Принцип екстериторіальності: як відбуватиметься державна реєстрація земельної ділянки з 10 червня 2020 року

Прес-служба Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України 3 червня  анонсувала, що прийнято Постанову, яка запроваджує принцип екстериторіальності в державній реєстрації земельних ділянок.

Реалізація пілотного проєкту розпочнеться з 10 червня 2020 року і триватиме 2 роки.

Передбачається:

• скорочення терміну реєстрації земельної ділянки з 14 до 7 робочих днів;
• екстериторіальна реєстрація земельної ділянки (коли вашу ділянку в Києві фіксуватиме реєстратор із Запоріжжя, наприклад);
• покращення процедури повторної подачі для реєстрації у випадку відмови;
• нарешті державна експертиза землевпорядної документації буде доступна в електронній формі (до цього розробникові обов’язково під час отримання висновку треба було поставити свій підпис у журналі особисто, або ж це мала зробити уповноважена особа за довіреністю, і це в ХХІ столітті);
• надання можливості виправлення помилок у відомостях Державного земельного кадастру сертифікованим інженерам-землевпорядникам (наскільки стає зрозуміло з доступних джерел, йдеться про земельні ділянки, котрі були сформовані переважно до 1 січня 2013 року).

Що ж буде далі?

Із позитивного варто відзначити, що екстериторіальність проєктів із землеустрою добре себе зарекомендувала.

1. Тому можна прогнозувати, що екстериторіальність за реєстрації допоможе уніфікувати підхід до формування обмінних файлів (xml, де містяться усі відомості про земельну ділянку) та документацій із землеустрою. В цілому покращиться якість таких робіт, адже вимоги реєстраторів великих міст і маленьких сіл дуже різні, попри однакове вихідне законодавство.
2. Також скорочення термінів реєстрації із 14 до 7 робочих днів позитивно вплине на строки складання документацій із землеустрою (від початку до витягу з ДЗК).
3. Початок долучення сертифікованих інженерів-землевпорядників може позитивно вплинути на якість та кількість інформації, яка міститься в Державному земельному кадастрі. Сподіваюся, що це лише перший крок у напрямку децентралізації повноважень кадастрових реєстраторів.

З негативного:

1. Фактично великої проблеми в реєстрації земельних ділянок на периферії не було. Це, насамперед, проблема міст. Коли в районах земельну ділянку реєструють на 2-3 день від надходження онлайн-заявки, то в міських – на 14 день у кращому випадку. Більш того, якщо досі працює система «зацікавлення» у вчиненні дії, то ваша заява обов’язково висітиме 14 робочих днів (понад пів місяця), а потім ви отримаєте відмову. Тому для більшості розробників документації із землеустрою, які працюють не у великих містах, строки, навіть враховуючи зменшення до 7 робочих днів, можуть збільшитися. Натомість кількість відмов у перший період може бути значно вищою, аніж завжди, адже кожна область має свої «правила», плюс накладки та інше – про це далі… Проєкт передбачав пунктом 10, що розгляд заяв здійснюватиметься в порядку надходження (черговості), сподіваюся, це залишилося.

2. Накладки. Якщо подана вами ділянка накладається на іншу – це може бути підставою для відмови у реєстрації. Зокрема це передбачено у пункті 74 Постанови КМУ 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру», де зазначено, що підставою для відмови у внесенні відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру є розташування об’єкта в межах іншого об’єкта Державного земельного кадастру.

Моделюємо ситуацію: ви склали документацію у селі Іванівка Миколаївської області, ваша проєктна ділянка накладається на іншу (яка лежить не на своєму місці), ви подаєте на реєстрацію й потрапляєте до реєстратора з Києва. Він на 7-й робочий день, побачивши, що є накладка, дає відмову. Кінець історії. Повторна подача у випадках проєктів передбачена в звичайному порядку, знову до випадкового реєстратора. Якщо раніше ви могли пояснити, що ділянка лежить неправильно, місцевий (районний реєстратор) міг знати ситуацію в районі – це питання було легше вирішити, аніж тепер. Але життя покаже.

3. Нові офіційні інформаційні шари…

Постанову КМУ №1051 нещодавно було доповнено.

Всі, хто стежить за Публічною кадастровою картою, постійно знаходять там нові шари, останніми змінами були об’єкти «Укренерго» та «Обленерго». Окремої уваги також заслуговує інформація щодо умовної прибережно захисної смуги. Відповідно до статті 58 Земельного кодексу України, це землі водного фонду. Досі цей шар позиціонувався як інформаційний, дуже умовний, просто загалом. Тепер, із 06.06.2020 р., він офіційний, якщо я правильно все розумію, і якщо він вас не влаштовує – дані можуть уточнюватися після розроблення документації, передбаченої законодавством. А ним передбачається, що прибережні захисні смуги встановлюються за окремим проєктами землеустрою. Хто їх фінансуватиме?! Що робити з уже сформованими земельними ділянками? На фото нижче видно, як на паї потрапляють і ЛЕП, і «прибережка», але у відомостях про ділянку це не відображено. Чи хтось їх тепер має вносити? Чи зможуть продати такий пай?

На ці питання, знову ж таки, відповідь дасть практика. І, враховуючи екстериторіальність, можна сподіватися, що вона буде більш однаковою по всій Україні.

4. Відповідальність. Як показує практика, відповідальність експертів, котрі надають «незрозумілі» висновки до документацій із землеустрою – мінімальна. В гіршому випадку, якщо ви оскаржуватимете такі дії, буде відкрите дисциплінарне провадження, винного покартають. Сама організація даної системи робить це нецікавим для розробника, адже повторний розгляд іншим експертом – 5 робочих днів, чекати на розгляд вашого звернення (скарги) доведеться не менш ніж 10 робочих днів, а то й більше, щоби потім знову подати на погодження вашу документацію, і знову 5 робочих днів. Тому так важливо, щоб нарешті запрацювала система відповідальності як для кадастрових реєстраторів, так і для експертів, які перевіряють документації із землеустрою.

На жаль, революційну для нас постанову 3 червня про екстериторіальність реєстрації на Урядовому порталі не вдалося знайти. За пошуком є 14 Постанов, але вони про інше.

Зате на сайті Держгеокадастру вдалося знайти ТИМЧАСОВИЙ ПОРЯДОК взаємодії між територіальними органами Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру на період реалізації пілотного проєкту із запровадження принципу екстериторіальності в державній реєстрації земельних ділянок.

Гадаю, кожен користувач ПК, побачивши такі вимоги, почне трішки нервувати. Не більш, ніж 3 МБ, але 300 точок на дюйм – роздільна здатність. Особливо, коли ваш проєкт містить, наприклад, 100 аркушів – це на практиці неможливо зробити. Насправді вже зараз функціонал не працює так, дозволяючи завантажувати файли розміром 10-15 МБ, кажу з практики. Отже, виходить, що це або копіпаст, або документ на 2 сторінки опрацьовано нашвидкуруч.

Висновки: приємно, що галузь рухається до онлайну, зменшуючи вплив системи та руйнуючи місцеві схеми. Водночас сумно, що обговорення ключових змін відбувається без належного залучення фахової спільноти. Залишається ознайомитися зі змістом Постанови №? детально та вже з 10 червня тестувати новий функціонал.