Ярослав Ярославський: Перші земельні торги державними землями на системі Прозоро стартують вкінці серпня або на початку вересня 2024 року

Фонд держмайна завершив корпоратизацію «Земельного банку», перетворивши його із ДП «Фонд аграрних інвестицій» у ТОВ «Державний земельний банк». Як відбуватиметься здача в оренду державних земель на платформі Prozorro.Продажі? З якої позначки стартуватиме ціна оренди? Скільки землі, якого розміру та у яких регіонах є у розпорядженні земельного банку?  Де найбільші земельні лоти по областях?  Скільки коштів отримає від земельних торгів місцевий та державний бюджет? А також чи будуть «земельні бонди»?  Про це та багато цікавого іншого у ексклюзивному інтерв’ю AgroPolit.com розповів  генеральний директор ТОВ «Державний земельний банк», керівник проєкту «Земельний банк» Ярослав Ярославський. 

AgroPolit.com: Зараз у багатьох при згадці про Земельний банк виникає оскома, бо згадують Державний земельний банк України старого зразка. Чим відрізнятиметься нинішній Зембанк від своїх «попередників»?

Ярослав Ярославський: У нас в Україні існує 42 млн га сільськогосподарської землі, із яких 78% – рілля, тобто землі придатні для сільськогосподарського обробітку. Фактично землі перебувають у приватній власності (городи, для ведення ОСГ). Раніше велика частина цих земель були землями колективних господарств. Частина цих підприємств пішла на приватизацію, так з’явилися паї. Інша частина земель залишилася у обробітку та користуванні держпідприємств різних відомств (НААН, Мінюст, Міносвіти, Міноборони та інші). Склалася така практика, що переважна більшість держпідприємств обробляють ці державні сільськогосподарські землі за різними спільними договорами оренди і саме за ними часто правоохоронці затримували керівників таких ДП на передачі хабарів за обробіток цих земель. Адже використання цих  земель не врегульовано  законодавством. Ці підприємства сплачують 1% від НГО, тоді як на платформі Prozorro.Продажі всі земельні торги стартують з позначки 12% НГО. Відчуваєте різницю між 1 і 12%?  12% — це 3-4 тис. грн. Тому такі землі часто за власним бажанням чи за вказівкою керівника ДП, передають в обробіток потрібним людям. Замість прибутків від оренди цих земель до держбюджету, кошти реально ідуть приватним особам. В Україні сьогодні фактично відсутня система інвентаризації державних земель. Колись була спроба систематизувати цей процес, але вже 2024 рік і реальної картини використання та обігу держземель  немає. Це породжує незаконне та корупційне використання цих земель.

Саме тому Фонд держмайна України (ФДМУ) в особі Віталія Коваля ініціював  реформу державних сільськогосподарських земель і в 2023 році зайнявся внесенням змін до земельного законодавства. Так з’явився новий Земельний банк при ФДМУ. Робота Земельного банку виписана на законодавчому рівні так, аби не дати можливість жодному керівнику будь-якої ланки самостійно визначати переможця чи особу, яка набуватиме права суборенди на землю. Прозорість – це перший ключовий принцип новоствореного Земельного банку. Легкість доступу до торгів на платформі Prozorro.Продажі для участі в торгах за державні землі – другий принцип. Він організовує аграріям вільний та легкий доступ до державних земель із розпорядження Земельного банку.

Читати до теми: Два роки ринку землі в Україні – досягнення та провали і як його змінили війна

У мене як керівника ТОВ «Державного земельного банку» відсутні законодавчі підстави передавати землю, тому кому я хочу

AgroPolit.com: Поклавши руку на серце можете сказати, що новий ТОВ «Державний земельний банк» не займатиметься старими земельними схемами і працюватиме по іншому?

Ярослав Ярославський: У мене як керівника ТОВ «Державного земельного банку» відсутні законодавчі підстави передавати землю, тому кому я хочу. Законом № 3272-IX визначено один єдиний механізм здачі Земельним банком державних земель — через Prozorro.Продажі. Крапка. Нарешті ліквідовано корупційну лазівку, яку використовували всі попередники земельних структур, які були дотичні до розпорядження державними землями.

Шість етапів проєкту «Земельний банк»

AgroPolit.com: Що із оформленням самої структури Земельного банку?

Ярослав Ярославський: 21 серпня 2024 року ФДМУ завершив корпоратизацію «Земельного банку»: тобто перетворив його із держпідприємства «Фонд аграрних інвестицій» у ТОВ «Державний земельний банк». 

Проєкт «Земельного банку» загалом ділиться на шість етапів.

Перший етап ми пройшли – внесення змін до законодавчих актів (Земельний кодекс України, Податковий кодекс України, Бюджетний кодекс України) та низки постанов КМУ.

Другий етап  – розпорядження КМУ про вилучення та передачу державних земель від 59 державних підприємств до ТОВ «Державний земельний банк»:  також завершили – Кабмін передав нам уже 104 тис. га землі.

Третій етап – перереєстрація отриманої: ми завершили перереєстрацію права постійного користування на ці 104 тис. га землі.

Четвертий етап  – корпоратизація і перетворення ДП «Фонд аграрних інвестицій» у ТОВ «Державний земельний банк». Вже виконано.

П’ятий етап  –  співпраця з Держгеокадастром (скасовуючи право постійного користування він передає нам цю землю в оренду на 50 років під 12% НГО).

Шостий етап  –  здача аграріям земельних ділянок у суборенду через Prozorro.Продажі.

Після корпоратизації ми очікуємо, що протягом 2-3 тижнів провести роботу з Держгеокадастром, реєструємо передані ділянки і виставляємо їх на торги Prozorro.Продажі.

Читати до теми: Вільний ринок землі — продаж/купівля паю, ціна землі, переважне право, безоплатна приватизація та правки до закону про землю

Від суборенди державних земель на електронних торгах ми отримаємо не 1, а мінімум 12 % НГО орендної плати

AgroPolit.com: Навіщо потрібно було взагалі змінювати форму управління державним земельним банком?

Ярослав Ярославський: Державний земельний банк після корпоратизації став ТОВ «Державний земельний банк», 100% власником якого є держава у особі ФДМУ.  Зміна форми управління цілком відповідає загальній стратегії реформування урядом держпідприємств і перетворення ДП у ТОВ з власністю держави. Саме переходом з ДП в ТОВ ми руйнуємо модель «постійного користування державними землями», яка окрім збитків та корупції нічого не принесла державі. Я очікую, що від суборенди державних земель на електронних торгах ми отримаємо не 1, а мінімум 12 % НГО орендної плати.

Щорічні збитки бюджету від заниженої орендної плати  за використання державних земель – 7-8 млрд грн!

AgroPolit.com: Скільки потенційно становить недоотриманого бюджетом коштів від 1%, під який здавалися державні землі?

Ярослав Ярославський: Середній розмір НГО по Україні складає близько 30 грн за 1 га, тобто 1% – 300 грн. Середня орендна плата в системі Прозоро – 10 тис. грн за 1 га. Тому легко порахувати, що державний бюджет втрачає по 2,5 тис. грн на одному гектарі зданих в оренду державних земель за механізмом постійного користування землями ДП. Від оренди тих же 100 тис. га держземель за ставкою 1% НГО держбюджет втрачає щорічні 950 млн грн. Якщо взяти всі державні землі, яких сьогодні близько 800 тис. га, то щорічні збитки бюджету від заниженої орендної плати  за використання державних земель – 7-8 млрд грн! Це колосальні кошти.

Кабмін передав ТОВ «Державний земельний банк» 104 тис. га земель

AgroPolit.com: Скільки і у кого сьогодні лишилося державних земель?

Ярослав Ярославський: Ми проводили земельну інвентаризацію державних земель і побачили, що загалом держава володіє 806 тис. га сільськогосподарських земель. Із них:

• 386 тис. га знаходяться в управлінні ФДМУ
• 277 тис. га – у НААН
• близько 100 тис. га  – у Міносвіти та науки
• 42 тис. га – у Мінюсту.

Як я вже сказав, Кабмін передав нам 104 тис. га земель. Всі ці землі включені до першого пулу земель, з якими працює ТОВ «Державний земельний банк». Ці землі були передані нам від Фонду держмайна –  85,6 тис. га та від Мінюсту – 18, 6 тис. га. До кінця 2024 року ТОВ «Державний земельний банк» планує виставити на систему електронних торгів Prozorro.Продажі близько 100 тис. га державної землі.

Основні завдання ТОВ «Державний земельний банк»

AgroPolit.com: Які ставите завдання перед собою із розвитку ТОВ «Державний земельний банк»?

Ярослав Ярославський: Перше і основне завдання – наповнення державного бюджету шляхом ефективного використання переданих нам державних  земель. Моє завдання – організувати  стабільний потік доходів від використання держземель до державного та місцевого бюджетів і забезпечити їх розподіл за умовами оновленого Податкового кодексу України (90% –  у державний і 10% – у місцевий бюджет).

Друге завдання – вивести з «тіні» понад 800 тис. га державної землі та передати її суборенду аграріям через механізм Земельного банку на базі електронних торгів Prozorro.Продажі. Що ми бачимо зараз у структурі переданих земель? В угіддях є пасовища, а фактично ці землі розорюються. Тобто орендна плата за їх використання  відрізняється у 5 разів! Це корупція. Ми хочемо, щоб ці пасовища перейшли у розділ ріллі, якщо це можливо за землевпорядною документацією, і з них сплачувалася правильно оренда до бюджетів усіх рівні.

Про спільну роботу з головою Фонду держмайна Віталієм Ковалем

AgroPolit.com: Земельна тема – це прибуткова справа для багатьох, тому потрібен міцний «дах», щоб реформаторів не з’їли. Хто допомагає вам у запуску цього проєкту?

Ярослав Ярославський: Взагалі цей проєкт є стратегічним для ФДМУ і особисто для голови Фонду держмайна  Віталія Коваля. З 2023 року він допомагає нам прийняти всі потрібні законодавчі зміни, а також постійно тримає руку на пульсі всіх дотичних до запуску земельного банку процесів. Це дуже нам допомогло прискорити реформу із передачею державних земель, адже спротив був дуже значний.

Читати до теми: Розмінування земель в Україні: як фермери можуть отримати державну компенсацію
 

До кінця 2024 року у володінні Земельного банку очікується 354 тис. га землі

AgroPolit.com: Коли ви плануєте зібрати під своїм «крилом» 800 тис. га державної землі?

Ярослав Ярославський: Ми пройшли  вже оформлення перших 100 тис. га землі. Тепер розуміємо процес, як готувати документи, проводити аналітику та перереєстрацію цих земель.

Зараз підходимо до етапу оголошення  земельних торгів на системі Прозоро. Однак паралельно займаємося другим та третім пулом земель, який в перспективі сумарно збільшить наш земельний банк до близько 800 тис. га.

На кінець 2024 року плануємо сформувати другий пул земель – це близько 250 тис. га. Ми займатимемося їх оформленням та перереєстрацією, а сама здача в оренду буде не раніше 2025 року. Важливо: оскільки Земельний банк уже перетворений в ТОВ, то другий пул земель не можна нам передавати напряму.  Для цього буде створений другий оператор земельного банку у структурі ФДМУ, який готується такі землі отримати, але після перетворення в ТОВ він приєднається у нашу структуру. 

Тобто до кінця 2024 року у володінні Земельного банку очікується 354 тис. га землі.

Важливий момент: близько 100 тис. га державної землі знаходиться в окупації. Тому їх виставляти ніхто не буде.

Читати до теми: Аудит на мільйон, або Як Скадовська територіальна громада долучилася до диджиталізації земельного банку
 

Перереєстрація державних земель за спрощеним порядком

AgroPolit.com: Які проблеми виникали із передачею державних земель?

Ярослав Ярославський: Як я вже сказав, найбільше отримали землі двох відомств:  від ФДМУ та Мінюсту. Щоб перереєструвати ці землі, потрібно це робити за місцем знаходження земельних ділянок, тобто у 20-ти областях проводити таку процедуру. Потрібно було їхати у 20 ЦНАПів та подавати заявки, чекати і оформляти. Це могло зайняти 2-3 місяці, плюс витрати. Але спільно з Мінюстом нам вдалося досягнути консенсусу і він вніс зміни до наказу про екстериторіальність, якими зазначив, що державні підприємства, які перетворюючись, передають землі у ТОВ «Державний земельний банк», мають право звернутися до нотаріуса  і він екстериторіально перереєструє ці землі.  Ми звернулися до нотаріусів у місті Києві і перереєстрували всі землі з всіх областей у місті Київ за 3 тижні. Аналогічно будемо робити із наступними землями.

За оренду 104 тис. га землі плануємо отримати до бюджету до кінця 2024 року  близько мільярда гривень

AgroPolit.com: Яку середню орендну плату очікуєте отримати в процесі торгів? Та скільки коштів розраховуєте зібрати?

Ярослав Ярославський: Старт торгів на Prozorro.Продажі складає в середньому від 12% НГО (це 3-4 тис. грн залежно від області), а ми очікуємо 10 тис. грн, тобто до 36 % НГО.

За оренду 104 тис. га землі плануємо отримати до бюджету до кінця цього року  близько мільярда гривень. У місцеві надійде 95 млн. грн та 905 млн. грн – у державний.  Загалом же при повній передачі нам 800 тис. га землі (включно з поверненням  окупованих земель) надходження до бюджету можуть становити 7-8 млрд грн щороку.

Читати до теми: Законопроект про консолідацію ринку землі – п'ятнадцять основних положень документу

Структура зембанку та земельна мапа від ТОВ «Державний земельний банк» та Фонду держмайна

AgroPolit.com: Розкажіть детальніше, як виглядає земельна мапа державного земельного банку за ділянками? Якими лотами виставлятимете землі на торги?

Ярослав Ярославський: Найближчим часом ми спільно з ФДМУ презентуємо таку мапу з розподілом ділянок. Туди можна зайти і переглянути всі земельні ділянки, їх площі, початкову вартість, місце розташування та інше.

ТОВ «Державний земельний банк» має земельні ділянки в 20 областях у 105 громадах.  В кожній громаді є різна інвестиційна привабливість земель та кількість бажаючих. Це впливатиме на вартість оренди. Склад угідь у нас – це 85% рілля.

У розпорядженні ТОВ «Державний земельний банк» є земельні ділянки різного розміру: від 1 га до 4 тис. га одним лотом. За областями градація ділянок також різниться: є області з ділянками по 400-500 га і по 7-8 тис. га.

Щодо розміру лотів, то сьогодні на Прозоро земельні ділянки передаються у розмірі до 20 га в рамках одного лоту. У нас же є 49 ділянок кожна по 200 га! Таких земель ще не виставляли на електронних торгах. Крім того, маємо 290 ділянок розміром більш як 100 га у різних областях. 

Читати до теми: Які аграрні реформи чекають сектор в рамках схваленої ЄС програми Ukraine Facility?

AgroPolit.com: Назвіть ТОП-3 земельні ділянки за розміром Земельного банку?

Ярослав Ярославський: Найбільша ділянка одним лотом становить 3968 га і зареєстрована у Кіровоградській області.

Друга – 1186 га і третя  – 1120 га. Обидві знаходяться у Миколаївській області. 

AgroPolit.com: Чи можна здати в оренду, наприклад, всі 4 тис. га землі одним лотом?

Ярослав Ярославський: Так, можна, якщо 4 тис. га – це одна ділянка. Її виставлять на аукціон у Кіровоградській області.

Земельні аукціони з продажу права оренди на державну землю від Державного земельного банку

AgroPolit.com: Давайте підсумуємо: як виставлятимуться ділянки на аукціони через систему онлайн-аукціонів на платформі Prozorro.Продажі (регулярність, їх обсяг та інші умови)? І як відбиратимете орендарів? На який час надаватимуться землі?

Ярослав Ярославський: Перші земельні торги державними землями на системі Прозоро стартують вкінці серпня або на початку вересня 2024 року.

Ми виставлятимемо близько 20 земельних ділянок у один день. Стартова вартість – від 12% від  НГО (3-4 тис. грн), термін оренди – 14 років для однорічних насаджень і 25 років – для багаторічних. Термін від оголошення торгів до фіналізації отримання документів становить 30 календарних днів. Вся інформація про ділянки буде зосереджено на земельній мапі, яку ми спільно з ФДМУ завершуємо запускати.

Наша цільова аудиторія – фермери та загалом всі аграрії

AgroPolit.com: Хто є ваш потенційний орендар і які вимоги він має виконати, щоб отримати право суборенди на державні землі від земельного банку?

Ярослав Ярославський: Наша цільова аудиторія – фермери та загалом всі аграрії.

Ще одна група учасників – люди-переселенці, які хочуть започаткувати свій агробізнес без заходу в різні чиновницькі кабінети. Вони, як і всі інші учасники торгів, мають відповідати лише критеріям та брати участь у торгах. 

З моменту оголошення торгів до проведення власне торгів буде 30 днів. Тому наше завдання сьогодні максимально популяризувати ідею Земельного банку, щоб вони встигли підготуватися. Мій досвід у земельній сфері свідчить про те, що чим більше буде учасників – тим вища орендна плата буде по фіналу. Чим більше залучимо учасників – тим більше вартість суборенди. Для нас це найбільший інтерес.

Основний критерій для учасників у торгах: щоб учасники не були пов’язані з країною агресором росію і у них було бажання працювати на землі. Переможцем буде той, хто дасть найбільшу орендну плату.

AgroPolit.com: Чи проводитиметься контроль за використанням земельних ділянок орендарем?

Ярослав Ярославський: Так, у нас будуть такі інспектори, які перевірятимуть земельні ділянки щодо їх цільового використання. Якщо, умовно, це рілля – вона має розорюватися, якщо земля передана у суборенду під багаторічні насадження – на ній має рости сад, якщо пасовище – там має випасатися худоба. Наразі таких людей немає, бо ці землі ще не здали в оренду і утримувати в штаті їх немає сенсу.

AgroPolit.com: Раніше була ідея передати частину державних земель у ДПЗКУ і створити аграрну держкомпанію?

Ярослав Ярославський: Законодавство сьогодні виписано так, що вилучення та передача земель можлива тільки через КМУ із подальшою передачею їх державному оператору (ДП), яке перетворюється в ТОВ і здаватиме ці землі в суборенду на електронних аукціонах. Інших варіантів немає.

Вихід державних земель на вільний ринок вплине, в першу чергу, на вартість оренди у тих регіонах, де здаватиметься державна земля

AgroPolit.com: Як ви оцінюєте роботу земельного ринку? Як на ньому вживається оренда і продаж землі?

Ярослав Ярославський: Ринок землі працює успішно. Мені подобається, що саме ринок землі самостійно сьогодні формує ринкову політику, а не чиновник. Ціни землі ринкові. Зрозуміло, що країна знаходиться в умовах воєнного стану, відтак області-лідери по ціні до воєнного стану (Харківська, Сумська області) демонструють не найвищі ціни. Фокус цін змістився у бік центральних та західних областей. Але загалом ринок землі в Україні функціонує стабільно.

Вихід державних земель на вільний ринок вплине, в першу чергу, на вартість оренди у тих регіонах, де здаватиметься державна земля. Адже буде конкуренція за ці землі серед аграріїв. З іншого боку, власники паїв, які здають свої землі, скажімо так не за ринковою ціною, почнуть ставити орендарям зовсім інші вимоги. Коли в одній і тій же сільській раді фермер орендує гектар за 4 тис. га, а з електронних торгів забирав такий же гектар за 12 тис. грн, то власники паїв міняють свою думку і їм підіймають орендну плату.  

У нашому випадку ми підсвічуватимемо кожен лот і кейс. Думаю, що це впливатиме на власників паїв і все більше з них здаватимуть свої земельні ділянки офіційно.

Дивитися до теми: Ринок землі в Україні: Мапа земельних угод і цін на землю з 1 липня 2021 року

AgroPolit.com: Яка адекватна середня орендна плата за с/г землю загалом по Україні сьогодні?

Ярослав Ярославський: Середня орендна плата по країні становить близько 8 тис. грн за 1 га. Це та цифра, щоб власникам і орендарям було вигідно здавати і обробляти. І загалом механізм оренди землі стає все привабливішим. Адже якщо ринкова вартість землі $2-3 тис., то $ 200  щорічної орендної плати – це 10-15 років окупність ділянки, що як пасивний дохід дуже непогано. 

Сплата мінімального податкового зобов’язання

AgroPolit.com: Хто сплачуватиме МПЗ?

Ярослав Ярославський: Суборендар.  Якщо він веде офіційну діяльність і сума сплачених податків понад 5% НГО (на 2024 рік),  тоді йому нічого доплачувати не потрібно треба. 

За не передані земельні ділянки ми сплачуватимемо мінімальне податкове зобов’язання.

Читати до теми: Як власники паїв сплачуватимуть мінімальне податкове зобов'язання на землю?

AgroPolit.com: Чи використовуватиметься практика голландських аукціонів до не зданих в оренду земельних ділянок?

Ярослав Ярославський: Ні. Є декілька варіантів, ми над ними думаємо. Про них пізніше. Сьогодні готуються зміни до законодавчих актів, щоб не унеможливити зрив земельних торгів, наприклад, у випадку несплати переможцем заявленої на аукціоні ціни.

AgroPolit.com: Який має бути мінімальний внесок за участь у аукціоні?

Ярослав Ярославський: Гарантійний внесок (за участь в аукціонах. – Авт.) сьогодні складає 30% від НГО. Ми хочемо його збільшити, але конкретні цифри пізніше.

Чи будуть земельні «бонди» від Державного земельного банку?

AgroPolit.com: Державний земельний банк може випускати державні земельні бонди. Це механізм залучення більш серйозних коштів під державні землі, які свого часу пропонував Іван Мірошніченко. Чи ви розглядати такий механізм?

Ярослав Ярославський: У нас немає заборони на  прийняття участі іноземців у торгах. Теоретично можна сформувати інвестиційний кластер і запропонувати його комусь із наших іноземних партнерів виходити на торги за цією системою на 5-20 тис. га. Ідея не погана.

AgroPolit.com: Яку країну брали для наслідування при створенні земельного банку?

Ярослав Ярославський: Це була колективна розробка. З одного боку, у ній є елементи, напрацьовані, за часів земельної команди Рустема Умєрова. З іншого боку, більшість законодавчих змін для запуску Земельного банку прийняли саме за сприяння голови ФДМУ Віталія Коваля. Обидві команди цим займалася. Я був з обома командами.

AgroPolit.com: Дякуємо Вам за розмову.