Алгоритм державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень під час війни

6 березня 2022 року Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану», яка, зокрема, визначила порядок доступу державних реєстраторів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП) та обмеження щодо його функціонування у воєнний час. Нещодавно відповідна постанова уряду зазнала істотних змін, у тому числі у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Про ключові новели порядку державної реєстрації прав на нерухомість в умовах воєнного стану розповів начальник відділу розгляду скарг у сфері державної реєстрації нерухомого майна Управління розгляду скарг у сфері державної реєстрації Офісу протидії рейдерству Міністерство юстиції України Олег Лук’янчиков.

Підтримайте наші агромедіа

Будь-яка сума допоможе працювати на інформаційному аграрному фронті для вас.

24 червня 2022 року постановою Кабінетом Міністрів України № 719 внесені важливі зміни до постанови № 209. 

Серед новел у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, слід виділити такі.

1. Зазнали змін положення щодо територіальності.

Так, по-перше, до внесення нових змін було передбачено, що державна реєстрація прав проводиться нотаріусами в межах області за місцезнаходженням нерухомого майна, крім проведення державної реєстрації прав у результаті оформлення спадщини.

Цей пункт постанови виключається, а отже в питанні територіальності слід застосовувати норми Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

2. Державна реєстрація нерухомого майна, місцезнаходженням якого є адміністративно-територіальна одиниця, що включена до затвердженого Мін'юстом переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану, проводитиметься незалежно від місцезнаходження такого нерухомого майна.

Також скасовується обмеження щодо державної реєстрації на підставі документів, щодо яких законодавством вимагається нотаріальне посвідчення або нотаріальне засвідчення справжності підпису лише нотаріусом, який завіряв підпис (крім випадків передачі заяв/документів Мін’юстом).

Отже, відповідну реєстрацію зможе проводити і інший нотаріус з дотриманням правил територіальності.

Закріплено повноваження посадових осіб Мін’юсту (та його територіальних органів) на проведення державної реєстрації набуття обтяжень речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення та реєстрації судових рішень про заборону вчинення реєстраційних дій.

Визначено ряд додаткових обмежень на проведення державної реєстрації прав, а деякі – зазнали змін:

• забороняється реєстрація набуття права власності на нерухоме майно до закінчення 1 місяця з дня державної реєстрації попереднього набуття права власності на таке майно, якщо кожне таке набуття здійснено на підставі договору або у зв’язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок (внесення майна до статутного (складеного) капіталу (статутного фонду), вступні, членські та цільові внески членів кооперативу тощо), або у зв’язку з виходом із складу засновників (учасників) юридичної особи;
• забороняється державна реєстрація права власності на нерухоме майно на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом, крім випадку, коли предметом іпотеки є нерухоме майно, визначене абзацом другим пункту 52 розділу VI «Прикінцеві положення» Закону України «Про іпотеку».

При цьому зазначені обмеження не розповсюджуються на заяви про державну реєстрацію, які були зареєстровані до 24 лютого 2022 року включно.

Визначені додаткові вимоги до державних реєстраторів, які, відповідно, є умовою підключення до реєстрів:

• станом на 23 лютого 2022 року реєстратор перебував у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації на посаді державного реєстратора чи на іншій посаді, що передбачає виконання функцій державного реєстратора, та мав доступ до відповідного реєстру;
• після 01 січня 2020 року щодо державного реєстратора Міністерством юстиції НЕ приймалося рішення про анулювання або не менше двох рішень про блокування (принаймні 2 з яких на строк більше 1 місяця) доступу до реєстру, крім рішень, які скасовано (визнано протиправними або нечинними) рішенням суду, яке набрало законної сили.

Таким чином уточнено положення щодо розміру санкцій, які перешкоджали отриманню доступу до ДРРП, а також визначено гранічний термін накладання санкції (01 січня 2020 року), який раніше не був визначений для державних реєстраторів (на відміну від нотаріусів).

Спеціальна перевірка діяльності державного реєстратора в ЄДР/ДРРП НЕ проводиться.

Натомість унормовано порядок отримання доступу до реєстру та проведення перевірки державного реєстратора щодо відповідності вищезазначеним вимогам, а також після блокування доступу державного реєстратора до реєстру.

У таких випадках суб’єкт державної реєстрації звертатиметься до Міністерства юстиції, яке протягом 5 робочих днів повідомлятиме ДП «НАІС» про його відповідність встановленим вимогам або прийматиме обґрунтоване рішення про його невідповідність таким вимогам, яке надсилатиметься суб’єкту державної реєстрації.

Відтепер не тільки нотаріуси, а і державні реєстратори забезпечуватимуть формування за допомогою програмних засобів ДРРП інформації про проведені ними протягом попереднього дня реєстраційні дії та перевірятимуть їх на відповідність реєстраційним діям, що фактично ними проводились за відповідний період, а у разі невідповідності – звертатимуться з відповідною скаргою до Мін'юсту та повідомлятимуть про це ДП «НАІС».

В контексті зазначеного, слід звернути увагу на те, що постановою Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 року № 719 внесено й інші зміни, зокрема, до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану».

Так, наприклад, визначено, що нотаріус, якому відмовлено у включенні до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна або якого включено до переліку з відповідним застереженням, має право після усунення невідповідності визначеним критеріям повторно подати заяву. Це особливо актуально з урахуванням послаблення вимог для включення до зазначеного переліку, який напряму відкриває доступ до проведення державної реєстрації.

Таким чином урядом вдосконалено регулювання сфери державної реєстрації в умовах триваючого воєнного стану».

Крім того, може бути корисною така інформація:

Перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, в умовах воєнного стану за посиланням. 

Перелік нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна за посиланням. 

Перелік державних реєстраторів та посадових осіб Міністерства юстиції, його територіальних органів, якими в умовах воєнного стану проводиться державна реєстрація за посиланням.