Нові інструменти та процедури у процесі просторового планування та впорядкування земель

Якщо вести мову про комплексні плани просторового розвитку громад, які вже сьогодні передбачені новим земельним законодавством і будуть запроваджуватися із липня 2021 року, я хотів би відзначити кардинально новий підхід, який імплементується у розробці планувальної землевпорядної та містобудівної документації.

Якщо землевпорядна документація в Україні ще з 2004 року розроблялася частково в електронній формі, то сьогодні ми переходимо до нового етапу, коли вся планувальна документація має розроблятися не на папері, а у формі електронного документу у вигляді наборів даних.

Багато з вас можливо бачили коли небудь генеральні плани населених пунктів, схеми планування територій громад. У більшості випадків – це було просто красиве паперове «простирадло», яке висіло на стіні кабінету керівника громади і, відповідно, працювати з нею було, м’яко кажучи, трошки не зручно.

Завжди була проблема – взагалі отримати доступ до планувальної документації, побачити де знаходяться ті чи інші обмеження у використанні земель. Сьогодні, ще раз підкреслю, ключове завдання – цей підхід змінити. Що і передбачено законодавством.

Читайте до теми: Децентралізація та реформування ОТГ – що готує закон про місцеве самоврядування містам та селам

Вирішення проблем при відведенні земельної ділянки

Ще років 10 тому назад, якщо якийсь інвестор хотів побудувати, наприклад, завод, він дуже часто опинявся в ситуації своєрідного сапера. Коли він нібито бачив земельну ділянку, де хотів би розмістити своє виробництво, починав процес відведення землі, але потім раптом з’являлися, наприклад, фахівці з охорони культурної спадщини і казали: «Вибачте, ні. Ми розуміємо, що ви вже пройшли половину шляху, але ми тут виявили, що на вашій ділянці знаходиться нерухома пам’ятка або старий курган, тому далі ви нічого будувати не будете».

Або з’являлися екологи і казали, що у них тут екологічна мережа, червонокнижний вид, просто вони не знали, що він тут є, тому далі ви робити нічого не будете. І багато інших таких ризиків виникало, в результаті яких інвестор розумів, що коли він починає процедуру відведення земельної ділянки, то просто-напросто не завжди мав гарантію того, що він доведе її до кінця.

Сьогодні процедура кардинально змінена: всі відомості про обмеження використання земель, які є на території громади, повинні бути визначені у комплексному плані, повинні, знову ж таки, стати доступними для інвестора. Комплексний план повинен передбачати функціональне зонування території, тобто визначення того, як має правильно використовувати кожне місце на території громади.

Я би хотів спеціально підкреслити, що одним із ключових елементів, які відчує кожен інвестор в Україні – це буде проста і логічна процедура встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок.

Необхідні дії при будівництві об'єктів чи розмітці території

Якщо зараз ви, наприклад, захочете побудувати завод, розмітити якийсь виробничий об’єкт, вам треба паралельно забезпечити розроблення містобудівної документації детального плану території.

Коли ви зробите детальний план, прийдете всі процедури, вам треба окремо робити проект землеустрою, яким ви будете встановлювати або змінювати цільове призначення земельної ділянки і ще потрібно пройти декілька стадій, це займе тривалий час, потягне за собою грошові затрати і т. д.

Що передбачає нове законодавство?

Якщо ви придбали земельну ділянку і хочете там побудувати завод, і цей завод передбачений комплексним планом, ви йдете до кадастрового реєстратора, пишете заяву про перехід до того цільового призначення, яке передбачене комплексним планом.

Від кадастрового реєстратора (в той же день) ви виходите уже з новим цільовим призначенням земельної ділянки. Вже не потрібні місяці поневірянь, вже не потрібні місяці бюрократії і різноманітних погоджень, які будуть перешкоджати інвестору в реалізації його ініціатив. Іще раз підкреслюю, громада визначила, що тут повинен бути завод, фабрика, ферма, що завгодно. Перехід до правильного нового використання землі, повинен бути максимально спрощеним, і максимально простим та логічним.

Вигода для громад

Дуже потужний інструмент, який сьогодні отримують місцеві громади – це резервування земельних ділянок для суспільних потреб громади. Я думаю, багато хто бачив ситуацію, коли гарними платниками податків (як це не дивно) виявляються підприємства, які видобувають корисні копалини.

Але як тільки у нас геологи знайшли, що в цьому місці є родовища корисних копалин, моментально вся земля, яка була державною, роздається під особисто селянське господарство. І потім інвестор, який би хотів почати виробництво, який би хотів платити податки, опиняється в ситуації, коли він роки інколи має витратити на те, щоб отримати відповідну землю, і приступити безпосередньо до розробки надр, на яке він цілком офіційно придбав спецдозвіл.

Сьогодні громада що може зробити? Якщо є об’єкти, які громада хотіла би використати по-іншому: почати розробку корисних копалин, побудувати нову дорогу, розмістити лінію електропередачі, і тому подібні речі – комплексний план просторового розвитку громади дасть можливість зарезервувати місце, де буде розміщуватися об’єкт.

І, відповідно, в цьому місці буде вже заблокована безкоштовна роздача землі, буде неможливо змінювати цільове призначення ділянки, крім того, під яке зміна передбачена суспільною потребою. Таким чином, ще раз підкреслюю, громада і ті інвестори, які хочуть у цьому місці будувати суспільно-значимі об’єкти, отримують інструмент для простого отримання доступу до земельних ресурсів, без тих проблем, які у нас дуже часто супроводжують інвестиційну активність на місцевому рівні.

Читайте до теми: Як голові громади побачити гроші в землі

Захист цінних земель

Дуже важливим є те, що комплексний план просторового розвитку громади повинен захистити найцінніші землі, які є на території громади. Це землі на яких розташовані об’єкти культурної, археологічної спадщини і землі, які виконують важливі екосистемні функції. Чого гріха таїти, я думаю всі ви знаєте, що хоча на території нашої держави розташовано понад 140 тис. об’єктів нерухомої культурної спадщини, дуже часто вони абсолютно ніяк не позначені на картографічній основі – немає відомостей про них в державному, земельному кадастрі, немає зафіксованих обмежень використання земель.

Дуже туманними і не завжди чіткими є межі об’єктів природно-заповідного фонду, екологічної мережі, смарагдової мережі, які важливі для того, щоб наші території зберігали свої екосистемні функції, щоб ми змогли ефективно захищати ті залишки живої природи, які ще лишилися в Україні.

Задача комплексного плану – чітко ці території ідентифікувати, щоб потім вже не казали, що тут «роздеребанили» землю, тому що не знали про їх належність до природно-заповідного фонду, або ж, що тут є червонокнижні види рослин. Ці території мають бути чітко ідентифіковані і зазначені на комплексному плані.

Громада повинна знати, що ці території є, і я б хотів спеціально підкреслити, адже деякі представники громад часто думають, що, якщо ми тут закріпили, наприклад, ландшафтний парк або зробили заповідник, то це значить, що ми втрачаємо цю територію, і не будемо отримувати з неї доходи.

Так, сільське господарство буде завжди, але якщо ми хочемо щоб громада розвивала туризм, для того щоб були кращі умови для проживання місцевого населення, от всі ці території повинні бути закріпленими. Історико-культурна спадщина – це ті перлини, які має кожна громада і які мають бути також захищені через планувальну документацію, для того що не допустити їх руйнування і не погіршувати їх естетичний й візуальне сприйняття. Тому для цих цілей комплексні плани будуть також дуже-дуже важливими.

Читайте до теми: Вільний ринок землі: як захистити право власності аграрію та основні схеми аграрного рейдерства

Джерела формування комплексного плану

Комплексні плани просторово розвитку, які зараз будуть розроблятися, вони повинні стати інструментом для того, щоб дійсно наповнити всі кадастри, до речі, не лише земельні – містобудівний кадастр і кадастр інших природних ресурсів тощо.

Відомостями про ті об’єкти, які є на території громади, землі, ліси, вода, обмеження використання земель, планувальна структура території, всі ці відомості повинні нарешті бути сформовані в електронному виді. Розробники комплексних планів повинні витратити, насправді, доволі багато часу і енергії для того, щоб зібрати старі планово-географічні матеріали, різноманітні архіви, які сьогодні припадають пилом в органах Держкадастру, екологів, охоронців культурної спадщини, які лежать в організаціях, які обслуговують інженерні мережі.

Всі ці відомості, на сьогодні потрібно буде підняти, перевести в електронну форму, зробити публічними, доступними для всіх, і за рахунок цього громади повинні отримати новий стимул для розвитку.

Дуже багато земель у нас часто не обліковуються належним чином, інформації про них немає, ви їх бачите просто як пусті місця на кадастровій карті. Але давайте задамо собі запитання – чи сплачуються податки за ці земельні ділянки, чи той хто їх використовує, робить це у тіньовий спосіб?

Читайте до теми: Як уберегти власну земельну ділянку чи свій аграрний бізнес від «реєстраційного» рейдерства?

Ми повинні з вами прагнути до того, що кожен гектар сільськогосподарської землі, повинен давати не менше ніж 1,5-2 тис. гривень податків у місцевий бюджет. Ми повинні думати над тим,щоб кожен шматочок землі, де може бути розміщене підприємство, де може зайти інвестор, повинен бути підготовлений до цього інвестора. Це потрібно для того, щоб громади стимулювали економічний розвиток на своїй території.

Тому комплексні плани просторового розвитку громади – це буде дуже-дуже потужний інструмент, який при правильному використанні, при відповідальному ставленні громади, при розумінні всіх тих інструментів, які на сьогодні ми отримуємо, дозволить симулювати економічний розвиток, дозволить підвищити довіру місцевого населення до керівництва громади. Тому що ми, знову ж таки, звикли до того, що коли розробляється якась планувальна документація, детальний план територій, всі уже постфактум про це дізнаються, і інколи деякі жителі кажуть: «Ой, а нам про це не казали, а ми це не хотіли».

Публічна процедура, повна відкритість, кожне проектне рішення опубліковується на геопорталах, кожен може подивитися, кожен має можливість взяти участь в обговоренні – тоді це буде нова якість місцевого життя, нова якість довіри, яку місцеві жителі повинні відчувати до керівництва своєї громади. І це нові інвестиційні можливості для підприємців, які, я сподіваюся, обов’язково повинні ними скористатися, працюючи не лише таким чином на власний прибуток, але і на зростання добробуту громад, у відповідності до тих інтересів, які на сьогодні має кожна громада в Україні.