Земельне віче — як бачать цивілізований вільний ринок землі в Україні: ризики/можливості, присутність іноземців та доступ до кредитів

Як закони необхідно ухвалити, перш ніж відкривати ринок землі, хто зможе купувати паї на постійне користування, а також, як уберегти стратегічний запас країни від корупційного розкрадання. Про ці та інші проблеми на шляху ефективності перспективи відміни мораторію на землю розмовляли під час земельного віче щодо бачення агросектором цивілізованого ринку землі. Організатор — активіст земельної реформи, депутат парламенту 8-го скликання Олексій Мушак, інформаційними партнерами — AgroPolit.com, Latifundist.com, Kurkul.com.

Клас земельних рантьє, ціна в $2 тис. та розподіл виробництва

Нинішня вартість землі в Україні, яка передається від власника у інші руки через різноманітні переоформлення, становить $1600-1700 за га. А у випадку відкриття ринку у перший рік ця вартість має зрости до $2 тис., а згодом щороку зростатиме на 25%. Такий прогноз Олексія Мушака, депутата ВР 8-го скликання. Спікер земельного віче назвав регіони, де продаватиметься найдорожче та найдешевше земля через кліматичні умови та різну ефективність роботи сільськогосподарських підприємств.

 Дешева земля буде на Херсонщині, в Запорізькій області. Дорога земля буде там, де велика конкуренція. Це Полтавська область, Вінницька, Черкаська, Хмельниччина. Ще один цікавий регіон – Чернігівщина. Тому що через зміни клімату цей регіон стабільні й хороші показники дає… Ми зараз повинні прагнути до дорогої землі, вона повинна коштувати значні гроші. І, відповідно, генерувати багатство як для держави, так і для людей», – сказав Олексій Мушак.

Продаж землі з одного боку створить умови для безпечного та стабільного ведення бізнесу для її нових власників. Та, водночас, може принести більше надходження пайовикам, які здаватимуть землю орендарям, припустив Мушак.

Читати до теми: Коли ціна за 1 га української землі коштуватиме €20-30 тис. – експерт

«Подальша ціна землі залежатиме від того, скільки нам буде коштувати залучення капіталу. Зараз його умовна вартість 10%. Відповідно, оренду треба множити на 10. Якщо він буде коштувати 5% залучення капіталу, то оренду ми будемо множити на 20. І, відповідно, земля коштуватиме $4-5 тис.».

За оцінками експерта, за два-три роки з часу відкриття вільного ринку сільськогосподарської землі 100 тисяч громадян України придбають по паю, щоби здавати його орендарям і на цьому заробляти. Таким чином, інвестують до мільярда доларів. Це покращить інвестиційний клімат, а в країні з’явиться велика кількість рантьє, які розглядають оренду землі не як данину часу, а об’єктивний засіб для власного фінансового розвитку.

У нас нарешті з’явиться клас українських рантьє із середнього класу, який наразі в Україні. Його добивають, але він все ще є. По суті, немає куди інвестувати гроші. Тому що банки та квартири як класичні інструменти вже себе не оправдовують. Земля – це хороший капітал для того, щоб українці інвестували туди гроші, заробляючи на цьому стабільну та зрозумілу ренту щороку. На нас чекає різноманіття в аграрці. Незалежно від того, які кольори, який аграрій – великий, маленький, чи середній. Великі відповідатимуть за валовий продукт, за технічні культури. А маленькі будуть господарювати – отримаємо надзвичайно велике різноманіття органіки, ягоди, садівництво загалом», – зазначив Олексій Мушак.

Земельні кредити під 3%

Навіть за умови придбання української землі у власність господар не зможе гідно заробляти, якщо не матиме якісної державної підтримки, зазначив заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства з питань агрополітики Тарас Висоцький. Перед урядовцем, який лічені дні перебуває на новій посаді, учасники земельного віче поставили вимогу – працювати над безпекою селянина у роботі на землі, як від корупційних ризиків, так і в економіці. Висоцький зазначив, що нині господарі мають необхідність у отриманні доступних агрокредитів, ставки яких наближені до європейських.

«Ми всі мріємо про час, коли буде фінансування під 5% для всіх. Та доки воно прийде, держава готова зробити уже. Починаючи з 2020- року компенсуватиме облікову ставку НБУ. Тоді ми зрозуміємо, що реальна вартість буде 50% річних. Це перше, про що треба подбати. І це уже робиться. Триває робота над тим, щоби це запустити».

Тарас Висоцький зазначив, що вже з 1 жовтня Верховна Рада має отримати до розгляду законопроект про земельну реформу – таке завдання перед урядом поставив Володимир Зеленський. Всупереч тезисам заступника міністра виступила директор Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова. Вона повідомила, що дійсно в Україні є цілий пул банків, які вже готові давати кредити – це близько половини фінустанов, котрі мають програми сільгосппозики. Однак про низькі відсотки за такими кредитами говорити поки зарано.

Читати до теми: Тимофій Милованов: Боятися потрібно не юридичних осіб, а «чорних» грошей

В межах підготовки до земельного закону Тарас Висоцький запевнив щодо роботи, яка ведеться для безпеки ринку української землі. Передусім, щоб вона належала громадянам. Для цього передбачають механізми захисту.

«Залишається й підсилиться чинна норма, що купувати зможуть українці й українські сільгосптоваровиробники. Це дуже важливий момент. І всі максимально запобіжні моменти повинні бути, які можуть бути поставлені з точки зору передусім країни-агресора, Якщо може виявитися, що представник агресора отримав якимось чином землю, наприклад, у спадщину – це має бути конфісковано. На користь держави України», – сказав Висоцький.

Орендарі отримають перше право на придбання землі

 Забезпечити право першого голосу під час купівлі землі пайовиків господарям, які наразі обробляють землі на законодавчому рівні – визначає пріоритетом парламентський профільний комітет. Як повідомив присутній під час обговорення голова комітету Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин Микола Сольський («Слуга народу»), право на пріоритетний викуп уже є в чинному законодавстві країни та має бути підтверджено.

У більш ніж 90% договорах оренди є право на переважний викуп землі для того, хто обробляє цю землю. Це право прописане згідно з чинним законодавством, воно дійсне, і я практично впевнений, що воно буде підтверджене. Можливо, обговорюватиметься варіант розвинути його в законодавстві, пов’язаному із земельною реформою.  Це право – дуже ефективний спосіб для тих, хто господарює на землі, викуповувати цю землю. В будь-якому селі люди будуть продавати наділи передусім тому, кого вони знають, із ким вони працювали раніше. Від кого вони щороку отримують орендну плату, де вони знають працівників, де вони часто знають орендарів, – сказав Сольський.

Також передбачено механізми, які убезпечать від монополістів на ринку землі. Їх планують закласти в окремих законах, які будуть супроводжувати основний проект, котрий звільнятиме від мораторію на продаж.

Почнемо з обмежень щодо купівлі в одні руки. Я абсолютно згоден із тим, що це має регулюватися в межах антимонопольного законодавства. Ця ідея опрацьовується і знайде відображення в окремих законопроектах, які презентують ринку на обговорення. Коли говоримо про антимонопольне законодавство, то це обмеження на рівні країни, області, ОТГ. Зараз обговорюються різні відсотки: наприклад, 0,... % на рівні країни, 10-15% на рівні області, 20-30% – ОТГ. Є аргументи за трішки більше чи менше, але, умовно, в цих розмірах», – зазначив Сольський.

Експерт зауважує, що на часі спрощення низки процедур, які не дозволяють людям оформити в доступний спосіб свої землі, які належать громадам.

Читати до теми: Ринок землі існує у викривленій формі. Невідміна мораторію його не зупинить

У жовтні буде подано на розгляд Верховної Ради розпорядження про передачу землі місцевим громадам. Максимальна дерегуляція у сфері землеустрою – аж до того, щоб інженери-розпорядники могли самі наповнювати кадастр. Наразі кадастр перебуває у підпорядкуванні Мінекономіки та, швидше за все, залишатиметься у випадку проведення земельної реформи», – сказав Сольський. Він додав, що у найближчі дні слід розглянути десятки важливих законів, які різним чином стосуються земельної реформи.

«Аграрний комітет пріоритетно сконцентрувався на законах, які стосуються земельної реформи. І цей результат можна буде побачити найближчого тижня. Це й декілька технічних законів, закони про мораторій, продаж землі, низка законів, пов’язаних із державною підтримкою, насамперед, малих фермерів. Коли говоримо про основний закон, суттєвим є обмеження щодо концентрації в межах антимонопольного законодавства – країна – фермер – місцева громада, продаж державних земель через ProZorro», – розповів депутат.

Спочатку продавати своїм – потім іноземцям і 10 років перехідного періоду

Не впускати іноземних покупців на українських ринок землі щонайменше 10 років, як це зробили після ухвалення подібного закону у Литві, закликав голова «Агро-Продовольчої Ради»  Іван Слободяник.

Зараз Польща відмовляється від доступу до землі с/г призначення іноземцям. Є зарегульованість на ринку землі в Німеччині та Франції. Чому ми повинні відкрити для іноземців, я не дуже розумію. Хоч настрої є різні. Усі, безумовно, будуть виходити з того, щоби зберегти. Бо якщо хтось займається інвестиційною діяльністю: ну, не пішов бізнес-проект –  нічого страшного. Інший вийде. А для цих людей – це  останнє, що в них залишилося», – сказав Слободяник.

Інаціаторів законопроектів, які стосуються ринку землі, а також експертне середовище Іван Слободяник закликав орієнтуватись і враховувати не лише інтереси аграрного бізнесу, а й територій, де проживають люди, потенційні працівники сільгосппідприємств, жителі села.

Читати до теми: Законопроект про обіг земель сільськогосподарського призначення – що в середині?

Я зараз почув тільки економічні підходи. В економіці ключовий підхід – це ефективність, рентабельність. У такому контексті це дуже цинічний погляд. Людини там немає, якщо подивитися. Головне, чим більше коштів. Я думаю, треба виходити трохи з іншої позиції. Безумовно, ефективність є одним із ключових факторів. Але тут підійти треба з гуманістичної точки зору, виходячи з українського національного інтересу. Або, як я назвав би, з економічного егоїзму. Оскільки це специфічний ресурс,потрібно зробити так, щоб був максимально сформований середній клас українських виробників», – розповів голова комітету Асоціації фермерів і приватних землевласників України.

Слободяник зазначив, що за його спостереженням фермери, тобто представники малого й середнього бізнесу, більш активно допомагають місцевим громадам та вкладають гроші у їхній розвиток, ніж агрохолдинги. Тому закликав подбати про умови, в яких такі господарі зможуть працювати та розвиватися.

Громади не готові до зняття мораторію, потрібна стратегія розвитку сільських територій

Про результати загальнодержавного опитування щодо готовності громад до відкриття ринку землі розповів ініціатор опитування голова ГО «Кріпак», власник Dengoff AgroFamily Богдан Балагура. У місцевих радах різних рівнів запитували, яку мають позицію: проти відкриття ринку, розглядають це питання, не хочуть розглядати та за зняття мораторію. 

Розіслали загалом 4 тис. запитів, отримали 3,5 тис. листів від місцевих рад… Що ми побачили? 1200 рад різних рівнів говорять, що не визначилися щодо зняття мораторію. Великі міста взагалі говорять, що їх питання це не стосується, бо не мають такої землі.  І лише 10 рад з усіх опитаних в Україні виступили за зняття мораторію. Тобто це статистика, яка не зобов’язує залишати мораторій, але вона дуже показова. Вона говорить про те, що уряду, передусым, слід іти на місця й говорити з людьми про земельну реформу, бо завтра ці ж ради отримають ще 9 млн га державної землі. Їм потрібно показати варіанти поводження цією землею в умовах ринку», — розповів Балагура.

Експерт додав, що працювати на рівні тих закордонних інвесторів та потенційних покупців землі українські господарі зможуть тоді, коли будуть мати не лише вдосталь матеріального ресурсу, а й будуть забезпечені необхідними знаннями та бізнес-технологіями.

Читати до теми: Рейтинг областей України за нормативною грошовою оцінкою та орендною ставкою с/г земель  

«Яка фінансова культура аграрія? Скільки компаній мають 1С, бітфінанс, інші програми? Ведеться паперовий документообіг. Який банк проведе там аудит? Повинні бути хороші умови не для аграріїв лише, а й для всіх на селі. Бо якщо ми запустимо бізнес загалом у себе в районах, ми зменшимо податкове навантаження, ми себе розвантажимо робочими місцями, нам не треба буде придумувати нових робочих місць», – сказав він.

Земельна іпотечна установа, долина агроінновацій та біржа інвестпроектів в АПК

Аби в Україні більше не діяв тіньовий ринок продажу землі, а відносини між власниками паїв та тими, хто хоче їх придбати та обробляти, були максимально прозорими, є необхідність виробити чіткі правила гри у земельних відносинах. А для цього має бути враховано потреби аграріїв, нагадала головний редактор AgroPolit.com Наталія Білоусова.

Ринок хоче, щоб його почули. Що більше буде прозорості, то краще… Потрібно подумати над створенням в Україні іпотечної установу для викупу сільськогосподарської землі у громадян (власників паїв), якщо вони не хочуть її продавати діючим орендарям, громадам. Ця установа має також викуповувати с/г землю у юросіб, які брали у іноземних банків кредити для покупки землі, і вони або виходять з бізнесу, або компанія (власник землі) стала банкротом. Який механізм викупу цих земель – наразі питання відкрите. А воно кричуще. Нагадаю, що у підготовленому аграрним комітетом законопроекті купувати українську землю паралельно з фізичними особами громадянами України зможуть юрособи-резиденти України (зареєстровані згідно із чинним законодавством).», – сказала Наталія.

Також учасниця дискусії запропонувала створити в Україні власної біржі аграрних інвестиційних проектів. Вона передусім мала б займатися реалізацією вітчизняних проектів, які зможе побачити й оцінити як місцевий, так і закордонний інвестор.

Читати до теми: Земельна лавочка відкривається: якою буде ціни продажу й оренди 1 га с/г землі  

Паралельно із запуском ринку землі слід створити загальноукраїнську регіональну біржу з інвестиційних проектів в АПК – на ній інвестор може самостійно обрати що йому цікаво та інвестувати. Це буде дієвий інструмент: різні проекти поділені за напрямками; тваринництво, рослинництво, сільгоспкоперація та тощо. Загалом же експортного драйву агросектору та його учасникам додасть створення мережі торговельних агроаташе в найцікавіших для нас країнах з точки зору експорту (ЄС, Китай, Африка та інші). Вони мають стати містком для агробізнесу, союзником із пошуку нових вільних ніш на зовнішніх ринках та постійним лобістом інтересів українських компаній зовні. Це такий собі експортний політдесант міжнародного класу, група швидкого реагування, яка знає, куди бізнесу іти, де є вільні ринки та як підприємцям і державним фітосанітарним органам гармонізувати внутрішні стандарти з міжнародними, аби не наразитися на експортні бар’єри», — розповідає вона.

Аби така система спрацювала, продовжує Білоусова, слід якнайшвидше призначити 5-7 торговельних аташе у основні експортні центри міжнародної торгівлі, які приводитимуть за ручку інвестора в Україну.

Держгеокадастр — ліквідувати, а земельні функції перенести у «смартфон»

Для безпечного запуску ринку землі слід зробити 4 речі, каже голова громадської організації «Прозора земля» Володимир Коваленко.

Перша — об’єднати два кадастри та один реєстр речових прав. «Потрібно об’єднати Державний земельний кадастр,  Мін’юстівський реєстр прав на нерухоме майно,  а також – містобудівний кадастр. На їхній основі має з’явитися єдина електронна платформа для продажу землі та прав (на базі технології блокчейн) на неї. В умовах вільного ринку на цьому майданчику має продаватися і купуватися земля», — каже він.  

Друга – ліквідувати Держгеокадастр та автоматизувати його функції, щоб мінімізувати втручання людського фактору, а відтак — і корупції у земельні процеси.

Він має зникнути.  Натомість всі його функції, пов’язані з землею (які не відійдуть на місця разом з передачею с/г земель) слід автоматизувати. Тобто вся земля і процедури з її реєстрацією, перереєстрацією та інше має бути «в цифрі». Це логічно лягає у загальну концепцію, яку оголосив президент Володимир Зеленський – «Країна в смартфоні», — пояснює голова громадської організації «Прозора земля».

Він пояснив, як ці два кроки конкретно спростять життя власникам паїв та іншим учасникам земельного ринку.

Покупець земельної ділянки, натиснувши на екран смартфона, зможе отримати із єдиного реєстру максимально повну інформацію про земельну ділянку, проаналізувавши інформацію через цю систему прийняти участь в відкритих торгах. А продавець зможе за декілька кроків сформувати лот та продати земельну ділянку  за найвищу ціну на конкурентних засадах через систему електронних торгів «ПроЗорро».  Також це буде корисно об’єднаним територіальним громадам, дозволить ефективно розпоряджатися землями.  Адже громадяни зможуть отримувати автоматизовані адмінпослуги», — пояснив Володимир Коваленко.

Третя — інвентаризація земель державної і комунальної власності. «З приватною більш-менш зрозуміло: землі паїв були внесені в кадастр для реєстрації договорів оренди орендарями, а несільськогосподарського призначення  — власниками в процесі укладення цивільно-правових угод, спадкування тощо.  А от що із 10,5 млн га державної землі? Це питання. Тільки землі НААН чого варті: хто розуміє, що там зараз відбувається? Керівники підприємств зі складу академії зовсім не зацікавлені в проведені інвентаризації цих земель, бо по-перше, вже немає тих площ, що закріплені, а по-друге, це виключить їхній тіньовий обробіток. На мою думку, ці землі слід інвентаризувати найпершими. І їх слід здавати в оренду на прозорих конкурсних умовах і залишити в державній власності, забезпечуючи продовольчу безпеку», — каже він.

Читати до теми: Земельний «автомат Калашникова»: залишити чи реформувати Держгеокадастр?

Четверта — зберегти мораторій на зміну цільового призначення земель сільськогосподарського призначення.

Наразі не відомо, що з даного питання думають та планують робити автори земельного законопроекту. На нас чекає тотальне виведення земель з сільськогосподарського обігу. Я впевнений, що забудовники вже в низькому старті перед запуском ринку земель.  Прогнозую сплеск тотальної забудови під СТО, АЗС, ресторани, паркування, логістичні центри уздовж трас, будівництво заводів на чорноземах?  Реально існує ризик виведення з сільськогосподарського обігу таким чином десятків тисяч гектарів.», — підсумував Коваленко.

Іноземний інвестор і надалі цінний

Одночасно зі стимуляцією для вітчизняного агровиробника та створенням максимально вигідних умов на земельному ринку, не варто виключати можливості входження в Україну закордонного капіталу від інвесторів. Про це наголосив керуючий партнер Diligent Capital Partners Данило Пасько. Його інвестиційна компанія працює з крупними закордонними підприємствам, які купують в Україні продукцію та вкладають у розвиток виробничих потужностей.

Я українець, громадянин України. Моя команда – це українці. Але ми керуємо коштами іноземних інвесторів. І наша позиція полягає в тому, що для власників землі вигідно створення ринку з мінімальними обмеженнями. Зокрема допустити на ринок можливість інвестувати закордонний капітал. Тому що тоді завдяки приходу міжнародного капіталу буде значно більший попит на таку землю. А за законом попиту та пропозиції – що більший попит, то вища ціна», – розповів Данило Пасько.

Водночас, як представник урядового відомства Тарас Висоцький, так і депутат, представник профільного парламентського комітету Микола Сольський у відповідь наголосили, що наразі не розглядається можливості іноземцям купувати українську землю, лише умови, за яких можуть вкладати кошти іноземні інвестори на правах співвласників підприємств. Але й умови для останнього входження на ринок обговорюються у професійному середовищі.

Читати до теми: Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю

 Данило Пасько спрогнозував, що у випадку входження іноземних інвесторів, може впасти ціна оренди землі. Бо такий власник паю вірогідно вимагатиме за користування значно менше.

 «Очікувана прибутковість для міжнародних інвесторів значно нижча, ніж у локальних. Наприклад, якщо говорити про інвестфонди, їхня очікувана прибутковість становить 3-5%. Це дозволить значно дешевше здавати придбану за 2 тис. дол. землю, аніж тим, хто очікує 20-30% прибутковості. Тим суб’єктам, які планують орендувати цю землю, теж вигідно, щоби зайшов міжнародний капітал», – сказав Пасько.

Місцеві ради озвучили 4 умови для запуску ринку землі 

Передача земель місцевим органам влади, закон про місцевий референдум, доступне кредитування та антимонопольні обмеження – це ключові умови безпечного ринку землі, вважає перший заступник керівника Всеукраїнської асоціації сільських і селищних рад Іван Фурсенко.

«В Україні залишається корупційна складова – Держгеокадастр, який монопольно розпоряджається землями. Частково ці землі були передані об’єднаним громадам. Частиною земельної реформи ми все ж таки хотіли б бачити окремим законом передачу земель за межами населених пунктів органам місцевого самоврядування», – називає перший пріоритет Фурсенко.

Другим пріоритетним завданням Іван Фурсенко назвав створення умов для жителів села для прийняття колегіальних рішень про те, як розпоряджатися землею в межах громади. Наприклад, це може бути прийняття закону про місцевий референдум, де жителі ОТГ можуть шляхом голосування вирішувати такі питання, як, скажімо, використовувати землю в межах громади, які сівозміни застосовувати в межах власної території для отримання врожаїв та збереження ґрунтів, яких інвесторів впускати і чи впускати взагалі на свою територію.

Читати до теми: ТОП-10 подій, або Децентралізація «по-українськи». What is done за 4 роки?

Наступна – необхідна можливість залучення вигідних кредитів для ведення сільського господарства. Передовсім йдеться про кредитування малого та середнього бізнесу.

Родина, яка має два три паї і свою присадибну ділянку, площею до 20-25-ти га. У них немає жодної — ні банківської історії, ні кредитної. А той дохід, який вони заробляють з гектара  - витрачають виключно на своє життя. Вони повинні розвиватися, а не тільки мати можливість купити цю землю, – сказав Фурсенко.

Четверта позиція – встановлення обмежень для тих, хто планує придбати великі площі землі в межах громади.

Мої пропозиції – запровадити обмеження придбання в одні руки не більше 35% землі однієї громади. Так будемо обмежувати монополіста. Бо вже маємо ОТГ, які були створені навколо одного монополіста. А якщо він просідає, просідає вся громада, люди всієї громади залишаються без роботи. Щоб цю проблему не породжувати, маємо розділяти у відсотковому співвідношенні, – підсумував Іван Фурсенко.

В Україні – від 5 до 25% неінвентаризованої землі

За приблизними оцінками, сьогодні в Україні неінвентаризована земля зстановить 5-25% від загальної маси, залежно від регіону та бальності. Таку статистику оприлюднив  голова спілки Центр розвитку земельних правовідносин в Україні Леонід Корейба. За даними Держгеокадастру, карти інвентаризованої землі заповнені лише на 70%. Внесені ділянки додані з помилковою інформацією, невірною системою координат, просторовими конфігураціями. Натомість внесення землі до реєстру принесе користь громадам.

«У Житомирській області в 2 територіальних громадах провели аудит. Виявили, що 30% землі були не зареєстрованими. Що дала реєстрація? Наповнила місцевий бюджет на 25%. Також це дозволило підняли орендну плату», — зазначив експерт.

За його словами, це – головний виклик реформи.

Всім відомо, що нормального обліку земель в Україні, на жаль, не має. Чудовим прикладом в минулому році слугувала процедура передачі земель за межами населених пунктів громадам. Обіцяли 750 тисяч га, а передали 1,5 мільйона. Відмінили форму 6-зем, натомість нічого не було запроваджено. З плином певного часу вирішили: а нехай тепер облік здійснюється на підставі відомостей Державного земельного кадастру. Воно б і не погано, але уявіть собі, як ми відкотилися назад. Раніше ми обліковували 100% земель з сумнівною точністю, тепер лише ту частину, що є в ДЗК. А скільки там, власне інформації, яка внесена з помилками, невірною системою координат, просторовими конфігураціями тощо», – наголосив експерт.

За його даними, в загальній структурі с/г земель пайові становлять 2/3. Він зазначив, що наразі право розпоряджатися повністю передано на місця: усіма ділянками, окрім тих, що мають власників – розпоряджаються сільські, селищні, міські ради за місцем розташування таких ділянок.

Читати до теми: «Як ефективно розпорядитися державними землями: п'ять схем капіталізації с/г угідь»

Значна частина таких земель не відображена в ДЗК, обробляється «нелегально», трапляються випадки «старих» договорів оренди до 2013 року, коли ще не присвоювалися кадастрові номери земельних ділянкам. Отже, обліковуються лише частково. Здається ж розумно, спочатку проінвентаризувати, розуміти, що маєш продавати, тоді вже продавати. Але, нажаль, оскільки це питання колосально заполітизовано, важливий лише результат – зняти мораторій», – сказав Корейба. 

Також експерт наголосив:

Для загального розуміння, я – за зняття мораторію. В МЕРТ (міністерство економічного розвитку територій) зазначали, що мають 35 варіантів запуску ринку. Сподіваюся, що серед них є такий, який передбачає спочатку інвентаризацію, а вже потім можливість продажу. 

Зробити процес обробки проекту закону максимально прозорим

Долучити аграрні асоціації та профільні організації до прийняття рішення про вигляд остаточних проектів земельних законів закликала депутатів та урядовців віце-президент фонду SigmaBleyzer і «AgroGeneration», екс-заступник міністра аграрної політики і продовольства з питань європейської інтеграції Владислава Магалецька-Рутицька.

Ми, і я особисто, коли була заступником міністра та головою проекту Світового банку, який займався питаннями легалізації й роботи над земельним законодавством, зі всіма спілками, асоціаціями аграріїв і фермерів, працювали над пакетом законів, який зараз буде розглядатися. Я щиро вірю, що Аграрний комітет Верховної Ради і профільний заступник міністра розвитку та економіки торгівлі та сільського господарства, готують фінальну пропозицію. Але нещодавно ми, Спілка українських підприємців, зустрічалися з головою парламенту паном Разумковим та головою фракції «Слуги народу» Давідом Арахамією. І, на жаль, про основні параметри й тези, за якими буде працювати ринок, окрім загальновідомих, ми не почули», – розповіла Владислава.

Читати до теми: «Fata Morgana — марево про землю. Результати «референдуму» серед громад про зняття мораторію»

Вона наголосила, що після ухвалення закону вносити обмеження на ринку та правки буде важко. Тому варто усі проблемні питання з’ясувати та знайти компромісні рішення до того, як готовий закон буде внесено на розгляд.

Близько 2 млн га державних сільгоспземель використовується неефективно

Із 10,5 млн га землі державної власності  майже 2 млн га використовуються неефектвино. Про це розповів радник міністра МВС, народний депутат VII скликання Михайло Апостол.

На державних землях, на які не оформлено технічну документацію, легко наживатися нечистим на руку представникам влади, переконаний Михайло Апостол. За його словами, йдеться про 1,5 млн га паїв, які рахуються як неоформлена спадщина, та про  480 тис. га – невитребуваних паїв.

Вони є годувальницею певної категорії чиновників. Близько 3 млн га сьогодні використовуються згідно технічної документації законно. Решта землі передається за різними схемами – у спільне користування, спільне вирощування тощо», – каже він.

Радник міністра МВС наголосив на необхідності проведення інвентаризації земель, які перебувають у держкористуванні до того, як буде відмінено мораторій на продаж сільськогосподарських земель. А також зазначив, що мають бути прийняті рішення, які забезпечать безпечну реалізацію паїв у тих регіонах, де нині є проблеми із сільгоспгосподарюванням.

Люди загрозливо будуть продавати землю через те, що вони не відчувають жодної серйозної відповідальності і ціни цієї землі. Є області, де оплата складає півтори-дві тисячі гривень за гектар, тоді як в інших – 6-7 тисяч за гектар. Там, де мала плата за пай, дійсно велика загроза продажу землі. Такий бардак, який сьогодні і останні 10 років є в земельних відносинах, – сказав Михайло Апостол.

За умови прийняття законів, які дозволять продавати землю на державу покладається обов’язок, щоб той, хто її придбає, бережно ставився до ресурсу, дбав про родючість ґрунтів та екологію. Радник міністра МВС зазначив, що це стосується, як українських фермерів, так і іноземних інвесторів, якщо ті зайдуть на умовах співвласників підприємств.

Держава повинна стояти над цим процесом. Вона повинна контролювати починаючи від агротехніки, екології, застосування незареєстрованих пестицидів тощо. Якщо новий власник, який купить право постійного користування не буде дотримуватися тих правил, які встановлені на законодавчому рівні, держава повинна мати право забрати цю землю і в подальшому чи її віддати в оренду чи продати іншому власнику. Це діє практично у всіх розвинутих країнах світу, – каже він.

Кредити комерційних банків на старті коштуватимуть 12-15%

Наразі українські банки готові видавати кредити для фермерів для купівля землі під 12-15%. Про це заявила директор Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова.

Вона пояснила, що доступ агро-МСП до кредитів на придбання землі буде залежати від двох основних чинників: 1) кредитний ризик (ризик неповернення кредиту); 2) вартість кредиту. «По-перше, банки кредитують клієнтів, які здатні повернути кредит. Щоб упевнитись у цьому, банк вивчає діяльність фермера, історію минулих посівів та врожаїв, місцеві показники врожайності і особливості ґрунту, оцінює витрати і прогнозує обсяги надходжень від продажу майбутнього врожаю, перевіряє, чи має фермер достатньо землі і техніки для її обробки (у власності чи в оренді), яким іншим майном володіє тощо. На жаль, ця задача ускладнюється схильністю дрібних агровиробників до ведення бізнесу в тіні, через що їх звітність часто ставить перед банками питання, а не дає відповіді на них. Для вирішення проблеми надмірних ризиків уряд за підтримки Світового банку розробляє програму часткових кредитних гарантій – вона полегшить тягар ризиків для банків та дозволить профінансувати фермерів, які за інших обставин кредит не отримали б. По-друге, фінансування придбання землі передбачає довгострокове кредитування. Тому розмір ставки стає значною мірою вирішальним чинником. З часом відкриття ринку та використання землі як застави дозволять значно здешевити кредити – і за рахунок зниження кредитного ризику, і за рахунок зменшення інфляції (приплив інвестицій та макроекономічна стабільність). Але на самому старті ринку кредитні ставки будуть ще доволі високі, тому варто запровадити програму державної фінансової підтримки невеликих виробників шляхом компенсації частини %», – проонозує вона.

Читати до теми: У 2019 році аграрних розписок видали майже на 8 млрд грн

Для українських банківських систем зараз реально запропонувати кредитну ставку фермерам під 12-15%. Але для цього потрібно провести уряду ряд реформ, підвищити фінансову обізнаність виробників. За умов державної підтримки додатково можемо знизити ставку на 5-8%. Але обіцяти 3% зарано», — зазначила експерт.

Також вона додала, що через відсутність працюючого ринку землі державний бюджет щороку недоотримує $22 млрд, що еквівалентно 17% ВВП.

Якби в Україні не було встановлено мораторій на продаж землі, то ВВП України у 2018 році міг би на 22,5 млрд доларів (або на 17%) перевищувати фактичний рівень. Саме такою є ціна пригнічених протягом 18 років темпів зростання продуктивності агровиробництва. Це також дає уявлення про можливості, які відкриє легальний і прозорий ринок сільгоспземель для економіки України. Логіка тут проста – власність на землю дає набагато більше захисту порівняно з орендою десятків чи сотень паїв. Можна не боятись неочікуваного розірвання договору оренди всередині свого поля, отже можна планувати довгострокові інвестиції і не виснажувати землю заради одного-двох найближчих врожаїв. А це і продуктивність, і якість ґрунту. З іншого боку, продовжувати втрачати такі можливості через подальше зволікання – найбільший глобальний ризик, пов’язаний із земельною реформою в Україні», – пояснює вона.

Звісно, продовжує Коробкова, відкриття ринку також несе певні ризики, хоча за масштабом вони не співставні із ризиком втрати можливостей у випадку консервації статус-кво.

Ми знаємо, що агровиробники, особливо невеликі, побоюються втратити орендовану землю (а отже – бізнес), якщо з тих чи інших причин не зможуть викупити її на старті ринку. Щоб уникнути негативних ефектів, варто передбачити запобіжники: — пріоритетне право викупу для виробника-орендаря; механізми фінансової підтримки;  відсутність жорстких обмежень для банків (щодо загальної площі та часу володіння землею), щоб вони змогли вільно кредитувати під заставу землі», – додає Коробкова.

Нагадаємо, круглі столи на тему впровадження мораторію на землю та обговорення в експертному колі триватимуть. За ними стежитимуть і долучатимуться до їхньої організації інформаційні партнери — AgroPolit.com, Latifundist.com, Kurkul.com.