Аналіз закону 3065-IX про зміну механізмів набуття прав власності на земельні ділянки 

Закон України №3065-IX «Щодо вдосконалення правового регулювання вчинення нотаріальних та реєстраційних дій при набутті прав на земельні ділянки» містить ряд положень, які змінюють земельні відносини та права власників паїв, орендарів та реальних та потенційних покупців землі. Ключових змін – три.

Читати до теми: Як власники паїв сплачуватимуть мінімальне податкове зобов'язання на землю?

Перша – законом № 3065-IX  дозволяється відчуження, передача у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки. Виключення становлять земельні ділянки державної та комунальної власності.

Друга – встановлюється обов’язковість нотаріального посвідчення ряду операцій із землею. Зокрема, якщо земельна ділянка сільськогосподарського призначення продається без здійснення перевірки, то за внесеними законом змінами покупець повинен до моменту купівлі цієї землі подати нотаріусу відповідну заяву на нотаріальне засвідчення. Тобто нотаріус буде обов’язково посвідчувати своїм підписом таку операцію.

Третя – юросіб фактично позбавили можливості скористатися до 1 січня 2024 року переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського, яку вони наразі обробляють.  У випадку продажу власником земельної ділянки орендованої юрособою землею, юрсоба  може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви і нотаріус це посвідчує, або вона повинна передати таке право шляхом уступки фізособі. Тобто власник земельного паю інформує агрофірму через нотаріуса про свій намір продати земельну ділянку, але по факту у агрокомпанії немає права до 1 січня 2024 року зупинити цей продаж, посилаючись на переважне право. Виключення єдине: переступити це право фізособі.

Читати до теми: Ринок сільськогосподарської землі в Україні: що має знати власник паю, покупець/продавець землі та орендар

Закон 3065-IX утворив також одну важливу юридичну колізію. Ідеться про право володіння земельними ділянками сільськогосподарського призначення на підставі спільної сумісної власності подружжям. Нагадаю, що за законом фізособа має право володіти лише 100 га землі. Так от із закону випливає, що кожен  членів сім’ї (чоловік, дружина) може володіти 100 га землі.

Але існує ще Цивільний та Сімейний кодекси і їх норми у частині розпорядження майном, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю визначають, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя. Тобто за цією логікою сім’я не може володіти більше 100 га сільськогосподарської землі. Зазначено, що для цілей даної статті, площа земельних ділянок залежить від правового статусу подружжя, зафіксованого у реєстрі прав власності. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення, належать на праві спільної сумісної власності подружжю. Однак, враховуючи специфіку такого правового статусу, законодавство передбачає особливі умови для визначення загальної площі земельних ділянок в цьому випадку. Згідно з аналізованим законом, загальна площа земельних ділянок, що належать на праві спільної сумісної власності подружжю, враховується лише для одного з подружжя, колишнього подружжя, за яким зареєстровано право власності.

Інфографіка до теми: Структура сплачених податків агросектором за 2020 рік: земельний податок, ПДФО, ПДВ, податок на майно, рентна плата

Чи означає це, що площа земельних ділянок, що перебувають у власності одного з подружжя, буде включена у загальну площу земельних ділянок, незалежно від факту спільної власності?

Таке обмеження щодо врахування площі земельних ділянок у спільній сумісній власності подружжя може мати певні наслідки. Зокрема, це може створити незручності у випадку, коли одне з подружжя розпоряджається земельною ділянкою, але її площа не враховується у загальній площі. Це може вплинути на визначення правових статусів, підрахунок податків та інші аспекти.

Чекаємо з цього приводу роз’яснення Міністерства юстиції та в подальшому ВСУ.