Анатолій Мірошниченко: Дефіцит продавців і профіцит покупців на ринку землі збережеться до 2024 року

Чому на ринку землі виник дефіцит продавців і профіцит покупців паїв, як Мінагрополітики та Фонд держмайна укладають компроміс щодо алгоритму оцінки сільськогосподарської землі, що з інвентаризацією чорноземів, куди рухається реформа Держгеокадастру, що буде із землями держпідприємств на актах постійного користування і які наслідки запровадження з 1 січня 2022 року мінімального податкового зобов'язання? Про це в інтерв’ю AgroPolit.com  розповів перший заступник голови Держгеокадастру Анатолій Мірошниченко:

AgroPolit.com: Яким буде Держгеокадастр у 2022 році: його реформа вже завершилася чи ще триватиме?

Анатолій Мірошниченко: На мій погляд, основні зміни в структурі та повноваженнях Держгеокадастру були обумовлені насамперед зміною адміністративно-територіального устрою (укрупнення районів) та ухваленням Закону України № 1423 (про децентралізацію та дерегуляцію). В основному необхідні зміни вже імплементовані. Водночас, не виключаю необхідності певних незначних змін, в першу чергу пов’язаних із необхідністю оптимізації структури головних управлінь в областях, більш ефективним використанням наявних приміщень, архівів тощо.

AgroPolit.com: Що конкретно зміниться у Держгеокадастрі з 1 січня 2022 року? Чи зміниться кількість відділень? Персонал?

Анатолій Мірошниченко: Так, кількість підрозділів на базовому, районному рівні зменшиться – це обумовлено укрупненням районів. Кількість працівників також зменшиться до 4317 (порівняно з початком реформи це скорочення приблизно на 60%). Ці зміни відбуваються поступово, більшість із них вже імплементовано, тому 1 січня «стресу» для системи не очікуємо.

AgroPolit.com: Що з конкурсом на голову Держгеокадастру? Коли заплановано черговий фінал?

Анатолій Мірошниченко: Конкурс оголошує уряд, тому питання «не за адресою».

AgroPolit.com: З якими найактуальнішими питаннями сьогодні звертаються до представників Держгеокадастру, чи змінився їх перелік за час роботи ринку земель сільськогосподарського призначення та зусиль державних органів щодо інформування населення?

Анатолій Мірошниченко: Із тих питань, які пов’язані з ринком, можна виділити звернення за роз’ясненнями законодавства щодо реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення – вони є досить численними. Є питання і щодо інших питань функціонування ринку – щодо можливості придбання земельних ділянок юридичними особами, щодо міни землями в масивах земель сільськогосподарського призначення, щодо викупу земельних ділянок, наданих для ведення фермерського господарства та ін. Позиція Держгеокадастру з цих питань викладена у низці листів загального характеру, які оприлюднені на нашому вебсайті у розділі «Часті запитання».

Земельна мапа України

Найповніша база даних про всі операції з сільськогосподарськими землями

Будь мобільний — слідкуй за ринком землі в Україні онлайн

AgroPolit.com: Чому з моменту запуску ринку землі ми бачимо профіцит покупців і дефіцит продавців?

Анатолій Мірошниченко: Така ситуація обумовлена консервативним форматом ринку земель сільськогосподарського призначення, насамперед – обмеженням кола потенційних покупців громадянами України та обмеженням за площею земель «в одні руки».

AgroPolit.com: Чи збережеться ця тенденція у 2022 році?

Анатолій Мірошниченко: Думаю, що дефіцит продавців і профіцит покупців на ринку землі збережеться до 2024 року. До моменту допуску на ринок юридичних осіб навряд чи відбудуться якісь різкі зміни.

9 млн га сільськогосподарської землі перебуває у тіні 

AgroPolit.com: Мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ, законопроект 5600) – як воно змінить обличчя земельного ринку землі? Ваша оцінка: скільки наразі становить земельна тінь і які обсяги неотримання коштів в бюджет?

Анатолій Мірошниченко: На мій погляд, наразі об’єктивно оцінити площу земель в тіньовому обробітку важко. Ті оцінки, які озвучувалися в аграрному комітеті на обґрунтування необхідності встановлення МПЗ – 9 млн. га – здаються мені досить вірогідними. У будь-якому разі зрозуміло, що це величезні площі.

Обличчя земельного ринку, безумовно, зміниться: думаю, дуже багато господарств т. зв. одноосібників або змушені будуть легалізуватися і укрупнюватися, або припинять існування. Загалом, МПЗ може істотно стимулювати оборот земель сільськогосподарського призначення.

Читати до теми: Закон 5600 – податкові зміни для агросектору: мінімальна плата за землю, оподаткування птахівників, акцизи

Спрощення процедуринормативно грошової оцінки дозволить істотно підвищити надходження від плати за землю

AgroPolit.com: Депутати і профільний комітет в особі Віталія Безгіна розкритикували постанову №1147 – про нову Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка зменшує окремі коефіцієнти на земельні ділянки енергетики та користування надрами майже у двічі. Підстава – це мінус за доходами громад, який нівелює по суті ефект від 5600. Ваш коментар.

Анатолій Мірошниченко: Не можу погодитися з цією критикою. На мій погляд, спрощення процедуринормативно грошової оцінки дозволить істотно підвищити надходження від плати за землю, а зменшення окремих коефіцієнтів громади можуть легко перекрити, встановлюючи вищі ставки оподаткування для відповідних земель.

Читати до теми: Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі  – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

AgroPolit.com: А яка взагалі була логіка зміни НГО? Чим заважав старий порядок її нарахування?

Анатолій Мірошниченко: Процедура проведення оцінки уніфікується (запроваджується єдиний порядок замість трьох, що існували раніше) і, відповідно, спрощується – одну територію можна охопити однією документацією, замість розробки трьох.

Читати до теми: Нова методика нормативної грошової оцінки земель: ключові зміни

Максимальна оціночна вартість землі не буде перевищувати подвійного середнього значення ціни земель певних груп цільових призначень по Україні в цілому

AgroPolit.com: У чому полягає компроміс Мінагро та Фонду держмайна у алгоритмі автоматичної оцінки землі на продаж? Як ви пропонуєте її проводити?

Анатолій Мірошниченко: Порівняно низька динаміка ринку земель сільськогосподарського призначення призводить до того, що відчуження кількох ділянок, скажімо, біля траси або великого міста, або в курортній місцевості, які не плануються під сільськогосподарське використання і фактично продаються за ціною відповідних несільськогосподарських земель, може істотно спотворити середній розмір оціночної вартості навіть в масштабах цілої області (див. середні ціни продажу, скажімо, для Київської, Львівської, Івано-Франківської областей в розділі «Моніторинг ринку земель» на офіційному сайті Держгеокадастру).

Читати до теми: Держгеокадастр ініціює зміну способу оцінки вартості землі сільськогосподарського призначення для Фонду держмайна

Отже, для вирішення проблеми завищеної оцінки необхідно «відсікати» аномально високі ціни. Згідно із досягнутою домовленістю (яку ще потрібно нормативно зафіксувати), максимальна оціночна вартість землі не буде перевищувати подвійного середнього значення ціни земель певних груп цільових призначень по Україні в цілому.

Крім того, для розрахунку вартості ми домовилися використовувати фактичні ціни відчуження, а не бажані для продавців ціни на сайтах нерухомості, які можуть мати мало спільного з реальністю.

Читати до теми: На Публічній кадастровій карті додано інформацію щодо розпаювання земель

AgroPolit.com: На якому етапі сьогодні перебуває інвентаризація с/г земель держпідприємств? І чи вирішене питання у правовому полі щодо гальмування цього процесу учасниками інвентаризації?

Анатолій Мірошниченко: Наразі інвентаризація земель державних сільськогосподарських підприємств триває досить активно. Мені не відомо про проблему свідомого гальмування цього процесу.

Читати до теми: Майбутнє сільськогосподарських земель у користуванні державних підприємств

AgroPolit.com: Наскільки багато порушень виявляють державні інспектори з контролю за використанням та охороною земель, і який відсоток цих порушень доводиться до логічного завершення, а не просто «виявлення порушень»?

Анатолій Мірошниченко: Відповідна статистика щоденно оприлюднюється на офіційному вебсайті Держгеокадастру. Загалом, приблизно третина перевірок завершуються складанням протоколів, практично за всіма з них ухвалюються постанови про притягнення винних до адміністративної відповідальності. Примусове виконання ухвалених постанов – це дещо інше питання, таке примусове виконання не належить до компетенції Держгеокадастру.

AgroPolit.com: Чи вирішена вже проблема, пов'язана з порушенням строків та відмовами у державній реєстрації земельних ділянок, з якими масово зверталися до Держгеокадастру учасники ринку? Що стало першопричиною такого «збою»?

Анатолій Мірошниченко: Порушення строків розгляду заявок в окремих областях було обумовлене тимчасовими проблемами з підключенням до інтернету через брак фінансування. Наразі ця проблема вирішена.

Також існували проблеми з реєстрацією земельних ділянок за окремими областями – спостерігалася аномально висока кількість відмов (щодо тих типів документації, які розглядалися на місцях, а не розподілялися за екстериторіальним принципом). Зі зміною керівництва управлінь в цих областях ситуація істотно змінилася в кращий бік.

Найближчим часом планується запуск пілотного проєкту, що передбачає внесення відомостей до Державного земельного кадастру сертифікованими інженерами-землевпорядниками, які розробляли відповідну документацію із землеустрою. Ми розраховуємо на те, що цей крок усуне проблему прострочень та необґрунтованих відмов у реєстрації як таку – все буде у руках СІЗів. За Держгеокадастром залишиться лише моніторинг і контроль.

Читати до теми: Експерти пояснили, як виправити помилки, допущені при оформленні земельних ділянок Держгеокадастром

Повноцінний запуск порталу НІГД стримується недостатністю фінансування

AgroPolit.com: Як ви прокоментуєте роботу НІГД станом на кінець року? Чи відповідає процес повноцінного запуску проєкту плановим строкам та показникам якості роботи сервісів, організаційної структури, технічних і програмних засобів?

Анатолій Мірошниченко: Повноцінний запуск порталу НІГД стримується недостатністю фінансування. Втім, дослідний варіант порталу, що функціонує зараз, вже може використовуватися з практичною метою.

AgroPolit.com: Яка сума для запуску НІГД вам потрібна на 2022 рік? Чи заклали її на 2022 рік?

Анатолій Мірошниченко: На 2022 рік заплановане фінансування в розмірі майже 18 млн грн, додаткова потреба – понад 73 млн грн. Відзначу, що наразі бюджетного фінансування на потреби НІГД не виділялося.

Читати до теми: Національна інфраструктура геопросторових даних (НІГД) на старті сервісної революції

AgroPolit.com: Міністерство аграрної політики та продовольства розробило проєкт загальнодержавної програми використання та охорони земель до 2032 року. Як ви оцінюєте вірогідність реалізації програми та які складнощі на цьому шляху вже сьогодні чітко окреслені? Яку роль у цьому процесі виконуватиме Держгеокадастр як один із стейкхолдерів програми?

Анатолій Мірошниченко: На мій погляд, для детальних коментарів варто дочекатися затвердження програми – не виключено, що її положення будуть коригуватися. Але вже зараз можна сказати, що запорукою реалізації програми є наявність достатнього фінансування. Тому багато що залежить від загальної фінансово-економічної ситуації в державі.

Читати до теми: Загальнодержавна програма використання та охорони земель до 2032 року

Право постійного користування слід законодавчо трансформувати у право власності юридичних осіб

AgroPolit.com: Як ви бачите вирішення питання із землями на праві постійного користування у державних підприємств? Який варіант реформи їх ви підтримуєте і чому?

Анатолій Мірошниченко: На мій погляд, право постійного користування слід законодавчо трансформувати у право власності юридичних осіб. Ті державні підприємства, які не є прибутковими і не виконують певних стратегічних функцій, необхідно приватизувати з усім їхнім майном, у т. ч. землею. Але це моя особиста думка, законопроект проєкт 3012-2, який ухвалений парламентом у першому читанні, грунтується на дещо інших підходах.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com