На порозі ринку землі: наслідки, чинні договори оренди, інвентаризація, геопросторові дані, детінізація та планування територій

Прийняття закону про ринок землі №552-IX запустило дискусію довкола кількох супутніх питань, без яких не обійтися. Наслідки ринку землі для власників паю та аграріїв, що робити з чинними договорами оренди, коли кінець інвентаризації землі, що змінять для ринку два прийнятих закони (№ 554-ІХ — про геопросторові дані та 485-ІХ — планування територій) та чи тим шляхом іде земельна детінізація?

Ринок землі й наслідки для власників паю та аграріїв 

Ринку землі бути. Це очевидний факт. Приємно зараз бачити, що навіть не надто родючі поліські поля, які роками не знали обробітку, мають посіви. На зміну перелогам прийшли орні землі. Є люди, фермерські господарства, сільськогосподарські товариства, агрохолдинги, які не тільки хочуть займатися рослинницькою галуззю, а й очікують для себе економічну вигоду. Крім того, усі названі учасники є відчутними конкурентами, що є позитивом ринкових відносин.

Звісно, що ринок землі мав бути більш відкритим на перших етапах земельної реформи. Це дало б більше можливостей простим аграріям чи фермерам-початківцям реалізувати своє право володіння землею, сприяло би зміцненню ринкових відносин в агросекторі взагалі. Цей момент було пропущено, або, швидше, штучно заблоковано. Наразі відкриття ринку є, все-таки, необхідною умовою подальшого розвитку аграрної сфери та земельних відносин,  проте сьогодні цей процес відбуватиметься більш болюче для дрібних і середніх фермерів, аніж 10 років тому. І, на жаль, за таких умов найменш захищеним залишається власник паю. Оскільки в силу низки обмежень в новому законі він не отримає належної ціни за землю та, в більшості випадків, не зможе реалізувати своє право розпоряджатися земельною часткою через здавання в оренду на довгий термін.

Найпроблемніше питання напередодні ринку  –  чинні орендні договори

Найбільш невирішеним питанням перед відкриттям ринку землі залишається питання наявної оренди та можливість чи неможливість його продовження. Уклавши договір оренди, власник паю не може повною мірою розпоряджатися протягом дії даного договору своєю земельною часткою (паєм). Маю на увазі її продаж чи передачу іншому орендарю. Завищеним  є найменший термін здачі паю в оренду – 7 років. Зрозуміло, це період, який повинен гарантувати орендареві отримання прибутку від використання землі. Але, якщо не вирощувати соняшник або льон у сівозміні, цей термін не є обґрунтованим….

Виникають сумніви і щодо багатьох обмежень у площі землі в одні руки, а також  прив’язка до грошової оцінки, яка не завжди правдиво показує якість землі. Відомо, що більше обмежень, то більший процес спотворення ринкових відносин у будь-якій сфері. Всі ці питання мають бути розглянуті у правовому колі з метою отримання практичного ефекту від втілення норм закону у життя, а не в передвиборчій агітації окремих партій.

Земельна інвентаризація

Проведення інвентаризації земель не є свідченням необхідності реформування кадастру. Це необхідний крок технічного роду робіт, для здійснення землеустрою та планування розвитку територій громад. Інвентаризація земель  –  це перший вид робіт початкового етапу земельної реформи. На той час було витрачено багато зусиль людської праці землевпорядників, щоб проінвентаризувати землі, до того ж, це було зроблено без застосування серверного чи взагалі програмного забезпечення. Процес інвентаризації має бути безперервним і потоковим із постійним оновленням інформації. Одноразовий «клич» до проведення  інвентаризації з часом стане застарілим. Даний процес, на жаль, не є налаштованим ані законодавчо, ані технічно. Навіть якщо поставлене серверне обладнання відповідатиме технічним вимогам та запрацює як слід, то перша його мета — це має бути не відображення отриманої одноразової інформації отриманої внаслідок розробки технічної документації, а її постійне поновлення. Цього сучасне законодавство не передбачає.

Закон №554-ІХ «Про національну інфраструктуру геопросторових даних».

Попри велику увагу до геопросторових даних, їхні якість і функціональність бажають кращого. Безумовно, поліпшувати роботу порталу, розширяти його можливості, як серверні (технічні) так і різноплановість наповнення даними, необхідно. Позитивною стороною закону є, насамперед, увага до проблеми та розуміння, я сподіваюсь, потреби оновлення і самого  геокадастрового порталу та його роботи. Якщо відкинути бюрократичну складову отримання та наповнення геокадастрових даних (маю на увазі погодження і затвердження документації із землеустрою), а також сподіватися на належне виконання законних пунктів, можна проаналізувати усі «за» і «проти», прописані у законі…. Серед  них позитивні сторони закону №554-ІХ «Про національну інфраструктуру геопросторових даних»: напрямок на інтеграцію у європейські кадастри та задоволення потреб суспільства, основними наповнювачами даних залишаються інженери-землевпорядники, врахування моніторингу навколишнього природного середовища, розширення бази кадастрових даних та їхнє об’єднання, безоплатний доступ користувачів,  можливість обміну між виробниками геоданих і держателями у векторному вигляді. Проте, незрозуміло, яким чином утворення нового геопорталу дасть можливість підняття національного кадастру до європейських систем. Залишається питання фахівців, які будуть держателями таких даних (хто вони, звідки візьмуться, чи перейдуть із реформованого Держгеокадастру?). Велике занепокоєння, попри нововведення й запевнення влади щодо нормальної роботи геопорталу, викликає у землевпорядників зручність його роботи та доступність до нього самим наповнювачам даних і питання зменшення бюрократичної складової процесу наповнення даними залишається.

Закон №485-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо планування використання земель».

Ним започаткована розробка нових документацій «Комплексний план просторового розвитку території територіальної громади» та «Концепція інтегрованого розвитку території територіальної громади», які за мету мають покращити умови управління землями в межах ОТГ. Дуже важко оцінити позитив від даного нововведення, попри те, що автори закону наголошують на необхідності відійти від радянської системи планування території, яка ґрунтується на розробці окремо містобудівної і землевпорядної документації, оскільки поновлення вимагає значних капіталовкладень на топографо-геодезичні роботи. Адже оновлення старої і розробка нової документації, навіть лише в електронному вигляді, потребують великих затрат. А відповідного закону ці затрати мають нести органи на місцях. Звичайно, оновлення даних про стан земель у межах ОТГ, а також встановлення меж громад, поновлення даних про обмеження використання земель є необхідним кроком. Нова документація нестиме фактичну інформацію про межі (ОТГ, населених пунктів, обмежень) але навряд чи вирішуватиме стратегічні та планувальні цілі.  Водночас, відчувається відсутність підходів, які б спонукали ОТГ до створення планів просторового розвитку, а не «заставляли» їх замовляти ці проєкти.

Земельна детінізація (законопроєкт №3131-д)

Щодо сільськогосподарських товариств, великих чи малих, виплата податку відповідно до запропонованої формули є посильною. До того ж, застосування податкового зобов’язання спонукає власника паю здавати земельну ділянку в оренду, а орендаря — не підвищувати орендну плату. В свою чергу, для ОТГ це вигідно, у випадку залишення цих грошей на місцях, а розмір самого податку дещо збільшиться. Позитивним є також факт неминучого укладання та офіційної реєстрації договору оренди (емфітевзису). Проте, наразі, більшість власників паїв і без цього закону намагаються оформити договір належним чином, таких, що не підписали договір зараз мало. Серед них, в основному – ті, що не оформили ділянку у власність в силу різних обставин. Навіть орендарі зацікавлені в належному оформленні права користування та ведуть «війну» між собою за орендодавців. Більшої уваги потребують невитребувані паї. Якщо такими користується сільськогосподарське підприємство, то за нових умов податку територіальні громади самі мають ініціювати надання кадастрового номеру таким ділянкам і реєстрацію права оренди в державному реєстрі речових прав.