Ризики для агровиробників при оренді невитребуваних паїв

Договори оренди невитребуваних (нерозділених) паїв – одна з поширених форм використання земель для сільськогосподарського виробництва. Нам на практиці зустрічалися компанії, у яких кількість землі, орендованої за такими договорами, становить тисячі гектарів. При цьому кожен орендар чітко розуміє, що будь-який договір оренди невитребуваного паю припиниться автоматично після оформлення права власності на нього пайовиком або його спадкоємцем.
 

Не змінився цей ризик і після внесення змін Законом України № 2498-VIII, який набрав чинності 01.01.2019 р. і відповідно до якого передавати в оренду незатребувані землі стало можливим тільки після формування земельної ділянки. Більш того, наступний Закон 340-IX, який набув чинності вже 16.01.2020 р., уточнив, що договори оренди невитребуваних земельних ділянок припиняють свою дію з моменту реєстрації права власності на таку ділянку.

Земельні Котики

Освітні онлайн курси для аграріїв

Все вищеописане давно відомо аграріям. Це ризики, з якими вони готові миритися. Однак, як виявляється, це далеко не все, і багато хто просто не готовий до того, що їм приготували законодавці.

Так, вище згаданим законом 340-IX були внесені додаткові зміни в чинне законодавство.

Крім вищезазначених, в статті 13 закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», було внесено положення про те, що якщо до 01.01.2025 року власник незатребуваної земельної частки (паю) не оформив на себе право власності на відповідну земельну ділянку, то після формування такої ділянки та ухвалення рішення судом вона переходить у власність відповідного органу місцевого самоврядування як безхазяйна. Пояснюється це тим, що такі землі до сьогодні числяться в комунальній власності і органи місцевого самоврядування, а раніше і районні адміністрації,передавали їх в оренду не як власники і без реєстрації такого права за собою.

Незважаючи на той факт, що більшість виробників чули про таку норму, вони не співвідносять її з нормами, визначеними на початку статті, і дуже даремно.

Річу тому, що 2025 року вельми ймовірно, що велика частина невитребуваних паїв та земельних ділянок за передбаченою процедурою перейдуть в комунальну власність, оскільки дохід від їх оренди є істотною частиною місцевого бюджету. При цьому формально в момент оформлення права власності на таку ділянку договір оренди на неї буде припинений.

На практиці нам доводилося чути заперечення про те, що порядок, обумовлений положенням ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», стосується оформлення права власності на ділянку саме пайовиком або його спадкоємцями, а не будь-якого оформлення права власності. І тут можна було б допустити деякі сумніви і погодитися з неоднозначністю положень статті, якби не чинна судова практика.

Читати до теми: Озвучено наслідки запровадження мінімального податку на 1 га землі

Так, до 01.01.2019 року положення статті 14 того ж закону містили положення про можливість обміну земельними ділянками сільськогосподарського призначення. З огляду на той факт, що Закон регулює порядок обороту саме ділянок, виділених власникам паїв, сприймалося таке право обміну як виключно можливе за принципом пайової ділянки на пайову. Більш того, такий принцип був підтверджений і Верховним Судом України. Першим рішенням суду з цього приводу стала Постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України у справі № 6-172цс14 від 5.11.2014 році. Однак в подальшому, а саме 15.05.2019 року Верховний Суд Постановою в справі № 227/1506/18 відступив від такого висновку.

Обґрунтовувалося це тим, що обумовлена можливість обміну ділянками хоч і передбачена в законі, що регулює пайові землі, але в самій нормі статті чітко не говориться про таке обмеження, як обмін винятково пайових земель на пайові. Таким чином, можливість обміну повинна трактуватися ширше — як обмін будь-яких сільськогосподарських земель.

І хоча фабула згаданої справи трохи відрізняється від ситуації, що розглядається, аналогія очевидна. Закон не вказує, яка саме особа повинна оформити право власності на невитребувану ділянку для припинення права оренди на неї. Якщо в законі чітко зазначено, що державна реєстрація припинення права оренди невитребуваних земель проводиться в момент оформлення права власності на ділянку, то саме такреєстратор і повинен буде вчинити, незважаючи на те, хто оформляє право власності – орган місцевого самоврядування чи пайовик.

Попри все вищезазначене, таке «несподіване» розірвання договорів оренди не несе ризиків для врожаю, адже законодавець завбачливо вказав, що в разі такого розірвання договору оренди невитребуваних земель (паїв) орендар матиме право зібрати посіяний урожай з компенсацією новому власнику вартості оренди за необхідний для цього період часу.

Окремо варто звернути увагу на наявність в оренді невитребуваних земель (паїв) при придбанні аграрних компаній, адже таким чином ризики втрати права оренди істотно зростають, що має бути враховано нарівні з іншими підставами для зменшення суми угоди.

Часто у відповідь на застереження ми чуємо, що сільські ради та ОТГ не збираються визнавати за собою право власності на невитребувані землі або не мають необхідних для цього ресурсів. Однак думаю, що на багатьох з них чекає сюрприз, та й право звернення до суду відповідним органам законодавець не обмежив.

Читайте до теми: Зниження експортної ставки ПДВ до 14%: що приховано від аграріїв за лаштунками законопроекту 3656