Речове право — реєстрація його орендарями та наслідки для наповнення бюджетів ОТГ

Тож, речове право — це по суті підтверджене державою право користування земельною ділянкою з чітким записом в реєстрі. Це державне визнання того, що орендар має офіційне право на використання певної земельної ділянки, за яку потрібно сплачувати податки. Який вплив має реєстрація речового права земельних ділянок на ОТГ, та які зрушення чекають на громади в недалекому майбутньому? Як реєстрація речового права може дати гарантію фінансових надходжень у громадський бюджет? Розбираємось у матеріалі.

Повертаючись до витоків 

Поговоримо трохи про буденність реєстраторів і орендарів протягом останніх 20 років. За цей час Україна змінила 5 реєстраторів договорів оренди, але чи змінювалася ситуація щодо землі з кожним новим адмініструванням? Судіть самі… . 

Все починалося з органів місцевого самоврядування. У 1998 році Кабінет Міністрів України наділив виконавчі комітети сільських і селищних рад правом на реєстрацію договорів оренди щодо користування земельними ділянками. Зараз ми розуміємо, що тоді це виглядало досить примітивно, але все ж таки ми мали сертифікати, тобто право на земельну частку або державні акти на право приватної власності. Поняття кадастрового номеру тоді ще не було, тож державний акт містив певні дані про земельну ділянку, наприклад опис, цільове призначення та умовне зображення цієї ділянки. А сертифікат мав мінімум конкретизованих відомостей.

Читати до теми: 5 кроків для голови новоствореної ОТГ у земельних відносинах

Зараз сертифікати про право на земельну ділянку – це свого роду квиток у театр, виставу якого можна проґавити, якщо не обміняти їх на земельні ділянки до 2025 року. Час іде досить швидко, а ми бачимо, що залишилась велика кількість нерозпайованих сільських рад – колишні працівники колгоспів і радгоспів все ще мають ці сертифікати і отримують орендну плату за якимось варіантом нарахування за умовними кадастровими гектарами. Тобто натури немає, так само як і кадастрового номера. Є тільки пусті поля без земельних ділянок. Звісно, що такі документи створювалися по типу «кому треба, тому і писали». 

Такі договори сміливо реєстрували в книгах, зошитах і подібних наборах аркушів, де облік виконували довільно і неконтрольовано. Звичайно, договори оренди земельних часток зареєстровані таким чином все ще мають певний юридичний статус. Однак ніхто не скасовував постанову Кабінету Міністрів, і ці договори – єдиний шлях до права користування в тих селах і селищах, де ще не відбулося розпаювання 

У 2003 році утворився Державний комітет України із земельних ресурсів. 

Тоді ми отримали мінімально діджиталізовану структуру (автоматизованої системи ведення Державного земельного кадастру), де контролювався земельний банк і реєструвалися договори оренди. Держава створила умови, які дають змогу бачити, скільки земельних ділянок перебувало в законному користуванні тими чи іншими суб’єктами та які земельні ділянки не зареєстровані. Тобто утворився структурований облік, і в кінці цього етапу з'явилися кадастрові номери, що дали змогу запровадити електронне управління земельним банком України. Така структура мала купу корупційних схем. Хоч Держкомзем і почав реєструвати договори оренди, але робилось це в екселівських рядочках, ставивши печатку з іншого боку роздрукованого папірця, де був вказаний номер реєстрації та підпис. Подекуди печатки віддавали зацікавленим особам на вихідні, і ті робили з ними, що хотіли. Але так чи інакше це був законний процес підтвердження державою зареєстрованого права користування земельною ділянкою. 

Згодом, у 2009 році Україна плавно перейшла до електронного обліку, що дало можливість обмінюватися файлами і наповнювати ці файли інформацією про орендаря, ЄДРПОУ і т.д. Нехай обмінні файли і містили мінімальну і хаотичну інформацію, але це вже було щось. Відголоски цього процесу ми бачимо досі, коли маємо в електронних сервісах Держгеокадастру інформацію про орендаря без номера, дати і органа реєстрації. Це свідчить про те, що це користування було зареєстроване до 2013 року.

Земельна реформа в Україні

Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

І нарешті у 2013 році ми перейшли на новий, діджиталізований етап управління речовими правами на нерухоме майно. У тому числі і земельні ділянки – державний реєстр речових прав на нерухоме майно під адмініструванням Мін’юсту. Тобто ми отримали структуровані реєстри, де можна отримувати інформацію з відкритих джерел. 

Цей момент я вважаю одним із переломних в процесі саме конкуренції і управління земельним банком, коли є доступ до публічної інформації, тоді і виникає контроль не тільки держави, а всіх навколо: органів місцевого самоврядування, податкової, Держгеокадастру, і відповідно цей процес узаконення землекористування став більш затребуваним, і це почали частіше робити.

З 2013 року до сьогодні особливих зрушень не відбулось, і Україна рухається у більш-менш правильному векторі. 

 Реєстрація речового права VS орендар

Всі наші рухи з аудиту земельного банку і розуміння, як ним керувати, зводяться до отримання коштів в бюджет. Надходження грошей до бюджету громади -– це нові дороги, освітлення вулиць, дитячі майданчики і т.д. Орендар як член ОТГ в першу чергу відчуває на собі ефект від надходження коштів у бюджет громади. Тож як забезпечити ці надходження? Перший крок до цього – внесення інформації у відкриті державні реєстри.

Відкрита інформація в реєстрах – це доступ до даних, які ми можемо перевірити.  Але і тут може постати питання, що ті орендарі, які зареєстрували право на користування земельними ділянками до 2010 року, відмовляться реєструвати право на користування до 2025 року. Виключення таких земельних ділянок з нарахування земельного податку дає їм можливість уникати правильного і чесного оподаткування, коли вони не реєструють свої земельні ділянки і не переносять їх у реєстр речових прав на нерухоме майно. Немає способів законного впливу на орендаря, але так чи інакше ми маємо пильнувати цей процес і правильно вести діалог.

Важливо провести роботу з власниками земельних ділянок та поставити питання про те, щоб всі новопідписані договори були внесені в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ). Старі ж договори, які були посвідчені Держкомземом і Держземагентством, теж були перенесені в ДРРПНМ. Зараз реєстрація відбувається без сплати адміністративного збору – орендар може зробити це безкоштовно, відповідно до закону. В результаті цього ОТГ не отримає надходження одразу, але отримає гарантію сплати єдиного податку (якщо це платник єдиного податку 4-ї групи) та 60% від надходження ПДФО. Відповідно ви отримаєте доступ до інформації, яку можна буде контролювати. 

Читати до теми: Передача земель органам місцевого самоврядування стане тренуванням для фермерів із запуску відкритого ринку с/г земель

Перенесення договорів у ДРРПНМ дасть змогу мінімізувати соціальне напруження під час виникнення конфліктів інтересів на території села. Це дасть змогу уникнути несплати орендної плати, податків і появи так званих «пайхантерів». Коли інформація про нерухоме майно наявна у ДРРПНМ, до якої має доступ і податкова, і Держгеокадастр, і звичайна фізична особа, тоді з’являється більша відповідальність у сторін договору щодо його виконання. ОТГ отримаєте від цього свої вершки у вигляді податків, на які ви можете жити і будувати свій побут як громада у новому світі і на новому рівні. Адже без податків нікуди:) 

Як перейти на бік добра?

Проблема, з якою часто стикаються ОТГ – це неструктурована інформація щодо земельного банку. Якщо вона є – це породжує хаос і параліч. 

Що може спростити таку земельну роботу? Сервіс Feodal ОТГ візуалізує та дає можливість ефективно управляти земельним банком в одному єдиному електронному кабінеті. Ми не тільки візуалізували земельний банк, а і наповнили його структурованою інформацією, яку залишилось тільки взяти і використати на благо сталого розвитку. 

Вся ідея відкритих реєстрів полягає в тому, щоб збільшити відповідальність у відносинах орендар-ОТГ-держава. Коли ви розумієте всі етапи існування правовідносин в оренді землі – ви розумієте, як вам говорити з вашими орендарями про те, щоб інформація у відкритих реєстрах була актуальною. 

Ви можете тішити себе думкою, що інформація є у колишніх реєстраторів договорів оренди. Але якщо ви і отримаєте відповідь на запит на інформацію з цих реєстрів – не факт, що вона буде готовою, щоб її опанувати. Треба зважати, що реєстри у більшості випадків велися неправильно. Важливо вести діалог з орендарями, детально пояснювати важливість внесення інформації в держреєстр. Коли у вас буде не тільки зареєстроване законне право користування земельною ділянкою, а і максимальна кількість внесеного права власності на земельну ділянку в ДРРПНМ, тоді ви зможете правильно нарахувати земельний податок. Це також допоможе уникнути конфліктів з мешканцями ОТГ та ефективно наповнювати бюджет. 

Feodal.online дає всі необхідні інструменти для того, щоб налагодити роботу земельного банку на місцях. За вами рішення: жити за старими правилами, чи навести лад за допомогою запропонованих інструментів.

Більше інформації можете отримати на сайті Feodal

За безкоштовною консультацію щодо земельного банку ОТГ звертайтесь за тел. +380 98 614 89 54, Андрій. 

Або відправляйте листи на пошту demianovych@feodal.online