Про «запобіжники» для безпечної земельної реформи від громадськості

Необхідно запровадити кілька «запобіжників» у рамках земельного закону.

Перший — обмежити коло покупців. На мій погляд, таке право мають отримати лише фізособи-українці. Навіть європейська Польща — і та наразі намагається відтермінувати введення в дію норми про доступ іноземного капіталу до свого ринку земель. Чому цей пункт важливий? Щоб уникнути надмірної концентрації землі у великих компаній та сприяти розвитку дрібного та середнього господарювання в Україні.

Другий — обмежити максимальну площу земельної ділянки в одних руках. Не можна виставляти єдину цифру для всіх регіонів. Ані 200, ані навіть 1000 га в одні руки — це умовний показник, який забезпечуватиме різну рентабельність у всіх областях України. Є наукові розрахунки щодо оптимальних обсягів у тих чи інших областях і регіонах. Їх бажано брати за основу.

Третій — унеможливити механізми перепродажу земель сільгосппризначення, щоб уникнути надмірної спекуляції такими ділянками. Не можна на перших порах дозволяти доступ іноземного капіталу на земельний ринок. Спочатку вільний ринок землі слід запустити на певних територіях, подивитися, як він діятиме, і тоді переходити до вироблення єдиної земельної стратегії, а також — до єдиного законопроекту.

Розроблений Держгеокадастром законопроект «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» має низку недоліків. Експерти «Земельної спілки України» запропонували перелік основних зауважень до нього:

Розділ І Загальні положення

Стаття 1. Визначення основних термінів:
Нема потреби запроваджувати «експозиція земельної ділянки», бо фактично йдеться про договір доручення або договір комісії, які передбачені діючим цивільним законодавством. Не вбачається доцільним «придумування» нових «форм» відчуження земельних ділянок і натомість бажано використовувати аналогічні за змістом та загальноприйняті правові механізми. Доцільно вилучити.

Аналогічно вилученню підлягає і «консолідація земель» — не є предметом регулювання даного законопроекту
Немає потреби у визначенні «ринкова ціна на землю» та «парцеляція земель», бо надалі цей термін не використовується по тексту законопроекту.

Трактування терміну «обіг земель сільськогосподарського призначення» — не можна назвати коректним із юридичної та економічної точок зору. Реалізація прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення передбачає як розпорядження, так і володіння і користування земельними ділянками. Натомість, загальноприйнятим розумінням поняття «обіг земель» є сукупність суспільних відносин щодо переходу прав на земельні ділянки. Визначення доцільно переглянути.

Стаття 3. Законодавство у сфері обігу земель сільськогосподарського призначення:

Стаття про суспільні відносини, які виникають у процесі обігу земель сільськогосподарського призначення, регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, іншими нормативно-правовими актами України, а також чинними міжнародними договорами України, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України. Вона не містить нормативного навантаження, тому її доцільно вилучити. Щодо поданих у ній основних напрямів державної політики про обіг земель сільськогосподарського призначення, варто сказати, що вони — загальні і декларативні.

Стаття 4. Основні напрями та принципи державної політики щодо обігу земель сільськогосподарського призначення:

Не деталізовано зміст понять «капіталізація», «ліквідність», «знецінення земель».

Стаття 5. Суб’єкти обігу земель сільськогосподарського призначення:

Фактично запропонована стаття має однаковий предмет регулювання зі статтею 130 «Покупці земель сільськогосподарського призначення» Земельного кодексу України. Тому доцільно не дублювати правові норми. Тим більше, що даний законопроект надалі пропонується викласти статтею 130 Земельного кодексу України у новій редакції. Питання примусового відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які набуваються у власність особами, також уже врегульовані Земельним кодексом України. Тому відповідний пункт у цій статті доцільно вилучити.

Розділ ІІ Продаж земель сільськогосподарського призначення

Стаття 6. Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

Недоцільно пропосувати обов’язковий продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них на земельних торгах, бо це вже встановлено Земельним кодексом України (стаття 134).

Доцільно вилучити пункт про те, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності здійснюється через аукціони, бо він лише констатується можливість власника земельної ділянки обрати один із декількох способів її відчуження. За діючим законодавством є інші способи відчуження нерухомого майна (договори дарування, міни, ренти тощо). Потреби у надмірному ускладненні порядку укладення договорів купівлі-продажу немає, бо це призведе лише до тінізації ринку.

Не потрібно створювати спеціальне держпідприємство для продажу земель сільгоспризначення, бо воно займатиметься посередницькою діяльністю на ринку сільськогосподарської нерухомості, а також отримає монопольне становище! Аргументів на користь того, що в такому разі діяльність згаданих підприємств буде кращою — нема. А от загроза монополізації ринку сільськогосподарської нерухомості — очевидна.

Стаття 7. Порядок продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності шляхом експозиції:

Фактично статтею пропонується створити державне комерційне підприємство, котре надаватиме посередницькі послуги на ринку земель сільськогосподарського призначення в умовах обмеження конкуренції з боку суб’єктів господарювання приватного сектору економіки. Монопольне (домінуюче) становище державного підприємства, як показує практика, найчастіше стає причиною нав’язування учасникам ринку послуг низької якості за завищеними цінами. Доцільно відмовитись від ідеї і натомість передбачити можливість розміщення оголошень про продаж земельних ділянок, пропоновану ціну та контактні відомості власника або уповноваженої ним особи на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, який реалізує державну політику у сфері земельних відносин, у порядку, що застосовується для оприлюднення відомостей Державного земельного кадастру. Це дозволить, з одного боку, створити потужний інструмент для підтримки функціонування транспарентного ринку сільськогосподарських земель, а, з іншого — уникнути невиправданого розширення втручання державних суб’єктів господарювання у ринкові відносини. Статтю потрібно допрацювати.

Стаття 11. Переважне право на придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

Відповідні питання варто врегулювати у статті 130 Земельного кодексу України та статті 9 Закону України «Про оренду землі».

РОЗДІЛ ІV Обмеження щодо обігу земель сільськогосподарського призначення

Стаття 15. Граничні розміри земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

Мова має йти не про «розмір», а про максимальну площу земель у власності однієї особи.
Критерій у 200 гектарів не є обґрунтованим. Сучасна економічна наука дає чіткі рекомендації щодо методів обрахунку максимально допустимої площі земель у власності однієї особи, проте автори законопроекту не враховують природно-економічні відмінності різних регіонів України, що вимагає встановлення диференційованих показників. Окрім того, не передбачено покарання за «не приведення» площі до 200 гектарів протягом року.

Стаття 18. Контроль за дотриманням обмежень щодо обігу земель сільськогосподарського призначення:

Зважаючи на те, що правочини щодо відчуження земельних ділянок підлягають нотаріальному посвідченню, перевірку їх відповідності вимогам законодавства (в тому числі щодо додержання встановлених) обмежень має здійснювати нотаріус. Контроль за діяльністю нотаріусів доцільно здійснювати у загальному порядку, визначеному Законом України «Про нотаріат», не збільшуючи кількість органів державного контролю (нагляду).

Нагляд за дотриманням законодавства про захист економічної конкуренції доцільно здійснювати у існуючому порядку органами Антимонопольного комітету України за підтримки Міністерства юстиції України, що здійснює ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Розділ V Прикінцеві та перехідні положення 

На першому етапі земельної реформи до обігу земель включаються лише землі сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності за ціною не меншою від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Пропонована норма суперечить економічній логіці і призведе до тінізації ринкового обороту у випадках, коли нормативна грошова оцінка земельних ділянок є вищою за їхню ринкову вартість. Відсутність правової можливості відчужувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення за реальною ринковою ціною, коли вона нижча за неринкову нормативну оцінку, примушуватиме покупця та продавця формально дотримуватись букви закону, проте фактичні фінансові розрахунки проводити у відповідності до власної домовленості щодо ціни ділянки. Доцільно виключити.

Спірним є й наступний пункт законопроекту: «Внутрігосподарські шляхи, господарські двори, полезахисні лісосмуги та інші захисні насадження, гідротехнічні споруди, водойми тощо можуть бути відповідно до цього Кодексу передані у власність громадян, надані у користування сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, що створені колишніми працівниками державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або передані у власність держави». Незрозуміло, чому пропонується передавати вказані землі у власність держави, а не територіальних громад. Більш логічним є передача вказаних земель у комунальну власність територіальних громад, на території яких вони розташовані. Такий підхід відповідатиме загальній концепції децентралізації.

P.S: Складається враження, що значну частину норм, які введені у текст документу, зроблено для того, щоб фізично збільшити його обсяг. Окрім того, вони фактично не мають нормативного навантаження. В цілому, більшість норм законопроекту потребують або виключення, або істотного перегляду. Доцільно повернути законопроект на доопрацювання розробникові.