Андрій Мартин: Земельний банк – це не установа, а назва проєкту, який почав реалізовувати ФДМУ

Земельний банк реанімують в Україні. Нещодавно Фонд держмайна оголосив про намір оживити його і передати в нього сільськогосподарські землі державних підприємств. Що таке оновлений Земельний банк та чи повторить він долю Земельного банку часів Януковича? Деталі AgroPolit.com проговорив із старшим проектним менеджером із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрієм Мартином:

Що таке «Земельний банк», про створення якого нещодавно так гучно заявили у Фонді держмайна? Це аналогічна установа як було за часів Януковича?

Андрій Мартин: «Земельний банк» – це не установа, як, приміром, передбачалося у 2012-2014 роках. Сьогодні це, скоріше, назва проєкту, який почав реалізовувати ФДМУ, і під який парламентом нещодавно був ухвалений Закон України від 27.07.2023 № 3272-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення державної власності». Під «земельним банком» варто розуміти сукупність господарських товариств, управління якими здійснюватиме ФДМУ, що стануть орендарями сільськогосподарських земель, які належали державним підприємствам, установам та організація. Надалі ці товариства будуть передавати землю у суборенду всім бажаючим через механізм електронних земельних торгів вже за більшу орендну плату. «Різниця» між орендною платою (яка сплачується в бюджет місцевої громади) і платою за суборенду формуватиме «дохід» товариств.

AgroPolit.com: Коли почне діяти законопроект № 7588?

Андрій Мартин: Законопроект № 7588 був прийнятий Верховною Радою України 27 липня, вже підписаний президентом і набрав чинності 3 вересня – сьогодні це Закон України від 27.07.2023 № 3272-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення ефективності використання земель сільськогосподарського призначення державної власності». Але він реально зможе діяти після ухвалення ще одного законопроекту, яким будуть внесенні зміни у податкове законодавство стосовно особливостей справляння орендної плати за землі, які будуть передані господарським товариствам ФДМУ в які будуть реорганізовані колишні державні підприємства. Сама ж реорганізація буде справою не дуже швидкою. Адже значна кількість державних земель – це досить проблемні ділянки, які не завжди зареєстровані у Державному земельному кадастрі, з купою проблем із суміжниками. Тому формально вилучити землю в державного підприємства – це лише половина справи. Ще потрібно виконати досить багато підготовчих землевпорядних робіт, сформувати лоти, а лише потім передавати в оренду та суборенду. Робота над відповідним законопроектом наразі триває.

Читати до теми: Два роки ринку землі в Україні – досягнення та провали і як його змінили війна

AgroPolit.com: Тобто процес передачі держземель  до ФДМУ уже розпочався?

Андрій Мартин: Передачі як такої ще немає. Створено лише правові передумови, які дозволяють вилучати землі сільськогосподарського призначення у постійних користувачів (інколи, навіть, без їх згоди та згоди органу управління), і надалі забезпечити передачу цих земель іншим особам, товариствам під управлінням ФДМУ. Але жодна земельна ділянка, відповідно до Закону України від 27.07.2023 № 3272-IX, ще не вилучена і нікому не передана. Ще раз підкреслюю – наразі лише створена правова можливість для цього. Але на практиці для того, щоб державні сільськогосподарські землі почати використовуватися по-новому, слід змінити правила справляння орендної плати, визначити те, куди і як вона буде зараховуватись. А тому відповідних змін потребують Податковий та Бюджетний кодекси. Другий етап – це виконання землевпорядних та землеоціночних робіт, власне вилучення земельних ділянок урядовими рішеннями, реорганізація державних підприємств тощо. Лише тоді реально запуститься новий механізм використання державних земель. Крім того, є ще й суб’єктивний фактор – новий очільник ФДМУ допоки не призначений, а це також «пригальмовує» ухвалення відповідних політичних рішень.

AgroPolit.com: Який обсяг сільськогосподарських земель потенційно може увійти до «Земельного банку», яким розпоряджатиметься ФДМУ?

Андрій Мартин: ФДМУ попередньо оцінює площу земель, що можуть увійти до його «земельного банку» у 700 тисяч гектарів. Це приблизна кількість сільськогосподарських земель, які знаходяться у постійному користуванні державних сільськогосподарських підприємств, закладів науки та освіти. Але, на мою думку, лише близько половини цих земель є «доступними», адже є відверто «проблемні» ділянки, є землі на окупованих територіях чи забруднені вибухонебезпечними предметами після бойових дій. Звичайно, новий закон дає «чарівний ключ» – можливість вилучати землю у постійних користувачів без їх згоди за рішенням уряду.

AgroPolit.com: А що це була за передача в середині серпня 25 держпідприємств НААН Фонду держмайна разом із землями?

Андрій Мартин: Це стандартна процедура передачі об’єктів державної власності від одного розпорядника до іншого, яка відбулася відповідно до чинного законодавства про управління об’єктами державної власності. Щодо переважної більшості переданих від НААН до ФДМУ підприємств порушена справа про банкрутство, а бо вони перебувають в зоні бойових дій.

AgroPolit.com: У чому основна ідея передачі державних земель?

Андрій Мартин: Вважається, що допоки землі використовуються державними підприємствами, то за них сплачується лише земельний податок (не більше 1% від нормативної оцінки земель), який є порівняно невеликим. Якщо ж за них сплачуватимуться орендна плату (не менше 12% нормативної грошової оцінки), то вигода місцевих бюджетів буде в рази більша: Фонд держмайна оцінював її у 7 млрд гривень. Єдиний нюанс полягає у тому, що всі ці вигоди мають отримати місцеві бюджети, а не державний. Адже плата за землю направляються у бюджети місцевих громад на території, яких розташовані відповідні землі державної власності. Очевидно, ФДМУ хоче спрямувати до державного бюджету в формі дивідендів «різницю», яка може утворитися між орендної платою та платою за суборенду. Але це все буде можливим лише після зміни податкового законодавства, а також це викликатиме дискусію із асоціаціями місцевого самоврядування, адже схема із «суборендою» фактично матиме наслідком, що громади не матимуть максимального доходу від переданої в користування державної землі, а отримують лише його частину. Сьогодні плата за землю – це друге за обсягом надходженням джерело місцевих бюджетів після податку на доходи фізичних осіб. Тому будь-яке політичне рішення щодо перерозподілу цих доходів на користь державного бюджету викликатиме спротив громад.

Читати до теми: Аудит та інвентаризація: 4 кроки до збільшення місцевого бюджету які під силу кожній громаді 

AgroPolit.com: Що обов’язково має увійти до другого податкового закону, який має запустити «Земельний банк»?

Андрій Мартин: Цей законопроект не буде маленьким. Зараз він перебуває на опрацюванні в міністерствах і в парламент ще не вносився. Очевидно, у законопроекті необхідно уточнити правила справляння орендної плати за землі державної комунальної власності. Наприклад, зараз, згідно Податкового кодексу, плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати. Тобто при нинішньому законодавстві очікувана бізнес-модель функціонування «земельного банку» в принципі неможлива.

Потрібно політично визначити, як розподілятиметься «суборендна» плата між місцевою владою та товариствами ФДМУ, які передаватимуть землі у користування. Цей розподіл має бути закріплений у Бюджетному кодексі тощо. Є й дрібніші податкові та бюджетні нюанси, які потребуватимуть виправлення, що «земельний банк» міг реально запрацювати.

AgroPolit.com: А навіщо ФДМУ ці кошти? Це ж не так складно виставити ці землі на оренду через Прозорро чи на обслуговування цього земельного банку. 

Андрій Мартин: Сьогодні ФДМУ не є власником сільськогосподарських земель та органом управління більшості державних сільськогосподарських підприємств чи установ. Розпорядником земель є Держгеокадастр, а управління підприємствами здійснюють Мінагрополітики, НААН, МОН та багато інших органів виконавчої влади. Ідея ФДМУ полягає в тому, щоб вилучити в інших органів управління державні сільськогосподарські землі, зібрати їх «під одним дахом» і зробити джерелом доходу у 7 млрд гривень на рік. Чи вдасться цей проект – покаже час.

AgroPolit.com: Який максимальний термін передачі таких земель ФДМУ на торгах?

Андрій Мартин: Наразі закон передбачає, що строк суборенди земельної ділянки не може становити понад 14 років, а для земельних ділянок, які передаються для закладання багаторічних насаджень не більше 25 років.

AgroPolit.com: Який розмір мінімальної орендної ставки мав би бути за такими землями?

Андрій Мартин: Середня орендна плата на електронних торгах за період з липня 2021 по червень 2023 року за гектар землі комунальної власності складала 10,6 тис грн. При цьому середня нормативна грошова оцінка – 27,5 тис грн за гектар, тобто ставка орендної плати становила близько 37%. Якщо земельні ділянки товариствам ФДМУ будуть передаватися із мінімальною орендною платою у 12 %, що наразі передбачена законом, а реальна ставка суборенди на торгах становитиме згадані 37%, то в такому випадку місцеві бюджети отримають лише близько третини від доходу, який принесла земля, а 2/3 будуть перерозподілятися через товариства ФДМУ.