Як уберегти власну земельну ділянку чи свій аграрний бізнес від «реєстраційного» рейдерства?

Аграрна сфера сьогодні є однією із найперспективніших для суб’єктів господарювання в нашій державі, а скасування заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності, має стати серйозним поштовхом для розвитку вітчизняної аграрної галузі та залучення іноземних інвестицій.

Зворотній відлік до запуску обігу земель сільськогосподарського призначення вже розпочато. З 1 липня 2021 року громадяни України матимуть змогу придбати до 100 гектарів землі в одні руки, а вже за три роки покупцями земельних ділянок зможуть бути юридичні особи. При цьому з 1 січня 2024 року для всіх осіб, як фізичних, так і юридичних, діятиме загальне обмеження щодо площі земельної ділянки — не більше ніж 10 тис. гектарів.

 Читати до теми: Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га

Відкриття ринку землі – це не лише нові можливості, але й нові виклики, адже такий цінний нерухомий земельний актив буде недовго тішити око законного власника, якщо потрапить у поле зору шахраїв, які шляхом маніпуляцій із даними державних реєстрів спробують захопити чи привласнити ділянку.

Профілактика «реєстраційного» рейдерства

Перш ніж розповісти про профілактичні засоби, пропоную розібратися, що ж таке «реєстраційне» рейдерство.

Як відомо, поняття «реєстраційне рейдерство», як, власне, і саме визначення «рейдерство», не закріплено на законодавчому рівні і не визначено у Кримінальному кодексі (КК) України як окреме кримінально-каране діяння. При цьому низка норм кримінального законодавства (наприклад, положення статей — 190 «Шахрайство», 191 «Привласнення, розтрата майна або заволодіння ним шляхом зловживання службовим становищем», 2051 «Підроблення документів, які подаються для проведення державної реєстрації юридичної особи та фізичних осіб – підприємців», 2062 «Протиправне заволодіння майном підприємства, установи, організації» КК України та ін.) містить ознаки кримінальних правопорушень, які можна трактувати як незаконне позбавлення права власності на нерухоме майно.

Читати до теми: Анатолій Мірошниченко: Підвищення ролі громад у будь-яких питаннях, пов'язаних із життям ОТГ – це крок у протилежний бік від корупції

Рейдерство в Україні — це багатокомпонентне явище, яке має різні прояви: майнові чи корпоративні спори, шахрайські дії, кіберзлочини, порушення у сфері державної реєстрації. Саме останні дії — незаконне внесення змін до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРП) або Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань — в Офісі протидії рейдерству Мін’юсту ми трактуємо як «реєстраційне» рейдерство.

Панацеї від «реєстраційного» рейдерства, звісно, немає, але існують профілактичні засоби — універсальні правила майнової і корпоративної «гігієни», дотримання яких максимально убезпечить власників земельних ділянок.

Про які саме превентивні заходи йдеться?

У першу чергу слід потурбуватися про належне оформлення документів, що посвідчують право власності, присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці і внесення відповідних відомостей до ДРП. Якщо речове право зафіксовано лише на паперових носіях, скажімо, на руках є державний акт на землю старого зразка і коректні відомості про земельну ділянку досі не відображені у Державному земельному кадастрі, спершу варто подбати про присвоєння ділянці кадастрового номеру, а потім — внести відомості про речові права до ДРП. «Оцифрування» таких документів не лише захистить власника земельних соток чи гектарів від незаконних майнових оборудок, а й суттєво спростить проведення будь-яких юридичних операцій (відчуження, оренда, суперфіцій тощо) із землею.

Читати до теми: Аналіз антирейдерського закону №0858 — чи зменшиться земельне та аграрне рейдерство

Якщо йдеться про превентивні заходи для бізнесу, то з метою захисту юридичної особи від будь-яких незаконних посягань варто передбачити в статуті низку запобіжників, які мінімізують ризики атаки. Для підприємств, які працюють в аграрній сфері і мають великий земельний банк, необхідно встановити статутні обмеження для представницьких функцій керівника і внести відповідні відомості до ЄДР. Наприклад, передбачити обмеження для директора на розірвання договорів оренди земельних ділянок. Не зайвим буде прописати в статуті умову про необхідність нотаріального посвідчення договорів оренди земельних ділянок. Нотаріальне посвідчення — це додаткова гарантія безпеки правочину.

Ну і, звісно, ніхто не скасовував правила «поінформований — значить озброєний», тому власникам землі раджу скористатися послугами новітніх моніторингових сервісів, які дозволяють отримати миттєві повідомлення про зміну статусу об'єкта нерухомого майна у ДРП.

Читати до теми: Названо регіони, де відкрито найбільше проваджень щодо рейдерства
 

Класичні схеми аграрних атак і механізми захисту

В Офісі протидії рейдерству ми проаналізували проблематику аграрного рейдерства, умовно виділивши 3 класичні схеми атаки.

Схема 1. Зміна власника земельних ділянок шляхом внесення змін до реєстру.

Державний реєстратор за відсутності визначених законодавством документів або на підставі підроблених документів вносить зміни до відомостей ДРП щодо власника земельної ділянки.

Схема 2. Рейдерське захоплення врожаю.

На підставі підроблених документів про перехід права власності на корпоративні права фермерського господарства до Державного реєстру прав вноситься запис про зміну власника підприємства, а вже наступного дня «нові власники» починають збирати врожай на земельній ділянці.

Читати до теми: Технічне переоснащення Державного реєстру речових прав скоротить вдвічі рейдерство у 2021 році

Схема 3. Незаконне припинення договорів оренди, емфітевзису і суперфіцію та реєстрація іншого речового права за третьою особою.

Аграрій обробляє земельні ділянки на підставі договорів оренди, а згодом, шляхом вчинення незаконних реєстраційних дій, такі договори оренди припиняються та право оренди земельних ділянок реєструється за третьою особою.

Якщо одна із цих схем «спрацювала» і аграрний бізнес потрапив в поле зору рейдерів, надзвичайно важливо обрати правильний спосіб захисту своїх прав: без зволікань звернутися зі скаргою до Офісу протидії рейдерству Мін’юсту або ж до суду.

Адміністративний порядок оскарження реєстраційних дій, власне звернення зі скаргою до Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Мін’юсту, є ефективним і оперативним інструментом, який дозволяє швидко (в окремих випадках — протягом доби!) відреагувати на порушення у сфері державної реєстрації. При цьому слід врахувати, що паралельне застосування механізмів адміністративного і судового оскарження може унеможливити задоволення скарги: відповідно до вимог законодавства, Міністерство юстиції України повинно відмовити у задоволені скарги, коли наявна інформація про судове провадження у зв’язку із спором між тими самими сторонами, із того самого предмета і підстав.

Читати до теми: Понад 70% аграріїв відчувають ризики рейдерського захоплення

При цьому існують випадки, коли особа, яка вважає, що її права порушені діями чи рішеннями державного реєстратора, може звернутися виключно до суду. Наприклад, якщо було пропущено строк для адміністративного оскарження реєстраційних дій (минуло більше ніж 60 днів із моменту, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення своїх прав), чи йдеться про оскарження рішень, ухвалених державним реєстратором до 1 січня 2016 року (тоді Мін’юст ще не мав відповідних повноважень), або ж оскаржуються нотаріальні дії/відмова в їх вчиненні (згідно з приписами статті 50 Закону України «Про нотаріат», нотаріальна дія або відмова у її вчиненні оскаржуються до суду.).

Обрання правильного механізму реагування, чітке розуміння, до якого органу звертатися — це запорука ефективного захисту майнових чи корпоративних прав!