні?

Україна на порозі фінального акорду земельної реформи – включення в обіг сільськогосподарських земель. Проте, поруч із відкриттям ринку, одне з важливих питань – чи запрацює кредитування під заставу землі? Наразі повноцінне кредитування фермерів під заставу земельних ділянок так, як це практикується у європейських або північноамериканських країнах, в Україні просто неможливе. Причина насправді досить банальна – український агробізнес переважно використовує землю на праві оренди або в інших формах користування. А право користування – це, зрозуміло, не право власності. Видаючи кредит, банк має отримати під нього певне забезпечення, яке б він, у разі невиконання боржником своїх зобов’язань, зміг би реалізувати, повернувши таким чином борг. Проте, на жаль, вітчизняні сільськогосподарські підприємства земель у власності (як і грошей на їхнє гіпотетичне придбання) у більшості випадків не мають.

Іпотечні банки чи компенсація кредитної ставки?

У європейських та північноамериканських країнах окремі уряди намагаються впроваджувати програми, які покликані здешевити кредити для сільгоспвиробників. Наприклад, у Європі, де середня відсоткова ставка за кредитами для бізнесу варіюється від 5 до 6%, намагаються досягнути здешевлення кредитів для фермерів до рівня 3%.

Що може зробити держава у нашому випадку? Сама вона, безперечно, кредитувати нікого не буде, адже це не справа чиновників керувати ризиками комерційної діяльності. Максимум, що держава могла б зробити для дрібних та середніх товаровиробників, які найчастіше відчувають дефіцит оборотних коштів, – це здешевити ставки за кредитами у комерційних банках. Європейські уряди у таких випадках виділяють певні суми із бюджету для досягнення цієї мети. При цьому, буде кредит видаватися під заставу землі чи будь-якого іншого ліквідного майна – особливого значення не має. Головне завдання держави полягає в тому, щоб фермер, незалежно від того, чим він володіє, зміг отримати кредит під порівняно невеликий відсоток.

Читати до теми: Андрій Мартин: Рекомендацію щодо зняття мораторію МВФ «підкинули» представники великого агробізнесу

Під час розробки нинішнього Земельного кодексу України, який набрав чинності у 2002 році, у його прикінцевих положеннях законодавець визначив необхідність прийняття окремого закону про державний земельний (іпотечний) банк. Очевидно, малося на увазі, що держава має заснувати спеціалізований банк, який би опікувався кредитуванням сільськогосподарських виробників під заставу землі. Але слід розуміти й те, що у сучасній економіці монополізація банківських продуктів є явно недоцільною. За великим рахунком, немає жодної різниці в тому, хто кредитуватиме агробізнес: спеціальний державний банк чи всі бажаючі комерційні банки, які функціонують у країні. Якщо ж один-єдиний банк стане монополістом, отримавши виключне право видавати кредити під заставу сільськогосподарської нерухомості, постане одне логічне запитання: навіщо? Чому всі ризики повинні «чіплятися» на одну установу? Якщо ж на ринку не буде конкуренції, це може швидко призвести до того, що банк-монополіст захоче диктувати ставку за кредитами на власний розсуд, зловживаючи власною «незамінністю» тощо.

Таким чином, спеціалізований земельно-іпотечний банк не потрібен взагалі. Адже головне завдання такого «банкінгу» – надавати фермерам кредити під нижчий, аніж на фінансовому ринку, відсоток. Зробити це можна лише у один спосіб – витрачаючи додаткові суспільні кошти, ймовірно, бюджетні, щоб компенсувати фермеру частину виплат за кредитом, і щоб реальна відсоткова ставка для нього стала нижчою, аніж за традиційного кредитування.

Читати до теми: Противники та прихильники скасування земельного мораторію

Проте, якщо «дешеві» кредити видаватиме лише одна установа, вона, очевидно, стане потужним джерелом корупції. Тому має існувати широкий спектр «іпотечних» комерційних банків, які в рамках державної програми здешевлення кредитів надаватимуть більш доступні фінансові ресурси агросектору. Це не складно реалізувати на практиці, адже кожен комерційний банк має можливість кредитувати під заставу нерухомості, відчуження якої не заборонене законом. При цьому банк ризикуватиме власними грошима, конкуруватиме із іншими банківськими установами, але тягар сплати відсотків за кредитом для фермера стане значно легшим.

У яких країнах діє земельний банк?

Поняття земельного банку саме як фінансової установи у європейських країнах та США відсутнє. Під «земельним банком» скоріше розуміють спеціалізовані інституції, які здійснюють управління державною сільськогосподарською нерухомістю. Така організація, в українському розумінні, є швидше своєрідним фондом державного майна, котрий управляє земельними активами, а не фінансовою установою. Невдала спроба зробити із земельного банку фінансову установу мала місце лише в Україні, коли за часів «злочинної влади» у 2013 році, після внесення відповідних змін у Земельний кодекс України, було створено ПАТ «Державний земельний банк», до статутного капіталу якого планувалося передати декілька мільйонів гектарів державних сільськогосподарських земель. Передбачалося, що цей державний банк мав би, теоретично, вирішити проблему дешевого кредитування агробізнесу, одержавши у власність при цьому величезні масиви державних земель. Але на практиці таку модель «земельного банкінгу» реалізувати не вдалося, і, напевно, це добре, адже передання державних земель у власність банку сама по собі не була запорукою масових дешевих кредитів для села.

Читати до теми: Шах і мат, чи зможе Конституційний Суд поставити крапку в земельному питанні?

Варто ще раз підкреслити, що в європейських країнах функції здешевлення кредитів та управління державним майном ніколи не об’єднувалися в одній установі. У Польщі, наприклад, кредитуванням агробізнесу може займатися хто завгодно, а функції розпорядника земель від імені держави виконує державна Агенція сільськогосподарської нерухомості.

Спеціалізоване земельне агентство – міф чи реальність?

У всі часи чиновники були одними із найгірших «регулювальників» на ринку земель. Ідея ж створення «державного земельного банку» як спеціалізованого посередника на ринку земель, котра нерідко озвучується окремими політиками та громадськими діячами, насправді не може вважатися вдалою. Спеціалізована установа, що наділена «особливими» повноваженнями, на практиці може робити дві речі: купувати землю дешевше від ринкової вартості (хоча, яка тоді від неї користь населенню?), або робити те ж саме, але дорожче від ринкової вартості (проте тоді не зрозуміло, чому суспільні ресурси або кошти платників податків мають витрачатися на придбання майна за завищеною ціною). Якщо ж спеціалізована установа буде «грати» за загальними правилами і не матиме якихось особливих прав або преференцій, тоді тим більше не зрозуміло, в чому полягатиме її «регуляторна» функція.

Читати до теми: Максим Мартинюк: Можна так виписати законопроект «Про обіг земель...», що він нічим не відрізнятиметься від діючого мораторію

Варто відзначити, що одна з «цікавих» проблем, яка свого часу стосувалася створення ПАТ «Державний земельний банк», полягала в тому, що за організаційно-правовою формою банк є публічним акціонерним товариством, адже, за законодавством України, по-іншому банк – як фінансову установу – створити неможливо. Тому, якби Кабінет Міністрів все ж передав інвентаризовані на той час землі сільськогосподарського призначення державної власності у статутний капітал цього банку (а це, принаймні, 1,6 млн га сільськогосподарських угідь), то з моменту передачі вони б стали його… приватною власністю. Що б могло надалі статися із банком? Вгадати важко. Проте довести цього монстра із мільйонами гектарів підконтрольних земель до банкрутства та дерибану активів – не таке вже й складне завдання для вітчизняних «кризових менеджерів».

Цільове фінансування від НБУ

Коли лунають слова «спеціальне фінансування», то всі інтуїтивно відчувають, що для когось хочуть зробити поблажки державним коштом. Проте аграріїв багато, а коштів, які держава спроможна виділяти на потреби АПК, завжди обмаль. Окрім того, попри емоційні промови лідерів фермерського руху, сільське господарство в Україні вперто не хоче виглядати занепадаючою галуззю економіки, а тому довести необхідність здешевлення кредитів за рахунок бюджетної програми або спеціальних умов рефінансування банків від НБУ навряд чи вдасться. Агрохолдинги завжди мали доступ до відносно дешевих грошей на глобальних фінансових ринках. Підтримки ж потребують лише дрібні й середні підприємства, але, в умовах обмеженості бюджетних ресурсів, перерозподіл бюджетної підтримки завжди буде оповитий всюдисущою корупцією.

Як запустити кредитування?

Кредитування під заставу прав оренди у нашій державі не запрацює ніколи. Формально чинне законодавство про заставу та іпотеку ніколи не містило заборони використовувати права користування нерухомим майном як заставою, от тільки банки ніколи не виявляли особливого бажання кредитувати під заставу прав оренди. Причина проста – це надзвичайно ненадійна застава, існування якої пов’язане із масою ризиків, до того ж переоформлення якої на нового землекористувача є вельми неординарним юридичним завданням.

Читати до теми: Парламентські слухання «Про обіг земель сільськогосподарського призначення»

Що ж держава могла б зробити для дрібних та середніх ферм в умовах запуску ринку земель? Перш за все – допомогти дрібним господарства придбати землю у власність. Додаткових грошей від цього агробізнес не отримає, але, здешевивши кредитування під заставу землі, держава могла б допомогти аграріям зараз перейти зі статусу землекористувачів у статус власників, зберігши цілісність оброблюваних земельних масивів. Без підтримки фермери змушені будуть витрачати на придбання земель обігові кошти, а для більшості єдиним шляхом збереження землекористування стане залучення кредитних ресурсів. Тому, якщо банківській системі за державної підтримки вдасться запустити кредитування під заставу земель сільськогосподарського призначення, за якого плата за обслуговування кредиту буде приблизно дорівнювати сучасній орендній платі, то це дозволить зробити «убити декількох зайців одночасно» – власники ділянок отримають довгоочікувані гроші, фермери – землю у власність, а банківська система – новий перспективний ринок кредитних послуг.

Читати до теми: Бразильські розписки... «по-українськи»

Єдине, про що слід пам’ятати державним мужам, – що більше обмежень на ринку сільськогосподарських земель вони «навигадують», приймаючи відповідне законодавство, то меншою буде ліквідність цих земель як економічного активу, а отже – й більш примарними стануть шанси забезпечити українське село «дешевими» кредитними грошима.