Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі  – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Кабінет Міністрів України пропонує затвердити нову уніфіковану методику нормативної грошової оцінки (НГО) земельних ділянок. Відповідний проєкт постанови уряду розміщено на сайті Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства. AgroPolit.com дізнався думку авторів постанови, землевпорядників та фахівців із земельних питань про причини та наслідки нововведень.

Читати до теми: «Як вирахувати вартість 1 га землі за новою нормативною грошовою оцінкою?»

У пояснювальній записці автори проєкту постанови зауважують, що в Україні з 1990-х років діють три різні підходи до проведення НГО, що значно ускладнює проведення оцінки та збільшує витрати на її проведення.

Таким чином, необхідно уніфікувати чинні методики НГО земель шляхом приведення їх у відповідність до вимог Закону України «Про оцінку земель», визначивши об'єктом нормативної грошової оцінки земельні ділянки та землі всіх категорій і форм власності, а також передбачивши, що НГО земельних ділянок має визначатися як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими та затвердженими нормативами», – сказано в записці.

Також при проведенні НГО враховуватимуться регіональні та зональні фактори, місце розташування земельної ділянки, цільове призначення, належність до певної категорії земель, а також індексація НГО за період від затвердження нормативів до дати проведення оцінки.

При цьому затверджена раніше технічна документація щодо НГО земель зберігатиме чинність до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування (наприклад, громади) про затвердження нової технічної документації з НГО.

Однією з проблем, яку автори змін хочуть вирішити, є те, що наслідком розірваності методичного поля оцінки стають значні диспропорції у показниках НГО, необхідність складання трьох різних технічних документацій із нормативної грошової оцінки земель в межах громад, що значно ускладнює проведення оцінки та збільшує витрати на її проведення.

Тож проєктом постанови передбачено затвердити нову уніфіковану методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Водночас затверджена до набрання чинності новою методикою технічна документація з нормативної грошової оцінки земель або земельних ділянок зберігатиме чинність до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) буде визначатися за формулою:

Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні,

де Пд – площа земельної ділянки, квадратних метрів;

Нрд – норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі;

Км1 – коефіцієнт, який враховує розташування громади в межах зони впливу великих міст;

Км2 – коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів;

Км3 – коефіцієнт, який враховує розташування громади в межах зон радіаційного забруднення;

Км4 – коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місцеположення земельної ділянки;

Кцп – коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру;

Кмц – коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням;

Кні – добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.

Що означає зміна НГО на практиці? Про це AgroPolit.com розпитав експертів.

Роман Лещенко, голова Держгеокадастру

Держгеокадастр добровільно відмовиться від державних земель та передасть їх громадам, а вони зареєструють їх як свою комунальну власність в рамках нових адміністративно-територіальних меж і стануть повноцінними власниками цієї землі. Передавши землю громадам, ми також нівелюємо корупційні ризики, які були пов’язані напряму з Держгеокадастром з 2013 року, коли йому передали ці землі в управління.

Читати до теми: Роман Лещенко – про передачу державних земель народу, інвентаризацію, корупцію, детінізацію, безоплатну приватизацію та реформу Держгеокадастру

Нормативна грошова оцінка (НГО), проведена за програмою «Земельна реформа в 2018 році», закінчилася тим, що виділені на це 198 млн грн просто вимили через «Інститут землеустрою» Держгеокадастру. Жодного аналізу ґрунтів ніхто не проводив. Чисто фейкова історія. Це вводить нас в шок, бо в 2018 році нам демонстративно розповідали, що НГО по всій Україні зробили, а по факту – тільки на папері. Ситуацію потрібно змінювати.

Сергій Кубах, експерт з питань управління земельними ресурсами Проєкту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку» (ARDS)

Зміни в НГО стосуються процедури проведення оцінки, але не зачіпають самого розміру. Зараз існує 3 види оцінки (методика залишилася ще з 90-х років): в межах населених пунктів, за межами населених пунктів сільгоспземель та земель не с/г призначення. Три методики об'єднуються в одну, виправляються викривлення, які з'явилися через проведення оцінки в різний час, і найголовніше – оцінка орієнтована на територію громади, адже до цього розглядалася територія району. Відповідно, затверджувати НГО буде громада, адже вона є отримувачем податку.

Анатолій Мірошніченко, перший заступник голови Держгеокадастру

Наскільки мені відомо, ті зміни, які зараз обговорюються і щодо яких запущений процес ухвалення постанови уряду, стосуються процедури проведення оцінки, але не самого розміру оцінки. Він не зміниться. Хоча під час обговорення і висловлювалися пропозиції і, зокрема, щодо врахування додаткових факторів при оцінці, пов'язаних з вологістю та іншими факторами, які дозволили б відобразити ті явища, які існують зараз на півдні України щодо посухи. Але, наскільки мені відомо, поки що не схоже, що ці зміни будуть внесені, принаймні цього разу.

Тарас Висоцький, заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства з питань агрополітики

Перезавантаження НГО – це дискусія не на одну годину, але про що би я хотів зауважити: до нас зверталися аграрії, що є точкове викривлення у визначенні НГО, і тому, перш за все, наша мета – вже цього року надати власникам можливість перегляду проблемних питань. Це буде відбуватися за ініціативою власника або землекористувача із затвердженням нової громади. Тобто є фермер, якщо він об'єктивно бачить, що в районі ситуація, наприклад, 30 тис. грн НГО, а одна є певна ділянка  (умовні якісь 200 га), де з ціною не склалося: ґрунти не ті, інші причини – там не може бути більше ніж 15 тис. грн, наприклад. Він тоді ініціює переоцінку, виносить це на рішення громади, вони дивляться і розуміють, що можна приймати в такому випадку, тобто – хай буде хоча б якийсь розвиток, або буде далі умовний пустир. Дискусії навколо цього питання ведуться більш фундаментальні, адже там є землі не тільки с/г призначення, є багато інших типів земель. Дуже важливо надати можливість індивідуально виправляти похибки за ініціативою власника або землекористувача та з узгодженням місцевою громадою. Ми зробимо все, щоб реалізувати це якнайшвидше.

Леонід Корейба, Голова громадської спілки «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні»

Наразі діють три різні методики проведення грошової оцінки земель: населених пунктів, сільськогосподарського призначення та несільськогосподарського призначення. За час свого існування ці методики зазнавали змін та поновлень. Наразі методика, що пропонується проєктом постанови Кабміну, містить усі ті самі підходи до оцінки земель, що й наявні методики. Проте формулу розрахунку цей документ передбачає одну. В цю формулу об’єднали усі показники та коефіцієнти із трьох наявних методик. Особлива увага, на мій погляд, має бути прикута до рентного доходу. Зараз цей показних розраховується в межах населених пунктів, беручи до уваги усі конкретні витрати в межах конкретної громади на благоустрій її території та включає окупність витрат на дорожнє покриття, створення інфраструктури тощо. Нова методика пропонує брати значення цього коефіцієнту за таблицею. Так само при оцінці сільгоспземель до розрахунку рентного доходу за наявною методикою приймаються показники економічної оцінки земель та бали бонітету ґрунтів за природно-сільськогосподарськими районами. За новою методикою, знову ж таки, – беремо цей показник за таблицею, і він не розподіляється навіть на області.

Загалом усі показники, що є в наявних методиках та використовуються для розрахунку нормативки, присутні в новому документі. Без конкретного підрахунку важко сказати, як  зміниться грошова оцінка конкретної ділянки. Та треба дочекатися нового «Порядку проведення грошової оцінки земельної ділянки», який завжди слідує за Методикою та містить більш детальний перелік (хід) робіт щодо процедури оцінювання.

Читати до теми: Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

Чи потрібно щось міняти у методиці? Звісно, проблеми є, але нова методика їх не вирішує. Наприклад, кожен землевпорядник знає, що ґрунтова роздрукована  карта  в межах сільської ради містить набагато точніші дані про ґрунти, ніж електронна карта НГО. НГО с/г земель опирається на бал бонітету ґрунту, який не завжди правильно відображає справжню якість ґрунту і, тим більше, вартість землі у грошах. Наявні методики, як і нова, оцінюють землю дуже узагальнено. Попри більш-менш налагоджену кадастрову базу, яка весь час «хоче» вдосконалюватися, ми не маємо підходів оцінки, які б відобразили справжню її вартість.

Андрій Дем'янович, засновник та керівник онлайн-сервісу Feodal.online, інструктор «Земельних Котиків»

Сьогоднішня ситуація з визначенням НГО сільськогосподарських земель досить кепська, адже і методика наче є, і ціна наче є, і все це якось працює, але проблема полягає в тому, що однакові за розміром земельні ділянки в межах однієї ОТГ можуть мати різну вартість, але будуть оцінюватися за усередненими показниками. Це питання має бути вирішеним, систему НГО варто змінювати, адже від якості НГО залежить розмір сплати єдиного податку – це гроші, які надходять до бюджетів ОТГ; це вплив на майбутній ринок землі; це земельний податок з власників, які не здали землю в оренду і сплачують його самостійно. Тож поки базові налаштування НГО не будуть правильно відрегульовані, ми будемо постійно спостерігати проблеми в системі. Сьогодні ми маємо дуже велику проблему – це якість вхідних даних. Очевидно, що хибні дані не допомагають побачити якісний результат, тож я почав би виправляти ситуацію, почавши з цього моменту. Можна змінювати методики чи вводити додаткові функції, але скільки хату не підпирай, якщо у неї відсутній міцний фундамент, вона все одно завалиться.

Анатолій Косован, адвокат, Керуючий партнер Kosovan Legal Group

Останнім варіантом формули розрахунку НГО багато хто незадоволений, вважають, що вона не відповідає дійсності. Але будь-які нововведення, якщо вони можуть зачепити зміну розміру НГО, варто вводити на початку нового року, адже, наприклад, зараз проводяться виплати орендних виплат за договорами, а багато договорів передбачають виплати у відсотках відповідно до розміру НГО. Тому, якщо оцінка зміниться напередодні виплат, можуть виникнути проблеми з недоплатою оренди, а у подальшому (якщо раніше вже виникали проблеми з недоплатою чи інше) це може стати причиною розірвання договору. Тож у людей має бути якась впевненість у тому, що зміни у методиці НГО не зашкодять їхнім інтересам.

Андрій Мартин, заступник Голови Ради Асоціації «Земельна спілка України»

Так історично склалося, що ми маємо три види нормативної грошової оцінки. Через це доводилося складати різні за формою пакети документації і проходити різні етапи їх затвердження. З 2019 року у нас законом передбачено, що вже не буде такої великої кількості органів, які затверджують оцінку. Залишається один орган – місцеве самоврядування. Відповідна рада в межах громади буде затверджувати оцінку на підконтрольній території. Ідея зведення трьох методик в одну полягає в тому, щоб цій раді не потрібно було замовляти багато технічної документації, в якій би оцінювалися всі землі в межах громади. Тому в проєкті указу основні спрощення – це процедурні моменти. Далі, щоб можна було швидко проводити оцінку і затверджувати результати. Крім того, нова методика передбачає, що, коли розробники зроблять технічну документацію НГО в межах громади, ці результати будуть вноситися в державну кадастрову систему. В подальшому всі землевласники і землекористувачі, коли їм потрібно буде отримати інформацію про окрему земельну ділянку, зможуть відразу на публічній кадастровій карті це побачити.

Що стосується величини оцінок, тут  ми постаралися, щоб нічого не змінилося. Тобто залишається той рівень нормативних оцінок, який зараз є в Україні. І для цього є причина, адже якщо зростатиме оцінка, це пропорційно вплине на зростання плати за землю, земельних податків – це погано для бізнесу. Якщо ми оцінку знижуємо, то в цьому разі погано вже місцевим бюджетам, які отримують гроші зі сплати за землю. Тому формули, коефіцієнти і т.д. виписані таким чином, щоб сама величина оцінки залишилася такою, якою вона була раніше. Наприклад, в частині сільськогосподарських земель взагалі нічого не зміниться. Той рівень НГО, який був затверджений у 2019 році, таким і залишиться. Агробізнес взагалі не відчує якихось наслідків від запровадження цієї методики. В першу чергу, покращення в роботі НГО помітять в населених пунктах, адже через спрощення процедури буде складніше якось зманіпулювати оцінкою земель.

Також варто зауважити, що багато аграріїв, коли проводилася оцінка земель у 2018 році, скаржилися на те, що не завжди точно була врахована якість грунтів, що у подальшому позначилося на НГО. Нова методика дозволяє провести повторну оцінку в межах ОТГ і виправити помилки.

Віталій Хворостяний, журналіст AgroPolit.com