Фермерський погляд на ринок землі: хто виграє і програє

З 1 жовтня 2020 року уряд України рішуче налаштований відмінити мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Та чи дійсно це потрібно Україні? Хто виграє, а хто програє від такого кроку? 

У жовтні цього року ми будемо відзначати своєрідний ювілей — рівно 18 років тому Верховна Рада України ухвалила Земельний кодекс. І рівно стільки ж років у нашій країні діє тимчасовий мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.ґ

Читати до теми: Земельний мораторій ― плюси і мінуси за 25 років

Якщо Кодекс законодавчо закріпив для цілої когорти громадян України право володіти й розпоряджатися власною землею, то мораторій, де факто, їх цього права позбавив.

Нещодавно у «земельному» питанні спостерігається суттєвий прогрес — новий президент України Володимир Зеленський офіційно пообіцяв, що з 1 жовтня 2020 року дію мораторію буде відмінено. А 25 вересня Верховною Радою зареєстровано законопроект «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який можна вважати першою ластівкою у формуванні законодавчого поля для запровадження вільного ринку землі в Україні.

Читати до теми:  Fata Morgana — марево про землю. Результати «референдуму» серед громад про зняття мораторію

Плодючі чорноземи України є одним із найбільших її багатств і стратегічною конкурентною перевагою. Від того, наскільки розумно й послідовно буде проведено відміну мораторію та формування земельного ринку, залежать статки й перспективи переважної частини населення України. Адже на сьогодні близько 25 млн українців є землевласниками та землекористувачами. З них близько 7 млн  — власники земельних паїв.

Читати до теми: Основні положення зведеного земельного законопроекту — документ

Структура землеволодіння в Україні та країнах Європи та роль держави у регулюванні ринку землі.
Земельна реформа 2001 року передала у приватну власність понад 40 млн га земель сільськогосподарського призначення (тобто 75% від наявних), відповідно 25% і досі залишаються у власності держави.

Для порівняння розглянемо ситуацію із власністю на землю у інших країнах Європи.

Країни Східної та Центральної Європи:

У Болгарії після земельної реформи 90-х років ХХ ст. лише 2% сільськогосподарських угідь є у власності держави, відповідно, 98% належить приватним власникам. У Румунії у власності держави перебуває 6% земель сільськогосподарського призначення. У Хорватії — 35%. У Сербії — 8%,

Країни Західної Європи:

В Австрії частка сільськогосподарських земель у приватній власності становить лише 50%, інша половина, відповідно, не є приватною. У Ірландії державі належить 10% аграрних земель. Так само, 10% і в Голландії. У Швейцарії всі земельні угіддя (100%) є приватними.

Як бачимо, одностайності у даному питанні немає. Кожна країна самостійно знаходить свій власний ефективний механізм регулювання земельних взаємовідносин.

Читати до теми: ТОП-10 моделей земельного ринку: США, Польща, Румунія, Нідерланди, Німечиина, Швейцарія, Литва, Великобританія, Росія, Таджикистан.

Так само немає одностайності щодо ролі держави у регулюванні ринку землі та ступенем його обмеження. На поточний момент з європейського досвіду можна виділити 3 підходи до даного питання:

• абсолютна лібералізація ринку землі (наприклад, Болгарія, Велика Британія, Іспанія, Ірландія, Німеччина, Голландія),
• лібералізація з кількісними обмеженнями за певними критеріями (наприклад, щодо площі землі в «одні руки»: у Польщі — до 500 га, в Румунії — до 100 га, за призначенням: в Естонії обіг землі абсолютно вільний за умови, що незмінним лишиться її сільськогосподарське призначення, за місцем проживання — у Румунії право на купівлю сільгоспугідь мають громадяни, котрі не менше 5 років прожили в країні, тощо),
• лібералізація з обмеженнями для іноземців (Сербія та Хорватія, наприклад, повністю забороняють продаж землі іноземцям, у Швейцарії купити сільськогосподарську землю може або громадянин Швейцарії, або громадянин однієї з країн Євросоюзу).

Хоча тут теж не все так просто: у переважній більшості країн з абсолютно ліберальним ринком землі вартість продажу 1 гектара сформована настільки високою, що це повністю нівелює економічну привабливість її масового викупу будь-якими великими іноземними агропідприємствами. Українські сільськогосподарські землі подібного кон’юнктурного «захисту» не мають. Їхня вартість, навіть після прогнозованого подорожчання, викликаного впровадженням вільного ринку, передбачається у десятки разів нижчою. Для прикладу, вартість 1 га землі у Голландії становить понад $60 тис., в Україні, за різними джерелами, передбачається $1,5 -5 тис.

Читати до теми: Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю

Цей короткий огляд показує, що для України запозичення «універсального» європейського досвіду не є можливим. Такого досвіду просто не існує. Потрібно шукати власний шлях.

Чи стане відкритий ринок землі рушійною силою у розвитку економіки України: аспекти та перспективи.

На початку офіційного відкриття земельного ринку ми стикаємось із досить цікавою суперечністю в інтересах держави.

З одного боку українська держава має гарантувати кожному своєму громадянину недоторканність його права власності та докладати максимальних зусиль для захисту інтересів та розвитку вітчизняного аграрного товаровиробника. На практиці це передбачає впровадження та покращення різноманітних форм фінансової підтримки аграріїв, як-то: компенсація відсоткових ставок за кредитами, податкові пільги, надання цільових субсидій тощо. Іншими словами — збільшення видаткової частини бюджету на потреби аграрного сектору.

З другого — вона зацікавлена у ефективному наповненні та покритті дефіциту Державного бюджету за рахунок, зокрема, максимальних надходжень від продажу земельних ресурсів, які перебувають у її власності. До 2028 року планується залучити близько 50 млрд доларів «земельних» інвестицій. Український аграрій об’єктивно неспроможний запропонувати за земельний пай суму більшу, аніж його іноземні конкуренти, які зацікавлені у купівлі українських чорноземів. Зокрема, йдеться про інвесторів із таких економічно потужних країн, як Китай та ОАЕ.

Читати до теми: Земельне віче — як бачать цивілізований вільний ринок землі в Україні: ризики/можливості, присутність іноземців та доступ до кредитів

Наразі Україні належіть близько 20% запасів найродючіших чорноземів світу. Для провідних гравців міжнародного земельного ринку інвестиції в українські сільськогосподарські угіддя є рентабельним і перспективним капіталовкладенням. На жаль, вітчизняні аграрні підприємства та приватні виробники сільськогосподарської продукції не в змозі конкурувати з ними за рівнем накопичення капіталу та не створити конкурентоспроможну пропозицію.

І тільки політика держави на поточний момент здатна захистити вітчизняного виробника сільськогосподарської продукції від жорсткої експансії іноземного бізнесу. У протилежному випадку ми можемо опинитися в ситуації, коли перестанемо бути власниками на своїй землі. А Україна втратить ту стратегічну перевагу, яка була дарована її поколіннями предків.

На поточний момент практичні законодавчі механізми врівноваження цих взаємопротилежних векторів є досить ілюзорними. Занадто багато юридичних та напівтіньових аспектів необхідно врегулювати для становлення ефективного й абсолютно прозорого ринку землі. Питання про те, чи зможе чинна влада зробити це до 2020 року, залишається відкритим.

Хоча найближчим часом планується подання до Верховної Ради близько десяти законопроектів саме у сфері законодавчого регулювання ринку землі. Тож стежимо, у міру можливостей впливаємо та маємо сподівання.

Читати до теми: Тимофій Милованов: Боятися потрібно не юридичних осіб, а «чорних» грошей

Здешевлення вартості залучення коштів для купівлі землі як інструмент підтримки українських агровиробників: чи виграє вітчизняний аграрій?

Аналіз становлення найбільш потужних українських агрохолдингів (і не тільки українських) показує, що абсолютно всі вони у процесі свого розвитку користувалися запозиченими коштами. Тож немає підстав припускати, що новий етап розвитку українського аграрного сектору можливий без зовнішніх запозичень. Мова про залучення коштів від державних фінансових інститутів чи комерційних структур із можливістю компенсації відсоткової ставки.

Державним бюджетом України на 2020 рік вже передбачено виділення 4,4 млрд грн для компенсації відсоткових ставок українським агровиробникам на придбання земель сільськогосподарського призначення. Безперечно, це правильний крок, який зменшить фінансове навантаження на вітчизняних аграріїв, зацікавлених у купівлі землі. Та чи є він достатнім для того, щоб забезпечити їм реальні конкурентні переваги перед іноземними інвесторами?

Теза для роздумів: сьогодні середня ефективна ставка за гривневими кредитами для бізнесу в Україні становить близько 23% річних (саме ставки за такими кредитами передбачається компенсувати за державний кошт). Для порівняння, банки Німеччини видають аналогічні кредити своїм резидентам за ставкою, котра у 10 разів нижча — 2-3% річних.

Читати до теми: Рейтинг областей України за нормативною грошовою оцінкою та орендною ставкою с/г земель  

Простий математичний розрахунок показує, що сума передбаченої Бюджетом компенсації не здатна нівелювати різницю у вартості коштів, запозичених українським і іноземним бізнесом. Тож і реальних переваг нашим співвітчизникам при купівля землі цей інструмент надати не спроможний.

Ефективності він може набути лише у випадку реалізації додаткових важелів регулювання з боку держави. Зокрема, обмеження (постійного чи час перехідного періоду) права доступу іноземних інвесторів до українських сільськогосподарських земель.

Суцільна ревізія та складання єдиного відкритого реєстру державних земель — необхідна передумова створення прозорого земельного ринку.

Ще одним фінансовим механізмом підтримки вітчизняних сільгоспвиробників, передбаченим державою у 2020 році, є виділення 560 тис. га земель державної власності для продажу вітчизняним аграріям із 50-відсотковою знижкою до ринкової вартості.

Теж прекрасна ініціатива, але перше ж питання, яке виникає у зв’язку з таким кроком уряду: це рівний і загальний для всіх аграріїв доступ до «пільгових» гектарів. Яким законодавчим механізмом він буде регулюватися? Наразі невідомо.

Друге питання. 560 гектарів — це узагальнена цифра, яку становлять земельні наділи, які мають різне територіальне розташування, різну якість, характеристики та цінність. Яким чином буде реалізовано механізм відкритого доступу всіх зацікавлених сторін до інформації про наявні землі на продаж?

Тобто ми поступово підходимо до необхідності ревізії та обліку всіх наявних для продажу земель, передусім державних, і створення єдиної, прозорої і доступної для всіх бази таких земель (реєстру). Із чітким прозорим механізмом отримання пріоритетного права викупу.

Читати до теми: Земельний «автомат Калашникова»: залишити чи реформувати Держгеокадастр?

Лише за такої умови ця державна програма принесе користь пересічним українським аграріям, а не тим тіньовим структурам, що й зараз досить успішно ловлять рибку «у каламутній воді» тіньового земельного ринку.

До речі, за даними аналітиків, на поточний момент 40% операцій на ринку землі проводяться за нелегальними або напівлегальними схемах. Інакше кажучи, досвід оминання законодавчих обмежень там накопичено величезний. І «переломити» ситуацію на користь легального чесного бізнесу, який у повному обсязі сплачує податки до Державного бюджету, зможуть тільки чіткі, прозорі й однакові для всіх українців норми нового земельного законодавства. І, звісно ж, рівний і відкритий доступ до інформації про землю та операції з нею.

У зв’язку з цим актуальності набуває створення спеціалізованих правоохоронних підрозділів, котрі б відстежували законність операцій з купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення та забезпечували захист громадян від шахрайства та рейдерства у цій сфері. Це також широке поле для діяльності, яке на даний час абсолютно не врегульоване законодавством.

Чи виграють від відкриття ринку землі приватні землевласники та дрібні фермери?

Найбільш оптимальним варіантом на початковому етапі функціонування відкритого ринку землі є надання права купувати та продавати земельні наділи аграрного призначення виключно фізичним особам-громадянам України.

По-перше, лише за такої схеми дійсно виграють громадяни України, тобто пересічні селяни, які з діда-прадіда живуть в Україні та працюють на землі. І своєю працею вони заслужили право отримати належний прибуток.

По-друге, такий механізм максимально зменшить можливості для маніпуляцій і застосування іноземними інвесторами «обхідних шляхів» для отримання у власність українських земель. Зокрема, через утворення дочірніх підприємств, купівлю контролюючих пакетів акцій в українських компаніях (юридичних особах), які володіють сільськогосподарськими землями, тощо.

Читати до теми: «Як ефективно розпорядитися державними землями: п'ять схем капіталізації с/г угідь»

За сучасних законодавчих норм, без чіткого визначення пріоритетного права українців на купівлю власної землі, приватні господарства та дрібні фермери опиняються в абсолютних аутсайдерах земельного ринку — вони мають найменший (навіть у порівнянні з вітчизняними агрохолдингами, не кажучи про іноземні) обсяг власного інвестиційного капіталу та вкрай обмежений доступ до кредитних коштів. Тобто, найменше можливостей для придбання землі у власність.

Чи виграє від відкриття земельного ринку пересічний громадянин України (не аграрій)?

Це питання дуже складне й багатофакторне. З одного боку, якщо справдяться прогнози уряду, в економіку України буде залучено додаткових 50 млрд доларів інвестицій та відбудеться зростання ВВП на заплановані 2 відсотки, то зросте й рівень життя громадян, їхня купівельна спроможність. Збільшиться податкова база та, як наслідок, можливості для додаткового державного фінансування соціальної сфери.

Читати до теми: 9 відтінків земельного законопроекту: можливості та ризики

З іншого ж прогнозоване вже зараз дворазове подорожчання землі спровокує зростання орендної плати за неї. Як наслідок — збільшиться собівартість виробництва сільськогосподарської продукції. За сталою традицією, виробники перекладуть свої витрати на кінцевого споживача, тобто пересічного громадянина України. Збільшиться вартість продовольчої корзини, зростуть витрати на харчування.

Ще один аспект збільшення орендної плати й собівартості виробництва сільськогосподарської продукції — це зменшення її конкурентоспроможності на вже традиційних ринках (ціна збільшиться — попит зменшиться). Для збереження ринкових позицій і рівня прибутковості агровиробники потребуватимуть збільшення дотацій з боку держави (хоча б мінімального їх наближення до рівня європейських)... Це нескінченний взаємопов’язаний процес.

Чи виграє пересічний українець від впровадження вільного ринку землі? Залежить лише від ступеню готовності та ефективності законодавчої бази, з якою Україна вийде до цього ринку 1 жовтня 2020 року.