Тимофій Милованов: Боятися потрібно не юридичних осіб, а «чорних» грошей

Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України оприлюднило проект закону про обіг с/г земель. У цю середу Кабмін має його розглянути, схвалити й подати на розгляд у парламент. Норми документа викликали жваву дискусію ще до його презентації. Втім, пристрасті не вщухають. Занадто багато білих плям і міфів довкола теми земельної реформи. AgroPolit.com разом з автором земельного закону Тимофієм Миловановим спробував пролити на них законодавче світло, щоби розвіяти їх та прояснити, де вигадка, а де – правда. 

Читати до теми: 9 відтінків земельного законопроекту: можливості та ризики.

AgroPolit.com: Ви прийшли у команду КМУ як технократ. У вас за плечима є досвід роботи в американській системі та багатьох інших. Чи складно впроваджувати таку важку реформу в умовах національної ментальності українців?

Тимофій Милованов: Не надто складно. Потрібно просто говорити з людьми і, на щастя чи на жаль, працювати дуже багато. Тут немає нічого такого непростого. Потрібне бажання, щоб працювати, і наснага. Ліберальна модель, не ліберальна – це все ярлики. Насправді ж – хто виграє, а хто може програти. Якщо буде ринок землі, менше обмежень, якщо його запускати, то він, по-перше, стане прозорим, а по-друге, ціна для власника зросте. Звісно, що не всі хочуть, щоб ціна виросла. Тому виграють ті, в кого є земля. Виграють ті, кого держава підтримає з покупкою. А ті, хто сьогодні має можливість через тіньові чи легальні псевдосхеми (наприклад, через оренду чи просто самозахват) цю землю обробляти, вони програють.

 Табу на доступ іноземним юрособам

AgroPolit.com: Давайте розвіювати земельні міфи. Перший – про іноземних юросіб. У презентованому проекті закону вказано, хто має отримати право доступу до придбання землі. Кому дістанеться українська земля: чи піде вона в руки іноземців?

 Тимофій Милованов: У законопроекті написано про набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення «набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть громадяни України, юридичні особи України, територіальні громади, держава». Далі – «іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в порядку спадкування». Важливо: людина може успадкувати землю. Наприклад, якщо я маю друга в Німеччині, я можу йому (бо я ненавиджу всіх моїх родичів, просто уявімо таке, що в дійсності неправда) чи комусь іншому передати у спадок землю. В такому разі цей іноземець зобов’язаний здійснити їхнє відчуження протягом одного року з дня набуття права власності.

Дивитися до теми інфографіку: Структура земельної мапи України 2015-2017 роки – частина 1 та частина 2. 

 AgroPolit.com: Власне, тому я й запитала вас цю першу дискусійну норму. Чи зможе земля відійти в руки іноземців?

Тимофій Милованов: Через спадкування – може, але за рік людина має продати її. А от хто може купити – це всі ті ж чотири групи.

Стосовно громадян України, є питання, чи в них є подвійне громадянство, наприклад, чи потрійне тощо. Щодо юридичних осіб України є питання – хто є кінцевим власником, справжнім. І чи взагалі є той кінцевий власник, будь-то українець чи не українець, а інколи українець із не українським паспортом – коротше, ви знаєте схеми. Чи можуть вони пояснити, звідки гроші, та чи вони можуть пояснити, як вони ці гроші заробили. Тому систему встановлення кінцевого бенефіціара за купівлі української землі потрібно розвивати. Ми маємо дійсно знати, хто кінцевий власник. Бо якщо ми просто тут викреслимо юридичних осіб України, то ціна на землю буде меншою… Юридичні іноземні особи не зможуть купувати землю.

Читати до теми: Рейтинг областей України за нормативно-грошовою оцінкою та орендною ставкою с/г земель

AgroPolit.com:  Є тільки право спадкування для фізосіб і з правом продажу через рік, протягом року.

Тимофій Милованов: Боятися потрібно не юридичних осіб чи юридичних. Не іноземців чи українців. Потрібно боятися «чорних» грошей.

Тіньові гроші за купівлі землі

AgroPolit.com: Давайте розвіємо ще один міф. Усі кажуть, що на країну під час відкриття ринку землі чекає вал дешевих грошей незрозуміло звідки.

Тимофій Милованов: Я не впевнений, що це правда. Якщо ви навіть поговорите з тими, хто хоче землю купувати і водночас проти конкуренції – це нормально. Всі проти. Я теж проти конкуренції зі мною, і ви проти конкуренції з вами – це нормальне бажання людини. Навіть ті люди, які не хочуть конкуренції, вони кажуть, що багато продажу землі не буде. Тільки 5-7% землі вийде на ринок від загального обсягу. Можливо, близько 10%. Але не 50 і не 100%. Це показує досвід інших країн, що все відбудеться поступово. Бо людина не буде просто так продавати землю. Знаєте, що станеться? Ціна на землю виросте, тому що буде попит більший і чистий, прозорий. Оренда також зросте. Нащо людині тоді продавати, якщо вона більше отримуватиме за оренду.

Дивитися до теми: Онлайн-карта громад — ставлення до зняття земельного мораторію

 AgroPolit.com: А на скільки може вирости оренда?

Тимофій Милованов: Складно сказати – це ринок покаже. Для того й потрібен прозорий ринок, щоб ми зрозуміли, якою є справжня вартість. Але можемо порівняти, скільки сьогодні отримує українець в середньому за оренду 1 га землі – близько 1700 грн. А скільки отримують у Польщі – у перерахунку на гривні 7- 8 тисяч. Я не думаю, що за один рік ми дістанемося до показника Польщі, але зростання буде до 5-6 тис. грн. Це моя суб’єктивна оцінка. Подивимося, що насправді скаже ринок. Та ми розуміємо, що це не тільки про питання продажу. Через те, що ціна на землю збільшиться, виросте ціна на оренду, тобто це буде перерозподіл від тих, хто сьогодні має домінуючу можливість диктувати умови на ринку, до тих, хто насправді є власниками землі. Інакше кажучи, ми захищаємо цим власників землі…

 Це не тільки важливо для власників паїв. Це ще й важливо для громад, для сіл. Буде вищою ціна оренди, ціна землі – буде більше сплачено податків. Більше податків – більше можливостей розвинути село. Це реальний розвиток села.

Російський капітал

AgroPolit.com:  Третій міф, який побутує серед населення і в суспільстві, що відкриття ринку не гарантує відсутності російського капіталу. Які кроки будуть зроблені для того, щоб у нас не було експансії російських коштів? І що буде з тим капіталом російським, котрий уже є?

Тимофій Милованов: Внесено низку змін у закон «Про санкції…» щодо цього… Але суть змін полягає в тому, на кого поширюються санкції (і це не обов’язково тільки на Росію). Завтра в нас буде якась проблема з іншою країною чи з якоюсь компанією, іноземною або нашою, чи джерелом походження грошей, чи фізичною особою, яка має, знову ж, подвійний паспорт чи один. Якщо в нас є закон, який накладає санкції, це наш інструмент обмеження бізнес-діяльності. І сьогодні прописано так, щоби цей інструмент накладався так само на обіг землі. По суті це означає, що нині, якщо ми дізнаємося, що гроші російські, земля конфіскується. В такому разі потрібно за законом діяти, за санкційним законом. Дивіться, ми не можемо з’ясувати, яким буде право оренди тощо. Якщо ми з’ясуємо щось некоректне – самозахват або неправильну угоду, то вона й за чинним законодавством може бути припинена.

Читати до теми:  «Земельна лавочка відкривається: якою буде ціни продажу й оренди 1 га с/г землі»

AgroPolit.com: Давайте, якщо можна, трішки детальніше. От уявімо, що відкривається ринок. Яким чином діятиме механізм, якщо він уже опрацьований, виявлення кінцевого бенефіціара, тобто оцих російських коштів?

Тимофій Милованов: Алгоритм простий. Під час реєстрації угоди людина має показати, хто купує насправді. Якщо це фізична особа, нема питань. Єдине, що потрібно показати, це звідки вони, якщо там мільйони гривень.

AgroPolit.com: Тобто буде декларація про дохід?

Тимофій Милованов: Ні, ну на декларацію можна подивитися. Цей механізм ще потрібно розробити.

AgroPolit.com: Походження грошей?

Тимофій Милованов: Певні механізми цього вже є. Наприклад, вони поширені на банк чи на іншу установу. Є антикорупційний механізм. Іншими словами, це не зовсім про обіг землі, це про ефективне використання тих механізмів, які є сьогодні. Якщо людина купує – є фінансовий моніторинг. Якщо людина купує банк або компанію і не може пояснити, звідки в неї мільйони гривень чи доларів, то це проблема.

AgroPolit.com: Тобто ви кажете про те, що якщо фізична особа купуватиме, вона має показати джерело походження своїх коштів?

Тимофій Милованов: На неї мусить поширюватися фінансовий моніторинг… Ця проблема не тільки землі. Це проблема приватизації, це проблема приватних і державних компаній тощо. Ми всі маємо використовувати наявні інструменти, щоб не допустити корупції або незрозумілого походження грошей.

Читати до теми: 10 завдань від агробізнесу Володимиру Зеленському та новому парламенту

AgroPolit.com: Тож для фізичних осіб, якщо хочеш купити землю, разом із заявкою на купівлю ти маєш показати легальність своїх коштів, так чи ні?

Тимофій Милованов: Конкретний механізм чи потрібно показувати, чи не потрібно показувати, чи ми будемо перевіряти через службу розслідувань тощо, ми ще не встановили. Я думаю, що він буде максимально невтручальним.

AgroPolit.com: Інакше кажучи, наразі його немає…

Тимофій Милованов: Так, але я думаю, що це буде в плані аналітики, бо ми вичищаємо реєстр, кадастр, пов’язуємо його з реєстром прав власності – все є в законі. Зв’язати, щоб ми бачили, де земля і хто її власник. І тоді ми ставимо на це аналітику (хто є власник): беремо дані з податкової тощо.  Чи дійсно доходи цієї людини відповідають її заявкам на купівлю землі: якщо вона має доходу 0, а купила собі 5 000 га і до банку не пішла, то ми побачимо це.

AgroPolit.com: Я все ж уточню, бо важливий момент. Чи є до кінця зрозумілий механізм покупки землі фізичною особою? І застосування перевірки доходів, коли вона купує більш ніж 100 га чи 200 га?

Тимофій Милованов: Тут прописано, що конкретно слід подати в реєстр. Цей механізм опрацьований. Механізм фінансування буде в інших законах. Це тільки 1 із десяти чи скількох елементів системи, які подаватимуться через кілька законів. Ті закони містять і антирейдерство, питання консолідації, «шахматки» тощо.

Читати до теми: Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю

AgroPolit.com: Щодо юридичних осіб. Як моніторити, щоб не було російських грошей?

Тимофій Милованов: У законопроекті немає цього механізму. Він буде в інших законопроектах і постановах. Ми маємо стежити, побудувати систему моніторингу. Що це означає? Коли людина реєструє права на власність, і це юридична особа, ми повинні отримати інформацію, хто є справжнім власником. Як це робиться? Вона показує своїх власників, а це може бути інша юрособа – ви знаєте 15 схем, так? 

AgroPolit.com: Ліхтенштейн…

Тимофій Милованов: Не обов’язково. Це можуть бути й українські, адже можна заплутати і через українські схеми. Якщо не розкривають, хто є справжнім власником, можливо це українець, який повернувся через 5 компаній, офшори... І якщо ця людина може пояснити де гроші – ок, немає питань. А якщо не може пояснити, де взялися ці гроші, то ми маємо бути уважні. Будуть країни, які можуть нам цього не показати, тоді з цими країнами не прийматимемо таких юросіб. 

AgroPolit.com: А вже є у вас розуміння якогось переліку країн, котрі будуть зі знаком питання?

Тимофій Милованов: Це стандартно для фінансового моніторингу. Для цього ми й приймаємо BEPS.

Впроваджуємо законопроекти, які дозволяють показувати наших власників іншим країнам і від них брати цю інформацію. Я не хочу про конкретні країни говорити, тому що вони теж «чистяться». Ми підтримуємо всіх міжнародних партнерів, ми з повагою ставимося до всіх, але ми захищаємо свій суверенітет. 

AgroPolit.com: Якщо потрібен фінансовий моніторинг для юридичних осіб українських на предмет кінцевого бенефіціару, то коли з’явиться цей законопроект?

Тимофій Милованов: Цей механізм фінансового моніторингу для фінансових ринків існує. Слід подумати, як його застосовувати та перенести на інший ринок. Це буде нелегко, але не означає, що не можна цього зробити. Думаю, що він з’явиться до 1 жовтня 2020 року.  Ми собі трохи даємо часу – рік.

Ціна землі

AgroPolit.com: У людей викликає велику алергію мінімальна ціна нормативної грошової оцінки. Чи скуплять в українців всю землю за копійки?

Тимофій Милованов: Ні, не скуплять. Якщо правильно запустимо ринок, без обмежень – так само, як сказали, якщо будуть юридичні особи та фізичні особи України купувати, тоді ціна буде високою, до того ж, і оренду підніме. Тобто, не обов’язкові людині продавати – вона має на це право. Ми робимо прозорий Держгеокадастр. Це буде захистом від рейдерства. Кожен зможе перевірити, де чия ділянка, яка історія ділянки й угоди. Угоди реєструватимуть, якщо буде відомо, хто є справжнім власником кінцевим. Тоді не може бути рейдерства. Звичайно, це означає і реформу Держгеокадастру, продовження  трансформації судової гілки правоохоронної системи – слід усе робити разом. Повертаючись до того, чи будуть «за копійки»? Дешево будуть скуповувати, якщо обмежувати комусь право купувати землю чи право продавати.

Читати до теми: Перелік прихильників і противників зняття земельного мораторію та вільного ринку землі — 2017, 2018 та 2019 роки.

Земельна іпотека

AgroPolit.com: Дайте вашу оцінку вартості землі, якою вона буде на початку і як вона може змінюватися за рік +/-?

Тимофій Милованов: Вона змінюватиметься поступово, не за один день.

AgroPolit.com: Якісь межі є?

Тимофій Милованов: Я не знаю. Зараз є лише тіньова ціна, правильно.

AgroPolit.com: Є експертні оцінки, що за запуску ринку землі  вартість стартуватиме від $2 тис.

Тимофій Милованов: Або й більше. З часом вона зросте. Не в момент запуску обігу, але поступово зростатиме.  Я гадаю, може й удвічі, чи навіть більше – із часом, за кілька років.

AgroPolit.com: Удвічі від нормативної грошової оцінки (НГО) чи від $2 тис?

Тимофій Милованов: Від тіньової реальної вартості. А про нормативну – це не питання продажу. Ніхто не каже, що я чи ви повинні продати за нормативною вартістю землю. Ми можемо за будь-якою ціною продати, з цим взагалі немає питань.

НГО – це  початок стартової ціни для аукціону, якщо буде державна земля, як громади продаватимуть землю, яку їм держава передає. Це важливо пам’ятати: що держава передає землю громадам, громади її можуть продати. Вони її продають через прозорі аукціони, а НГО – це початкова стартова ціна.

AgroPolit.com: А людина як власник-фізична особа?

Тимофій Милованов: Може продати за будь-яку ціну.

AgroPolit.com: Тож мінімальна ціна тільки для держави, тобто для землі громад?

Тимофій Милованов: Так. Це мінімум на аукціони…

Читати до теми: Децентралізація на паузі: 7 викликів президентові Зеленському та його команді

Земельний банк 

AgroPolit.com: Чи буде створено державну земельну іпотечну установу? Багато хто каже, що треба земельний банк, інші – за те, що не потрібно.

Тимофій Милованов: Потрібні програми земельного кредитування, а інструмент – це не так суттєво. Головне, щоб ми його впровадили так, щоб він працював. А як він називатиметься – «агентство», «банк», «програма». Краще, щоб фінансування відбувалося через усі банки, щоб людина прийшла не до якоїсь нової агенції, яку лише будемо створювати, а  до найближчого банку, а інколи й онлайн.

AgroPolit.com: Іншими словами, буде якась земельна агенція?

Тимофій Милованов: Ні-ні-ні. Щонайменше – програма кредитування. Ми побачимо, яка працює краще. Гроші виділено й механізми їхнього розподілу зараз опрацьовуються. Моя думка така, що людині повинно бути зручно і легко, щоб доїхати, подати документи. Для цього потрібно залучати максимальну кількість фінансових установ.

AgroPolit.com: Ви маєте на увазі, що земельною іпотекою повинні займатися більшість банків?

Тимофій Милованов:  Щоб можна було отримати усе там, де тобі подобається.

AgroPolit.com: Всі банки?

 Тимофій Милованов: Я за те, щоб кредитували під купівлю землі всі банки… Що більше банків конкурують, то кращими будуть умови.

AgroPolit.com: А в земельному законі чи його похідних ви будете записувати його доступність до всіх, чи все ж окремих?

Тимофій Милованов: Ми не будемо обмежувати, лиш пропишемо, що саме компенсуватимемо. Не через кого, а яким чином це буде працювати з точки зору компенсації відсотків, застави тощо. Ми вже працюємо і будемо продовжувати працювати над цим із Національним банком України, банківською спільнотою та з іншими фінансовими установами, щоб земельне кредитування було максимально доступним для людей.

Децентралізація

AgroPolit.com: Ще один дуже важливий міф – земельна децентралізація. У регіонах кажуть, що вона зупинилася. Ваше бачення цього. І  коли, за вашими прогнозами, громади отримають усі землі?

Тимофій Милованов: Ми будемо передавати цю державну землю на місця до запуску ринку землі.

AgroPolit.com: А хоч приблизні часові межі?

Тимофій Милованов: У нас є рік, щоби це стало можливим.

AgroPolit.com: Тобто всю державну землю отримають громади? Чи якась частина все-таки в держави лишиться?

Тимофій Милованов: Звичайно, є й стратегічні землі. Будуть певні пріоритети, і держава сама зможе собі щось викупити й залишити.

Читати до теми: Уряд передав об’єднаним громадам лише половину з 1,5 млн га державних земель

AgroPolit.com: Ваше бачення того, що має лишитися?

Тимофій Милованов: Має лишитися для держави те, що для неї є стратегічним. І це не лише національна безпека, це й розвиток лісів…

Ми сьогодні тіньовий обіг землі виводимо в прозору площину. Обіг землі сьогодні є. Ми хочемо, щоб він став офіційним, щоб ми бачили, що там насправді відбувається, і щоб власник землі міг отримати більше грошей за оренду, або продати за більшу суму.

 Наталія Білоусова головний редактор AgroPolit.com