Як голові громади побачити гроші в землі

Донедавна усі землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів перебували у державній власності. Таких угідь нараховувалось близько 10,4 млн га, і ними могли розпоряджатися виключно ГУ Держгеокадастру. Наприклад, громада без узгодження з районною адміністрацією не могла використовувати на свій розсуд землі за межами села чи міста.

Наразі, в рамках проведення реформи децентралізації, територіальні громади можуть самостійно планувати свій розвиток і отримувати надходження до бюджету без додаткових документів та дозволів. 

Левову частку бюджету територіальної громади складають надходження з землі. Однак не всі керманичі громад розуміють, як правильно розпоряджатись наявними ресурсами. Про те, як голові громади побачити гроші в землі, які дії необхідно вжити, аби користувачі земельних ділянок почали офіційно реєструвати договори оренди, та чому конструктивний діалог завжди приведе до збільшення надходжень.

Земельний банк в межах колишньої сільської ради в системі Feodal.hromada 

Землі комунальної та державної власності 

Тип надходжень: орендна плата земель комунальної (державної) власності, єдиний податок

Із земельними ділянками, які знаходяться в обробітку і перебувають у користуванні, все доволі просто. На період оренди голові громади нічого особливо змінити не вдасться. Найбільше, що можна зробити — замінити сторону отримання коштів. Поновлення строку договору оренди і оплати у цьому випадку варто обговорювати з користувачем ближче до спливання терміну його дії. Багато ГУ Держгеокадастру протягом кінця 2020 року поновлювали строки договорів оренди, але тим самим збільшили розмір орендної плати.

Карта термінів дії договорів оренди 

Щодо земель, які знаходяться в обробітку і не перебувають у користуванні, але передані органами Держгеокадастру, територіальній громаді потрібно визначити скільки таких земель і чи обробляються вони повною площею. Найвдаліший спосіб наповнення бюджету у такому випадку — швидко передати землі на аукціон для продажу права оренди. Це убезпечить громаду від передачі земель у приватну власність згідно зі статтею 136 Земельного кодексу України. 

Таким чином громада отримає можливість надходжень із землі та уникне передачі їх у приватну власність, адже це зумовить отримання лише земельного податку або взагалі нічого.

Отримання надходжень із земель третьої категорії (землі, які знаходяться в обробітку, але не проінвентаризовані) можливе двома шляхами. Перший — громада має звернутись до Держгеокадастру щодо інвентаризації ділянок та передачі їх у комунальну власність, аби виставити їх в подальшому на аукціон. Другий варіант — звернути увагу Держгеокадастру для оформлення самозахоплення і нарахування сільськогосподарських втрат, сплата яких надходить до бюджету громади.

Звичайно гроші ви отримаєте, але одноразово. Тим паче відносини з користувачем значно погіршаться, тому краще вести діалог з товаровиробниками і використовувати лояльні важелі впливу.

І остання категорія — землі, які не перебувають в обробітку, не проінвентаризовані і не передані громаді. Про них громаді потрібно пам'ятати, проте інвентаризувати останньою чергою. 

Можливо на той час приймуть вже законопроект №-2194 про передачу земель у розпорядження органам місцевого самоврядування, та не потрібно буде звертатись до Держгеокадастру. Квапитись тут особливо не потрібно, проте робити це все одно доведеться.

Землі громадян (паї та землі для ОСГ), які перебувають у користуванні юридичних та фізичних осіб

Тип надходжень: єдиний податок, 60% ПДФО, адмін збір за реєстрацію іншого речового права

На території громади є земельні ділянки, які перебувають у приватній власності. Зокрема, це землі для товарного с/г виробництва (паї) і землі для ведення особистого селянського господарства, які можуть бути передані у користування юридичним і фізичним особам за різними типами договорів: емфітевзис, оренда, сервітут, тощо.

Територіальній громаді варто володіти інформацією про те, які земельні ділянки передані в користування і чи зареєстроване воно згідно із чинним законодавством. Адже це безпосередньо впливає на надходження 60% ПДФО та єдиного податку (у випадку, якщо користувач є платником єдиного податку IV гр.) до бюджету. 

Це величезні надходження від користування земель і виплати орендної плати фізичним особам власникам земельних ділянок.

Коли громада дізнається, які земельні ділянки перебувають у користуванні, слід зрозуміти, які з них перебувають в обробітку, адже користування не завжди має на увазі обробіток. Крім того, потрібно визначити ділянки, які не перебувають у законному користуванні та намагатись донести користувачам ділянок, що їм необхідно виходити з «тіні», шляхом конструктивного діалогу.

Ви можете натякнути товаровиробнику, щоб він зареєстрував наявні договори оренди, на жаль іншого законного впливу у громади немає.

Земельні ділянки приватної власності, котрі перебувають в обробітку, але не мають зареєстрованого права користування умовно діляться на землі живих і землі мертвих людей. 

Щодо першої категорії, голові територіальної громади потрібно вести діалог з користувачами суміжних ділянок щодо їх узаконення і подальшої реєстрації договорів оренди у державного реєстратора громади.

Після спілкування з користувачем, залишається сподіватись на узгодження питання і подальшу плату 60% ПДФО та єдиного податку до місцевого бюджету.

Нерідко трапляється так, що велика кількість земельних ділянок не успадковується, через що часто існує ситуація наявного обробітку земель без узаконеного права користування. Орган місцевого самоврядування, згідно зі статтею 1285 Цивільного кодексу України, має утримувати це майно у належному стані. Також на черговій сесії територіальної громади може бути прийняте рішення про передачу цих земельних ділянок в управління, що зумовить сплату коштів від орендарів і наповнення бюджету.

Це гарний варіант, адже на випадок спадкування договори оренди будуть автоматично припинені. Таким чином громада може збільшити надходження орендної плати від земельних ділянок померлих громадян, надходження єдиного податку (якщо ці користувачі є платниками податку IV гр.) і у разі реєстрації цих договорів у реєстратора громади — надходження адмінзбору.

Необґрунтований обробіток земель державної або комунальної власності

В межах земель територіальної громади є поняття розорюваності земель — це вихід оброблюваних масивів за юридичні межі земельних ділянок. Громаді потрібно встановити факт необґрунтованого обробітку та самозахоплення невеликих ділянок навколо і всередині масивів, а далі зрозуміти, що можна зробити в даній ситуації.

Перший варіант розв’язання проблеми — спілкування з товаровиробниками і приведення меж обробітку до меж юридичних масивів. Другий — проведення інвентаризації ділянок, отримання їх в розпорядження і подальша передача на аукціон. І третій варіант — направити до товаровиробника інспекторів Держгеокадастру, але такий шлях зумовить одноразову сплату штрафу і погіршить взаємовідносини з користувачем. 

Необгрунтований обробіток земель товаровиробниками в системі Feodal.hromada

Будь-який аграрій, який розорює поля буде зацікавлений в оформленні офіційної оренди, аби не втратити площу. У будь-якому випадку, краще вести мирний діалог, бо він завжди приведе до надходжень у бюджет.

Команда онлайн-сервісу Feodal.Online пропонує провести безкоштовний аудит однієї колишньої сільської ради (КОАТУУ) та надати безкоштовний доступ до системи Feodal.Громада. Для цього звертайтеся за номером +380 (98) 614 89 54.