Вільний ринок землі від «А» до «Я» - енциклопедія реформи

Максимум цінної та актуальної інформації, яка стосується земельної реформи, ви можете отримати, скориставшись добіркою AgroPolit.com.

Це відомості про ціни на землю та законодавство, яке стосується скасування мораторію, експертні оцінки ситуації навколо ринку землі та відомості в цифрах. А ще – досвід країн світу, які раніше відкрили ринок землі.

1) Земельна реформа в Україні – 28-ми річна історія

Що дозволяє та забороняє земельний мораторій, скільки земель підпадають під його дію, та інші факти про заборону на продаж паїв.  Про це – у публікації «Земельний мораторій ― плюси і мінуси за 25 років».

Мораторій був введений Верховною Радою у січні 2001 року. Ініціатор рішення — народний депутат Анатолій Матвієнко. Закон передбачав, що мораторій діятиме короткостроково — до прийняття закону про обіг земель с/г призначення або відповідно до норми в Земельному кодексі. Пізніше, в тому ж 2001 році, парламент прийняв Земельний кодекс, однак у ньому не йшлося про скасування мораторію, навпаки, закон продовжив його дію до кінця 2005 року. Після цього дію мораторію продовжували ще 8 разів: у 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015 і востаннє у 2016 році — до 1 січня 2018 року. Потім було продовжено до 1 січня 2019 року.

Національна академія аграрних наук України провела опитування щодо готовності населення до земельної реформи. Як виявилось, лише 10% українців готові продавати земельні паї, а купувати – майже половина. Про готовність громадян до відносин на відкритому ринку читайте у публікації «Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю».

В Україні так довго чекали відкриття ринку землі, що деякі потенційні покупці почали робити спроби узаконити продаж не дочекавшись відповідного огульного закону. Зокрема, фермер Дмитро Огньов за підтримки юристів міжнародної компанії PwC Legal Україна звернувся до суду аби вибороти право купити гектар землі для ведення сільського господарства у власника, який хоче його продати. Про цю історію читайте у публікації «Апеляційний суд почав розгляд справу про право продавати землю в обхід мораторію».

Порушення права громадян на користування власною землею побачив і касаційний суд. Про це — у матеріалі «Касаційний суд просить Верховний Суд визнати, що мораторій на землю порушує Конституцію України». 

Нажаль, є випадки, коли громадяни України віддали свої землі, не знаючи, що їх продали. Про це читайте у замітці з посиланням на голову профільного комітету парламенту Миколу Сольського «Близько 1,2 млн га с/г земель в Україні продано в обхід мораторію». 

Навесні 2019 року Олексій Мушак, тоді ще народний депутат 8-го скликання, зареєстрував у парламенті законопроект №10469 «Про внесення змін до Земельного кодексу України (щодо запровадження вільного ринку землі та скасування земельного кріпацтва)». Це за тиждень до припинення роботи депутатів 8-го скликання. Згодом, депутат Мушак пояснив — подав документ уже для нової Верховної Ради України, яку оберуть у липні 2019 року. Які ще законопроекти про відміну мораторію реєстрував народний депутат, та в чому їх суть, читайте у публікації «Нові деталі земельного законопроекту, зареєстрованого в Раді – текст документа».

2) Земельне законодавство 

До кінця 2019 року Україна живе в умовах мораторію на продаж земель с/г призначення та відповідно до Земельного кодексу. Які саме законодавчі акти приймались Верховною Радою 8-го скликання, та зокрема, які стосувались ринку землі, читайте в публікації «Рейтинг ефективності депутатів аграрного комітету за 2014-2019 роки».

Зокрема йдеться про ЗУ:

№2666-VIII (реєстраційний № 9355-5) — про внесення змін до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель, який передбачає продовження мораторію до 2020 року;

2236-VIII (реєстраційний №7350)  — про внесення змін до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель;

767-VIII (реєстраційний №3404) — про внесення змін до розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України щодо продовження заборони відчуження сільськогосподарських земель;

1533-VIII (реєстраційний №3006) — про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли;

1012-VIII (реєстраційний №2279) — про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів;

247-VIII ( реєстраційний №0944) — про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєстрації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Верховною Радою 9-го скликання станом на початок жовтня 2019 р. було зареєстровано 9 законопроектів про запуск ринку землі. Один із них урядовий, два – від аграрного комітету і три альтернативних до одного з них, решта – від окремих депутатів. AgroPolit.com проаналізував тексти всіх законопроектів про ринок землі та пропонує ключові положення. Про це у публікації «Аналіз 9 законопроектів про запуск ринку землі».

У жовні 2019 року Комітет Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики розглянув 2 основні законопроекти, щодо відкриття ринку землі:

№2178 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», запропонований міністром розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тимофієм Миловановим.

№2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». Цей законопроект запропонував голова профільного комітету парламету Микола Сольський разом із групою інших депутатів. 

Згодом, Комітет з питань аграрної та земельної політики Верховної Ради України відхилив проект закону №2178, та погодив альтернативний законопроект №2178-10.

Законопроектом №2178-10, пропонується:

1) зменшити обмеження щодо концентрації земель в межах області з 15% до 8%;

2) ввести обмеження щодо концентрації земель у межах ОТГ у розмірі 35%;

3) ввести перехідний період до 1 січня 2024 року для заборони виходу на вільний ринок іноземцям. 

Детальніше про це у публікації «Профільний комітет парламенту відхилив урядовий законопроект про ринок землі».

Можливість передачі земель сільськогосподарського призначення з державної у комунальну власність ОТГ – це нова можливість, але, водночас, і додатковий клопіт для громад. Головна складність, яка виникає у процесі обігу цих земель – вирішити, хто та у яких розмірах зможе їх отримати задарма у приватну власність у межах норм безоплатної приватизації, передбаченої статтею 121 Земельного Кодексу України. Про це пояснює у блозі «Передача с/г землі громад: спочатку землю місцевим, потім – заїжджим. Чи це законно?» юрист Олександр Гнітецький. Він попереджає про можливі юридичні колізії та наводить приклади судових прецедентів, які дозволяють знайти рішення питання.   

3) Ціна землі

Дані про середню вартість оренди сільськогосподарської землі у 2018 році в Україні загалом та у кожній із областей узагальнила Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр). У матеріалі «Оренда сільськогосподарських земель (державних і приватних) за 2018-й – аналіз по областях» – відомості про вартість оренди 1 га як приватних, так і державних земель у кожному регіоні.

Попри законодавчу заборону, в Україні і до офіційного відкриття ринку жваво торгують сільськогосподарською землею. Аналіз онлайн-оголошень про продаж паїв на OLX зробив Віталій Данкевич доктор економічних наук, професор кафедри міжнародних економічних відносин та європейської інтеграції Житомирського національного агроекологічного університету. У своєму блозі «Ціна на чорноземи буде нижчою, ніж на бідні ґрунти Європи… Як виправляти ситуацію?» він також наводить прогнозовані ціни на землю в Україні в залежності від економічної ситуації та рівня підтримки АПК в країні. 

Як з початку 2019 р. змінилась нормативно грошова оцінка землі, від якої планують у майбутньому рахувати вартість паю. Нагадаємо, передовсім це стосуватиметься державних земель, які перейдуть до ОТГ. Про це у публікації «Через запровадження нової нормативної грошової оцінки земель місцеві бюджети можуть втратити понад 2 млрд грн». 

Не менш важливим є вивчення стану земель, які передаються та чи вплине це не ціноутворення. Від чого залежатиме ціна землі, яку суму можуть отримати громади для власного територіального розвитку?  Про це у блозі Леоніда Корейби, голови спілки Центр розвитку земельних правовідносин в Україні «Вільний ринок землі фіналізує передачу громадам державних земель незрозумілої якості». 

Про вартість землі в країнах ЄС за результатами досліджень та що це означає в контексті цінової політики майбутнього України. Про це анімаційна графіка «Вартість землі в Європі та Україні — від найменшої до найбільшої за 1 га». 

4) Операції з землею

За однакових умов, державні підприємства могли би бути на порядок ефективнішими за приватні холдинги. Однак, більшість із них збиткові, а половина цієї землі або не використовується належним чином, або розташована невідомо де, ніби її взагалі не існує в природі. Тому замість того, щоб приносити значні прибутки, держава щорічно втрачає десятки мільйонів доларів. AgroPolit.com дізнався, скільки конкретно землі є в державних підприємств та скільки вони заробляють у порівнянні з приватними компаніями. У статті «Державний агрохолдинг «Україна» – чому с/г землі у підпорядкуванні Мінагро використовуються неефективно?» читайте більш детально. 

Хто має платити податок орендар чи суборендар? Відповідь на це питання читайте в роз'ясненні суду, опублікованого за посиланням «Відмінності обов’язків орендаря і суборендаря земельної ділянки – Верховний Суд». 

У якому випадку Держгеокадастр перевищує свої повноваження. Роз'яснення читайте у добірці «Перелік безкоштовних послуг та дозволів Держгеокадастру – офіційно».

Платник плати за землю має право подавати щомісяця звітну податкову декларацію, що звільняє його від обов’язку подання податкової декларації. Що це означає на практиці – читайте у повідомленні «У ДФС розповіли, як виправити помилки у декларації з плати за землю». 

Рекомендації для тих, хто заздалегідь готується до відкриття ринку землі. Про це у блозі Анатолія Косована, керуючого партнера юридичної фірми Kosovan Legal Group «Вільний ринок землі – як вижити: рекомендації особистим селянським господарствам, фермерам та холдингам». 

Який із двох варіантів здачі в оренду с/г земель найоптимальніший: через майданчик ProZorro.Продажі чи ДП «СЕТАМ». Про це у дослідженні AgroPolit.com «Доповідна Кабміну: земельні електронні аукціони та державна земля — чи є контакт?».

Національна академія аграрних наук Україна запропонувала законодавцям прописані умови оренди земельних ділянок, якими не користується. Це передача ділянок під сільськогосподарське використання іншими юридичними і фізичними особами на строк не більше від 7 років. Детальніше — «НААН підготувала два варіанти законопроектів передачі своїх земель в оренду». 

5) Децентралізація

Влітку 2019 р. Прем’єр-міністр Володимир Гройсман, який починав децентралізацію, визначив 5-річні досягнення уряду у цьому напрямку. Зокрема, було на тойчас сформовано 876 ОТГ, доходи місцевих бюджетів зросли з 70,2 млрд грн до 233,9 млрд грн. А от що завадило довершити процес децентралізації попередньому уряду читайте коментарі та аналіз експертів у матеріалі «Децентралізація зсередини: що заважає добровільному об’єднанню ОТГ». 

Скільки людей мешкають в окремих ОТГ по регіонах читайте в аналізі «Названо найбільші та найменші громади в Україні». 

У процесі Децентралізації уряд мав передати громадам 1,5 млн га державних земель. Дісталось ОТГ набагато менше. Поки що. Про це блог Івана Фурсенка «Уряд передав об’єднаним громадам лише половину з 1,5 млн га державних земель». 

Добірка найважливіших подій у процесі реалізації реформи децентралізації за п’ятирічку. У спецпроекті  «ТОП-10 подій або «Децентралізація по-українськи».

Власники землі зможуть отримувати відшкодування збитків. Для цього мають бути утворені комісії при місцевих радах. Це передбачає рішення уряду. Детальніше читайте у публікації «Змінено порядок відшкодування збитків власникам землі – Кабмін».

Стежити за випадками нецільового використання землі та за самовільним зайняттям землі — основні функції, які отримають від Держгеокадастру ОТГ в рамках земельної реформи. А які функції не покладаються та яким чином розподіляються – сказано в «ОТГ отримають від Держгеокадастру дві основні функції контролю за землями, – Сольський». 

У парламенті зареєстрували законопроект №2189, який спрощує процедуру затвердження перспективних планів ОТГ. Перспективні плани мають забезпечити гармонічний фінансовий розвиток громад та безпеку у користуванні благами. Про спрощення процедури у публікації «До закону про об’єднання громад пропонують правки про затвердження перспективних планів».

6) Думки експертів про ринок землі

Міністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства Тимофій Милованов заявив, що від впровадження відкритого ринку сільськогосподарської землі передовсім виграють ті, в кого ця земля вже є та хто, отримавши підтримку держави, придбає нові землі. У відповідь — представники профільного аграрного середовища висловили власні думки з приводу оприлюдненого законопроекту та його якості. Позиції аграрних експертів, депутатів та урядовців читайте у матеріалі «Реакція ринку та профільних експертів на законопроект про скасування земельного мораторію». 

Андрій Мартин, завідувач кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України, доктор економічних наук, член правління Спілки землевпорядників України, заступником голови ради асоціації «Земельна спілка України» у інтерв’ю «Фокуси» Держгеокадастру — що не так у «навколоземельному» відомстві?» пояснює, що не так у Держгеокадастр і чому його необхідно реформувати.

Політики та незалежні експерти розходяться в позиціях, наскільки актуальним є відкриття ринку землі. З їхніми аргументами можна ознайомитися детальніше у публікації «Без права на ринок: прихильники і противники зняття земельного мораторію». Позиції були зібрані наприкінці 2018 року.

Поспіхом відкривати земельний ринок — не варто. Переконаний експерт з політики Олександр Солонтай: «Якщо уряд Зеленського поспішатиме, то найближчі зміни можуть втілитися наприкінці 2020 року... до такої реформи потрібно підходити дуже обережно, оскільки можна не встигнути зробити жодних інших змін, так стрімко обвалиться підтримка громадян», — сказав Солонтай через кілька днів після обрання Верховної Ради 9-го скликання. Чим аргументував настільки високий рівень небезпеки, читайте у інтерв'ю «Олександр Солонтай: «Сире» зняття мораторію стане початком кінця Зеленського».

Під який відсоток аграрії  зможуть отримувати кредити для придбання техніки та розвитку  господарств? А також, яких кроків очікує банківський сектор від новообраного Президента? Про це AgroPolit.com розпитав голову Національної асоціації банків України (НАБУ) Олену Коробкову. Відповідь експерта читайте у інтерв'ю «Обсяг кредитів на придбання землі та під її заставу на інші цілі може сягнути від 30 до 100 млрд грн». 

З відкриттям ринку землі для іноземців, навіть через кілька років, українські сільськогосподарники можуть не витримати конкуренцію. У цьому занепокоєний голова «Української асоціації молодих фермерів» Дмитро Мічурін: «До 2028 року планується залучити близько 50 млрд доларів «земельних» інвестицій. Український аграрій об’єктивно неспроможний запропонувати за земельний пай суму більшу, аніж його іноземні конкуренти, які зацікавлені у купівлі українських чорноземів. Зокрема, йдеться про інвесторів із таких економічно потужних країн, як Китай та ОАЕ», — каже Мічурін. Його аргументи читайте у блозі «Фермерський погляд на ринок землі: хто виграє і програє». 

Дискусія, де не зійшлися координати. Висловлювання Юлії Тимошенко про відміну земельного мораторію і вільний ринок землі, що звучать інакше в залежності від того, хто тримає президентську булаву і займає прем'єрське крісло. Про логічні рівняння, які дали різні результати у аналізі телевізійного двобою «Піймали на брехні: Тимошенко & Висоцький — був чи ні земельний закон про вільний ринок?».  

7) Досвід країн світу

Існує десятки підходів до реалізації проектів запуску ринку землі в залежності від економічної ситуації та цілей держави. Читайте у спецпроекті про ТОП-10 моделей земельного ринку, деякі з яких можуть бути корисними і в реаліях України.  

Після проголошення незалежності Латвія була однією з перших пострадянських країн, що запустила процес реституції земель сільськогосподарського призначення та до кінця 2008 року повернула право власності на них спадкоємцям тих родин, які господарювали на цій землі до 21 липня 1940 року. Який досвід цієї країни варто врахувати в умовах запровадження земельної реформи в Україні у блозі Івана Фурсенка «Обіг с/г земель — досвід Латвії та п’ять паралелей для України». 

Після відкриття ринку землі продовж перших 6-10 років активно ростають ціни на гектари угідь. Як змінювалась вартість с/г землі після відміни мораторію у сусідніх країнах. Про це у аналітиці «Як зростали ціни на землю у сусідніх країнах після відкриття ринку землі».

8) Земельна статистика

Про кількість с/г підприємств, які працюють в Україні та інші цифри. Про це читайте тут: «Фермерські господарства обробляють майже 5 млн га землі».

Чи готові впускати на українский ринок іноземних покупців вітчизняні фермери. Про це провели опитування серед 500 гравців ринку. Відповідь детальніше у матеріалі «Понад 70% аграріїв вважають, що право на придбання землі с/г призначення повинні мати лише українці — опитування».

Структура всіх земель України, в урядовому документі «Стратегія удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними». По суті, це аналіз нинішнього стану державних земель і набір пропозицій для зміни ситуації. Деталі у матеріалі «Стратегія уряду управління державними землями: ключові тези».

Вивчайте рейтинг достатку у «ТОП-100 латифундистів України». Хто обробляє найбільше землі. Найповніша аграрна «вікіпедія» України. Дані постійно поновлюються.

Про практично усі землі фермерів у розрізі регіонів. Вивчити дані можна у матеріалі «Структура сільськогосподарських земель, які перебувають у власності та користуванні фермерів- 2018 РІК».

А також детально, як виглядає «Структура фермерських сільськогосподарських земель». Тут можна дізнатися, яку частку земель орендують та скільки придбано за угодами емфітевзису.

9) Експертне обговорення «Земельне віче»

«Земельне віче» – це майданчик для діалогу між урядовцями, депутатами та експертами на тему реалізації земельної реформи. Ініціатор його проведення – активіст земельної реформи Олексій Мушак разом із AgroPolit.com, Latifundist.com та Kurkul.com.

За кілька днів до проведення «Земельного віче» Олексій Мушак у інтерв'ю AgroPolit.com розповів, чому важливо мати такого роду суспільне обговорення: 

«60% успіху земельної реформи — це комунікація з суспільством. Тому подати інформацію про ринок і роль кожного в ньому, вигоду для власника землі слід у прискореному, інтенсивному та масштабному форматі... Модель буде позитивною для держави. Тепличних умов не буде. Треба також розуміти, що зараз міжнародні гравці дуже активно займаються земельною реформою. І фермери вже програли той момент, коли можна було реформу провести на своїх умовах. Це були 2016-2018 роки. Гадаю, що на цій зустрічі буде різноманіття думок, вона піде на користь, насамперед, власникам землі», – сказав Олексій Мушак.

Більше про проблематику акції читайте у інтерв'ю «Олексій Мушак: 19 вересня я збираю земельне «віче» – хороше, надійне обговорення земельної реформи та вільного ринку».  

На першому обговоренні розглянули ряд важливих питань: кредити для купівлі землі під 3% річних для фермерів, відкриття ринку для іноземців та громадян Росії, доцільність земельної реформи, ціну на землю, інвестиції у вільний ринок й долю Держгеокадастру. Про це та інше читайте у матеріалі: «9 відтінків земельного законопроекту: можливості та ризики». 

Уряду та парламенту учасники другого земельного віче запропонували пропозиції, які необхідно внести до пакету земельних законопроектів. Серед них – створювати довгострокове планування та забезпечувати держпідтримку, не впускати іноземців на український ринок у перші рок після відміни мораторію та відкривати ринок у сприятливий для сільгоспвиробників час.Про це дізнавайтесь з публікації «Учасники земельного віче назвали 5 пропозицій до пакета земельних законів».