Земельний траст України: 7 питань до запровадження ринку землі

Ринок землі та її обіг в Україні – незроблене домашнє завдання-2019 і головний виклик для влади у 2020 році. Заданий президентом Володимиром Зеленським темп у питанні ринку землі парламент не втримав через суспільний спротив. Вже після першого дня розгляду правок до законопроекту №2178-10 до другого читання (депутати осилили близько 200), штурму крісла голови Миколи Сольского та бійки депутатів онлайн, стало зрозуміло – справжні земельні баталії розпочнуться після новорічних свят, коли відкриється друга сесія чинної Ради. А до того аграрний комітет у режимі «без вихідного» до 10 січня прийматиме поправки.

Давайте проаналізуємо, як змінилася тема землі за останні 4 місяці після її запуску, відповівши на ключові питання.

1. Чи хочуть українці відкриття ринку землі?

З одного боку, за даними опитування КМІС, 64% опитаних – проти. З іншого, як показало голосування у «Савіка Шустера» (присутнім ставили питання «Чи готові ви володіти, користуватися та розпоряджатися власною с/г землею?) – за це виступили 77% опитаних. Що це означає? Люди до кінця не усвідомлюють, що й перше, і друге питання стосуються одного – продажу с/г землі. Крапка. І немає більше жодних інших варіантів земельної реформи.

2. Чи хоче влада відкриття ринку?

По-перше, це чорним по білому записано у програмі президента Зеленського, тож не побачити цього пункту його виборці не могли. Це факт. Але, коли справа рушила до відкриття, всім стало зрозуміло (уряду й парламенту), що ухвалити земельну реформу – означає списати на політичну пенсію наприкінці весни, а максимум – влітку 2020 року, увесь парламент, де монобільшість становлять «Слуги народу». Це дуже добре розуміє і спікер Дмитро Разумков, якому такий сценарій не до подоби. Адже й він також піде в такому разі.

Читати до теми: Дострокові місцеві та парламентські вибори-2020 за новим сценарієм – влада готує бекґраунд

3. Що показали суспільні протести проти земельної реформи?

З одного боку, є як ідейні противник продажу с/г землі, так і вмілі політики, які змінили «шашечки» і вибрали іншу позицію, аніж мали раніше. Перших представляє низка аграрних асоціацій, других – «Батьківщина», яка за прем’єрки Юлії Тимошенко вже пропонувала відкрити ринок землі. Другі в списку претендентів на земельних патріотів – партія одвічних промисловців ОПЗЖ, де чимало представників «Опозиційного блоку». Традиційно вони думали про великий бізнес і промисловість, а земля була окремим рядком у їхній програмі, все ж великих батлів за неї у всі попередні роки ми не спостерігали.  Аж поки почали розглядати земельний законопроект: тоді ОПЗЖ внесла 3900 поправок до нього з наявних 5400! Переплюнули навіть «Батьківщину», яка подала майже 900.

Читати до теми: Зеленський відреагував на протест під Радою проти ринку землі

4. Хто виграє від запуску ринку землі у форматі, запропонованому президентом та аграрним комітетом: недопуск іноземців/публічних українських компаній з іноземним капіталом та обмеження придбання в одні руки в 10 тис. га?

а) Агрохолдинги: ситуація не зміниться, бо в них залишається право оренди.

Якщо їм дозволять купувати землю, то є два варіанти:

• очікується хвиля злиття й поглинань, бо не всі матимуть ресурси для купівлі с/г землі, як наслідок укрупнення ринку;
• великих покупок не буде, бо для збільшення капіталізації агрохолдингу потрібно викупити щонайменше 70-60% земельного банку. За попередніми оцінками, тільки 5-15% хочуть продати землю.

б) Середні компанії: у них є можливість капіталізації своїх компаній, бо їхній земельний банк менший. Але це за умови, що з’являться доступні банківські продукти щодо кредитування придбання землі.

в) Дрібні фермери: в умовах недопуску іноземців та заборони купівлі юрособам отримають можливість посилитися. Але, знову ж таки, за умови доступного кредитування на купівлю землі, в іншому разі ситуація залишиться такою ж, як нині.

г) Іноземні компанії, які обробляють в Україні землю, конкуруватимуть із рештою учасників за рахунок розміру орендної ставки. Нагадаємо, що наразі середній розмір орендної ставки за паями та державними землями становить відповідно…

Читати до теми: Аграрії протестували проти продажу землі іноземцям

5. Буде чи ні вільний ринок землі й обіг землі з 1 січня 2020 року, якщо парламент не продовжить мораторій?

Буде продовження мораторію, чи ні, це ні на що не впливає. Ключова  умова відкриття повністю легального ринку: прийняття закону про обіг земель с/г призначення. Наразі його компромісний варіант – №2178-10.

Втім, можливий і інший! І стосується він механізму довірчого управління, який запускає механізм створення земельних трастів. У чому його суть? Згідно з прийнятим Радою законом №1059 «Про внесення змін до деяких актів щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» (котрий почав діяти 17 жовтня 2019 року), банки й агрокомпанії зможуть кредитувати власників землі під заставу землі. Щоправда, у них не буде права купувати землю, але продавати їм ніхто не забороняє! Цей ринок фактично є. Лишився один елемент його повноцінного запуску з 1 січня 2020 року: змінити пункту 14 та ліквідувати пункт 15 Перехідних положень «Земельного кодексу України», стосовно заборони укладення й нікчемності договорів щодо відчуження земельних ділянок будь-яким способом. Тож стежмо за вправністю рук депутатів.

6. Ключові не вирішені питання. Їх щонайменше три:

1. Чи буде державний земельний банк для продажу власниками паїв своїх наділів?
2. Яким буде розмір податку про перепродажу землі, щоб уникнути спекуляцій?
3. Як відстежувати походження капіталу на придбання землі?

Читати до теми: Ринок землі вже відкрито: через інститут довірчої власності депутати запустили продаж земель сільськогосподарського призначення

7. Фактор «Чорного лебедя».

Ним може стати рішення Конституційного суду щодо офіційного тлумачення положень першого речення частини першої статті 13 та частини першої статті 14 Конституції України. Наразі розгляд цього питання триває. Рішення важко спрогнозувати, але воно може докорінно змінити ситуацію, як в один, так і в інший бік.  Раніше Конституційний суд уже займався земельним питанням, але з подачі, чи варто зберігати, чи все ж ліквідовувати земельний мораторій в умовах світової фінансової кризи.

Підсумовуючи: земельна реформа сьогодні, як і раніше, асоціюється з американським словом «trust». Воно перекладається як довіра і її відсутність у всіх учасників аграрного ринку (наявних та потенційних) своїх сподівань до дій влади, політиків та депутатів у питанні землі. Від того, який варіант вони оберуть, залежить майбутнє країни та кожного. Чи є ризики вільного ринку? Є. Чи є потужні інвестиційні можливості від запуску ринку? Є. Тож питання лише про правильну «упаковку» цього ринку.