Аналіз антирейдерського закону №0858 — чи зменшиться земельне та аграрне рейдерство

Попри активні намагання депутатів подолати рейдерство в Україні, суттєвих змін наразі немає. Тому логічним продовженням цієї боротьби стало прийняття Радою нового закону №0858 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та деяких інших законодавчих актів щодо протидії рейдерству».

Що означає на практиці прийняття антирейдерського закону? Та чи означає це зменшення  рейдерських атак, зокрема на аграрні компанії?

Звернемо спочатку увагу на кілька моментів закону №0858:

1. З метою аналізу ми брали до уваги текст законопроекту в остаточній редакції, поданій Верховній Раді на голосування. Зважаючи на українські реалії, певні положення закону, який ще не опублікований, можуть частково відрізнятися від викладеного в законопроекті. Тим не менш, зважаючи на перебіг голосування, ми не вбачаємо можливості суттєвих відмінностей;
2. В даному матеріалі не наведено великий перелік технічних змін щодо порядку реєстрації, скасування, припинення та зміни речових прав на нерухоме майно, внесених до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», які заслуговують окремого матеріалу.

Читати до теми: Рейдерство в законі, або бізнес – захисти себе сам

Отже, розглянемо спочатку зміни, внесені згаданим законом, щодо прав на об’єкти нерухомого майна, включаючи земельні ділянки та права на них:

• Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору про встановлення земельного сервітуту, договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, а також договору оренди цієї ділянки та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) такої вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Таким чином, внесенням у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно такої вимоги власник може забезпечити внесення змін щодо прав на свою земельну ділянку виключно за нотаріальними документами, що унеможливлює поширене внесення змін за документами в простій письмовій формі з підробленими підписами, надзвичайно розповсюджене на даний момент.

Однак під час детального аналізу виявляється, що такий запобіжник не буде дуже ефективним, якщо йдеться про захист прав орендарів земель сільськогосподарського призначення.

Пояснюється це тим, що право на внесення такої вимоги має виключно власник, тобто пайщик, до того ж вимога має бути вчинена в нотаріальній формі. Тобто, з метою забезпечення прав орендаря на оренду землі, аграрному підприємству доведеться кожного пайщика привезти до нотаріуса та ще й оплатити нотаріальні послуги за власний рахунок. До того ж надалі, для внесення будь-яких змін до договору оренди землі, його продовження та укладення нового договору такому орендареві доведеться, знову ж таки, забезпечити присутність пайщика в нотаріуса та нести витрати на укладення відповідного документа і внесення змін до реєстру.

• Плата за користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності, визначена в договорах про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), а також орендна плата за договорами оренди,  укладеними на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору, а також у разі його поновлення.

Таким чином виключається поширена практика визнання переможцем на земельних торгах компанії, яка запропонувала найвищу плату за користування землею, але в подальшому зменшила її за погодженням з власником такої ділянки.

Читати до теми: Рейдерство в Україні – у Мін'юсті розповіли про суттєві зміни у сфері державної реєстрації

• Питання поновлення договору оренди землі виключено зі статті 33 Закону України «Про оренду землі», віднесено в окрему норму та таким чином відмежовано від переважного права оренди землі.

Більше того дану норму сформульовано в новій редакції, а саме:

1. Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельної ділянки для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів.

Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, які перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

2. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

3. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору упродовж не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

4. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Таким чином законом затверджено принцип мовчазної згоди сторін на продовження договору та окремих дій орендаря для цього не вимагається, як раніше. Однак орендарям треба бути уважними, оскільки таке поновлення повинно бути передбачено в договорі, зафіксоване в реєстрі й не виключене з реєстру орендодавцем на момент закінчення строку дії договору, що доведеться окремо перевіряти.

Окремо звертаємо увагу на той факт, що зазначене положення розповсюджується виключно на договори, які продовжені, укладені або змінені після набуття чинності даного закону.

• У разі, якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки або договір оренди землі колективної власності закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки, своєю чергою, має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

Таким чином орендарі невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок і земель колективної власності захищені від ризиків збирання вирощеного ними врожаю власником земельної ділянки, про якого орендар може й не знати.

Також звертаємо увагу, що згідно з даним законом, право оренди зазначених вище земельних ділянок так само, як і ділянок, переданих в оренду особою, яка управляє спадщиною, автоматично припиняється одночасно із внесенням даних про право власності на них.

• Законом змінено одну із істотних умов договору оренди землі. Так, раніше такою умовою був саме строк дії договору оренди, однак після початку дії закону він буде змінений на дату укладення та строк дії договору оренди, що повинно бути обов’язково відображено в усіх нових договорах оренди.

Також, зважаючи на чинну судову практику, рекомендуємо сторонам у договорі чітко зазначати, що саме є датою укладення договору, адже дата, зазначена в самому договорі може не бути датою укладення, якщо сторона договору доведе, що підписала чи передала підписаний нею примірник договору в інший день.

• Законом чітко зафіксовано, що дата закінчення дії договору оренди обчислюватиметься від дати його укладення, а право оренди земельної ділянки виникатиме з моменту державної реєстрації такого права.

Таким чином строк дії договору братиме свій відлік саме з дати укладення договору. Мається на увазі, що у випадку, якщо в договорі зазначено, що строк дії договору визначений певним проміжком часу (наприклад, кількістю років) то обчислення такого строку тепер розпочинатиметься з дати укладення договору, а не з дати реєстрації права оренди.

Таке положення виключає розповсюджені ситуації, за якими договір підписувався в одному разі на 10 років, а подавався на реєстрацію через 3 роки, і фактичний строк оренди становив 13 років.

Водночас, як зазначено в законі, право оренди, тобто доступу до ділянки та її використання, виходить виключно з дати реєстрації такого права.

Зважаючи на обумовлені положення, залишається незрозумілим, чи можуть сторони визначити початок перебігу строку дії договору з моменту його реєстрації та як ставитимуться реєстратори до таких положень договору за його реєстрації.

Нашою сталою рекомендацією є визначення строку дії договору конкретною датою. Це виключає можливість суперечок щодо строку дії договору та дає можливість орендареві зафіксувати конкретну дату, яка дасть йому змогу зібрати вирощений на ділянці врожай.

• Законом також детальніше врегульовано право використання земельної ділянки у випадку, якщо орендодавець помер до спливу строку дії договору оренди, а спадкоємець не зареєстрував за собою право власності на таку ділянку.

Тепер у випадку, якщо строк дії договору оренди землі закінчився у день або після смерті орендодавця, орендар матиме можливість за своєю заявою поновити договір оренди  на той самий строк і на тих самих умовах навіть якщо договір не містить  умови про його поновлення. При цьому такий договір буде продовжено саме до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Зазначена заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендареві стало відомо про смерть орендодавця.

Водночас закон залишив у силі право орендаря на переважне укладення договору оренди у зазначених випадках, яким орендар може скористатися у після того, як дізнається про реєстрацію права спадкоємця або територіальної громади на земельну ділянку.

• Ще однією зміною є відсутність права на поновлення договору оренди землі сільськогосподарського призначення у випадку укладення такого договору особою, яка управляє спадщиною.
• Також законом виключено можливість продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земель державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди зазначених ділянок та укладення договорів їхньої оренди на новий строк із використанням переважного права орендаря.
• Положеннями закону вкотре чітко зафіксовано, що для проведення державної реєстрації прав на земельні ділянки державний реєстратор зобов’язаний використовувати відомості з Державного земельного кадастру, до якого реєстраторам надано прямий доступ, про наявність/відсутність зареєстрованих речових прав щодо відповідної земельної ділянки до 1 січня 2013 року, що повинно унеможливити здійснення подвійної реєстрації прав на земельні ділянки на різних осіб.

Читати до теми: Ринок землі вже відкрито… через інститут довірчої власності депутати запустили продаж земель сільськогосподарського призначення

Окремо законом передбачено низку змін із метою унеможливити рейдерські напади, об’єктом яких є корпоративні права приватних підприємств та товариств, а саме:

• Учасник приватного підприємства може встановити вимогу нотаріального посвідчення правочину, предметом якого є частка такого учасника у статутному капіталі відповідного підприємства, а учасник товариства може встановити аналогічну вимогу щодо його частки у статутному капіталі товариства та скасувати таку вимогу.

Відомості про встановлення або скасування такої вимоги вносяться до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Відповідна вимога учасника та її скасування є одностороннім правочином та підлягає нотаріальному посвідченню.

Таким чином, на думку законотворців, повинна зменшитися можливість незаконного внесення записів про зміну власників та розміру часток у статутних капіталах юридичних осіб.  Однак законом не внесено зміни в частину 5 статті 17 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань», яким для проведення відповідних реєстраційних дій не передбачено надання договору про відчуження часток у статутному капіталі.

• Також, відповідно до закону, учасник товариства зможе встановити та скасувати вимогу нотаріального засвідчення справжності його підпису на протоколах загальних зборів (рішеннях єдиного учасника) з питань діяльності відповідного товариства. Відповідні відомості також повинні  вноситися до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань, така вимога чи її скасування учасником також є одностороннім правочином і підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Зазначене нововведення в цілому є досить позитивним інструментом для захисту прав учасників, однак радимо зважити всі за та проти такого рішення, адже воно може суттєво збільшити час для прийняття рішення єдиним учасником або загальними зборами.

Читати до теми: Сім схем використання держземель агрокомпаніями в умовах «тіньового» ринку землі

Окремо хочемо звернути увагу на положення закону щодо захисту прав на земельні ділянки. Зокрема, нововведенням передбачено, що суд за ухвалення рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки зобов’язаний одночасно ухвалити в цьому ж рішенні припинення усіх речових прав, їхніх обтяжень, зареєстрованих щодо такої земельної ділянки. За ухвалення ж судом рішення про визнання нечинним рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, за якою була сформована земельна ділянка, щодо якої виникли речові права, а також про скасування державної реєстрації такої земельної ділянки, суд зобов’язаний визнати нечинним рішення про затвердження такої документації (за його наявності) та припинення таких прав (за їхньої наявності).

Звертаємо увагу, що відповідні вимоги повинні бути відображені у позовних вимогах та у судових рішеннях, прийнятих після набуття чинності даного закону. Водночас судові рішення, прийняті та не виконані до моменту набрання сили даним законом виконуються без урахування зазначених змін.

Отже, в цілому проаналізований закон, попри певні суперечності, можна оцінити як позитивний. Сподіваємося, що нові інструменти у боротьбі із рейдерством стануть ефективними та збільшать рівень захисту аграрних інвестицій в Україні.