Заможні громади: як Белзька ТГ в час кризи зібрала 14 млн грн у бюджет?

Після об'єднання Белзька територіальна громада, що на Львівщині, перебувала практично на межі виживання. Єдине джерело надходжень було у вигляді ПДФО з місцевої шахти і то із затримками. Траплялись періоди, коли громада не могла виплатити зарплату своїм працівникам. Про низку інших нагальних потреб навіть і мови не йшло.  За два роки ситуація змінилася. Як белзівцям вдалось збільшити надходження до бюджету? Як громада проінвентаризувала ділянки, не витративши і копійки з бюджету? Все почалося з отриманого «подарунку» — аудиту земель лише однієї колишньої сільської ради. Сьогодні це успішна громада, яка збільшила щорічні надходження на 14 млн грн, в яку заходять нові українські товаровиробники. До громади придивляються і міжнародні інвестори.  Отже, пропонуємо вам історію громади, яка змогла, і демонструє досвід, який може повторити будь-яка громада в Україні.

Читати до теми: Ринок землі в Україні – якими були два роки роботи?

Все починалося із земельного аудиту 

Белзька територіальна громада розташована у Львівській області й об’єднує 24 населені пункти та 9 старостинських округів. Процес об’єднання в ТГ відбувся у 2020 році. Як пригадує голова громади Оксана Береза, в перший рік існування ТГ бюджетних коштів не вистачало навіть на захищені статті, зокрема, на заробітні плати та на роботу енергоносіїв. Тому громада почала шукати способи наповнення бюджету. 

«Коли в нашій громаді уже запрацювали всі відділи, ми зрозуміли, що нам треба наповнювати бюджет. Із бюджетоутворюючих підприємств у нас було лише одне — степова шахта як найбільший платник ПДФО. І коли затримували зарплату шахтарям — ми сиділи без грошей. Тому розуміли, що все, що ми фактично маємо, — це земля. Бо залучити інших інвесторів ми поки не могли — не мали доріг в належному стані, не мали великих ангарів з підведеними комунікаціями. Тому нам треба було зробити аудит та інвентаризацію земель», — каже голова Белзької ТГ Оксана Береза.

Саме тоді начальник відділу охорони навколишнього природного середовища та земельних відносин ТГ Роман Кисілевич дізнався про можливість безкоштовно отримати аудит одного старостинського округу від компанії Feodal. Вирішили спробувати і подали на аудит колишню Карівську сільську раду.

 Читати до теми: Два роки ринку землі в Україні – досягнення та провали і як його змінили війна

Аудит у системі Feodal  —  це візуалізація всіх земель у межах територіальної громади, з об'єднанням даних із двох державних реєстрів — ДЗК та ДРРПНМ — по кожній земельній ділянці. Це дає можливість бачити усіх товаровиробників і їхні масиви, бачити ділянки в обробітку без офіційного договору оренди, виявляти самозахоплення земель комунальної власності, польові дороги, невитребувані паї та багато інших землевпорядних інструментів для територіальних громад. 

Аудит першої колишньої сільської ради ради в Белзькій територіальній громаді.  Різні кольори — це різні товаровиробники. Сірим кольором зазначені ділянки без договорів оренди. Червоні лінії — це контури масивів. 

Коли ми побачили результати безкоштовного аудиту цієї сільської ради — сказати, що були шоковані, це нічого не сказати. До прикладу, ми одразу виявили фермерське господарство, яке взяло в оренду землю як сінокоси, платило умовно кажучи 3 копійки, але фактично все було переоране під ріллю і вирощувалася соя. Тобто 136 га людина сіяла сої, а платила в бюджет як за сінокіс. Ми пішли в суд, дійшли до Верховного суду і таки відсудили тих 136 га. Інші ділянки були більш-менш упорядковані, тож ми не припинили співпраці з цим фермером. Потім він через аукціон узяв ще землі в оренду за ринкову ціну на справедливих умовах. І це лише маленький приклад, а їх чимало», — розповідає пані Оксана. 

Читати до теми: Ринок сільськогосподарської землі в Україні: що має знати власник паю, покупець/продавець землі та орендар  

Окрім того, аудит показав значну кількість невитребуваних паїв, а також таких земельних ділянок, які громада могла передати в управління спадщиною і отримувати за них орендну плату. Як пригадує керівниця компанії Feodal.проєкт Антоніна Єланська, тільки в межах колишньої Карівської сільської ради таких земель виявили не менше 50 га, а їх обробіток був хаотичним. 50 га з середньою орендною платою в 3500 грн це вже 175 тис. грн тільки з однієї категорії надходжень і однієї сільської ради.  

Разом із представниками Белзької громади ми досить швидко виявили та проінвентаризували десятки таких земельних ділянок, які недобросовісні товаровиробники використовували без будь-яких правовстановлюючих документів. А громада через це зазнавала шалених збитків. Отримані в результаті аудиту дані зчинили справжній фурор у громаді — ми разом віднайшли «золоту жилу» надходжень до бюджету», — каже Антоніна. 

У результаті після завершення аудиту одного тестового старостинського округу в Белзькій ТГ вирішили продовжити цю справу і замовили аудит ще декількох округів, що коштувало навіть не половину того, що надійшло до бюджету із земель колишньої Карівської сільської сільської ради. Адже, за словами Романа Кисілевича, уже після першого аудиту було зрозуміло, що в земельному банку заховано багато грошей, яких недоотримує бюджет Белза. 

«Після проведення аудиту ми побачили, що ділянки без договорів оренди є в кожному масиві, і з них ми недоотримували 60% ПДФО, земельного податку або орендної плати у тих випадках, де власники були померлими. Крім того, ми побачили самозахоплення товаровиробниками земель комунальної власності, ділянки без кадастрових номерів та польові дороги. Усе це — наші гроші, які просто не потрапляли до бюджет, але лежали перед носом. І такі можливості є в кожній громаді. Просто без аудиту ми не могли їх побачити», — зауважує фахівець. 

Щоби виявлені земельні ділянки запустити «в роботу» й отримувати з них кошти, відразу після пілотного аудиту територіальна громада замовила в дочірньої компанії Feodal.проєкт інвентаризацію. Передусім розпочали з інвентаризації польових доріг, які уже обробляли місцеві товаровиробники. Таких за результатом аудиту виявили близько 200 га. Одночасно розпочали й інвентаризацію земельних ділянок померлих громадян. В результаті, лише за перші 3 місяці у громаді додатково змогли оформити понад 1000 га земель в оренду (це близько 3,5 млн грн потенційної орендної плати кожного року), актуалізували свій земельний банк і надалі замовили аудит на всю громаду. 

Читати до теми: Вартість 1 га сільськогосподарської землі після відкриття ринку – прогнози 

Візуалізація необґрунтованого обробітку в системі Feodal.land. Допомагає наглядно побачити за допомогою штрих-пунктирної лінії, де є самозахоплення ділянок без договорів, польові дороги і землі комунальної власності. 

Ми завжди наполягаємо на поетапності та поступовості. Зараз важкі часи, тож не обов’язково робити все одночасно, і в принципі недоцільно, тому ми пропонуємо громадам ті рішення, які дадуть їм можливість отримати надходження якнайшвидше і з мінімальними витратами. Так, насамперед ми радимо зробити інвентаризацію польових доріг та ділянок померлих громадян, адже такі землі передаються в користування без аукціону, і громада уже в перший місяць може отримати гроші до бюджету»,— каже Антоніна Єланська.

Зазвичай усі процеси команда Feodal та її дочірня компанія Feodal.проєкт бере на себе, однак спеціалісти земельного відділу Белзької ТГ виявили завзятість і також долучилися до роботи. Спільними зусиллями їм вдалося досягти швидкого темпу роботи і тримати цей темп упродовж всього процесу. Дуже важливо було зробити все якомога швидше, адже щомісяця громада втрачала по 300 грн потенційного прибутку з кожного непроінвентаризованого гектара землі, а як відомо, західна Україна не може похизуватись великою кількістю проінвентаризованих ділянок порівняно з центральними областями. Дуже багато прогалин в масивах, і громади недоотримують чималих коштів. 

Що важливо, громада не витратила на інвентаризацію жодної копійки із власного бюджету. За словами землевпорядника, коли громада отримала результати аудиту та побачила усі земельні ділянки, що перебували «в тіньовому» обробітку, агровиробники самі прийшли до них із пропозицією оплатити інвентаризацію, щоби оформити оренду офіційно і працювати прозоро. Більше того, фермери почали реєструвати фермерські господарства, оформляти офіційні договори оренди й брати активну участь в аукціонах. А це напряму веде до збільшення надходжень ПДФО до бюджету. 

 Читати до теми: Як власники паїв сплачуватимуть мінімальне податкове зобов'язання на землю?

Земельний аудит Feodal знайшов громаді 14 млн грн щорічних надходжень до казни

У компанії Feodal пояснюють, що не в кожній громаді товаровиробники так охоче будуть оплачувати виготовлення технічної документації. Однак досвід компанії показує, що кожен фермер так чи інакше має самозахоплення  — чи то ділянки без офіційних договорів оренди, чи то польові дороги, невитребувані паї або комунальні землі. Саме аудит виявляє усі так ділянки. А далі обирати фермеру: або оплата технічної документації та офіційна оренда, або відповідальність перед законом. Вибір буде очевидним. 

Ми чітко пояснили, що маємо намір працювати повністю прозоро й офіційно. Ми дали товаровиробникам час зібрати урожай із тих земельних ділянок, які вони обробляли неофіційно, й попередили, що далі ми виготовляємо технічну документацію й виставляємо на аукціон право на оренду. Перший такий аукціон ми провели у 2021 році й отримали позитивні результати — вартість оренди за 1 га землі подекуди зросла до 15-20 тис. грн. Тобто місцеві фермери зрозуміли, що вони, обробляючи ці землі давно, уже вклали туди чималі кошти, і не хотіли б їх втратити, а отже іншого виходу, окрім як брати участь в аукціоні, у них не було», — каже Роман. 

Окрім того, у громаді не оминули увагою й землі під комерційними об’єктами. Виявилося, що більшістю таких земельних ділянок користувалися без жодних договірних відносин. Аби пришвидшити процес, громада підготувала програму відшкодування вартості інвентаризації користувачами і по її завершенню планує вивести з тіньового користування усі землі промисловості. За очікуваннями очільниці ТГ, завдяки цьому щорічні надходження до місцевого бюджету зростуть щонайменше на 1 млн грн. 

На завершення, сформувавши земельні ділянки та здавши їх в офіційну оренду, громада здійснила взаємозвірку з органами податкової служби та отримала затверджені ставки податків для контролю за повною і своєчасною сплатою усіх податків землекористувачами. 

«Без аудиту та інвентаризації ми не могли цього зробити. Тому співпраця з компанією Feodal дала нам можливість не тільки повністю сформувати та контролювати  земельний банк, а й контролювати належну сплату податків», — додає Роман. 

Загалом за результатами аудиту та інвентаризації усієї громади уже вивели з тіні та здали в офіційну оренду понад 1000 га лише невитребуваних земельних ділянок та 940 га — земель комунальної власності. Ще 1800 га комунальних земельних ділянок готують до аукціону. Передача цих земель в оренду забезпечить щонайменше 14 млн грн додаткових надходжень до бюджету. Враховуючи, що на аудит однієї сільської ради громада витратила лише 25 тис. грн, а на саму інвентаризацію — нуль. 

«Якщо громади хочуть якісно і швидко зробити аудит та інвентаризацію й запустити землю «в роботу» — це до компанії Feodal. У нас відбувалося все дуже швидко. Так, роботи було зроблено дуже багато, але ми розуміли, що нам це необхідно, — без землі громада не зможе існувати, бо бюджету не вистачатиме», — каже Оксана. 

Читати до теми: Як відбуваються земельні відносини під час воєнного стану – ключові положення закону № 2145-IX

Наразі громада завершує оформлення документації на землі відумерлої спадщини. Триває активна робота з місцевими агровиробниками з оформлення всієї необхідної документації. За словами Оксани Берези, громада спільно з компанією Feodal заручилася надати повний супровід оформлення усіх документів, аби швидко і без труднощів для фермерів вивести землі з тіньового обробітку. Тут активно підтримують місцевих підприємців і водночас відкриті до залучення нових інвесторів, розумно оцінюючи перспективи. 

На фото Белзька міська рада.

«Багато земельних ділянок, які ми успішно виявили завдяки компанії Feodal, ми зарезервували поблизу дороги Червоноград — Рава-Руська. Це головна економічна артерія нашої громади, і з завершенням будівництва дороги істотно зміниться логістика. Ми маємо багато очікувань, тому зарезервували земельні длянки під АЗС, «мийки», заклади швидкого харчування. І цими ділянками вже цікавляться потенційні інвестори», — розповідає Оксана Береза. 

Окрім того, близько 900 га у громаді зарезервували для військових. З родинами тих, хто загинув або служить, уже розпочали роботу з підготовки документації, аби за першої можливості оперативно передати земельні ділянки у власність героїв. 

Я щиро раджу йти нашим шляхом і користуватися нашим досвідом. Це дуже круто —  зайти в систему і бачити кожну земельну ділянку громади, знати все про свої землі й використовувати ці знання на максимум. Я можу гордо сказати, що ми ці землі вивели з тіні, ми їх зберегли, не дозволили їх розділити і розібрати. І завдяки аудиту та інвентаризації маємо що запропонувати — і потенційним інвесторам, і нашим військовим. Ми — та громада, яка має що дати!», — завершує розмову Оксана Береза.  

Белзька територіальна громада — це далеко не єдина громада, яка має такі можливості до наповнення бюджету. За словами фахівців компанії Feodal, трирічний досвід роботи показує, що кожна ТГ має такий ресурс, і його варто використовувати. 

Читати до теми: Оренда землі в Україні: парламент схвалив новий порядок

«Ми оцифрували третину громад України, бачимо реальну картинку з земельними банками у різних областях країни і як громади наповнюють бюджети й поліпшують свій побут. Ми з упевненістю можемо сказати, що кожна громада має великі можливості та потенціал в наповненні бюджету. Варто лише трохи попрацювати, навести лад і дати землі змогу приносити громаді прибуток. Ми ж даємо для цього всі необхідні інструменти та допомагаємо і навчаємо на кожному етапі. Почніть з безкоштовного аудиту земель однієї колишньої сільської ради — і ви вже отримуватимете перші гроші. Історія успіху Белзької ТГ може стати історією кожної громади, і земельний банк це лише перший, але найважливіший і найприбутковіший крок», — каже керівник напряму територіальних громад в компанії Feodal Івана Шпінь.

Отримати безкоштовний аудит можете за тел. +380 67 102 01 05