Галина Янченко: Шквалу земельного рейдерства в Україні у найближчі роки не очікується

Відкриття ринку землі та пожвавлення інтересу інвесторів, земельне та аграрне рейдерство, реформа доданої вартості та як Україні скористатися ідеальними умовами міжнародного геополітичного шторму, щоб написати своїми руками новий План Маршала та виростити в перспективі свій інвестиційний аграрний Давос? Про це та ще багато цікавого у ексклюзивному інтерв’ю AgroPolit.com розповіла голова ТСК з питань захисту прав інвесторів, секретар Національної інвестиційної ради при Президентові України Галина Янченко:

Земельна мапа України

Найповніша база даних про всі операції з сільськогосподарськими землями

Будь мобільний — слідкуй за ринком землі в Україні онлайн

З’явилася можливість капіталізувати землю в Україні через цілком доступний, прозорий і зрозумілий ринок

AgroPolit.com: Чи змінилася інвестиційна привабливість України у зв’язку із запуском ринку землі і як саме?

Галина Янченко: Інвестиційна привабливість України однозначно змінилася в кращий бік. Внутрішній та зовнішній інвестори по-іншому подивилися на Україну. 20 років діяв мораторій на легальний продаж і купівлю сільськогосподарської землі. І це при тому, що земля де-факто продавалася і купувалася, але законом це було заборонено. Ми входили в ганебний клуб з 6 країн на цій планеті, зокрема, таких як Північна Корея та Венесуела, де не було легального ринку землі. Це відлякувало інвесторів. Наразі відкриття ринку землі позитивно вплинуло на інвестиційний клімат в Україні, вплинуло колосально. Це відзначають іноземні політики і під час зустрічей з нашим Президентом, і на міжнародних подіях.

Економічний ефект був скромніший, бо наразі коло покупців на внутрішньому ринку обмежене – лише фізособи. Юридичні особи та іноземці поки що за бортом ринку (до 1 січня 2024 року), і це, на мою думку, погано. Це наслідок того, що Верховна Рада ухвалила дуже консервативний законопроєкт про обіг земель сільгосппризначення. Впливає на економіку ринку і обмеження по володінню землею в одних руках: на рівні 100 га для фізичних осіб, та з 1 січня 2024 року – 10 тис. га.

Читати до теми: Вільний ринок землі — продаж/купівля паю, ціна землі, переважне право, безоплатна приватизація та правки до закону про землю
 

Але загалом закон про ринок землі дозволив зняти велику кількість політичного нальоту, який був довкола цієї теми. Україна перестала бути «білою вороною». Наразі земля сільськогосподарського призначення – це капітал, хоч поки і з обмеженими можливостями. Землю можна надати банку як заставу, під неї можна взяти кредит, купити техніку, що дозволяє ефективніше її обробляти та робити довготривалі інвестиції у ті ж сади, виноградники. Політично ми стали зрозумілішими та більш інвестиційно надійними для інвесторів.

З’явилася можливість капіталізувати землю в Україні через цілком доступний, прозорий і зрозумілий ринок.

Читати до теми: Як уберегти власну земельну ділянку чи свій аграрний бізнес від «реєстраційного» рейдерства?
 

В 2021-му році ми розглядали 4 кейси із земельного рейдерства, два з яких стосувалися фермерських господарств та два – інвестиційних проєктів девелоперів

AgroPolit.com: Чи збільшилася кількість звернень щодо рейдерства з відкриттям ринку землі до вашої комісії?

Галина Янченко: У суспільстві був підвищений градус напруги щодо очікувань по земельному рейдерству, але він не справдився – це ми бачимо за пів року роботи ринку землі. З іншого боку, є специфіка роботи ТСК: часто до нас звертаються, якщо вже справа зовсім безнадійна, що пройшла вже всі інстанції, і люди ніде не можуть знайти справедливість. Наразі за 1,5 року нашої діяльності маємо 10 вирішених справ – великих інвестиційних спорів на загальну суму 14 млрд грн. По ТСК в 2021-му році ми розглядали 4 кейси із земельного рейдерства, два з яких стосувалися фермерських господарств та два – інвестиційних проєктів девелоперів. На жаль, ми ще живемо в неідеальній країні, де хтось може посягнути на чужу власність. Тому моя порада інвесторам, які придбають коштовну земельну ділянку (переважно стосується девелоперських проєктів – землі поблизу великих міст), необхідно юридично захищати такі ділянки ще на етапі купівлі. Не можна закладати юридичну невизначеність, бо рано чи пізно вона може стати підставою для неприємностей.

Загалом, якщо говорити про тенденцію, кількість земельного рейдерства зменшилася.

Ситуація із земельним рейдерством в Україні буде відносно спокійною. Підстав для його сплеску наразі не бачу

AgroPolit.com: Чи бачите ви підстави, що кількість випадків по земельному рейдерству буде зростати надалі, наприклад, із відкриттям ринку землі для юросіб та іноземців?

Галина Янченко: Думаю, що ситуація із земельним рейдерством в Україні буде відносно спокійною. Підстав для його сплеску наразі не бачу. Навпаки, в рамках парламентської спецкомісії з питань захисту прав інвесторів ми розробили минулого року пакет антирейдерського законодавства: законопроєкт №3783 та №3774. Перший вносить зміни в Кримінальний кодекс та Кримінальний процесуальний кодекс, якими значно підвищуємо відповідальність за рейдерські правопорушення. Законопроєктом №3774 (над ним працювали разом з Мін’юстом) закриваємо велику частину схем, він направлений на боротьбу з так званим реєстраційним рейдерством.

Антирейдерські законопроєкти — 3783 і 3774

AgroPolit.com: Що конкретно змінить ухвалення законопроєктів 3783 і 3774?

Галина Янченко: Першим нашим антирейдерським законопроєктом №3774 ми закриваємо найпопулярніші рейдерські лазівки, він вже готовий до винесення в зал. Зокрема, дуже часто від маніпуляції нечесних реєстраторів та нотаріусів страждають саме фермери, у яких рейдери відбирають земельні ділянки.

Часто способом відібрати у фермера землю є підробка загальних зборів акціонерів сільгосппідприємств, на яких зазвичай змінюють директора підприємства, і згодом йде подальша атака на актив. Сьогодні це можна зробити за підписом двох осіб – голови та секретаря зборів, які обираються на цих же зборах. Ми пропонуємо встановити, що протокол зборів стосовно зміни керівника товариства має бути підписаний всіма учасниками зборів, які голосували за таке рішення, і голосів яких достатньо для його ухвалення. Також ускладнюємо процедуру розірвання договорів оренди землі аграрними компаніями. І багато інших змін.

Крім того, в цьому законопроєкті ми запроваджуємо інформування в режимі реального часу власників юросіб про проведення реєстраційних дій щодо їхнього активу. А також переглядаємо роботу антирейдерської колегії при Мін’юсті: це швидкий інструмент реагування – до неї може звернутися людина, у якої незаконно відібрали майно. З цією комісією досить активно співпрацює ТСК. Минулого тижня він був підтриманий профільним Комітетом з питань правової політики. За що я вдячна своєму колезі Ігорю Фрісу та заступнику міністра юстиції Євгену Горобцю.

Законопроєкт №3783 направлений на посилення покарання за рейдерство. Адже і досі нотаріус та державний реєстратор, який вчинив сумнівні з точки зору закону реєстраційні дії, результатом яких стали мільйонні збитки для чийогось бізнесу, практично не несе відповідальності за це.

Серед його пропозицій – більш жорстке покарання за підробку документів та втручання в роботу реєстрів. Посилення покарання за 8 «рейдерськими статтями». Збільшення у 10 разів штрафів для осіб, які подають на державну реєстрацію підроблені документи – до рівня від 85 000 до 170 000 грн. Я переконана, що на роботу більшості нотаріусів в нашій країні цей законопроєкт ніяк не вплине, адже вони ведуть свою роботу чесно. Його мета – запровадити санкції для порушників. Наразі цей законопроєкт ще готується до другого читання комітетом.

Я сподіваюсь, що у найближчі місяці нам вдасться ухвалити обидва антирейдерські законопроєкти у другому читанні. В комплексі я переконана, що ухвалення цього пакету законопроєктів здатне забезпечити прогрес у боротьбі з рейдерством.

Читати до теми: Вільний ринок землі: як захистити право власності аграрію та основні схеми аграрного рейдерства
 

Потрібно врегулювати роботу Фонду держмайна України: встановити мінімальне та максимальне значення оціночної вартості 1 га сільськогосподарських земель

AgroPolit.com: Яких ще конкретно треба вжити заходів, щоб ринок землі був безпечним і для власників паїв, і для іноземних інвесторів та українських з 1 січня 2023 року?

Галина Янченко: Перше – потрібно врегулювати роботу Фонду держмайна України. Буквально 1,5 року тому ми відмовилися від інструменту оцінщиків, який був корупційною схемою. Натомість ФДМУ запустив інтелектуальну систему визначення вартості землі – модуль оцінки землі ФДМУ. Система розроблялася за принципом, що буде самостійно визначати вартість землі, працюватиме на основі бігдата та ринкових даних. Але цей модуль, за оцінками учасників ринку землі (покупці та продавці паю, нотаріуси, приватні оцінювачі), доволі часто видає завищені показники (іноді – навіть багатократні) з оціночної вартості земельної ділянки. Це призводить до завищених сум сплати податків (зокрема ПДФО) за ділянками, які виставлені на продаж.

Зараз ми спільно з ринком і ФДМУ працюємо над вирішенням цієї проблеми. З метою уникнення екстремальних значень показників оціночної вартості сільськогосподарських земель пропонується встановити мінімальне та максимальне значення оціночної вартості 1 га сільськогосподарських земель в розрізі сільськогосподарських угідь, які щороку будуть оновлюватись за результатами аналізу показників моніторингу ринку земель (граничні значення, розраховані за даними загальнонаціональної нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, додаються).

Читати до теми: Держгеокадастр ініціює зміну способу оцінки вартості землі сільськогосподарського призначення для Фонду держмайна
 

Друге – ухвалити антирейдерське законодавство, яке розробила наша Спецкомісія. І загалом система буде готова.

На мій погляд, шквалу земельного рейдерства в Україні у найближчі роки не очікується.

Читайте до теми: Антирейдерські запобіжники від Мін'юсту – захист майнових прав та попередження втручання у реєстри

AgroPolit.com: Верховна Рада України ухвалила постанову «Про утворення Тимчасової слідчої комісії Верховної Ради України з питань розслідування можливих фактів незаконного та неефективного проведення органами державної влади, органами місцевого самоврядування заходів щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції земельних відносин (земельної децентралізації)». Чи не вважаєте, що це стане інструментом тиску на ОТГ від самих депутатів?

Галина Янченко: В цій комісії я не буду брати участь, бо не є її членом. Але я згодна з вами, що будь-який інструмент можна використовувати як на шкоду, так і на користь. Зі свого боку я відстежую і захищаю інвесторів. Якщо в цій комісії будуть якісь посягання на інвестиційні проєкти, на інвесторів в агропереробці чи купівлі землі, тоді такі дії моїх колег будуть жорстко присікатися мною особисто і парламентською Спецкомісією з питань захисту інвесторів.

Читати до теми: Тимчасова комісія ВР з розслідування земельних питань – пугач для громад чи ефективний інструмент контролю?

AgroPolit.com: Із якими питаннями наразі до вас ідуть інвестори, і, до речі, серед них найбільше іноземних чи наших українських?

Галина Янченко: Скарги бувають абсолютно різні. Наприклад, якщо проти якоїсь компанії вчинено злочин, а правоохоронці не достатньо ефективно розслідують. Трапляються випадки скарг на несанкціоноване втручання певних органів (в тому числі і правоохоронців) у господарську діяльність компанії. Є звернення щодо блокування податкових накладних. У комісії є лише одне правило: ми допомагаємо тим інвесторам, які на 100 % праві.

Як секретар Національної інвестиційної ради при Президентові запустила процес розробки аналітики і підготовки реформи стимулювання агропереробки

AgroPolit.com: На останньому Давоському форумі Президент Володимир Зеленський оголосив пакет інвестиційних принад для інвесторів, далі був закон про інвест-нянь. Але все одно багато хто «лупить» владу за те, що ці стимули не працюють. Що скажете ви?

Галина Янченко: Якщо власне говорити про ухвалені парламентом інвестиційні стимули минулого року, окрім інвестиційних нянь, є й закон про індустріальні парки. Він дає додаткові економічні стимули для переробки. Плюс є інвестиційний елемент у локалізації виробництва. В будь-якій державі проводять державні закупівлі. Якщо у виробника є елемент локалізації виробництва, то у нього є переваги у таких тендерах – це суттєва підтримка саме українському місцевому виробнику або тим виробникам, які входять в партнерство і в кооперацію з іноземними. Але я вважаю, що це далеко не вичерпний перелік стимулів, які може створити країна.

Якщо ми говоримо про АПК, то для агросектору я як секретар Національної інвестиційної ради при Президентові запустила процес розробки аналітики і підготовки реформи стимулювання агропереробки. Україна наразі в цьому має колосальні шанси.

Загальний експорт України значною мірою аграрний – 42 % у загальній експортній корзині належить саме АПК. При цьому 80% агропродукції – це сировина, тобто фактично і далі підтверджуємо своє реноме сировинного придатку Європи та світу. Я вважаю, що Україна і українці можуть заробляти на своїй сировині, не вивозячи її в чистому вигляді, а переробляючи, створюючи продукт з доданою вартістю. Яка країна найбільше наразі експортує агропродукції у світі?

Читати до теми: Як виростити в Україні свій Давос: план із залучення інвестицій і бізнесу для Володимира Зеленського

Якби Україна більшу частину сировини переробляла і експортувала як додану вартість, то це дало б щорічне зростання ВВП як мінімум на 5 %.

AgroPolit.com: Нідерланди. При цьому там вартість землі майже 70 тис. євро.

Галина Янченко: Так, Нідерланди. Вони щорічно експортують агропродукції на 65 млрд євро. При тому самі Нідерланди дуже маленькі – як Одеська область. Вони експортують продукцію з доданою вартістю. Україна – лише на $22 млрд на рік. Тобто потенціал в нас є грандіозний. За нашими підрахунками, якби Україна більшу частину сировини переробляла і експортувала як додану вартість, то це дало б щорічне зростання ВВП як мінімум на 5 %.

AgroPolit.com: Ви використовуєте агростратегію Україна 30, яку свого часу розробляв Український інститут майбутнього спільно з нами. Це приємно. А тепер поговоримо про створення доданої вартості. Європа і Туреччина уже пішли цим шляхом: Польща з 1 лютого ввела нульову ставку ПДВ для продуктів харчування і енергоресурсів для своїх громадян, ЄС готується розглянути аналогічну пропозицію для всієї Єврозони, турки запровадили 1% ВВП на харчі. У нас же лише один депутат Іван Чайківський зі своєю командою зареєстрував законопроєкт 7023 про нульову ставку для харчів, але широка дискусія на рівні влади та бізнесу ще не запущена.

Галина Янченко: Нами також зараз обговорюється така ідея в парламенті і у владі про зниження ставки ПДВ для продуктів харчування. Однак перш ніж ухвалювати такі рішення, слід детально зважити і подивитися, як це вплине на надходження до бюджету. Але загалом ініціатива цікава з точки зору того, щоб зменшити чек кожного українця на соціальні продукти в магазині на 20%.

Читати до теми: Як вивести тваринництво із кризи: пропозиції по створенню доданої вартості

AgroPolit.com: Які конкретні інструменти створення доданої вартості ви бачите?

Галина Янченко: Агропереробка і продукція з доданою вартістю самі собою не створяться. Ми бачимо в АПК успішні приклади появи доданої вартості – як-от переробка соняшника, яка дозволила зайняти нам роль світового лідера з експорту олії. Зараз моделюємо інструмент, який, з одного боку, дещо обмежить вивіз сировини, але простимулює український бізнес й іноземного інвестора запускати переробку всередині України. У нас є чорновий варіант інструментів для створення доданої вартості, але ми наразі обговорюємо його з асоціаціями. Тому не хотіла б вдаватися в деталі, доки вони непогоджені.

Читати до теми: Як перевернути українську модель сировинного агровиробництва на створення доданої вартості – приклад рослинництва і тваринництва
 

Ми розглядаємо різні моделі щодо переробки сировини у додану вартість

AgroPolit.com: Чи є серед цих інструментів експортне мито на пшеницю, щоб розвивати борошномельство і хлібопекарську галузі? Або – ухвалення закону про додавання біоетанолу у пальне для АЗС?

Галина Янченко: Ми розглядаємо різні моделі щодо переробки сировини у додану вартість. Наприклад, кукурудзи в крохмаль. Може бути більш поглиблена переробка, наприклад, зернових культур в протеїновий кластер, в тваринництво, вирощування свиней, корів, курятини й інших більш нішевих тварин. Зараз ми це все пропрацьовуємо. Є готова теоретична модель: на які культури можна робити ставку, що переробляти, який може бути інструмент заохочення внутрішньої переробки. Але наразі я про це не готова говорити публічно, бо маємо пройти ще етап консультації з ринком, щоб вивчити усі підводні камені.

Читати до теми: Рік шторму – що чекає АПК та українців у 2022?

AgroPolit.com: Наостанок про інвестиції. Україна наразі перебуває в умовах ідеального шторму: можемо зробити навіть найрадикальніші кроки, щоб перевернути економіку з сировини на додану вартість та – загалом інвестиційну ситуацію. Нам час сьогодні руками наших друзів-міжнародників та своїми писати новий глобальний план Маршала, бо попередній застарів. Які інвестиційні кроки нам потрібно закласти у нього, на вашу думку?

Галина Янченко: Не тільки Україна перебуває в умовах ідеального шторму. Значно штормить весь світ, насамперед через коронавірус, карантин, зрушення всіх ланцюгів постачання і т.д. Для України така ситуація є серйозним викликом для економіки і хорошою інвестиційною можливістю. Адже європейські і світові виробники серйозно задумалися про перенесення своїх виробничих потужностей з Китаю кудись поближче до Європи. А якщо розглядати ці локації поближче до Європи, то Україна могла б бути ідеальним місцем для релокації виробничих потужностей.

Це дуже підходить якраз для аграрної переробки, і в цілому різного роду виробництв, машинобудування. В нас є для цього доступна робоча сила, геніальні мізки наших інженерів, освічене населення, багато вільних земельних ділянок, де ці виробництва можна розмістити. Але, як на мене, Україна в цьому напрямі трішки недопрацювала і починає втрачати цей потенціал. Ми не скористалися цим потенціалом достатньою мірою.

Тепер – що робити далі? Президентська команда минулого року запропонувала три цікаві інструменти стимулювання внутрішніх та зовнішніх інвестицій (інвест-няні, індустріальні парки і локалізація). Я думаю, що далі ми можемо створити додаткові стимули як раз деякими секторальними реформами. Це вже згадана агропереробка.

Є й інші цікаві сектори, як-от зелена енергія (воднева генерація). Останній приклад – той унікальний випадок, коли до України стоїть черга інвесторів, готових вкласти кошти в виробництво. Це і українські бізнесмени, і німецькі інвестори. Точкою росту може бути й медицина, сфера послуг і кіноіндустрії та ще ціла низка галузей.

AgroPolit.com: Як в Україні виростити свій інвестиційний Давос в агро?

Галина Янченко: Нам не вистачає розумної державної політики, яка, з одного боку, захистила б українського виробника або потенційного українського інвестора від значної світової конкуренції. А з іншого боку – надала б йому ресурси, умови, за яких виробництво в Україні стало б вигідним і прибутковим. Потрібно зменшувати частку сировини і нарощувати продукцію з доданою вартістю за всіма напрямами.

Читати до теми: Аграрні закони 2021: податки, оренда, ринок землі, кредитування
 

Інвестиційні стимули для бізнесу

AgroPolit.com: Якщо говорити про державну підтримку, ви маєте на увазі компенсацію капексів чи якого роду підтримку для нових виробництв?

Галина Янченко: Це може бути різний набір інструментів. Але компенсувати частину капексів наразі велика розкіш. Держава собі це не може дозволити. Хоча знову ж таки, якщо будуть запущені програми, в тому числі із залученням іноземного капіталу, то це можливо.

Треба дивитися на інші стимули: супернизька відсоткова кредитна ставка, пільгова оренда по землі, сприяння в організації всієї дозвільної документації на будівництво виробничих потужностей, підведення мереж до виробничих потужностей. Тобто набір інструментів може бути різним. Знову ж таки по цьому набору ми ведемо консультації з ринком, представниками агросектору для того, щоб зрозуміти, а що ж насправді їм потрібно і що для них буде достатнім стимулом для того, щоб вкластися в агропереробку і вийти з сировинної моделі бізнесу.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com