Як відредагувати земельну реформу в Україні, скориставшись досвідом країн ЄС та США

Вже з 1 липня 2021 року в Україні запрацює ринок сільськогосподарської землі для фізичних осіб, а з 1 січня 2023 року — для юридичних (лише резидентів). Його запускає закон 552-IX.  За попередніми підрахунками, увесь обсяг чорнозему в Україні коштує $830 млрд — $1 трлн. Нині українці обробляють близько третини ріллі, яка є на території Європи, або 32,7 млн га. Також на одного жителя України  у статистичних відомостях припадає вдвічі більше, як на одного європейця. При цьому частка державних земель становить — 10,5 млн га. 

Читати до теми: Основні положення та наслідки закону про вільний ринок

Втім хоч закон 552-IX і прийняли, але прихильники та противники земельної реформи постійно оперують фразами, на кшталт: «Чому б не зробити так, як зробили в США?», або «Ми хочемо, щоб ринок землі був, як у Європі». Однак все ще залишається чимало людей, які не до кінця розуміють відмінності тієї чи іншої моделі земельного ринку. AgroPolit.com вирішив виправити ситуацію і розповісти нашим читачам про досвід інших країн у процесі відкриття земельного ринку. 

AgroPolit.com зробив детальний аналіз  впровадження земельного ринку в таких країнах, як США, Польща, Румунія, Нідерланди, Німеччина, Швейцарія, Литва, Великобританія, Росія, Таджикистан. 

Земельний довідник України 2020 — інфографічний навігатор по ринку землі

Скачайте довідник українською або англійською мовою.

Північна Америка

Країни, які увійшли до цієї групи, характеризуються високим рівнем економічного розвитку. ВВП на душу населення становить $54,630 у Сполучених Штатах Америки та $50,235 в Канаді. А ринки сільськогосподарських земель у цих країнах є відкритими та лібералізованими.

Проведені реформи ринку с/г земель були різними, вони проводилися в різний час та в різних умовах. До того ж, США та Канада мають більш ніж столітній досвід розвитку ринку земель с/г призначення, реформа у цих країнах відбулася ще у ХІХ столітті.

У США перерозподіл прав власності на землю, основною метою якого було подолання расових суперечок та забезпечення рівних прав землеволодіння та землекористування для всіх громадян США, відбувався після громадянської війни в умовах економічної кризи та політичної напруженості в суспільстві.

У Канаді реформа проводилася з метою ліквідації поміщицького класу та надання прав власності на землю та природні ресурси першопоселенцям.

Загалом країни Північної Америки характеризуються відкритістю та лібералізацією відносин прав власності на ринках землі с/г призначення. Однак, механізм регулювання ринку в країнах даної групи є різним. Так, ринок США є повністю відкритим та лібералізованим, у Канаді в деяких провінціях встановлюються обмеження щодо іноземного капіталу.

Саме відкритість та відсутність регуляторних обмежень у США позитивно впливає на динаміку ринку та зростання цін на с/г землі. Найвища ціна землі в регіоні саме у США — $10,200. Механізм функціонування ринку є прозорим та ефективним. Сьогодні  основним типом продажу землі в США є аукціони, де покупці, продавці та брокери, які представляють їхні інтереси, проводять торги й визначають ціну в режимі реального часу. Причому, землевласники зазвичай наймають брокера (з оплатою на комісійній основі), який знає ринок і має доступ до інформації, закритої для землевласників.

Читайте до теми: День фермера в Україні: хто вони – сучасні куркулі

Ринок США уже багато років є відкритим для іноземних інвестицій. Для придбання земельної ділянки іноземцям навіть не потрібен дозвіл державного органу влади. Єдиною вимогою для іноземних фізичних та юридичних осіб є зобов’язання повідомляти Міністерство сільського господарства щодо здійснення передачі права власності на землю. В деяких штатах також вимагаються звіти щодо інвестицій та доходів іноземців від ведення с/г виробництва. Закони права власності на землі с/г призначення відрізняються у різних штатах але спрямовані на підтримку та розвиток бізнесу.

У Канаді на національному рівні не встановлено жодних абсолютних обмежень. Водночас, кожна провінція має право визначати політику ринку с/г земель самостійно. Обмеження щодо площі ділянки у власності встановлено лише в одній провінції (Острів Принца Едуарда). Натомість, у низці провінцій існує обмеження щодо максимально дозволеної площі у власності для іноземців. Але важливо зазначити, що дане обмеження здебільшого встановлено не лише для іноземних фізичних та юридичних осіб, а також для непостійних жителів Канади. Водночас, в основному ці обмеження не є абсолютними – іноземцям та непостійним жителям Канади може надаватися право на придбання землі більшої площі з дозволу агенції, відповідальної за це питання.

Обмеження щодо іноземного капіталу

Іноземним фізичним та юридичним особам надається право власності на землю, але про всі угоди щодо передачі права власності на землю вони повинні повідомляти Міністерство сільського господарства.
У деяких штатах іноземці не мають права на використання водойм та пасовищ.
В деяких штатах іноземці повинні здавати спеціальний звіт щодо інвестицій та прибутків від ведення с/г виробництва. 

 Регулювання цін та площі

Регуляція цін відсутня. Ціни встановлюються ринком.
Обмежень щодо максимальної та мінімальної площі землі у власності не встановлено. 
Податки

Ставка земельного податку встановлюється у кожному штаті окремо — залежно від площі ділянки (варіюється від $1 за 1 га в штаті Нью-Мексико до $140 в штаті Род-Айленд) або ринкової вартості землі (варіюється від 0,1% в штаті Алабама до 2% в штаті Вісконсин).
У більшості штатів встановлено пільговий режим оподаткування с/г земель.
Реєстраційний внесок встановлюється окремо у кожному штаті. 

Земельна реформа нових країн-членів ЄС

Країни Центральної та Східної Європи, які приєдналися до Європейського Союзу у 2004, 2007 та 2013 роках – це країни із середнім рівнем економічного розвитку, вони належать до країн, котрі розвиваються та значно відстають від старих країн-членів ЄС. ВВП на душу населення коливається в діапазоні $10 000 – 20 200. Але за темпами зростання економіки країни даної групи значно випереджають країн-членів ЄС. У 2000 – 2014 роках середній темп зростання ВВП у цих країнах становив 3,4 % щороку (в країнах Балтії – 4,1 – 4,4 %, Хорватія – 2 %).

Читайте до теми: «Захід» українського фермерства – сім провалів уряду, парламенту та Офісу президента

Після зняття залізної завіси у 1989 році всі ці країни пройшли власний шлях трансформації від централізованої планової економіки до ринкової. Процес реформування ринку с/г земель у нових країнах-членах ЄС почався після отримання незалежності (в Польщі та Угорщині – 1989 року, в Естонії, Латвії та Литві – 1991 року, у Чехії та Словаччині – 1993 року). Зазначимо, що у період реформи економіки країн цієї групи значно залежало від с/г виробництва. Частка с/г сектору у ВВП в деяких країнах сягала 25%, і в переважній більшості країн третина населення була зайнята у с/г виробництві. 

Механізм регулювання ринку

Після довгих років реформ та змін сьогодні на ринках майже відсутні абсолютні обмеження, які встановлювалися в перші роки реформ. Так, у жодній із країн даної групи немає цінової регуляції, обмеження щодо максимальної площі землі у власності присутнє лише в трьох країнах (Польщі, Угорщині та Румунії).

Рівень податкового навантаження за придбання с/г землі у цих країнах є значно нижчим, ніж у старих країнах-членах ЄС. Водночас, у деяких країнах (Болгарія, Польща, Чехія) с/г землі взагалі звільняються від оподаткування, що робить сектор привабливим для заняття фермерською справою.

Деякі країни швидше пройшли перехідний період лібералізації ринку землі (Естонія, Литва, Румунія, Угорщина), в деяких країнах процес затягнувся і триває досі (Болгарія, Польща, Хорватія).

Також, після вступу країн до Європейського Союзу та, відповідно, лібералізації ринків, в усіх країнах цієї групи спостерігається активізація ринку. Наприклад, у Болгарії щорічний продаж с/г земель до вступу в ЄС був менш ніж 2,5 % від загальної площі земель. А в період із 2006-го до 2008 року цей показник зріс до 45%. У Чехії річний оборот придбаної с/г землі був менш як 0,5 % від загальної площі с/г земель у період 1993 – 2001 років, у період 2002 – 2004 років зріс до 1,5 %, а саме у 2005 році досяг 3,3 %. У Румунії річний оборот ринку с/г земель перед вступом у ЄС був меншим 1,5 %; у період 2005 – 2009 років – зріс більш ніж у 3 рази. 

Абсолютно в усіх країнах-членах ЄС після реформи ринку спостерігалося зростання цін на с/г землю. А в Румунії, одному із найбільш лібералізованих та відкритих ринків серед країн даної групи, мало місце найбільше зростання цін у перехідний період. За період 2002 – 2012 роки CAGR (середньорічний темп зростання інвестицій протягом певного періоду часу) ціни на с/г землю в Румунії становили 37,5%, а 2005 році перед вступом країни до ЄС, ціна на землю зросла майже у три рази, порівняно з попереднім роком.

Досвід старих країн-членів ЄС

Старі країни-члени ЄС та Швейцарія характеризуються високим рівнем економічного розвитку, соціальних стандартів та добробуту населення. ВВП на душу населення коливався в діапазоні $21,500-85,600. Основними принципами політики розвинених європейських країн стосовно власності на землю с/г призначення є забезпечення права на вільний рух капіталу, відкриття та ведення приватного бізнесу та відсутність дискримінації.

Кожна з країн даної групи пройшла свій шлях розвитку та формування ринку с/г землі, реформи проводилися в різні періоди і в різних умовах. Більшість країн стикалися з проблемами неефективного виробництва, обмеженістю ресурсів, високою інтенсивністю використання земель та значною фрагментацією ділянок.

Саме тому основною метою реформи ринку землі в даному регіоні було підвищення продуктивності в секторі, розвиток сільської місцевості, стабілізація доходів фермерів та підвищення рентабельності агросектору. Також, саме в кранах цієї групи особлива увага приділяється екологічним стандартам, управлінню і модернізації природного середовища (в Швейцарії, Швеції, Данії, Нідерландах, Франції та Фінляндії встановлено ряд суворих екологічних вимог та принципів ведення господарства).

Механізм регулювання ринку

Країни мають довгу історію розвитку та функціонування відкритого ліберального ринку землі с/г призначення, в них відсутні обмеження права власності на землі для фізичних та юридичних осіб з ЄС, здебільшого усунена регуляція цін та площі землі. При цьому, в даній групі країн регуляція земельних відносин власності все більше покладається на регіональні органи влади.

У країнах Західної Європи (Австрія, Бельгія, Нідерланди, Німеччина, Франція, Швейцарія) ринок землі є лібералізованим та відкритим, відсутні повні абсолютні обмеження щодо іноземного капіталу. Проте у Франції, Бельгії та Австрії переважна більшість угод купівлі-продажу розглядаються та стверджуються локальними державними органами, на кшталт SAFER у Франції. Це значно ускладнює та затягує процес купівлі та продажу, що негативно позначається на привабливості та динаміці ринку (наприклад, ціна с/г землі у Франції складає всього $7,450).

Для країн Скандинавії (Данія, Фінляндія, Швеція) характерними є значні екологічні податки та масштабна державна підтримка с/г виробників. Земельна політика базується на припущенні, що фермер має жити на своїй землі та самостійно управляти господарством. Попри відсутність абсолютних обмежень на придбання землі як для іноземців, так і для громадян цих країн, на практиці отримати право власності досить важко через ряд вимог щодо освіти фермера, місця проживання та дуже високих екологічних стандартів.

Великобританія та Ірландія відрізняються найбільш лібералізованою політикою регулювання відносин на ринку землі с/г призначення, що призвело до високого рівня ефективності та продуктивності сектору. Проте середня вартість с/г земель в Ірландії та Великобританії є на порядок вищою, ніж в більшості країн ЄС, що часто виступає перепоною для розвитку та динаміки ринку, так як далеко не кожен бажаючий може собі дозволити придбати землю та зайнятися фермерською справою.

В країнах Півдня (Італія, Іспанія, Португалія та Греція) ринок с/г землі є розвиненим, відкритим та досить ліберальним. Винятком є Греція, де формально існує ринок з можливістю купівлі-продажу, але фактично ринок є дуже нерозвиненим через відсутність розробленого кадастру, прогалини в законодавстві, значну бюрократію та корупцію. Греція є наочним прикладом того, що стан ринку землі є індикатором загальної політики економічного розвитку країни. А от у Італії, приміром, встановлено найвищий податок за реєстрацію угоди – 18% від ціни угоди, що значно підвищує загальні витрати на придбання ділянки.

Експертна оцінка

Ринок землі с/г призначення в країнах регіону в основному є відкритим та лібералізованим, а с/г виробництво – високотехнологічним, продуктивним та ефективним. Після формування відкритих ліберальних ринків спостерігалася тенденція до  консолідації земель з метою усунення значної фрагментації та підвищення продуктивності в секторі. Сьогодні ж значна увага  приділяється збереженню навколишнього середовища та екологічним стандартам.

В деяких країнах (Франція, Бельгія, Австрія) ринок контролюється локальними агенціями, існують непрямі обмеження та складні процедури укладання угод. Це негативно впливає на динаміку ринку і ціну с/г земель.

Водночас приклад Нідерландів, Великобританії та Ірландії, які є найбільш відкритими та лібералізованими ринками, підтверджує, що дерегуляції ринку землі, як правило, має  позитивний ефект (ціна за 1 га с/г землі в Нідерландах – $63,700, Ірландії – $39,300, Великобританії – $31,400). 

В цілому, успішний досвід старих країн-членів ЄС та Швейцарії у реформуванні ринку землі с/г призначення, дозволяє зробити висновок про наявність кореляції між рівнем лібералізації ринку та загальним рівнем економічного розвитку країни та добробуту населення.

Німеччина. Профіль країни

Німеччина — високорозвинена постіндустріальна країна, яка займає провідне місце в Європі у виробництві с/г продукції. На сільське господарство припадає всього 0,7% ВВП. Сільськогосподарське виробництво відрізняється високим ступенем концентрації й індустріалізації. В агропромисловому комплексі країни зайнято близько 20% населення, тоді як безпосередньо в сільському господарстві лише 1,3%. Землі аграрного призначення складають близько половини земельного фонду країни (47,9%), більшість з яких використовується під рілля – 34,1% загального земельного фонду.

Мета реформи

Розвиток національної економіки та підвищення сільськогосподарського виробництва.
Покращення умов праці в сільському господарстві, удосконалення загального планування землекористування.
Передумови реформи

Падіння економіки та післявоєнна криза в країні внаслідок розподілу на дві частини.
Окупація Східної Німеччини Радянським Союзом та конфіскація земель без компенсації.
Висока інтенсивність використання землі.  
Еволюція ринку землі

1989-1990 роки – падіння Берлінської стіни та об’єднання Західної та Східної Німеччини.
1990-1994 роки – Закони «Про невирішені питання власності» та «Про компенсацію та відшкодування», якими було впроваджено програму викупу землі за зниженою ціною.
2007 рік – Закон «Про оцінку сільськогосподарських земель».
2013 рік – Закон «Про подальший розвиток структури ринку в галузі сільського господарства».
Механізм реалізації реформ

До 1989 року в Німеччині домінуючу роль у сільському господарстві відігравали корпоративні господарства (4,500 колгоспів займали 82% усіх сільськогосподарських земель та 75% вирощування худоби).
Приватизація землі Східної Німеччини була здійснена у три етапи. На першому землю не продавали, а лише здавали в оренду терміном до 12 років. На другому етапі була реалізована програма придбання землі, за якою державні землі продавали зі знижкою для громадян, які втратили свою землю у 1945 році та громадян, які займалися с/г виробництвом (1,2 млн. га земель було продано за зниженими цінами).  На третьому етапі землі, які лишилися у державному фонді, продаються за ринковою ціною на конкурсній основі.
Механізм регулювання відносин на ринку

Обмеження щодо іноземного капіталу

Жодних обмежень щодо іноземних фізичних чи юридичних осіб не встановлено.
Обмеження щодо покупця (фізична чи юридична особа)

Жодних обмежень для фізичних та юридичних осіб не встановлено.

Регуляція цін та площі

Жодних обмежені щодо максимальної площі землі не встановлено.
Розмір мінімальної площі може бути встановлений федеральним районом окремо. Наприклад, в Баварії мінімальна площа 2 га.
Ціни встановлюються ринком. Крім деяких випадків у Східній Німеччині, де існують спеціальні ціни для колишніх власників земель, які їх втратили при колективізації в 1950-60-х рр. – 65% вартості поточної ринкової ціни землі.

Інші обмеження

Для деяких категорій земель можуть бути обмеження чи вимоги щодо ландшафтів та охорони навколишнього середовища.
Колишні землевласники можуть купити землі в залежності від якості ґрунту за нижчою ціною, але власник потім зобов’язується використовувати цю землю в сільському господарстві, як мінімум 20 наступних років.

Податки

Податок на придбання землі – 3,5% вартості угоди, який сплачується покупцем.
Податок на придбання землі не сплачується, якщо ціна угоди менше $2,800.
Для сільськогосподарських земель існує знижена ставка муніципального податку: до 1,2% для сільськогосподарських земель і 2,4% для інших земель.
У Східній Німеччині існують спеціальні ціни для колишніх власників земель, які їх втратили при колективізації в 1950-60-х рр. – 65% вартості поточної ринкової ціни землі.

Експертна оцінка результатів реформи

Ринок землі в Німеччині є ліберальним та відкритим. Така політика разом з державною підтримкою арго сектору сприяє ефективним структурним зрушенням у бік зменшення частки неефективних та збиткових підприємств. Після проведення реформи фінансовий стан фермерських господарств покращився, проблему старих боргів вирішено.
Після 20 років реформи в структурі власності на землю в Німеччині переважають середні сімейні ферми і великі корпоративні ферми.
Сьогодні спостерігається тенденція консолідації земель серед фермерів вони намагаються збільшити свою частку власності на землю. Отже, попит на сільськогосподарські землі збільшується.
Сьогодні ринок землі у Східній Німеччині є більш активним, ніж в Західній. Так, у Східній Німеччині в середньому укладається угод на 1,5% вартості ринку, а у Західній на 0,4%. При чому середній розмір земель, які купуються та продаються, у Східній Німеччині значно більший.