Земельна реформа старих країн-членів ЄС – Швейцарія

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РЕГІОНУ

Старі країни-члени ЄС та Швейцарія характеризуються високим рівнем економічного розвитку, соціальних стандартів та добробуту населення. ВВП на душу населення коливався в діапазоні $21,500-85,600. Основними принципами політики розвинених європейських країн стосовно власності на землю с/г призначення є забезпечення права на вільний рух капіталу, відкриття та ведення приватного бізнесу та відсутність дискримінації.

Кожна з країн даної групи пройшла свій шлях розвитку та формування ринку с/г землі, реформи проводилися в різні періоди і в різних умовах. Більшість країн стикалися з проблемами неефективного виробництва, обмеженістю ресурсів, високою інтенсивністю використання земель та значною фрагментацією ділянок.

Читати до теми: Земельна реформа країн Південної Америки — досвід Аргентини

Саме тому основною метою реформи ринку землі в даному регіоні було підвищення продуктивності в секторі, розвиток сільської місцевості, стабілізація доходів фермерів та підвищення рентабельності агросектору. Також, саме в кранах цієї групи особлива увага приділяється екологічним стандартам, управлінню і модернізації природного середовища (в Швейцарії, Швеції, Данії, Нідерландах, Франції та Фінляндії встановлено ряд суворих екологічних вимог та принципів ведення господарства).

МЕХАНІЗМ РЕГУЛЮВАННЯ РИНКУ

Країни мають довгу історію розвитку та функціонування відкритого ліберального ринку землі с/г призначення, в них відсутні обмеження права власності на землі для фізичних та юридичних осіб з ЄС, здебільшого усунена регуляція цін та площі землі. При цьому, в даній групі країн регуляція земельних відносин власності все більше покладається на регіональні органи влади.

У країнах Західної Європи (Австрія, Бельгія, Нідерланди, Німеччина, Франція, Швейцарія) ринок землі є лібералізованим та відкритим, відсутні повні абсолютні обмеження щодо іноземного капіталу. Проте у Франції, Бельгії та Австрії переважна більшість угод купівлі-продажу розглядаються та стверджуються локальними державними органами, на кшталт SAFER у Франції. Це значно ускладнює та затягує процес купівлі та продажу, що негативно позначається на привабливості та динаміці ринку (наприклад, ціна с/г землі у Франції складає всього $7,450).

Читати до теми: Земельна реформа країн Північної Америки — досвід США

Для країн Скандинавії (Данія, Фінляндія, Швеція) характерними є значні екологічні податки та масштабна державна підтримка с/г виробників. Земельна політика базується на припущенні, що фермер має жити на своїй землі та самостійно управляти господарством. Попри відсутність абсолютних обмежень на придбання землі як для іноземців, так і для громадян цих країн, на практиці отримати право власності досить важко через ряд вимог щодо освіти фермера, місця проживання та дуже високих екологічних стандартів.

Великобританія та Ірландія відрізняються найбільш лібералізованою політикою регулювання відносин на ринку землі с/г призначення, що призвело до високого рівня ефективності та продуктивності сектору. Проте середня вартість с/г земель в Ірландії та Великобританії є на порядок вищою, ніж в більшості країн ЄС, що часто виступає перепоною для розвитку та динаміки ринку, так як далеко не кожен бажаючий може собі дозволити придбати землю та зайнятися фермерською справою.

Читати до теми: Аграрії обговорили з Тарасом Кутовим відкриття ринку землі

В країнах Півдня (Італія, Іспанія, Португалія та Греція) ринок с/г землі є розвиненим, відкритим та досить ліберальним. Винятком є Греція, де формально існує ринок з можливістю купівлі-продажу, але фактично ринок є дуже нерозвиненим через відсутність розробленого кадастру, прогалини в законодавстві, значну бюрократію та корупцію. Греція є наочним прикладом того, що стан ринку землі є індикатором загальної політики економічного розвитку країни. А от у Італії, приміром, встановлено найвищий податок за реєстрацію угоди – 18% від ціни угоди, що значно підвищує загальні витрати на придбання ділянки.

ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА

Ринок землі с/г призначення в країнах регіону в основному є відкритим та лібералізованим, а с/г виробництво – високотехнологічним, продуктивним та ефективним. Після формування відкритих ліберальних ринків спостерігалася тенденція до  консолідації земель з метою усунення значної фрагментації та підвищення продуктивності в секторі. Сьогодні ж значна увага  приділяється збереженню навколишнього середовища та екологічним стандартам.

В деяких країнах (Франція, Бельгія, Австрія) ринок контролюється локальними агенціями, існують непрямі обмеження та складні процедури укладання угод. Це негативно впливає на динаміку ринку і ціну с/г земель.

Читати до теми: Земельна реформа нових країн-членів ЄС – досвід Польщі

Водночас приклад Нідерландів, Великобританії та Ірландії, які є найбільш відкритими та лібералізованими ринками, підтверджує, що дерегуляції ринку землі, як правило, має  позитивний ефект (ціна за 1 га с/г землі в Нідерландах - $63,700, Ірландії – $39,300, Великобританії – $31,400). 

В цілому, успішний досвід старих країн-членів ЄС та Швейцарії у реформуванні ринку землі с/г призначення, дозволяє зробити висновок про наявність кореляції між рівнем лібералізації ринку та загальним рівнем економічного розвитку країни та добробуту населення.

Швейцарія. Профіль країни

Швейцарія — високорозвинена індустріальна країна з інтенсивним високопродуктивним сільським господарством. Сільськогосподарське виробництво складає всього 0,8% ВВП, у ньому задіяно всього 3,2% зайнятого населення, при тому, що у сільській місцевості проживає 26,2% населення країни. Характерне переважання дрібних господарств. В цілому сільське господарство забезпечує потреби країни в продуктах харчування на 56-57%. Під потреби сільського господарства використовується 38,6% земельного фонду країни, четверту частину  (26,5%) яких становлять рілля.

Читати до теми: Вільному ринку землі заважає п'ять бар'єрів

Мета реформи

• Розвиток системи  управління землями.
• Підвищення продуктивності аграрного сектору.

Передумови реформи

• Довготривала традиція приватної власності на землю в країни.
• Орієнтація сільськогосподарського виробництва на ринкові умови.
• Несприятливі природно-кліматичні умови для сільськогосподарської діяльності.

Еволюція ринку землі

• 1907 рік — Цивільний кодекс, в якому зазначалося право наслідування власності.
• 1991 рік —  Федеральний закон про землю в сільський районах, який регулює процес передачі та власності на с/г землі.
• 2001 рік — надання права купівлі нерухомого майна громадянам ЕС, які проживають на території країни, на правах громадян Швейцарії.

Читайте також: Земля дійшла до Конституційного суду – 5 головних міфів про мораторій

Механізм реалізації реформ

• До 19 століття в Швейцарії мала місце значна фрагментація земель. У 1907 році було прийнято Цивільний кодекс, яким було передбачено частково примусову консолідацію. Дві третини землевласників, яким належала більше половини землі, приймали рішення щодо перерозподілу земельних ділянок. Також вони мали змогу подати апеляцію місцевого органу з консолідації (синдикату); потім до адміністрації району, або в арбітражний суд; а потім до центральних апеляційних комісій, чиє рішення було остаточним.
• В кінці 1980-х і на початку 1990-х років с/г сектор часто звинувачували у перевиробництві та забрудненню навколишнього середовища та сільської місцевості. У Швейцарці вважали ідеальним дрібномасштабне екологічно відповідальне с/г виробництво. У 1993 році була розпочата аграрна реформа з введенням додаткових екологічних платежів.

Механізм регулювання відносин на ринку

Обмеження щодо іноземного капіталу

• Іноземці мають право купити землю за умови наявності громадянства ЄС або ЄАВТ та дозволу на проживання в Швейцарії або дозволу на проживання категорії С.

Обмеження щодо покупця (фізична чи юридична особа)

• Для придбання землі покупець повинен отримати дозвіл від місцевого органу влади.
• Покупець повинен управляти фермою самостійно. 

Регуляція цін та площі

• Встановлюється максимальна площа земельної ділянки. Обмежень щодо мінімальної площі землі не передбачено.
• Ціна угоди не повинна перевищувати більше, ніж на 5-15% середню вартість подібних ділянок за останні 5 років.

Податки

• Податок на землю – 0,03-0,3% від ринкової вартості землі.
• Податок на передачу права власності – 0,5-3,5% від ціни угоди.
• Реєстраційна плата – 1,0-1,5% від ціни угоди.
• Нотаріальна плата – 0,02-1,0% від ціни угоди.

Інші обмеження

• Для продажу землі власник має отримати дозвіл від родичів, які мають першочергове право на купівлю цієї ділянки.
• Термін лізингу землі не може бути меншим 9 років, і може бути подовжений на 3-6 років за рішенням суду.
• Після продажу землі забороняється зміна цільового призначення використання ділянки. Тобто земля має бути і надалі задіяна у сільськогосподарському виробництві.
• Використання сільськогосподарських земель також регулюється законодавствам щодо екологічних норм та захисту тварин.

Читати до теми: Terra incognita – чого бояться ВСІ під час запуску земельної реформи

Експертна оцінка результатів реформи

• В країні існує ряд суворих обмежень щодо купівлі та продажу сільськогосподарських земель, спрямованих на захист сімейних форм фермерського господарства.
• Законодавством передбачається право власності на землю для іноземців, на практиці його дуже важко отримати. Хоча, і самим швейцарцям доволі важко придбати земельну ділянку. В основному землі успадковуються та передаються в середині родини.  Така політика в стимулює фермерів до довгострокової орієнтації виробництва. Адже факт того, що земельна ділянка буде належати нащадкам змушує фермерів обережно використовувати землю та підтримувати родючість ґрунтів.
• Також, через адміністративний контроль над цінами неможливо проводити спекуляції з купівлею та продажем землі. Якщо держава вважає, що ціна не є адекватною, не буде надано дозвіл на операцію купівлі-продажу.