Невитребувані паї – ласий шматок для сільськогосподарських підприємств і не тільки?

Земельна реформа просувається вперед, але насущні земельні питання продовжують роздирати життя власників паїв, орендарів та місцеві органи влади. Одне із таких питань – невитребувані паї. Критичний час «Че» по них настане вже у 2024 році. Йдеться про майже 2 млн га сільськогосподарської землі, яка перейде у комунальну власність, чим буде порушено права тих власників земельних часток (паїв), які не змогли, або не встигли оформити свої наділи належним чином.

Земельний довідник України 2020 — інфографічний навігатор по ринку землі

Скачайте довідник українською або англійською мовою.

Подивимося у деталях, що таке невитребовка для орендарів сільськогосподарських земель та для сучасних територіальних громад.

Для сільськогосподарського підприємства звісно, легше заключити договір із сільською радою відразу на декілька ділянок, ніж вишукувати землевласників та домовлятися окремо з кожним про вигідніші умови оренди, стараючись запропонувати більшу суму орендної плати, ніж інші навколишні орендарі, або намагатися привернути якимось іншим чином увагу до своєї агрофірми.

Читати до теми: Моделі геокадастрів Канади та Нової Зеландії варто запозичити Україні, – експерт

Проте, подивимось на інший бік медалі. По-перше, орендар бере на себе ряд витрат:

• на розробку технічних документацій із землеустрою,
• на формування відомостей в земельному кадастрі,
• на рестрацію речового права оренди

По-друге, договір оренди, укладений на невитребувані земельні частки (паї), припиняється за умови появи власника паю. Якщо власник з`являться заздалегідь до збирання урожаю — орендар має виплатити  відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки.

Користуватися невитребовкою також можна уклавши емфітевзис. Останній дозволяє повністю використовувати його переваги над негнучким договором оренди. Оскільки тут сміло варіюють сумою за купівлю права користування, навіть у вигідний для орендаря бік.

Крім того, усім відома стаття 409 Цивільного кодексу щодо невеликої кількості перерахованих прав орендодавця при продажу права користування земельної ділянки. Серед них: наглядати за використанням ділянки за цільовим призначенням та не заважати орендарю здійснювати  свою сільськогосподарську діяльність на цій земельній ділянці.

Здається вигідна справа. Але з появою землевласника емфітевзис також постає під питанням припинення. Та не завжди власник витребуваного паю заключає договір з тим самим підприємством, у чиєму користуванні був пай. Крім того, сумнівною є перепродаж права користування іншим сільскогосподарським підприємствам. Адже в законі визначено обмеження щодо цього.

Читати до теми: 12 пропозицій для перезавантаження Держгеокадастру від Леоніда Корейби

То що ж таке невитребуваний пай? Чи є на сьогодні вірним твердження того, що невитребувана ділянка — значить не сформована, про яку немає відомостей у земельному кадастрі. Натомість стаття 13 закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв )» говорить, що  невитребуваною є земельна частка (пай), на яку не отримано документ, що посвідчує право на неї. За новою редакцію вище згаданого закону від 16.01.2020 такі невитребувані ділянки переходять у комунальну власніть громади, в межах якої вони розташовані. Цікавим  є положення, зазначене у тому ж законі, щодо дозволу передачі сільською радою невитребуваних до 2025 року паїв у власність. При цьому не вказано, кому і за яких умов. Отже, невдовзі мати у власність невитребувані сьогодні паї можуть люди чи підприємства, які не були у списках членів колишніх КСП та не є їх правонаступниками. Припустимо, якщо декілька людей відмовилися б від своєї частки (паю) в момент проведення розпаювання, то очевидно, що ця територія додалася б у загальний процес розпайовки, та кожен із  його учасників мав би більшу площу у власності.

Громадська спілка «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні» провела дослідження в межах декількох сільских рад Житомирської області щодо кількості невитребуваних паїв та їх площі.

Наприклад, на території Краївщинської сільскої ради  всього 116 невитребуваних паїв загальною площею 345 га. Загалом по області невитребувані паї  є у кожній сільскій раді. Іх площі коливаються в межах 20-500 га. Можна грубо підрахувати на всю площу територіальних громад по області, що станом на 2025 рік у комунальній власності опиниться 14820 га.

Читати до теми: Український Держгеокадастр на європейський лад – чим вони відрізняються і що запозичити у ЄС?

Отримавши землю у власність громади зможуть правомірно володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками значної площі. При цьому важливим чітке передбачення у законодавсті функцій саме розпорядження такими територіями. Що, перш за все, має відображати інтереси жителів громади, планування і розвиток її території. Нажаль ці питання залишаються поза увагою. Хоч способи їх вирішення та втілення в життя треба планувати вже сьогодні. Це допоможе уникнути постійного щоквартального внесення правок у закони та прийняття поспішних рішень, які стануть на заваді та недозволять скористатися привілеями отриманих земель для розвитку територій.