Земельна реформа 2020 — план дій на рік уряду Гончарука, парламенту Разумкова та президента Зеленського

Ринок землі та земельна реформа — одне з трьох ключових завдань уряду, парламенту та президента на цей рік. Два інші — вирішення конфлікту в Донбасі та взаємини з РФ. Як розвиватиметься земельна реформа: приймуть чи ні законопроект 2178-10, зросте чи ні вартість оренди землі, хто зможе купувати с/г землю, як/хто і під який відсоток кредитуватиме аграріїв під купівлю землі, що буде з Держгеокадастром, чи продовжать земельну децентралізацію, які конкретно повноваження з управління та розпорядження землями отримають об’єднані громади та ще багато іншого — це питання, за якими виконавча та законодавча влада має показати конкретний результат у новому році.

AgroPolit.com проаналізував усі земельні висловлювання членів урядової та президентської команди і парламенту на дані теми й пропонує вам їхнє бачення земельної реформи на 2020 рік.

Олексій Гончарук, прем’єр-міністр України

Українсько-німецький фонд для кредитування агросектору

Президент оголошував, що в наступному році має розпочатися програма кредитування малого бізнесу з низькою процентною ставкою. Це означає, що держава повинна компенсувати частину цієї ставки. Необхідний фонд для цього зараз змінив модель за рішенням уряду. Тобто ми готуємося до того, щоб на виконання ініціативи президента з 1 лютого в країні запрацював інструмент. Щоб була реальна можливість кредитувати малий бізнес під 5, 7 і 9%.

Читати до теми: Вільний ринок землі від «А» до «Я» — енциклопедія реформи.

Роман Лещенко, уповноважений президента з земельних питань

Три умови продажу землі

Якщо власник хоче продати свою землю сільськогосподарського призначення, то зможе це зробити, дотримуючись трьох основних моментів:

• угоду продажу землі можна буде укласти тільки нотаріально і за усіма відповідними нормами;
• землю можна продати лише за ціну, не меншу від встановленої за нормативну грошову оцінку на момент продажу;
• першочергове право купівлі землі має чинний орендар; якщо власник землі та орендар не зможуть домовитися про ціну, тоді надається право продати землю третім особам. 

Оплата за купівлю землі можлива тільки в безготівковій формі банківським перерахунком з утриманням усіх відповідних податків.

Бюджетна держпідтримка 2020 на придбання землі

Уряд передбачив 4 млрд грн на 2020 рік, але за умови, що запуск земельної реформи чітко передбачає наповнення Держгеокадастру і забезпечення належних фінансових інструментів. Уряд встановив мету — повністю наповнити кадастр до 1 серпня 2020 року. Це дуже амбітна мета. Якщо з нею вдасться впоратися до визначеного строку, коштів на компенсацію вистачить. Якщо не стане часу і кадастр не встигнуть наповнити, а є висока вірогідність такого розвитку сценарію, тоді ці 4 млрд грн будуть перерозподілені на державні програми підтримки АПК.

Читати до теми: Портрет земельного власника й очікувані ціни на землю.

Створення 30-кілометрової зони із с/г земель по всьому кордону

За програмою «Національні діалоги» ми з урядом та депутатами з різних фракцій за 2 місяці проїхали 17 областей України, зокрема й прифронтові. І дійшли згоди, що має бути буферна зона 30 км, яка потребує особливого регулювання. Ми зараз це питання обговорюємо, з'ясовуємо, яким чином його юридично прописати і краще захистити. До того ж у Луганській та Донецькій областях є чимало фортифікаційних споруд, які розташовані на землях місцевих аграріїв. Люди сплачують податки за цю землю, але фактично її не використовують. Нардепи вже напрацювали деякі законопроекти в частині звільнення аграріїв від оподаткування і механізми компенсації саме за такими видами земель. Це дуже важливе питання, тож ми юридично ще напрацьовуємо механізми, як прифронтову та буферну зону захистити від таких небезпечних моментів.

«Запобіжники» від розбазарювання землі на аукціонах

У межах системи ProZorro, зважаючи на попередні випадки зловживання під час земельних аукціонів, вводиться запобіжник із гарантійних платежів на рівні 30% (якщо гравець зірвав торги, кошти не повертають). Юридична особа, яка зірвала торги, не допускається до аукціону. Участь в аукціоні мають брати ті юрособи, які працюють у відповідному регіоні (зараз це питання дискутується). Інакше кажучи, в аукціоні беруть участь ті компанії, які працюють в області й будуть торгуватися на аукціоні, а не якась там компанія з іншої області, яка може зманіпулювати і зірвати торги. Ми зараз це питання обговорюємо щодо участі. Щоб у компанії була прив'язка до території. Де працюєш, там і береш участь в аукціонах, а не так — виграв аукціон, здав землю в оренду і не маєш жодного уявлення про соціальну складову та розвиток тієї території, де розташовані угіддя. Зараз ми обговорюємо цю норму.

Читати до теми: Роман Лещенко: Мораторій — це найкраща форма розкрадання української землі.

Оподаткування землі для різних груп аграріїв

Вони (громади) мають одне велике прохання — вирівняти оподаткування по гектарах, щоб усі платили: і фермери, й одноосібники. Щоб прив'язка оподаткування була до 1 га відповідно до нормативної грошової оцінки (НГО) — це раз. А по-друге, це стосується договорів по 1,5–2–3–4% на 49 років, щоби передбачити в законі нормативну плату на рівні не менш ніж 8–12% від НГО. Ми це прописали в змінах до законопроекту № 2194. Це дасть змогу наповнити місцеві бюджети й одночасно виправити ситуацію з орендним оподаткуванням.

Хай залишаються там люди, які користуються цією землею. Ми не переглядаємо їхнє право оренди. Мова лише про вирівнювання ставки оренди. Адже хтось на аукціоні виграв під 12%, а хтось — під 15%, а хтось досі платить 3%.

Про передачу землі на місця

ОТГ вже практично обезземелені. Резерв і запас розграбовано. Держгеокадастр в областях розпоряджається землями органів місцевого самоврядування поза межами населеного пункту. Органи місцевого самоврядування навіть не знають, що їхні землі вже виведені наказами, в яких навіть поки немає реєстраційного номера… Але землі вже немає…

Ми провели 3 комплексні зустрічі з громадами, та вони кажуть, що ми пізно прийшли з передаванням повноважень. Але у нас ще залишаються резерви — землі держпідприємств, які знаходяться на територіях ОТГ. Ми з цих ДП плануємо розпаювати землі для колишніх працівників підприємств; ветеранів АТО/ООС, які ще не отримали землю і стоять у черзі, а частину земель плануємо передати на громади, щоб у них був резерв.

Денис Башлик, голова Держгеокадастру

7 кроків реформування Держгеокадастру

1. Перевірка діяльності територіальних органів, звільнення керівників та набір нових кадрів за конкурсом.
2. Створення Департаменту якості сервісів та ліквідація розпорядчих функцій Держгеокадастру.
3. Створення електронного кабінету сертифікованого інженера-землевпорядника.
4. Відкриття доступу для інженерів-землевпорядників до внесення відомостей до кадастру.
5. Приватизація та оптимізація держпідприємств.
6. Внесення відомостей про оцінку земель на публічну кадастрову карту.
7. Відкриття низки даних про земельні ділянки, зокрема про координати меж.

Читати до теми: «Фокуси» Держгеокадастру — що не так у «навколоземельному» відомстві? 

Дія мораторію на продаж с/г землі

Щорічне продовження мораторію не мало юридичного сенсу, а виконувало насамперед PR-мету для окремих політичних сил. Відсутність популізму, продемонстрована парламентом у цьому році, аж ніяк не вплине на правила гри на земельному ринку. Тож будь-які панічні прогнози не обумовлюють жодних підстав.

Основною умовою скасування мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення було набрання чинності закону про обіг земель

Оскільки прийняття закону не відбулося, у дію вступили пункти 14 та 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України. Згідно з ними до набрання чинності закону про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств, а також не допускається:

Читати до теми: Земельний мораторій ― плюси і мінуси за 25 років.

– купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земель, що перейшли до комунальної власності відповідно до пункту 21 цього розділу або передані до комунальної власності відповідно до статті 141 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

– купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 371 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10% та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також, крім зміни цільового призначення, (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам — учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Зверніть увагу, що прийняття та набрання чинності Законом України про обіг земель сільськогосподарського призначення є обов’язковою умовою для запровадження ринку земель.

Читати до теми: Реформування Держгеокадастру: ліквідація чи перерозподіл функцій?

Інвентаризація с/г земель

Культивують міф, що Держгеокадастр не готовий. Нам наводять приклад Польщі, але вона відкривала ринок землі, коли кадастр був на паперових носіях. У нас 73% — стан наповнення кадастру, тож він готовий до відкриття. Понад 1 млн га проінвентаризовано у 2019 році. До 1 серпня 2020 року буде проінвентаризовано все.

Підрозділ збору скарг про порушення

Якщо у вас буде якийсь запит до нас, до територіальних органів Держгеокадастру, вам щось зробили не так — ви зможете поскаржитись до департаменту сервісного контролю. Я обіцяю, якщо це буде об’єктивно реальна відписка, реально вам не допомогли, ці люди будуть опікуватися, щоб покарати винних і вирішити ваше питання.

Читати до теми: Як вирахувати вартість 1 га землі за новою нормативно-грошовою оцінкою?

Про нову нормативно-грошову оцінку

Ми вже почали процес замовлення розробки цієї методики, вона дуже давно потребує оновлення. Надходить дуже багато скарг від місцевої влади та бізнесу щодо корупційності, корупціогенного фактору так званого коефіцієнта Кф, з яким можна гратися й занижувати або завищувати певну нормативно-грошову оцінку. Ми маємо на меті ліквідувати цю можливість.

Микола Сольський, голова парламентського комітету з питань аграрної та земельної політики

Мораторій на продаж с/г землі

Станом на сьогодні вже маємо ринок, що працює через сірі схеми обходу мораторію. Такий сірий ринок є викривленим, а це має свої наслідки. Люди, які купують землю через схеми, розуміють ризики, які з цим пов’язані. За необхідності, юристи конкурентів або рейдерів зможуть знайти масу зачіпок, щоб попсувати нерви такому землевласнику. І тому ціна землі за такими схемами не є справедливою. У програші, по суті, залишаються дві сторони: продавець, який отримав занижену вартість ділянки, і покупець, який не захищений юридично.

Читати до теми: Ринок землі в Україні — модель від голови аграрного комітету Миколи Сольського.

Законопроект 2178-10 — дві ключові зміни

По законопроекту № 2178-10 при підготовці до другого читання найбільш дискусійними є два питання. Перше — це участь іноземців у структурі українських юридичних осіб, які матимуть право придбавати землю. За результатом широкої дискусії Президент прийняв позицію, відповідно до якої іноземці будуть допущені до участі в українських юридичних особах, які зможуть купувати землю, лише за умови підтримки на референдумі. Впевнений, що фракція «Слуга народу» підтримає таку позицію Президента. Вказані правки були внесені до Комітету. Друге — це концентрація земель. Існуюча норма про обмеження в 0,5% земель країни піддається справедливій критиці. Ця планка буде в рази зменшена. Так само будуть більш строгими обмеження по концентрації в межах області та об’єднаної територіальної громади. Багато правок із цього питання також передані на розгляд Комітету.

Договори емфітевзису

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оформлено 111 620 договорів емфітевзису, що дорівнює близько 497,3 тис. га. На 600 тис. га укладено договори довгострокової оренди. Таким чином, 1,1 млн га підмораторних земель вже фактично продано.

Читати до теми: Ринок землі існує у викривленій формі. Невідміна мораторію його не зупинить.

Структура використання с/г земель України

Всі діючі підприємства, які подають звітність, розділили на три категорії:

• перша — це підприємства, які обробляють до 1 тис. га;
• друга — від 1 до 10 тис. га;
• третя — від 10 тис. га.

На першу групу припадає близько 35,6 тис. господарств, які обробляють 23% усіх сільськогосподарських земель, на останню групу припадає 182 підприємства, що обробляють 21% земель. Найбільшою групою є середня — 4720 підприємств, що мають в обробітку 56% земель.

Тимофій Милованов, міністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства

Два механізми кредитування аграріїв для покупки землі

Фермерам важливо, щоб були гроші. Для власників до 500 га буде два інструменти страхування кредитів, виданих на землю. Критерії пропишуть найближчим часом.

Перший — страхування кредитів дає можливість банкам без кредитної історії давати кредити. Другий — компенсація на рівні облікової ставки кредитів. Вартість кредиту буде 3-5%. Будуть також інші інструменти фінансування.

Читати до теми: Вартість землі в Європі та Україні — від найменшої до найбільшої за 1 га. 

Тіньовий ринок землі

За нашими даними, наприкінці 1990-х років, коли ввели мораторій, у підпорядкуванні  державних підприємств було тільки 1,5 млн га землі. А зараз, за результатами інвентаризації, ми очікуємо, що буде тільки 600-700 тис. га. Це означає, що половина землі з державних підприємств зникла. Але вона не зникає, вона виділяється в користування. Роблять це в межах закону, потім змінюють цільове призначення, щось там будують і так далі.

Про земельний закон 2178-10

Я не проти того, про що зараз говориться: про обмеження на рівні 10 тис. гектарів в одні руки, про недопуск іноземців, принаймні, поки не буде проведений референдум. Поки що суспільство не довіряє державі, навіть не уряду, а державі як інституції.

По суті, суспільство каже: давайте зробимо етап без іноземців, без великої концентрації угідь, з фінансовою підтримкою дрібних та середніх фермерів, подивимось, як воно працює, і якщо працює добре, то давайте рухатися вперед до більш лібералізованого ринку.

Читати до теми: ТОП-10 моделей земельного ринку.

Як економісту мені це трошки боляче, бо я хотів би, щоб більш лібералізований ринок настав швидше, бо це економічне зростання, а значить, і податки, і гроші для людей. Але люди не вірять державі, бо держава 100 чи 130 років обманювала людей, а може, більше. За винятком одного-двох років на початку минулого століття, трошки на початку 90-х, плюс було зростання під час Кучми.

Відбулася Помаранчева революція, відбулася Революція гідності, але ми ще жодного разу не виходили на період, коли десять, п’ятнадцять, тридцять років держава існувала по-чесному, щиро для українців.

Час на завершення земельної реформи

Якщо ми запускаємо земельний ринок восени, у жовтні 2020 року, то, думаю, півроку-рік і можна буде далі рухатися. Самі фермери, коли зрозуміють як воно все працює і переконаються, що немає великих проблем, першими підуть і скажуть: пустіть нам іноземців.

Умовно, я взяв сто гектарів чи тисячу і хочу тепер не продавати перекупникам або напряму у порт, а хочу мати свою невеличку торговельну марку, скажімо, якоїсь пасти і продавати її у Польшу, Туреччину, Штати і Китай. Для цього потрібно побудувати переробку. Для цього потрібен партнер. Де дешеве кредитування? У Європі. Де чисті і прозорі бізнесмени? У розвинутих країнах.

Читати до теми: Земельне віче — як бачать цивілізований вільний ринок землі в Україні: ризики/можливості, присутність іноземців та доступ до кредитів.

Тому успішні фермери самі захочуть з часом, щоб був доступ іноземців. Але вони спочатку мають переконатися, що у них не відберуть землю. Вони не довіряють державі, бо вона завжди хотіла відібрати в українців землю.

Що я думаю про політичний процес? Зараз під Верховною Радою бешкетують не аграрії, не фермери. Вони були тут, але сьогодні то не аграрії, почалося насильство. Аграрії хотіли обмеження іноземців і обмеження концентрації. Демократія це їм дала. Президент це чітко сказав, це комітет сказав.

Тепер це не подобається певній групі людей, які насправді заробляють на «тіньовому» ринку, у них закінчились аргументи і вони перейшли до насилля. Про що чергові 4000 поправок, про що бійки і захоплення трибуни у комітеті? Про те, щоб не допустити процесу. Але це вже не демократія, так не має бути.

Читати до теми: Тимофій Милованов: Боятися потрібно не юридичних осіб, а «чорних» грошей.

Про мотиви «земельного лобі» у склад «Батьківщина», ОПЗЖ, «Національний корпус», «Свобода»

Вони зацікавлені у тому, щоб був збережений статус-кво. Частина з цих сил дійсно отримує фінансування з «тіньового» ринку землі — я не можу цього довести, але я підозрюю і у мене є певна інформація…

У мене є інформація від спецслужб України, і мені дуже неприємно дивитися на людей, які на біле кажуть чорне, виходять на трибуну, а самі мають під контролем 50 чи 60 тисяч гектарів або в оренді, або просто державної землі, яку контролюють через керівників державних підприємств чи місцевих чиновників.

Вони на цій землі заробляють і при цьому розповідають, як захищатимуть пересічного українця. Але це доводить суд, а не я тут в офісі, тому я на персоналії не переходжу.

Друга частина цих груп не заробляє на агро. Це вже просто політика, коли люди в опозиції будують собі політичний капітал на ідеологічній або просто ситуативній основі. І це вже нормальна частина демократії. Єдине, що мені тут не подобається, — насилля.

Інша справа, якби вони пропонували якусь альтернативу з реальними розрахунками, тоді б була розмова. Але розмова вже закінчилась. Партія «Слуга народу» відповіла на три головні запити: обмеження іноземців, обмеження концентрації угідь і фінансування для середніх фермерів.

5 кроків подолання корупції у Держгеокадастрі

• Призначення нового керівника центрального офісу через прозорий конкурс. 
• Відсторонення всіх керівників та заступників регіональних управлінь.
• Запуск аудит-перевірки центрального та всіх регіональних управлінь.
• Відкриття конкурсів на керівників регіональних відділень. 
• Передача права розпоряджатись землею місцевій владі.

Тарас Висоцький, заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства з питань агрополітики

Оформлення земельної спадщини

Перехідний період (на оформлення права на земельну спадщину або невитребувані земельні паї — ред.) до 1 січня 2024 року залишається незмінним, але це максимальний термін. Наразі є можливість оформити раніше, у тому числі там, де вже є зафіксований громадою факт. 

Але в чинних правонаступників є час до 2024 року для того, щоб оформити свої права на невитребуваний пай або неприйняту спадщину.

Буде спрощено передачу паю у спадщину при житті пайовика. У нас запланована земельна дерегуляція, і там це буде значно спрощено.

Читати до теми: Нова модель оподаткування АПК: очікування бізнесу від нової влади. 

Оподаткування на 1 га землі

В мене є хороша новина для прозорих аграрних виробників — величина оподаткування не буде змінюватися. В мене є погана новина для тіньових фермерів і аграрних виробників — їм доведеться платити податки.

Оскільки є інформація про 35-40% тіньового обробітку земель, з’явилася ідея запровадити єдину мінімальну плату з кожного гектара. Ці гроші стовідсотково підуть у місцеві бюджети, що унеможливить ухилення від сплати податків. За розрахунками уряду, це має збільшити надходження до місцевих бюджетів приблизно на 13 млрд грн на рік. Тому оподаткування буде змінено, але перш за все буде націлене на боротьбу з тіньовою економікою. Для тих виробників, які справно сплачували всі податки, кардинальних змін не буде. Буде інший підхід, але величина оподаткування на гектар не зміниться.

Читати до теми: Через запровадження нової нормативно-грошової оцінки земель місцеві бюджети можуть втратити понад 2 млрд грн. 

5 основних змін до Земельного кодексу — 2280

• зонування земель у межах територій ОТГ та розроблення комплексних планів просторового розвитку громад;
• зникнення «видів використання земельних ділянок» та поява «функціонального призначення територій»;
• цільове призначення в межах виду функціонального призначення території визначається власником земельної ділянки самостійно і не потребує розроблення проєкту землеустрою;
• громадянин, який бажає безоплатно приватизувати земельну ділянку або отримати в користування земельні ділянки державної чи комунальної власності, подає заявку до компетентного органу в електронному вигляді через Публічну кадастрову карту;
• до 10 років можуть встановлюватися обмеження та обтяження на використання земельних ділянок, що необхідні для розміщення об’єктів та можуть примусово відчужуватися.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com.