На півдорозі до вільного ринку, або проект Концепції обігу земель сільськогосподарського призначення

Аграрний комітет розробляє оновлену концепцію земельного закону. Про це вчора розповів заступник голови аграрного комітету Олександр Бакуменко на зустрічі робочої групи з питань з підготовки земельної реформи. ЇЇ створили ще 20 березня 2018 року і до неї увійшло 20 депутатів аграрного комітету. Як пояснив Бакуменко AgroPolit.com, вже існує проект «Концепції обігу земель сільськогосподарського призначення». Його розробляли з врахуванням пропозицій ВАР, УКАБ, УАК, Інституту аграрної економіки, USAID, Світового банку та інших. Саме його і обговорили нардепи та експерти на цьому засіданні аграрного комітету. Їх коментарі врахують та зведуть в єдине, аби вже восени, за попередніми оцінками, видати концепт довгоочікуваного законопроекту «Про обіг с/г земель». Після цього його роздадуть «по регіонах» для обговорення.

 Читати до теми: Земельний «пендель» щастя або Що означає рішення Європейського суду для власників паїв та агроринку

AgroPolit.com подає розроблений комітетом текст проекту «Концепції обігу земель сільськогосподарського призначення».

1. Передумови для відкриття ринку земель

Продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення до врегулювання на законодавчому рівні:

1) передачі у комунальну власність територіальних громад земель державної власності, які знаходяться за межами населених пунктів, визначення порядку встановлення меж об’єднаних територіальних громад та внесення цих відомостей до Державного земельного кадастру, вирішення питання щодо розпорядження землями колективної власності, встановлення порядку здійснення державного контролю за використанням та охороною земель виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, органами Держгеокадастру, Держекоінспекції, а також громадського контролю за використанням та охороною земель (№4355 – прийнято за основу,  №7118 –1);

2) запровадження ефективних механізмів протидії рейдерству, спрямованих на забезпечення захисту майнових прав власників і користувачів земельних ділянок, запобігання протиправному поглинанню і захопленню підприємств в аграрному секторі економіки, вдосконалення процедури державної реєстрації земельних ділянок, речових прав на них, взаємодії Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, забезпечення повного наповнення та виправлення даних Державного земельного кадастру і Державного реєстру прав на нерухоме майно, у тому числі внесення відомостей про земельні ділянки, речові права на які (документи, що посвідчують права на них) зареєстровано до 1 січня 2013 року, але відомості про які відсутні у Державному земельному кадастрі, та здійснити державну реєстрацію таких земельних ділянок (прийнято за основу №8121);

3) визначення процедури консолідації земель, зокрема, порядку формування масиву земель сільськогосподарського призначення, умов його використання та реєстрації в Державному земельному кадастрі, встановлення правових запобіжників, які унеможливлять порушення прав власників та користувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення, порядку використання земельних ділянок під лісосмугами та іншими захисними насадженнями, правового статусу земель під польовими дорогами та порядок їх використання (№6049 – д) – прийнято;

Читати до теми: Сценарії вільного ринку землі — наслідки для власників паїв та потенційних покупців

4) спрощення умов для одержання громадянами України земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності для створення і розвитку сімейних фермерських господарств, запровадження прозорого механізму передачі їм в оренду земельних ділянок на земельних торгах (№7060) – прийнято за основу;

5) встановлення порядку безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами України – працівниками державних або комунальних сільськогосподарських підприємств, установ, організацій, працівниками державних або комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров’я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерами з їх числа, у разі прийняття рішення про приватизацію земель, які перебувають у постійному користуванні державних або комунальних сільськогосподарських підприємств, установ, організацій (№6269);

6) передачі у власність фермерському господарству, засновнику фермерського господарства, членам сімейного фермерського господарства чи спадкоємцям фермерського господарства земель сільськогосподарського призначення, що були надані до набрання чинності Земельним кодексом України у постійне користування та довічне успадковуване володіння для створення та/або ведення селянського (фермерського) господарства (№8236, №8236 – 1);

Інфографіка до теми: Структура сільськогосподарських земель

7) вдосконалення процедури пільгового оподаткування та фінансової підтримки вітчизняних виробників сільськогосподарської продукції, кредитування під купівлю земель сільськогосподарського призначення.

2. Строки відкриття ринку земель

Після повного виконання передумов для відкриття ринку земель прийняти Закон про обіг земель сільськогосподарського призначення.

3. У Законі про обіг земель сільськогосподарського призначення визначити наступні критерії:

1)    Які землі продаються:

на 1 етапі – запровадити в усіх районах України пілотні проекти із продажу на земельних торгах земель сільськогосподарського призначення державної власності з метою визначення орієнтовної ціни продажу (орієнтовно до 200 тис. га земель в цілому);

на 2 етапі – дозволити продаж земель сільськогосподарського призначення приватної власності (за бажанням власника – на земельних торгах), а також продаж земель державної і комунальної
власності виключно на земельних торгах;

2) Хто може купувати землю – громадяни України та юридичні особи всіх форм власності, зареєстровані за законодавством України, які мають статус с/г виробника останні 3 роки, у статутному (складеному, акціонерному) капіталі яких не менше ста відсотків статутного (складеного, акціонерного) капіталу належать громадянам України та/або юридичним особам, зареєстрованим за законодавством України, які контролюються резидентами України, у виручці яких доходи від реалізації сільгосппродукції за останні 3 роки становили понад 75%; територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування; держава в особі уповноважених органів державної влади.

Читати до теми: Держгеокадастр і надалі залишатиметься реальним «хазяїном всія земель»

3) Не можуть купувати землю с/г призначення – іноземні держави, міжнародні урядові та неурядові організації, іноземці, іноземні юридичні особи, права власності на які, прямо чи опосередковано, більш ніж на 49 % належать іноземним особам, особи без громадянства та інші юридичні особи, засновані іноземцями, у тому числі не можуть купувати частки в юридичних особах, які є власниками с/г земель.

Примітка: Іноземці, іноземні юридичні особи, які набули землі с/г призначення у спадщину або шляхом стягнення за боргами, зобов’язані їх відчужити.

4) Продаж земельних ділянок с/г призначення державної та комунальної власності – здійснюється виключно шляхом проведення електронних земельних торгів.

5) Ціна продажу земельних ділянок с/г призначення державної та комунальної власності – стартова ціна продажу земельної ділянки с/г призначення державної або комунальної власності при проведенні електронних земельних торгів не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку.

6) Продаж земельних ділянок с/г призначення приватної власності – за бажанням власника земельної ділянки с/г призначення вона може бути виставлена та продана на електронних земельних торгах, або власник самостійно здійснює її відчуження.

7) Ціна продажу земельних ділянок с/г призначення приватної власності – стартова ціна продажу земельної ділянки с/г призначення приватної власності не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку, крім випадку продажу земельної ділянки за результатами електронних земельних торгів, коли стан земельної ділянки є незадовільним (деградовані землі чи землі, які заросли чагарниками та лісом, землі з низькою родючістю тощо). У разі, якщо земельна ділянка не продана не менше ніж на двох земельних торгах, власник земельної ділянки може погодитись продати її за ціною, нижчою за її нормативну грошову оцінку, однак, податок з доходів фізичних осіб має сплачуватися за ціною земельної ділянки не нижчою її нормативної грошової оцінки.

Читати до теми: Противники та прихильники скасування земельного мораторію 

8) Мінімальний розмір земельних ділянок с/г призначення – забороняється здійснювати поділ земельної ділянки с/г призначення, якщо в результаті його утвориться хоча б одна земельна ділянка площею менше 1 гектара, крім випадків поділу земельних ділянок с/г призначення для приєднання частини такої земельної ділянки до іншої суміжної земельної ділянки в процесі консолідації земель, а також у разі поділу земельної ділянки за рішенням суду, у порядку спадкування, для суспільних потреб.

9) Максимальний розмір земельних ділянок с/г призначення:

•  для фізичних осіб – громадян України – до 200 гектарів?
  (200 гектарів і більше у разі успадкування за законом);
•  для юридичних осіб – з урахуванням відносин контролю можуть володіти (мати у власності) не більше 30% с/г земель району або 10 тис. га в межах одного району; або 2% с/г земель області, або 40 тис. га в межах однієї області; 0,5% с/г земель України;

Примітка: Дані обмеження не поширюються на площу земель, які перебувають в оренді юридичних осіб, які вони обробляють!

•  для держави та територіальних громад площа земель, яка може перебувати у державній чи комунальній власності не необмежена.

Читати до теми: «Земля 200». Плюси та мінуси наявних моделей відкриття ринку

10) Переважне право на придбання земельної ділянки мають:

• співвласники земельної ділянки;
• територіальні громади, на території яких знаходяться земельні ділянки
• орендарі чи особи, які використовують земельну ділянку або її частину на підставі цивільно – правових договорів;
• власники суміжних земельних ділянок;
• виробники с/г продукції, які здійснюють свою діяльність на території відповідної територіальної громади.

  11) Передача земель с/г призначення державної власності в оренду – здійснюється виключно за результатами електронних земельних торгів.

12) Зміна власника земельної ділянки – перехід права власності на земельні ділянки с/г призначення не припиняє права користування земельними ділянками на підставі цивільно – правових договорів та не є підставою для внесення змін до положень таких договорів, які регулюють підстави їх розірвання, якщо інше не передбачено такими договорами.

13) Обмін земельними ділянками – власник земельної ділянки с/г призначення має право обміняти її на рівноцінну земельну ділянку відповідно до законодавства (рівноцінні земельні ділянки – земельні ділянки с/г призначення, нормативна грошова оцінка яких відрізняється не більше як
на 20 %).

14) Зміна цільового призначення земельної ділянки с/г призначення. Можливі варіанти обмежень:

• може бути здійснена не раніше 3 років з моменту набуття власником права власності;
• може бути здійснена не раніше 10 років з моменту набуття власником права власності;
• зміна цільового призначення здійснюється без обмежень за умови сплати 9 кратного розміру ціни придбання землі в дохід місцевого бюджету;
• зміна цільового призначення земельної ділянки, яка перебуває у власності іноземного громадянина, особи без громадянства, іноземної юридичної особи, забороняється.

 15) Дарування – договір дарування земельної ділянки с/г призначення може укладатися виключно стосовно земельних ділянок с/г призначення, які перебувають у приватній власності громадян. Дарування може бути здійснено на користь територіальної громади, батьків, чоловіка або дружини, дітей, у тому числі усиновлених, рідних братів, сестер, баби та/або діда, як з боку батька, так і з боку матері.

16) Застава – дозволена (крім надання у заставу особам, які не можуть бути набувачами земельних ділянок с/г призначення за законом).

Читати до теми: Ціна сільськогосподарської землі: два сценарії

17) Повторне відчуження – відчуження земельних ділянок с/г призначення набувачем дозволяється не раніше двох років з моменту набуття, крім випадків відчуження з метою консолідації земельних ділянок для формування масивів.

Примітка: Повторне відчуження не забороняється, якщо іноземці, іноземні юридичні особи, які набули землі с/г призначення у спадщину або шляхом стягнення за боргами, зобов’язані їх відчужити.

18) Відчуження земельних ділянок с/г призначення власниками, яким відповідно до законодавства вони не можуть належати на праві власності:

• у разі прийняття спадщини або стягнення за боргами с/г земель та часток в юридичних особах – власниках с/г землі, іноземці та юридичні особи, які не можуть мати такі земельні ділянки у власності, зобов’язані продати їх на публічних електронних торгах протягом 3 – х місяців з дати набуття права власності;
• відчуження банками та іншими фінансовими установами земельних ділянок с/г призначення, право власності на які перейшло до них у рахунок погашення заборгованості за договірними зобов’язаннями, проводиться протягом одного року з дня набуття земельної ділянки на конкурентних засадах шляхом проведення електронних земельних торгів.

19) Можливість внеску до статутного капіталу – земельні ділянки с/г призначення, частки у праві спільної власності на земельні ділянки с/г призначення можуть бути внеском до статутного (складеного, іншого) капіталу юридичних осіб, створених у формі господарського товариства, а також інших підприємств, установ та організацій, які провадять діяльність на території України в установленому законом порядку, за умови, що у разі виходу зі складу юридичної особи, повертається саме та земельна ділянка, яка була внесена до статутного капіталу.