Як вирахувати вартість 1 га землі за новою нормативною грошовою оцінкою?

З листопада 2016 року в Україні почала діяти нова нормативна грошова оцінка земель. Над її розробкою працювало міністерство аграрної політики та продовльства на чолі з Тарасом Кутовим,  Держгеокадастр та НААН. Експерти кажуть, що методика виписана досить розумно. Вона дозволить врахувати усі необхідні норми для того, щоб сформувати оновлену систему оподаткування у земельній сфері.

Як працюватиме нова методика оцінки землi?

Загальні розрахунки. Почати треба з того, що у новій методиці прописана чітка формула розрахунку, яка виглядає наступним чином:

Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за формулою:

Гзд = Σ (Пагр × Гагр) + Пнсг × Гнсг,

де Гзд — нормативна грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення, гривень;

Гагр — нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району, гривень за гектар;

Пагр — площа агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя, гектарів;

Пнсг — площа несільськогосподарських угідь (земель під господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, окрім тих, які віднесені до земель лісогосподарського призначення, земель під господарськими будівлями і дворами, земель під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, земель тимчасової консервації тощо), гектарів;

Гнсг — норматив капіталізованого рентного доходу несільськогосподарських угідь на землях сільськогосподарського призначення, гривень за гектар.

Додаткові розрахунки. Для того, щоб порахувати нормативну оцінку ґрунтів, варто знати, як рахується нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя — Гагр.

Про що тут йдеться? Починаючи з 1960-х років в Україні проводилися великомасштабні ґрунтові обстеження сільськогосподарських земель. Ґрунтознавці об’єднали все різноманіття ґрунтів нашої країни у 222 агровиробничих групи ґрунту, які володіють подібними властивостями та родючістю в процесі сільськогосподарського використання. З огляду на те, що кожен ґрунт кожної агровиробничої групи ґрунтів може мати різний гранулометричний склад, засоленість, кам’янисті й т.п. показники, вироблено понад 5,5 тисячі так званих ґрунтових різниць. 

«Саме ґрунтові різниці, які відображалися на ґрунтових картах, виступають головним об'єктом нормативної оцінки. Головним джерелом інформації про ґрунтовий покрив сільськогосподарських земель фактично повинні виступити архіви Держгеокадастру та його підвідомчих державних підприємств», — говорить у коментарі AgroPolit.com заступник голови ради асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин.

За його словами, на практиці можуть зустрічатися земельні ділянки, на яких ґрунтовий покрив не визначався. Вирішуватися такі проблеми можуть двома способами: проведенням недешевого ґрунтового обстеження або застосуванням деяких «усереднених» показників.

Для розрахунку нормативної грошової оцінки агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя в методиці також прописана чітка формула:

Гагр = Гу × Багр : Б,

де Гу — норматив капіталізованого рентного доходу відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, м. Києва та м. Севастополя, гривень за гектар;

Багр — бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району;

Б — середній бал бонітету ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, м. Києва та м. Севастополя.

Важливо знати, що використовувати як основу для розрахунків норматив капіталізованого рентного доходу вимагає чинний Закон України «Про оцінку земель». Цей показник відображає середній прибуток з гектара земель за сільськогосподарського використання, поділений на ставку капіталізації — показник, який відображає рентабельність того чи іншого бізнесу.

«Показники оцінки для різних природно-сільськогосподарських районів України вже приведені в постанові Кабінету Міністрів України. Для оцінки конкретної земельної ділянки також необхідно буде знати показник бонітування ґрунтів, який вимірюється у балах від 0 до 100 і відображає порівняльну родючість ґрунту. Бонітування ґрунтів в Україні було проведено в 1993 році, а відповідні показники формально повинні бути у відкритому доступі, хоча в даний час Держгеокадастр ще не забезпечив їхнього опублікування», — розповідає заступник голови ради асоціації «Земельна спілка України» Андрій Мартин.

За його словами, сама оцінка ділянки (або території) проводиться сертифікованим інженером-землевпорядником, котрий готує відповідну технічну документацію з нормативної грошової оцінки, яка повинна містити відповідні розрахунки та планово-картографічні матеріали. Технічна документація підлягає державній землевпорядній експертизі, яку проводить Держгеокадастр. За наявності позитивного висновку експертизи, технічна документація підлягає затвердженню районною радою. Лише після цього нові відомості про оцінку земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру й стають доступними для землевласників і землекористувачів.

Як нова грошова оцінка вплине на відносини з орендаторами?

Опосередковано нормативна оцінка впливає на розміри орендних платежів по приватним пайовим землям, оскільки традиційно в договорах оренди ставка орендної плати навіть за приватні земельні ділянки «прив’язується» до нормативної оцінки, хоча закон такої необхідності не встановлює. Так вважає Мартин. Він певен, що проведення оцінки на підставі нової методики призведе до деякого зменшення показників нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель.

«У масштабах держави рілля подешевшає з 30,9 до 27,5 тис. грн, багаторічні насадження — з 59,3 до 52,8 тис. грн, сінокоси — з 7,3 до 6,5 тис. грн, а пасовища — з 5,7 до 5,1 тис. грн за гектар. Пропорційно зміняться розміри податкових зобов’язань сільськогосподарських виробників, а також орендні платежі. Водночас, в окремих областях (особливо південних) зниження нормативної оцінки буде істотно вищим, а в деяких областях оцінка виросте», — пояснює експерт.

У посушливих степових регіонах, де ведення сільського господарства пов’язане з відповідними труднощами й ризиками, витрати сільгоспвиробників на виплату орендної плати після впровадження нової методики істотно скоротяться.

«Наприклад, у Херсонській області оцінка ріллі зменшиться з 34,7 до 22,8 тис. гривень за гектар. Відповідно, для власників земельних ділянок, орендні платежі за якими «прив’язані» до нормативної оцінки земельної ділянки, застосування нової оцінки стане неприємним сюрпризом — вони отримають менше грошей від орендарів, ніж отримували раніше. Агробізнесу стане легше, у соціально-економічному плані програє місцеве сільське населення», — деталізує заступник голови ради асоціації «Земельна спілка України».

Як вплине нормативна оцінка на ринкову вартість землі?

Сьогодні продаж земель сільгосппризначення в України заборонений, проте все активніше говорять про те, що дозвіл буде отримано вже наступного року. Принаймні, вiдповiднi законопроекти готуються різними депутатськими групами. Яку роль вiдiграє в цьому питаннi нова грошова оцінка земель сільгосппризначення?

«Слід чітко розуміти, що нормативна грошова оцінка земель жодним чином не визначає ринкову вартість земельних ділянок і ніколи не застосовується для проведення ринкових транзакцій.  — вiдповiдає на це питання Андрiй Мартин. — Ринкова вартість земельних ділянок визначається на підставі експертної грошової оцінки, методика здійснення якої була затверджена Кабінетом Міністрів України ще в 2002 році. Основне ж призначення нормативної оцінки — це справляння земельного та деяких інших податків, а також на її основі визначається розмір орендної плати за землі державної і комунальної власності».

Згоден з колегою й партнер у юридичній фiрмi «Софія» Олександр Полiводський. Він додає, що нормативна грошова оцінка землi буде впливати на оцінку вартості землi.

«Крім того, нормативна грошова оцінка буде впливати, наприклад, на встановлення мит при оформленні продажу землi», — додає Олександр Полiводський. Та разом із позитивним відгуком про нову державну методику експерт ставить питання, а чи всі її норми буде витримано на практиці?

Що думає аграрна наука?

Загалом, на початковому етапі концепцій нормативної грошової оцінки було три. Про це у коментарі AgroPolit.com повідомив доктор економічних наук, член Міжвідомчої робочої групи з аналізу стану дотримання законодавства у сфері земельних відносин при Президенті України Леонід Новаковський.

Він пояснює, що методика, яка прийнята урядом (подана Мінагрополітики та Держгеокадастром) базується на масових показниках щодо урожайності сільськогосподарських культур у розрізі областей, які є у статистичній звітності. Цей підхід будується на обрахунку величини рентного доходу за природним сільськогосподарським районом кожної області. Концепція має капіталізовану величину рентного доходу, яка потім накладається на конкретну ділянку,  каже науковець.

«Ми можемо підтвердити, що ця методика базується на врахуванні рентного доходу вирощування зернових культур за останні роки в Україні. І вона вирішила основне питання — затвердила нормативи рентного доходу, за якими треба рахувати оцінку земель. В цьому основна перевага цієї методики і простота її використання. За цією методикою можна вирахувати будь-яку ділянку сільськогосподарського призначення на картах і не займатися торгами у цьому відношенні», — розповідає Новаковський.

НААН зі свого боку пропонували дві інші концепції. Перша базувалася на обрахуванні рентного доходу на земельних ділянках, на яких проводилися досліди інституту ґрунтознавства й агрохімії та про які є інформація щодо відносної родючості. Друга методика ННЦ «Інститут ґрунтознавства і агрохімії» розраховувалася за рівнем гумусу, яка виходила з показників у доларовому виразі. Це набагато більші величини, ніж ті, котрі були використані у наявних методиках. Вчений додав, що затверджена методика по-іншому обраховує той самий предмет і дає можливість встановити рентний дохід та на його підставі визначити оцінку землі. Земельний податок і орендна плата врешті-решт залежать від величини цієї оцінки.

Ольга Воздвиженська, для AgroPolit.com