Аудит та інвентаризація: 4 кроки до збільшення місцевого бюджету які під силу кожній громаді 

Важкі часи вимагають швидких та ефективних рішень. Сьогодні перед очільниками територіальних громад гостро стоїть питання пошуку додаткових джерел наповнення бюджету. Для багатьох ТГ це фактично питання життя та смерті, адже надходжень із місцевих підприємств часто не вистачає на мінімальні потреби. Рішення є, і воно знаходиться прямо в руках громади.

Раніше ми розповідали вам, як Белзька ТГ, що на Львівщині, змогла з мінімальними затратами провести повний аудит та інвентаризацію земель, і в результаті збільшила щорічні надходження до місцевого бюджету на 14 млн грн. Зараз ми пропонуємо читачам детальніше розглянути категорії надходжень та дізнатися, як громадам побудувати покрокову стратегію роботи із земельним банком і вже з першого місяця отримувати додаткові надходження. 

Читати до теми: Заможні громади: як Белзька ТГ в час кризи зібрала 14 млн грн у бюджет?

Перш ніж ми торкнемось дорожньої карти, як громаді наповнювати бюджет, давайте розглянемо, які категорії надходжень з земельного банку взагалі є в громад.

Найперш ми маємо такі категорії: 

• польові дороги 
• ділянки без договорів оренди: вони поділяються на ділянки з живими і мертвими власниками. 
• ділянки\паї, що не мають кадастрового номера (непроінвентаризовані ділянки)
• ділянки навколо полів, непроінвентаризовані, але ті, що самозахоплюються фермерами 

Ділимося з вами шпаргалкою від компанії Feodal та разом з Белзькою ТГ, як за допомогою 4 простих кроків роботи із земельним банком швидко і суттєво збільшити надходження до місцевого бюджету. 

Крок 1. Аудит. Для того,щоб скласти внутрішню дорожню карту, нам потрібно провести аудит, аби зрозуміти, де і скільки в нас обробляються ділянок без договорів оренди, отримати перелік власників цих ділянок  і зрозуміти хто користувач, побачити, скільки земель самозахоплюються навколо полів, скільки обробляються без кадастрових номерів, і скільки непроінвентаризованих польових доріг під товаровиробниками. Все це візуалізує система Feodal. 

Читати до теми: Земельний аудит для територіальних громад — алгоритм дій для голів громад в онлайні

Вона показує усі земельні ділянки в межах ТГ та дозволяє виявити землі, які не мають відповідних документів та перебувають в обробітку незаконно. В компанії дають можливість отримати безкоштовний аудит земель однієї колишньої сільської ради. Крім того, проводять безкоштовне навчання та консультацію, як працювати з аудитом та його результатами, аби якомога швидше отримати перші надходження до бюджету.

Крок 2. Інвентаризація польових доріг — спосіб який дозволить наповнити бюджет вже в перший місяць роботи з аудитом

Польові дороги з досвіду компанії, є у всіх громадах, і у більшості вони досі непроінвентаризовані. Але саме вони є тою категорією, яка найшвидше дозволяє залучити щорічні надходження в бюджет, проте для того,щоб передати їх товаровиробнику, потрібно спочатку їх проінвентаризувати. 

Чому найшвидше? Тому що вони передаються товаровиробнику в оренду без аукціону.

В компанії Feodal.проєкт пропонують механізм проведення інвентаризації за кошти товаровиробників. Як показує досвід Белзької громади і багатьох інших, які вже провели інвентаризацію, товаровиробники йдуть на зустріч. У всіх є прогалини в земельному банку, і товаровиробники чудово знають про свої, коли громада проводить аудит, вона теж ці прогалини бачить. 

Штрих-пунктирні лінії — це непроінвентаризовані польові дороги і ділянки. Червоні лінії — це контури полів. 

Читати до теми: Ринок сільськогосподарської землі в Україні: що має знати власник паю, покупець/продавець землі та орендар  

Крок 3. Робота з ділянками без договору оренди. Немає оренди — немає податку. 

Після проведення аудиту система відобразить ділянки, які не мають офіційного договору оренди.

Тобто, є масив, ми бачимо, що в ньому обробляє певний товаровиробник, але при цьому в масиві 20% без договорів і ще 5-10% не мають кадастрового номера і не внесені в реєстр.” — коментує Іванна Шпінь, керівниця напряму роботи з територіальними громадами у Feodal.

Тут треба зрозуміти, що сучасні товаровиробники, як правило, шукають можливість укладати офіційно договори оренди там де їх все ще неукладено, особливо, коли в регіоні висока конкуренція, адже неукладені договори — це ризики для фермера. Тому, переважно є дві причини, з яких товаровиробники обробляють без правовстановлюючих документів: це або мертвий власник, або власник, який не хоче укладати офіційно договір оренди. Це ми говоримо тільки про ті ділянки які мають кадастровий номер.

Кількість померлих власників в сільській раді, там, де немає договорів оренди, може сягати від 30-40%. І треба розуміти, що для громади це хороша можливість додаткових надходжень. 

Громада має право передати ділянки в управління спадщиною товаровиробнику і отримувати щомісяця орендну плату до моменту появи спадкоємця. Такі договори можуть “висіти” роками. 

Ми не рекомендуємо громаді йти шляхом визнання спадщини відумерлої, а натомість ми рекомендуємо передавати спадщину в управління.  Визнання спадщини відумерлою  тягне за собою судові витрати, адмін збори і т.д. А передати в оренду через договір управління спадщиною можна так само і без судових витрат. У більшості випадків спадкоємці з’являються дуже не скоро або не з’являються взагалі. Але, якщо вони таки повертаються, то, визнавши спадщину відумерлою, громаді не уникнути конфлікту з людьми.  

Сірим кольором візуалізовані ділянки в масивах що не мають договорів оренди, але обробляються

Щодо живих, які не хочуть укладати договори, тут громада з товаровиробниками може придумувати різні способи впливу і заклику людей до цього.Зараз дієвим механізмом виявилось МПЗ.  Але варто запам’ятати, що ТГ недоотримує 60% з ПДФО коли немає договору оренди. І це щорічно, а не разово. 

Читати до теми: Вартість 1 га сільськогосподарської землі після відкриття ринку – прогнози 

Крок 4.Немає кадастрового номеру — немає податків до бюджету. Інвентаризація важливий крок до забезпечення щорічних надходжень в бюджет. 

У випадку непроінвентаризованих земель і паїв громада не отримує нічого взагалі а ділянки, нагадаємо, обробляються.. Але тепер, виявити ці ділянки і проінвентаризувати  стало досить просто, у випадку з другим навіть не потрібно витрачати кошти громади. 

Перш за все, непроінвентаризована земля, яка обробляється (а громаду в першу чергу мають цікавити ділянки, де є обробіток і товаровиробник), ділиться на два типи: це ділянки в масиві, тобто, паї, які не мають кадастрового номеру і не занесені в реєстр. У власника міг бути старий сертифікат на отримання права власності, або старий державний акт. Найчастіше власники цих категорій ділянок мертві, або десь давно за кордоном. 

Друга категорія — це ті землі які товаровиробники самозахоплюють навколо своїх полів. Їх також треба інвентаризувати і продавати право оренди на аукціоні. 

Ділянки які не мають кадастрового номера

 Читати до теми: Як власники паїв сплачуватимуть мінімальне податкове зобов'язання на землю?

У випадку померлих власників таких ділянок громада недоотримує орендну плату, а у випадку, якщо власник живий то в бюджет не находить 60% ПДФО.

Дочірня компанія Feodal — Feodal.проєкт закриває потреби громади в інвентаризації. Вони допомагають аналізувати де є найбільш затребувані ділянки і проводять інвентаризацію, так, що громада не витрачає жодної копійки.

І найголовніше — громадам не потрібно залучати до цього процесу додатковий персонал чи витрачати кошти. Отримайте безкоштовний аудит земель одного старостинського округу, передайте виявлені землі в офіційне користування й отримайте перші надходження. При цьому, команда  Feodal.проєкт сама зробить усю необхідну роботу, допоможе з виготовленням технічної документації та передачі в оренду землі. Більше того, ми розкажемо, як провести інвентаризацію земель в межах всієї громади, не залучивши при цьому коштів із місцевого бюджету”, — говорить Антоніна Єланська, керівниця Feodal.проєкт.