Міфи про земельну реформу та законопроєкт 2194: іноземці, особливо цінні землі, втрата державного контролю над обігом землі

Противники законопроєкту №2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» саботують ухвалення документу у залі Верховної Ради. Нардепи від опозиційних сил зі складу «Батьківщини» та ОПЗЖ атакують законодавчим спамом документ (до законопроєкту подано понад 3 тис. правок), розраховуючи на максимальне затягування часу перед відкриттям ринку земель сільськогосподарського призначення, запланованим на 1 липня поточного року. Серед ключових претензій до законопроєкту – загроза з боку іноземців та відсутність контролю за ринком землі з боку держави.

Читайте до теми: Земельна реформа – закони про децентралізацію та земельні аукціони

Земельний довідник України 2020 — інфографічний навігатор по ринку землі

Скачайте довідник українською або англійською мовою.

Що містить законопроєкт 2194

Законопроєкт №2194 – вкрай важлива ініціатива, яка дає громадам додаткові ресурси для розвитку, прибирає багато джерел корупції в сфері земельних відносин через дерегуляцію та підвищує в цілому ефективність використання земельних ресурсів.

Коментарі до законопроєкту 2194, які лунають в залі Верховної Ради під час розгляду поправок – це, як на мене, спроба окремих депутатів заробити електоральні бали на майбутнє. Адже до сутності законопроєкту вони мають мало відношення. Наприклад, за одним із сценаріїв від них ми чуємо, що землю розпродадуть, все скуплять іноземці. Але законопроєкт 2194 стосується земельної децентралізації та дерегуляції земельних відносин і не має відношення до доступу представників іноземних держав на ринок. Простіше кажучи, державну землю будуть передавати у комунальну власність об'єднаним територіальним громадам (ОТГ), щоб ці громади отримали можливість для розвитку.

А дерегуляція потрібна, щоб зменшити корупцію у земельних відносинах, зменшити витрати всіх учасників ринку на оформлення, утримання та відведення земельних ділянок. Також дехто порівнює цей процес з приватизацією у 90-х роках — я категорично з цим не погоджуюся. У нас у державній власності залишилося близько 750 тис. га землі, яка перебуває у користуванні НААН; близько 4 млн га було передано у комунальну власність ОТГ і ще 5 млн га не зовсім зрозуміло, ким зараз використовується. Тобто приватизацію ми вже давно пройшли, а законопроєкти 2194 та 2195 нам потрібні для того, щоб не допустити негативного шлейфу, який тягнувся до цього.

Ці закони вже давно потрібно було ухвалити, але через те, що державна земля була дуже великим джерелом корупційних діянь в Україні, ми й бачимо спротив реформаторським зусиллям.

Читайте до теми: Війна за ринок землі – законопроєкт №2194 відправили на повторне друге читання

На мою думку, питання доступу іноземців на ринок землі вкрай політизоване, адже цим питанням дуже легко спекулювати і грати на почуттях громадян України. Наприклад, ми очікуємо прямих іноземних інвестицій, керівництво країни напряму закликає іноземних інвесторів, але коли мова заходить про купівлю землі, нам іноземці вже не потрібні і їх присутність на ринку вже небажана.

Я вважаю, що ухвалення законопроєкту 2194 пройде аналогічно до сценарію, який ми бачили минулого року, під час прийняття закону про умови обігу земель сільськогосподарського призначення № 552-IX. Там була майже така сама кількість поправок, і за 2-3 тижні нардепи їх розглянули.

Нагадаю, що на першому етапі ми не очікуємо високої активності на ринку, адже до нього будуть допущені виключно фізичні особи з обмеженням купівлі земельних угідь до 100 га. І лише у 2024 році, коли юридичні особи також будуть допущені на ринок землі, може відбутися відчутний сплеск активності. Тож суттєвих коливань на ринку землі ми не очікуємо, ринок буде зростати поступово. Великі очікування від ринку землі покладають на запуск механізмів кредитування під заставу земельних ділянок. Зараз у нас немає таких інструментів, і фермерам, особливо малим, їх дуже бракує.

Варто зауважити, що в земельному пакеті законопроєктів міститься близько десяти законів. Частина з них вже ухвалена. Залишилося прийняти буквально декілька, і зробити це потрібно якнайшвидше. 

Мої колеги, проаналізувавши найпоширеніші чутки та страхи щодо законопроєкту №2194, підготували свого роду чекліст таких страхів та відповіді на них.

Земельна реформа в Україні

Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

Міф №1

Іноземці можуть стати власниками українських сільгоспземель.

Реальність: Не скасовуються (та навіть стають більш жорсткими) норми Земельного кодексу України про те, що землі с/г призначення не можуть передаватись у власність іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

Міф №2

Іноземці зможуть скупити несільськогосподарські землі, а потім змінити їхнє цільове призначення на сільськогосподарські.

Реальність: Іноземцям така схема невигідна. Міняти призначення можна лише після затвердження містобудівної документації. Щойно іноземець, який набув у власність несільськогосподарську ділянку, змінить її цільове призначення, на нього пошириться дія ст. 145 Земельного кодексу та зобов'яже відчужити ділянку іншій особі. До того ж несільськогосподарська земля набагато дорожча за сільськогосподарську.

Міф №3

Відкривається шлях до приватизації територій заповідників і земель історико-культурного значення.

Реальність: Особливий охоронний статус земель під об'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурного призначення поширюються на землі будь-якого цільового призначення. Тому заповідники та пам'ятки отримують значно кращий захист, ніж зараз.

Міф №4

Власник земельної ділянки зможе самостійно змінити цільове призначення землі.

Реальність: Це стане можливим лише після затвердження відповідною місцевою радою комплексного плану просторового розвитку території громади. А цей план має пройти громадське обговорення та отримати погодження державних інстанцій як у складі архітектурної ради, так і комплексної будівельної експертизи. А міняти призначення ділянки можна буде лише на те, що передбачене комплексним планом.

Міф №5

Місцеві державні адміністрації втратять контроль за використанням та охороною земель.

Реальність: Місцеві держадміністрації таких повноважень ніколи не мали. Зараз їх має Держгеокадастр, якому ніколи не вистачало інспекторів, щоб своєчасно виявляти усі порушення. Тому система контролю стає дворівневою – громади зможуть виявляти найпоширеніші порушення, але контроль також здійснюватиме Держгеокадастр. Жодне порушення не залишиться непокараним і зловживань стане менше.

Міф №6

Передача більшості державних земель за межами населених пунктів громадам загрожує статусу України як унітарної держави, адже територіальна громада зможе відокремитися від України.

Реальність: Передача земельних повноважень громадам не підриває статусу України як унітарної держави, а перешкоджає корупції посадовців загальнодержавного й обласного рівнів. Громада не має повноважень щодо виходу зі складу України.

Міф №7

Сертифіковані землевпорядники зможуть самостійно вносити відомості до Держземкадастру.

Реальність: Законопроєкт не містить такої норми. Він лише доручає Кабінету Міністрів здійснити пілотний проєкт, який або доведе, або спростує антикорупційну ефективність і безпечність такого підходу. Наявна система – корупціогенна і не страхує від помилок, адже відомості вносять чиновники, які не були на місцевості.

Міф №8

Обмеження розміру земельних ділянок для городництва порушить права селян.

Реальність: Необмежене землекористування для городництва – одна з поширених корупційних схем отримання без аукціону необмеженої кількості с/г земель. Держгеокадастр інколи надає без торгів під видом «городництва» ділянки у сотні га. Обмеження нових земельних ділянок, що надаються для городництва, площею 0,60 га не є ні надто дрібним, ні обтяжним.

Міф №9

Земельна децентралізація призведе до втрати цінних природних територій.

Реальність: Передача земель запасу із державної в комунальну власність жодним чином не впливає на спосіб їх використання та не призводить до зміни категорій земель. Сільськогосподарські землі залишаться сільськогосподарськими, заповідні території – заповідними, водно-болотні угіддя – водно-болотними. Щоб захищати довкілля, потрібно розвивати мережу територій та об'єктів природно-заповідного фонду. Справжній захист дає визначений законом охоронний статус, а не форма власності.

Міф №10

Місцеві громади зацікавлені лише в тому, щоб «роздерибанити» цінні природні території.

Реальність: Державна власність на землю зовсім не є обов'язковою умовою заповідання природних територій. До 2002 року землею в Україні розпоряджалися виключно органи місцевого самоврядування, але саме в цей період були створені найзначніші об'єкти природно-заповідного фонду нашої країни – наприклад, найбільший національний природний парк «Подільські товтри» на площі понад 262 тис. га. Громади ухвалюють рішення публічно та підзвітні місцевому населенню. А Держгеокадастр зараз без особливого розголосу роздає щомісяця десятки тисяч га земель під безоплатну приватизацію без жодних природоохоронних застережень.

Міф №11

Ухвалення законопроєкту №2194 перешкоджатиме створенню нових заповідних територій.

Реальність: Законопроєкт запроваджує революційний інструмент для захисників природи – резервування цінних для заповідання територій та об'єктів, що дозволить швидко та з мінімумом бюрократії фіксувати їх межі у Держземкадастрі та не допускати їх знищення або руйнування в результаті господарської діяльності на період до ухвалення рішення про оголошення території об'єктом  природно-заповідного фонду. Тому законопроєкт спрощує створення нових заповідників і захищає перспективні природоохоронні території.

Міф №12

Ухвалення законопроєкту №2194 призведе до масштабного «дерибану» лісів.

Реальність: Переважна більшість лісів України перебувають у постійному користуванні державних лісогосподарських підприємств, а тому вони і надалі залишаться у державній власності. Вилучати та змінювати призначення земель лісогосподарського призначення як з державної власності, так і з комунальної власності можна лише за згодою Кабміну, і це правило залишається без змін. Землі лісогосподарських підприємств, які ще не зареєстрували своє право користування земельними ділянками, залишаються захищеними – права на них і надалі підтверджуватимуться планово-картографічними матеріалами лісовпорядкування.

Міф №13

Законопроєкт  №2194 дозволяє забудовувати береги річок та озер.

Реальність: Наразі розмір прибережних захисних смуг, у межах яких заборонена забудова, має визначатися землевпорядною документацією. Із липня 2021 року закон №711 про планування використання земель передбачає встановлення прибережних захисних смуг на підставі комплексних планів просторового розвитку громад. Але ці доволі дорогі планувальні документи можуть з'явитися у громадах нескоро. Тому законопроєкт дозволяє до 2025 року встановлювати водоохоронні обмеження за окремими проєктами землеустрою так, як це відбувається зараз. Таким чином, насправді законопроєкт розширює інструменти для захисту прибережних територій.

Професор Київської школи економіки Олег Нів'євський