Експерт розповів, як аграріям проконтролювати терміни дії договорів оренди землі

Через відсутність контролю термінів договорів оренди і моніторингу земель конкурентів аграрії наражаються на небезпеку залишитись без врожаю, а отже, без очікуваного прибутку. Як фермеру убезпечити себе в такій ситуації, використовуючи діджиталізовані інструменти, почати укладати довгострокову оренду та чому необхідно не упустити момент, коли ринок землі вже відкрито — розповів засновник і керівник компанії Feodal.Online Андрій Дем’янович. 

Правильний земельний банк будь-якого товаровиробника виглядає наступним чином:

✅ стабільні масиви, зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ);

✅ довгострокова оренда земельних ділянок;

✅ сплачена орендна плата;

✅ відсутність незаконного обробітку. 

Наразі аграріям варто сконцентрувати сили на встановленні максимального терміну дії договорів оренди. Проте, щоб почати укладати довгострокову оренду, насамперед потрібно побачити, де найближчим часом спливають терміни договорів, аби переукласти їх.

Зараз, після зняття мораторію, на думку фахівця, виникають ситуації, коли орендодавець маніпулює (наполягає на придбанні, а не оренді) та продажем однієї земельної ділянки хоче вирішити всі свої життєві проблеми і буде встановлювати неринкову ціну за гектар.

Чому відсутність контролю термінів дії договорів оренди може призвести до плачевних наслідків для фермера? Уявіть ситуацію: ви посіяли кукурудзу або соняшник на земельній ділянці, а термін дії договору оренди сплив ще до сівби. Сусідній агровиробник може швидко скористатись ситуацією, укласти договір і, окрім землі, яку він зможе обробляти на законних підставах, може отримати бонусом ваш незібраний врожай. І ви залишитесь ні з чим», — наголосив експерт. 

Саме тому облік земельного банку і контроль термінів дії повинен проводитись у кожному господарстві. У цьому випадку візуалізація земельного банку і строків договорів оренди є сучасним діджиталізованим рішенням для агровиробників, котре має суттєві переваги у порівнянні з веденням обліку в Excel або в Блокноті.

Загалом облік земельного банку починається з розуміння його кордонів і розташування на основній карті користувачів земельних ділянок. Другий крок — оперативне отримання інформації по кожній ділянці, загальної аналітики і візуалізації термінів договорів оренди. Весь цей функціонал доступний товаровиробникам у системі Feodal.Land», — розповів спеціаліст.

Сервіс Feodal.Land містить дані з ДЗК і ДРРПНМ, аби будь-який товаровиробник отримав можливість оперативно отримувати інформацію про зембанк у межах своїх масивів. 

Візуалізація земельного банку і позначення всіх агровиробників дає можливість володіти ситуацією, хто і де обробляє землю в межах колишніх сільських рад, і коли у того чи іншого товаровиробника спливають договори оренди.

Так, на карті червоним кольором забарвлені ділянки, термін дії договорів оренди яких спливає в найближчі два роки (або вже закінчилися). Жовтим кольором виділені землі з терміном оренди 2,5 роки. Зеленим — понад 5 років. Сірим — земельні ділянки без договорів.

Найбільш проблемними зонами земельного банку є земельні ділянки, забарвлені червоним та сірим кольорами. Такі прогалини необхідно бачити і намагатись або укласти договори, або поновити наявні. Це важливий аспект, адже зареєстровані договори оренди дозволяють обробляти землю більш ефективно, показувати її кредиторам, банкам, трейдерам, постачальникам ЗЗР і працювати «набіло», — акцентував Андрій Дем’янович. 

Земельні ділянки, які не мають договорів оренди (позначені сірим кольором), можуть бути не зареєстровані з двох причин. Перша — через людей, які з певних міркувань не хочуть віддавати в оренду земельну ділянку. З ними треба домовитись. Друга — це майно мертвих громадян. У такому випадку варто встановлювати діалог з громадою, аби через схему управління спадщиною взяти цю земельну ділянку в оренду до моменту появи спадкоємця.

Щоб зрозуміти, з якою категорією орендодавців фермер має справу, в системі передбачено експорт реєстру, де можна отримати список земельних ділянок та власників. З ним необхідно прийти до старости округу, який відмічає живих і мертвих. Надалі товаровиробник буде мати можливість укласти договір про управління спадщиною та законно обробляти земельні ділянки мертвих громадян.

«Такі договори діють до моменту успадкування, але в будь-якому випадку на момент посіву у вас буде законне право на оброблювану землю», — пояснив Андрій Дем’янович. 

Інформація доступна в рамках обраних підприємством КОАТУУ (або меж колишніх сільських рад), тобто фермер зможе побачити не тільки свій земельний банк, а й земельні ділянки конкурентів. У війні за паї карта термінів договорів оренди та інформація про власника земельної ділянки є основним інструментом!

Також у Feodal.Land є пункт меню «Рейтинг», де користувач може бачити загальну аналітику по земельному банку в межах КОАТУУ: скільки певний товаровиробник має земельних ділянок у цих межах і кінцеві терміни договорів оренди по кожному року.

Червоними лініями на карті позначаються кордони фактичної обробки згідно з супутниковими знімками. А в пункті меню «Поля» фермер, натиснувши на будь-який масив, може отримати структуру землекористувачів у межах потрібного поля.

Нерідко через відсутність візуалізованої інформації про земельний банк аграрії обробляють земельні ділянки не в повному обсязі, а отже, недоотримують частину прибутку. Для розв'язання цієї проблеми в системі розроблена функція підрахунку і візуалізації технічних втрат. 

«Ця функція допоможе агровиробникам оптимізувати процес обробки землі і збільшити свої доходи», — пояснив Андрій Дем’янович. 

Аби побачити це на карті, на супутникові знімки, де показується обробка земельних ділянок, накладається кадастрова карта і малюються межі оброблюваних масивів. Далі система автоматично розраховує такі втрати і показує користувачеві місцеперебування земельних ділянок, які обробляються в повному обсязі.

І останній, але не менш важливий аспект для фермерів — можливість оцінки загальної ситуації. Адже далеко не всі товаровиробники точно знають межі своїх оброблюваних масивів, а тим паче земель конкурентів. 

Аби ефективно працювати з «шахматкою», розширювати свій земельний банк і вчасно переукладати договори оренди, потрібно володіти інформацією у структурованому, зрозумілому вигляді та оперативному доступі. Тому була створена така система, де вся інформація про земельний банк візуалізована і зібрана в одному місці, щоб фермери і землевпорядники не витрачали час на пошуки інформації в купі паперів, очікуючи на результати витягів, а мали все тут і зараз, швидко приймали управлінські рішення і збільшували прибутки», — додав експерт.

З 1 липня 2021 року почав діяти ЗУ № 2178-10 «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», який відкриває ринок землі. Відповідно, поняття обліку земельного банку переходить в абсолютно іншу площину. Проте навести лад у земельному банку ніколи не пізно!

За будь-якою інформацією щодо системи або компанії звертайтесь за номером: +38(093) 145 32 46, Євгенія.