Закон про ринок землі: порушенням закону дотриматися закону, або «Не все те золото, що блищить»

«Набагато важче побачити проблему, ніж вирішити її. Для першого потрібна уява, а для другого — лише вміння» Джон Бернал

Отже, на річниці свого президентства Володимир Зеленський зробив історичний крок, навколо якого кипіли пристрасті — скасовано двадцятирічний мораторій і заявлено про запуск повноцінного ринку. Щоправда, він запрацює тільки через рік, але нове керівництво країни показало готовність до проведення реформ, чим забезпечило життєво важливий кредит. Але наскільки зазначений закон відповідає очікуванням, які помилки він виявить і які побічні процеси може спричинити?

Запитань чимало, в тому числі: чому такий довгоочікуваний закон не назвали «Про обіг земель», як було зазначено в Х розділі ЗКУ «Перехідні положення». Але якби ж тільки це було вадою зазначеного Закону…

Bravo signor Matteo, або Коли справді варто прислухатися

Україна для отримання фінансової допомоги від партнерів повинна виконати їхні різні вказівки (в яких особлива увага приділялася земельній реформі), тільки в такому разі виходить повноцінна обопільна співпраця. На жаль, Україна, в різні роки не виконувала поставлені перед нею зобов'язання, антирекордом можна вважати 2017 рік, коли вона не виконала 8 умов МВФ з 11, підсумок – недоотримані гроші. І замість того, щоб навести ґрунтовні аргументи «непослуху», це взагалі замовчується, що ще більше загострює невдоволення у партнерів. Але цього разу, ухваливши закон про ринок землі, країна вже отримала від МВФ $2.1 млрд з договірних $5 млрд.

Аналізуючи співпрацю з іноземними партнерами, ясно вимальовується картинка, що, ставлячи перед Україною високу планку демократичності й реформаторства, вони висувають різні вимоги і вказівки, які часом вимагають кардинальних змін, на що потрібно чимало часу, але ж в поспіху можна зробити невиправні помилки. Восени минулого року керівний партнер ЄБРР в країнах Східної Європи і Кавказу Маттео Патроне зробив дуже цікаву заяву: «Земельна реформа — таке місце, де не можна припускатися помилок, вони будуть незворотні», – він пропонує взяти паузу, подумати і зробити все поступово і правильно. Це той випадок, коли до розумної поради справді потрібно дослухатися, тим більше на тлі заяв деяких українських чиновників, які закликають до того, що «...потрібно поспішати, зробити все якомога швидше, так, будуть помилки, але потім ми їх виправимо». Беручи безпосередню участь у проведенні реформи, я хочу запевнити читача, що і в Грузії земельна реформа супроводжувалася помилками і прорахунками, і доводилося їх виправляти в ході процесу. Але, і в тому хочу вас запевнити, що після 01.07.21 року, коли в Україні запуститься ринок землі, коригувати деякі помилки буде вкрай складно. 

Що було зроблено і що можна зробити

Під час проведення реформи були допущені помилки, і вони очевидні: 17% населення отримали 70% сільгоспугідь, а максимальна площа паїв (20.0 га) в 111 разів більша за мінімальну (0.18 га). З цими даними нічого не поробиш – все законно, і заклики про проведення референдуму про продаж землі здаються більш ніж наївними, експерти і посадові особи на це не повинні витрачати ані часу, ані енергії.

Але є ще й інші проблеми:

1.  в оренду видані пайові ділянки
2.  переважне право орендаря купівлі орендованої землі
3.  сервітут між ділянками
4.  продовження мораторію для юридичних осіб
5.  мінімальна продажна ціна земель.

1. Проблема орендних договорів гарантовано постане дуже скоро. Я думаю, що це може статися ще до відкриття ринку: адже «Досягти єдиної думки всіх пайовиків, з ділянок яких складається орендний масив, буде вкрай складно» («Яким був і яким буде ринок землі, яких змін можна очікувати»). Яких би значних розмірів орендована ділянка не була, навіть поодинокі відмови пайовиків щодо продовження договорів спричинять зайві витрати і дискомфорт циклу обробки ділянки. Орендарі, не впевнені в тому, що їм вдасться в повному обсязі зберегти орендовану ділянку, масово почнуть розривати орендні договори, що неминуче спровокує небажані процеси в економіці і сільськогосподарській галузі країни, що може позначитися і на стабільності країни.

2. Розмірковуючи про проблему переважного права викупу орендарем орендованої ділянки, мимоволі замислюєшся: чиї інтереси вищі – орендаря чи пайовика (власника), в пресі вже зустрічаються зведення про такі конфліктні ситуації. В ухваленому законі явно вимальовується обмеження прав власників, що може спровокувати розгул тіньових відносин, корупції і не виключено навіть криміналу. Враховуючи, «що переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано її суб'єктом іншій особі» (стаття 121, п.2), орендарі можуть виставляти неприйнятні і навіть рекетні умови, а якщо згадати рівень рейдерства в Україні, така картинка цілком реальна.

Законодавством України в першу чергу захищені права власників: згідно зі статтею 14 Конституції України, «Право власності на землю гарантується», а статтею 41 – «Право приватної власності непорушне». Роз'яснення права власності надається і в Земельному кодексі України: «Право власності на землю – це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками» (ст.78). А якщо згадаємо і рішення ЄСПЛ щодо Зеленчук і Цицури, то, думаю, сумнівів ні в кого не повинно виникнути. Не можна допустити, щоб держава неадекватними законами сама створювала конфліктну ситуацію – перевага орендарю повинна віддаватися лише у випадках аналогічної пропозиції пайовику з боку іншого покупця і на ним орендованій державній землі.

Вважаю за доцільне створити державний сайт з наявністю інформації про пайові землі, що продаються, це було б шляхетним сприянням з боку держави. Думаю, цю функцію можна було б передати Держгеокадстру, у якого, насправді, багато сумнівних обов'язків, а різні деталі, як регулювати і контролювати пропозиції, що надходять, і ухвалювати остаточне рішення – це лише справа техніки. Ось так легко можна вирішити це питання, при бажанні я б зміг посприяти вирішенню цієї проблеми.

3. Маючи понад 35-річний досвід у земельних відносинах, я жодного разу не стикався з проблемою, яка у вигляді поправки вноситься до ЗКУ (стаття 37, ч.6), це – право сервітуту. І вона набагато серйозніша, ніж може здатися на перший погляд, це «букет» проблем: власники і користувачі земельних ділянок всіх форм власності «зобов'язані надавати право сервітуту для забезпечення проходу (проїзду) іншим власникам і користувачам земельних ділянок до земельної ділянки, що належить їм на відповідному праві». Просто незрозуміло, як можна було допустити таку ДУРНИЦЮ і не передбачити ізольовані дороги і не створювати суперечливу ситуацію.

Сервітут є як платний, так і безкоштовний, в обох випадках оформляються нотаріальні договори, в яких відображається контур дороги, і він не може змінювати місцезнаходження без згоди сторін. На жаль, в нововиданому законі немає жодного слова про фінансову відповідальність сторін, але ж зобов'язання користувача сервітутом платити за користування чужою ділянкою може викликати обґрунтований протест.

Ця помилка завдає серйозної шкоди також і власникам ділянок, які повинні дозволити сусідам безперешкодно користуватися їхніми ділянками. Кожен власник має право парканом відгородити власну ділянку, але в разі сервітуту вони не мають право на частині, передбаченій для «сервітутної» дороги, будувати споруди і садити будь-які рослини (навіть однорічні). Крім того, що, власник такої ділянки повинен платити за цілу площу (в тому числі і під дорогу), таку ділянку важко буде продати, крім випадку, коли і власник, і користувач сервітутом захочуть продати обидві ділянки разом.

Шкода, що сучасні українські законодавці не помітили майже 30 років тому допущені державою та її чиновницьким апаратом помилки, що може спровокувати безліч конфліктних ситуацій.

4. Як не дивно, ухваленням Закону Про ринок землі вчергове був продовжений мораторій: до 1 січня 2024 року юридичні особи не зможуть купувати землю. Я думаю, це не сприятиме реальному розвитку ринку, а враховуючи факт, що при дії мораторію було продано мільйони гектарів підмораторних земель, з упевненістю можна сказати, що це ще один додатковий фактор для корупції і тіньових угод.

Чесно кажучи, мені незрозуміла суть такого рішення: з одного боку, держава декларує турботу про пайовиків і побоювання, щоб земля не продавалася дешево (менше за НГО), а з іншого боку, зводить барикади для сільгосппідприємств, які були б великими гравцями та інвесторами ринку.

5. Новим законом внесено зміну до статті 130, згідно з якою до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Після того, як мільйони пайовиків отримають доступ до ринку землі, ринок виявиться перенасиченим земельними ділянками, кількість продавців збільшиться в рази, при тій самій кількості покупців, а значить – зросте конкуренція серед продавців. Аналізуючи таку ситуацію, сміливо можна сказати, що збільшена конкуренція змусить продавців коригувати ціни і знижувати «апетит», всупереч запевненням тих експертів і посадових осіб, які стверджують, що ціни з перших днів відкриття ринку різко поповзуть вгору, це, на жаль, об'єктивно неможливо («Ринок землі – ціноутворення, структура, політика»). Враховуючи реальну ситуацію, громадяни України будуть змушені в договорах купівлі-продажу вказувати фіктивні ціни відповідно до Закону. Мені важко віриться, що український чиновницький апарат буде мобільним і встигатиме за подіями, а це означає лише те, що до 01.01.30 року не вдасться знизити тіньові та корупційні оборудки. Таке рішення уряду мені незрозуміло, доцільніше було б ринку з перших же днів дати повну волю,  ринок має прекрасну рису – він сам себе регулює і не приміряється до втручання ззовні.

Одним словом – громадяни України змушені будуть порушувати закон для дотримання закону.

 Післямова

З корупцією потрібно боротися демократичними, адекватними і об'єктивними законами, в іншому разі можна отримати зворотний ефект.

Дата відкриття ринку справді може виявитися переломною, ще є час, щоб залатати наявні на сьогодні проломи. Закон про ринок землі був ухвалений майже «марш-кидком», хоча не буду приховувати, що я це вважаю маленькою авантюрою («Тернова дорога до земельного ринку: необхідність, безвихідь чи авантюра?»).

Я дотримуюся думки, що держава повинна закупити частину пайових земель, всі дані для здійснення цього процесу повинні бути фіксовані, що повністю виключить корупцію і тіньові операції (Метод Карелі «Комплексна земельна реформа»). Держава не повинна грати людськими долями, не можна самому спровокувати кримінал і самому ж шукати козлів відпущення. Ухвалений закон повинен насправді врегулювати багаторічну проблему, створити цивільні ринкові умови, що відповідало б гідному місцю України в сучасному світі.