Земельна реформа 2021 – дорожня карта запуску ринку землі

Ринок землі та продовження земельної реформи – ключове питання для наведення ладу у сфері земельних відносин наступного року. Якою буде дорожня законодавча карта земельної реформи 2021 року – у розумінні Кабміну це також питання відкрите. В експертному колі вже є певне бачення. Свій погляд на цю проблему озвучив і новопризначений голова Мінагрополітики Роман Лещенко. AgroPolit.com пропонує вам комплексне бачення земельної реформи 2021.

Усі експерти та чиновники визнають: закон про ринок землі № 552-IX ухвалено ще у березні 2020 року, але цього недостатньо для того, щоб ринок повноцінно запрацював у 2021 році. Фактично цей механізм потрібно налагодити.

Зокрема є низка земельних законопроєктів, які для цього необхідно проголосувати. Вони лежать у парламенті, деякі проголосовані в першому читанні, деякі відправлені на повторне друге читання – це проєкт про земельну децентралізацію 2194, про земельні електронні аукціони 2195, про Фонд часткового гарантування кредитів у сільському господарстві 3205/2. Це законопроєкти про земельну децентралізацію, дерегуляцію, тощо. Це документи, які наповнять земельну реформу змістом. До запланованого запуску земельного ринку залишилося півроку. За цей час необхідно запровадити цілу низку підзаконних актів. За оцінкою фахівців, уряд для цього має ухвалювати по 2 постанови на тиждень – це багато і складно.

Коментарі спікерів

Роман Лещенко, міністр аграрної політики та продовольства України

Я хочу сьогодні тезисно представити майбутнє земельної реформи. Дорожню карту на 2021 рік.

Критично важливе для нас сьогодні ухвалення закону про удосконалення системи управління та регуляції в сфері земельних відносин №2194.

Я вчора був на комітеті і, чесно кажучи, перебуваю у досить депресивному стані, адже найближчий комітет планується на кінець січня 2021 року (через ковід та локдаун). Хоча в нас є питання для роботи в комітетах. Зараз нам потрібно об'єднатися нашою командою, додати (умовно) робочих рук і максимально прискоритися в питанні ухвалення і розгляду в комітеті законопроєкту 2194.

Там є деякі правки від народних депутатів, які, очевидно, треба буде врахувати, щоб зняти дискусію, і треба виходити в залу ВР і голосувати 2194. В моєму розумінні – це земельна конституція, без цього законопроєкту ми не зможемо реалізувати земельну реформу в тих строках, які ми обумовили.

В мене є проблематика, пов’язана з Держгеокадастром. Ми виконали указ Президента щодо передачі земель і постанову Кабінету Міністрів від 16 листопада. Ми запустили процес реорганізації, наймасштабніший з часів незалежності нашої країни в плані оптимізації Держгеокадастру на 60%. Але сама філософія цієї оптимізації і заходи, які ми власне запустили, повністю виписані під концепцію і формат ухвалення законопроєкту 2194.

Для нас критично, щоб не зупинилася трансформація Держгеокадастру в сервісну організацію.

Нам зараз треба всі сили кинути на 2194. Я дуже прошу колег додати, прискоритися з формуванням фінальної таблиці і відпрацьовувати на комітеті.

Що стосується продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них через електронні аукціони (законопроєкт 2195), то в нас в принципі ситуація нормальна, зрозуміла по ньому. Він не викликає особливих суперечностей в залі, він підтримується низкою інших фракцій у парламенті.

Обов’язкове питання фонду часткового гарантування кредитів 3205/2 і ці закони – це для нас є просто зараз визначальним. Тому в частині того, що нам треба і підзаконні акти ухвалювати,Тарас Висоцький слушно зауважив, що в нас насправді ця робота проведена і ми в принципі до цього процесу готові, але зараз ми повинні кинути всі сили на 2194 для того, щоб його фіналізувати.

Окремо по законопроєктам, що в розробці. В мене безпосередньо в команді цим питанням займався і займається перший заступник Мірошниченко Анатолій Миколайович.Провідні фахівці з інших інституцій фіналізують процес щодо консолідації земель, щодо об’єднання водокористувачів для розвитку систем меліорації.

Читайте до теми: Поки грім не гряне, або питання зрошення українських земель

Я сьогодні в програмному виступі в парламенті окремо зазначив про те, що системи меліорації і зрошення для нас є визначальними, саме для південного регіону. І нам потрібно фіналізувати законодавчу базу, це критично необхідний для нас закон. Точно так само, як і питання щодо трансформації інституту постійного користування землею. Щодо цієї ситуації є теж дуже багато питань. Я вважаю, що в нас вже назріло питання трансформації постійного користування. Тому що мінімізація оподаткування, тіньовий обробіток, різного роду виведення з постійного користування в приватну власність, їх час вже зупиняти.

Окремо щодо розбудови інститутів та державного аграрного реєстру. Ви знаєте, в нас є законодавча основа і ми вже запустили пілотний проєкт. Система моніторингу земельних відносин – ми зараз плідно з Тарасом Висоцьким аналізуємо всю програмну технічну складову під цей процес. І, безумовно, фонд гарантування кредитів у сільському господарстві. Це теж окремий інститут, який нам необхідний.

Впровадження ринку земельних відносин, розбудова та запуск аграрного реєстру – зараз це для нас критичне питання, саме по аграрному реєстру. Є певна дискусія із нашими міжнародними партнерами, але я думаю, що вже найближчим часом ми фіналізуємо наше спільне бачення щодо запуску аграрного реєстру. В частині щодо покращення якості доступу, наповненості та якостікадастрових даних командасформована, працює, і в принципі в нас прогрес в цій частині наявний.

Що стосується розвитку іпотечного кредитування та доступу до фінансування дрібних виробників, то тут у нас іде співпраця безпосередньо з головою національного банку і комунікація з головами державних банків нашої країни в частині розбудови належних кредитних інструментів, то в тому числі ще шляхом змін до чинного законодавства.

Ну і, безумовно, критична ситуація щодо захисту і управління землями заповідних територій. Є дуже серйозні проблеми у цьому напрямі.

Зараз ми проводимо інвентаризацію по заповідним територіям. Прикро визнавати, але на заповідні території дуже багато повлазило різних ділків, які фактично пооформляли право приватної власності, і там теж потрібно визначити межі і захисні зони та завершити процес інвентаризації. 

В часових рамках це питання ухвалення чотирьох законопроєктів, в процесі нам потрібно розробити і ухвалити три законопроєкти, 39 постанов Кабінету Міністрів, про це колеги вже детально говорили, тому відповідно тут питання активної роботи саме з впровадження цих нормативних актів.

Читайте до теми: Зниження експортної ставки ПДВ до 14%: що приховано від аграріїв за лаштунками законопроекту 3656

Щодо запровадження і контролю за обмеженнями права власності громадян та юридичних осіб, питання розробки та імплементації методології і перевірки щодо обмежень. Питання щодо перевірки купівлі земель з метою відмивання коштів, питання щодо зменшення ризику рейдерських захоплень, питання щодо покращення якості інтегрованості та доступності послуг, запровадження безкоштовної системи сповіщення про зміну права власності, забезпечення технічної спроможності реєстрів та інфраструктури даних.

Окреме питання стосується об’єднання реєстрів. Я думаю, ви в курсі того, що ми досягли спільного розуміння, маємо консенсус між міністром цифрової трансформації, міністром регіонального розвитку, безпосередньо із міністром юстиції та головою Держгеокадастру в частині консолідації реєстрів, обміну даними і забезпечення передачі даних на єдиній платформі. Зараз міністр цифрової трансформації допрацьовує дорожню карту, якою ми будемо рухатися в 21 році шляхом оптимізації роботи всіх реєстрів.

Окремо щодо правової обізнаності громадян та запровадження рекомендацій щодо вирішення земельних спорів – тут питання роботи з людьми, питання дорадництва. Окремощодо регулярної публікації даних про ціни на основі укладених угод та пілотногопроєкту з масової оцінки земель.Цей проєкт Тарас Висоцький особисто розвиває, займається цим питанням, в принципі прогрес в цій роботі теж наявний, і є розуміння, як його фіналізувати.

Що стосується реєстрації нових типів угод та прав, то тут питання щодо переважного права, питання щодо використання як застави, права емфітевзису в розумінні закону проєкту 9194, є також розуміння, як це зреалізувати з точки зору впровадження ринку земельних відносин.

Щодо державного аграрного реєстру, створення правових умов використання державної підтримки у виправленні помилок в земельному кадастрі – тут питання взаємодії на рівні підзаконних актів, дослідницька експлуатація програмного забезпечення, безпосередньо оцінка ефективності пілоту, створення модуля автоматизації реєстрації незареєстрованих прав, масштабування державного аграрного реєстру на національний рівень, створення системи управління інституційної відповідальності, проведення національної інформаційної кампанії.

Ми вважаємо, що державний аграрний реєстр – це фактично інфраструктура, яка дасть можливість нам детінізувати аграрний сектор. І з точки зору її потенціалу вона може абсолютно переформатувати програми держпідтримки на засадах прозорості і підвищення участі приватного сектору.

Читайте до теми: Роман Лещенко – міністр аграрної політики: досьє, погляди на розвиток АПК, досягнення в Держгеокадастрі

Взагалі на 21 рік ми бачимо аграрний реєстр як продукт, який може якісно та системно і видозмінити саму роботу Міністерства аграрної політики, і мінімізувати контакти між власниками, заявниками та посадовими особами. Максимально цифровізувати досить такий специфічний вид взаємодії між громадянином, юридичною особою та державним органом.

Що стосується покращення якості доступу та наповненості кадастрових даних, то у нас вже готовий пілот щодо національної інфраструктуригеолокаційних даних, є вже експлуатація національного геопорталу, ми впроваджуємо відповідні сервіси для поширення даних державного земельного кадастру, оновлення ортофотопланів та базові географічні карти. Інститут геодезії зараз активно над цим працює. Забезпечення відкритого доступу геопросторових даних державного кадастру, державної містобудівної документації – в нас тут теж наявний прогрес. Ми підписали низку документів про обмін даними між різними органами державної влади. 

Окреме питання інвентаризації державних земель. Ми в цьому питання маємо як успіхи, так і поразки. В частині, де опрацювали державні інститути і державні підприємства, там інвентаризаційні плани виконані, в частині, де є питання з приватним сектором, безумовно, є певні проблеми.

Що стосується розробки та впровадження стратегії подолання земельної корупції на всіх рівнях, то в нас для цього власне був призначений профільний заступник – це колишній кадровий офіцер національного антикорупційного бюро, який безпосередньо займався питаннями земельних правопорушень в частині органів НАБУ, і зараз він займається розробкою такої стратегії, яка має бути масштабована на всю систему координат. 

По іпотечному кредитуванню та доступу до фінансування дрібних виробників – тут питання заснування фонду часткового гарантування кредитів. Для нас це є критично важливим, тому що ми не бачимо нормального повноцінного функціонування обігу земель сільськогосподарського призначення без ухвалення закону про фонд гарантування кредитів.

З тією комунікацією, яку ми маємо в парламенті, в принципі в нас є підтримка.Нам потрібно ухвалити також відповідні підзаконні акти, отримати ліцензії, початковий капітал та обрати наглядову раду. І прем’єр-міністр нас в цьому питання також підтримує.І я думаю, що ми цю інституцію наступного року успішно запустимо.

Що стосується покращення законодавства в частині іпотечного кредитування під заставу прав користування землею, тут теж є розуміння і питання щодо публікації цін, питання розробки постанов щодо ліквідності землі як застави, ну і, безумовно, спрощення проведення судових рішень щодо звернення стягнення на предмет застави.

Покращення доступу банків до надійної інформації з метою оцінки ризиків – тут питання процедури реєстрації іпотеки, доступу банків до державного аграрного реєстру, покращення фінансової грамотності, ну і зосередження держпідтримки та доступу до кредитування малого та середнього бізнесу, згідно з програмамиспівфінансування.

Читайте до теми: Держпідтримка аграріїв: виконання програм у 2020 та повернення боргів за 2019 рік

Той процес, який ми розпочали в частині передачі земель об’єднаним територіальним громадам, засвідчує, що рівень освіченості і розуміння базових питань щодо планування землекористування і управління земельними ресурсами потребує дуже серйозної роботи в частині роз’яснення та інформаційної кампанії.

Що стосується захисту заповідних територій, то тут питання сканування всіх об’єктів, яких ще немає в електронній формі, розміщення їх на публічній кадастровій карті, забезпечення створення наборів геоданих щодо меж заповідних територій впродовж наступних 5 років, ну і розробка пілотування ефективної з точки зору витрат методології оцінки економічної вартості об’єктів та посилення контролю за використанням земель природного заповідного фонду.

Щодо розробки відповідних постанов і наказів, інтегрування відповідного програмного продукту в процес інвентаризації земель.

Власне, щодо цього ми сповнені абсолютного оптимізму цьогоріч, у нас є сформована команда, і, на наше глибоке переконання, потрібно на політичному рівні посилити роботу із аграрним комітетом і безпосередньо із Верховною Радою України. Тому що сьогоднішнє голосування в Раді і моя комунікація з депутатами засвідчили той факт, що дуже багато депутатів не до кінця взагалі розуміють нашу концепцію і філософію реформування.

Тобто ті наші світлі позитивні ініціативи, що стосуються детінізації, дерегуляції та максимальної цифровізації всіх процесів, просто не відомі широкому загалу. Ми реально дуже програємо інформаційно. Ми програємо різним міфотворчим, засадничим ідеям, фейкам, і це дуже сильно заважає нам рухати земельну реформу в цілому. Тому,звісно, треба ступінь комунікації з народними депутатами посилити. Команда в нас є, її треба максимально ще наситити комунікаційниками, фахівцями і своєрідними агентами впливу, які б давали більш серйозну інформаційну масу, роз’яснення, щоб ми не повторювали помилок минулого. Тому що без належної роботи і роз’яснювальної роботи не тільки у Верховній Раді, а й на сільських територіях, нам повноцінно запустити земельну реформу буде дуже важко.

Як на мене, наші законодавчі ініціативи – вони правильні, вони актуальні, вони потрібні, але ми інформаційно, на жаль, досі програємо. Тому що недостатньо просто лише відеороликів, кількохпостерів – це не та робота, яка дає можливість ставати земельній реформі таким наративом, про який буде говорити суспільство з точки зору очищення.

Земельну реформу сьогодні сприймають за ключовими словами. Там є розуміння, що вкрали величезну кількість земель державної форми власності, є розуміння у людей, що питання земельної реформи – це про продаж землі. Люди не розбираються в тонкощах, в нюансах. Люди не розуміють, що дерегуляція – це позитивна історія. Тому, певна річ, треба нам над цим працювати.

Єврокомісія 

Після майже 20 років, протягом яких продаж і купівля сільськогосподарських земель були заборонені, закон про обіг земель (552-IX), що змінює Земельний кодекс, був ухвалений парламентом 30 березня 2020 року та затверджений Президентом на початку травня. Відкриття ринку землі передбачається на 1 липня 2021 р. До 1 січня 2024 року обіг землі буде обмежений для фізичних осіб максимум до 100 га, а продаж державної землі буде заборонено. Після 2024 року державна земля буде продана через електронні аукціони, а земельні реєстри об’єднані та оцифровані.

Для забезпечення прозорої та всеохоплюючої земельної реформи три закони, що регулюють захисні заходи щодо децентралізації землеустрою (№2194), державного електронного аукціону (№2195) та створення незалежного Фонду часткового кредитування для збільшення доступу малих фермерських господарств до гнучкого фінансування, все ще очікують на ухвалення парламентом (два варіанти наявні — №3205 і 3205-1). У новому Земельному кодексі іноземні громадяни, іноземні юридичні особи та українські юридичні особи з іноземною участю не матимуть права купувати сільськогосподарські землі, якщо інше не буде вирішено на референдумі.

Тарас Висоцький, заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України

У нас у всіх дуже амбітний план. Наше суспільство на це дуже довго чекало. В тому числі з точки зору результату. 20 років чекали, але все зробити за рік не вдасться. Щоб дійти до більш-менш логічного завершення земельної реформи, цей процес буде тривати мінімум до 2030 року. В нас тільки ринок землі має кілька перехідних етапів. В принципі процеси, пов’язані з земельною трансформацією, історично і в світі не відбуваються швидко. Тому всі ці завдання в принципі плануються до 2030 року. Реально розуміючи, що більшість ключових потрібно закінчити вже в 2021 році.

Ми довго до цього йшли, вже майже на фінішній прямій з точки зору того, що громада – це базовий рівень земельних відносин.

Чому ми майже на фінішній прямій? Тому що децентралізація земельних відносин зараз завершується з точки зору підписання наказів Держгеокадастром, які стосуються передачі землі громадам. І вже 1,5 млн га (з 2 млн га) передані, і цього року всі 2 млн мають бути передані.

У нас відбувається децентралізація в державі, вона аналогічна і в земельних відносинах. Треба пам’ятати, що було дуже багато роботи на рівні громад, що громада – це є центр. І щоб цей центр, базовий рівень був ефективним, потрібно попрацювати. Сподіваємося, що до ухвалення закону про земельний ринок та децентралізацію земель 2194 відбудеться передача земель розпорядженнями, наказами. Що вона вже зафіксується на законодавчому рівні. І пам’ятаємо, що з липня 2021 року запрацює законопроєкт 2280 про просторове планування громад (там один рік був перехідний період).

Громади однозначно до того часу мають отримати всі землі, якщо ні – то до кінця року у них з’являться повноваження щодо того, що фактично фіксувати. І безпосередньо плани свого розвитку, адмінплани. Але щоб всі ці повноваження можна було реалізувати, 50 постанов та підзаконних актів потрібно ухвалити до 1 липня, там ⅔ – це саме документи, пов’язані з просторовим плануванням громад. Адже якщо в них повноваження з’являться, але без відповідних нормативних актів, вони їх не зможуть реалізувати.

Другий блок фактично в нас виконує держава. Ми вбачаємо державу, перш за все, як ефективного регулятора та арбітра, що надає якісний сервіс. Максимум повноважень передається на місця. Але основні правила гри фактично має все одно фіксувати і приймати держава. Потім держава має створити національну інфраструктуру геопросторових даних. Це дуже масштабний проєкт. Варто зауважити, що він у 2021 році не завершиться. Він одразу за планом десь на 3–5 років. Сподіваємося, що до 2025 року це буде завершено. Тоді вся інформація буде відкрита, прозора, доступна споживачам, стосовно всіх ресурсів, які є. Не тільки земельних, а й інших природних інфраструктур, які є в державі.

Земельний моніторинг має запрацювати 1 липня 2021 року. Він саме покликаний, щоб держава відкрила всю інформацію про те, що там в земельних відносинах стосовно стану, якісних та кількісних показників по землі, цільового призначення, хто власник, скільки купують, яка ціна, яка концентрація – всі ці моменти мають бути абсолютно відкритими.

Читайте до теми: Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі  – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

І звісно, максимум послуг мають бути цифровими. Можливість подання на всі послуги онлайн, отримувати відповідь онлайн і жодної взаємодії з чиновниками. Але є такий дуже важливий момент, який має запрацювати – консолідація реєстрів. Наприклад, всі знають про шахматку, яка існує. В нас на полях 10 власників. Це все не консолідовано і заважає швидкому впровадженню технологій. Перш за все таких довгострокових, як зрошення.

Зараз працює система здешевлення кредитів в агро – компенсація облікової ставки. На рівні 1,5 облікової ставки НБУ, 9% за кредитами. За кредитами, які будуть залучені під купівлю землі.Земля також є елементом цієї постанови. Також держава буде давати компенсацію для того, щоб був доступний кредитний ресурс і вихідна ринок землі.

Отож ми бачимо, що з точки зору основних, фундаментальних законопроєктів, які мають безпосереднє відношення до земельних відносин – половину з них ухвалено, половина в процесі. На жаль, пішов на повторне друге читання законопроєкт про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин 2194 – він є критично важливим з погляду фіксації на законодавчому рівні земельної децентралізації, передачі земель громадам і потім дерегуляції земельних відносин. Ось цей законопроєкт, оці 50 постанов також мають бути ухвалені.

Читайте до теми: Війна за ринок землі – законопроєкт №2194 відправили на повторне друге читання

Схожу ситуацію ми спостерігаємо по законопроєкту 2195 (хоча підзаконні акти там вже готові). Законопроєкт про електронні аукціони – це буде прорив з точки зору доступності, відкритості, сервісу і можливості залучення коштів місцевих громад. Чекаємо на розгляд і ухвалення. Щойно це відбудеться, будемо відповідні постанови відразу вносити на розгляд Кабміну.

І має завершитись питання з розпаюванням земель держпідприємств, яких є близько 750 тис. га в Україні.

Це три питання земельного блоку, які в січні будуть винесені на друге читання, на засідання аграрного комітету. І в лютому вже розглянуті і ухвалені в цілому.

Також по 3212-2 треба буде підзаконні акти ухвалювати. Базові напрацювання вже є, але знову ж таки без ухвалення самих законів їх вносити, на жаль, неможливо.

Кабінетом Міністрів України зроблено все, що можна було зробити в рамках чинного законодавства. Є запроваджена електронна форма подання документацій землеустрою, що дуже важливо, запровадження принципу екстериторіальності, коли непотрібно домовлятися з якимось конкретним місцевим чиновником. Рандомним методом розподіляються документи, розглядаються реєстраторами по всій державі. Ухвалено постанову стосовно порядку користування, захисту оренди лісових захисних смуг, с/г землі. Підвищено механізм відповідальності за порушення земельного законодавства (штрафи).

Станом на сьогодні фактично штраф був менший, ніж вигода від самовільного захоплення земельної ділянки, що абсолютно не стимулювало їх офіційно брати в оренду. Зараз це виправлено. Тому що штрафи суттєво перевищують можливість сплати офіційної оренди, що має стимулювати перехід в прозору площину.

Станом на сьогодні ми бачимо, що оцифровано близько 30 млн га земель с/г призначення з 38 млн га. По державних землях – там буквально сотню тисяч га інвентаризувати залишилося. Найбільше не оцифровано приватних земель, але знову ж таки, це можливо зробити тільки за ініціативи власника. Тому ми фактично закликаємо власників звертатися, вносити землі в кадастр. І однозначно відкриття ринку землі прискорить цей процес. Оскільки без внесення земельної ділянки в кадастр, оформлення всіх документів не можна буде продати. Тому ми очікуємо, що з відкриттям ринку землі цей процес прискориться. Але принцип залишається незмінним. Вся інформація є, вона відкрита, прозора, доступна для кожного українця, для кожного фермера, для кожного користувача.

Дуже важливо, щоб всі пам’ятали, що земельна реформа – це можливість для громад. 80-90 % наповнення місцевих сільських бюджетів, бюджетів місцевих сільських громад пов’язані із землекористуванням. І той факт, що плюс 2 млн гектарів передається на місця – це можливість залучити додаткові кошти. Я хотів би звернутися буквально до всіх українців, особливо до депутатів місцевих рад: пам’ятайте, що є дві опції. Є опції залучати додаткові ресурси через виставлення цієї земельної ділянки на аукціон, через створення майданчиків для залучення інвестицій, промисловості чи інших речей. Або є друга опція – просто роздачі цих земель безкоштовно по 2 гектари.

Розуміємо, що є певні верстви населення, які заслуговують, які чекали на ці землі, але має бути здоровий компроміс для того, щоб ці землі дійсно слугували надходженням і розвитку добробуту місцевих громад.

Ми постійно робимо навчання, вебінари (в мене на фейсбук-сторінці і на сайті міністерства), як скористатися тим чи іншим правом. В тому числі нещодавно було – як скористатися правом на безкоштовне отримання земділянки. Більше того, минулий рік ми провели в усіх регіонах України на рівні громад навчальні семінари, де це все пояснювали.

Ми плануємо зараз, стимулюємо створення в кожній громаді умовно такого спеціаліста з питань аграрної політики, з питань земельних відносин для того, щоб ця експертиза була на місці, щоб кожен житель громади просто як користувач або власник отримував доступну інформацію або, якщо він бажає стати фермером, створити власний бізнес, також розробив чіткий план, як йому робити, що робити, де держава готова допомогти. Тут також наші партнери з Мін'юсту активно працюють, є партнери зі Світового банку, Європейської делегації, міжнародний проєкт. Цей проєкт, до речі, продовжив реєстрацію ще до 2023 року, тому в наступні кілька років має намір постійно комунікувати і навчати.

Підсумовуючи, хотів би сказати, що багато чого зроблено, але ще більше попереду з точки зору роботи. Тут багато чого залежить від ухвалення законодавчих рішень. Очікуємо, що вони будуть прийняті.

Звісно, до того часу, до лютого, треба буде ухвалювати не по 3, а по 4 постанови на тиждень, але самі акти на 90% готові.

Тут знову ж таки важлива наша позиція і суспільна підтримка, що Київська школа економіки, інші асоціації наголошували, що це можливо реалізувати. Тут важливе сприйняття, бо міняються правила гри, не буде схем, не буде інших речей, щоб не зупинялись політично ці речі, а технічно, я впевнений, ми їх відпрацюємо і справимось.

Сергій Орлов, заступник міністра з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації

Я хочу розповісти про те, як наразі працює реєстр речових прав, про те, які є взаємодії з ДЗК, трішки про плани і про боротьбу з рейдерством.

Одним з ключових заходів минулого року, який був пройдений, було ухвалення закону 340-IX про протидію рейдерству.

Згідно з цим законом, зокрема, було ухвалено відображення у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про ціну та вартість нерухомого майна і речових прав на нього, а також розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними правочинами. Це в першу чергу необхідно для створення прозорої системи земельного моніторингу, і наразі ми вже запровадили обмін цими даними з ДЗК для консолідації відображення цього в єдиній системі земельного моніторингу. 

Також треба сказати, що було врегульоване питання поновлення договору оренди, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання в користування земельної ділянки для сільгосппотреб або для забудови. А також було запроваджено припинення і продовження держреєстрації інших речових прав на нерухоме майно програмними засобами. І це також було імплементовано на рівні реєстру вже у другій половині 20 року. І наразі існує система автопролонгації цього речового права на рівні реєстру.

Читайте до теми: Речове право — реєстрація його орендарями та наслідки для наповнення бюджетів ОТГ

Якщо трішки зануритися у деталі, то скажу, що цього року у держреєстрі речових прав були створені нові поля, які наразі є обов’язковими для заповнення під час реєстрації. Це дата укладання договору або дата держреєстрації у випадку дореєстрації до 13 року, також окреме поле строку, кількості років, місяців або днів дії договору, і також є окрема дата закінчення дії договору і опція вибору автоматичного продовження дії договору для тих договорів, де така дія передбачена.

Наразі всі ці заходи вже реалізовані на рівні реєстру, і вони є основою, яка в майбутньому дозволить автоматизувати і перевести частину реєстраційних дій онлайн.

Для боротьби з рейдерством було запроваджено третій фактор ідентифікації при проведенні реєстраційної дії – це одноразовий пароль. Тобто наразі для реєстратора, щоб провести реєстраційну дію в реєстрі речових прав, потрібно ввести три фактори автентифікації: це пароль і логін, це дані ключа і це також одноразовий пароль, який він отримує на свій смартфон.

Це значно зменшило прояви рейдерства, і наразі якщо ми подивимося на звіти офісу протидії рейдерству, то меншість з них вже стосуються реєстру речових прав. 

Проте в реєстрі ЄДР вже також і наказом Мін’юсту, і технічно було запроваджено третій фактор ідентифікації, тож я вбачаю, що вже наступного року ми зможемо вдвічі зменшити потік заяв до офісу протидії рейдерству.

Також треба сказати, що наразі існує автоматизований обмін інформацією з ДЗК і їхніми системами, який регулюється протоколами обміну. Там інформація про те, в кого зареєстровані речові права на земельні ділянки, що містять актуальні і деталізовані відомості про права власності, інші речові права. Також обтяження таких прав, що містяться в держреєстрі речових прав. Вони передаються до державного земельного кадастру в режимі реального часу за запитом ДЗК.

Окремо передається інформація проціну земельної ділянки до ДЗК, де вона вже проходить консолідацію. Також буде запроваджено таку можливість на рівні ДЗК – отримання інформації про продовження припинення дій договору. Ми вбачаємо, що це буде зроблено вже в найближчий квартал. І до того ж треба сказати, що з ДЗК до реєстру речових прав на запит держреєстратора надсилаються інформаційні файли про зареєстровані земельні ділянки, що містять інформацію про технічні характеристики земельної ділянки.

Тобто наразі при коректному виборі і проведенні реєстраційної дії неможливо провести реєстраційну дію із земельною ділянкою без звернення до ДЗК.

І є окремі, скажімо так, нюанси роботи реєстру, які дозволяють провести таку дію. Проте ми вводимо новий словник супровідних документів, який буде містити вичерпний список супровідних документів, підв’язаних під обміни. І десь вже з 1 кварталу така можливість буде припинена, і будь-яка операція з реєстрації земельної ділянки не зможе бути проведена без запиту до ДЗК.

Ще треба сказати окремо, що Міністерством юстиції України наразі застосовуються законодавчі зміни і механізми, які передбачатимуть передачу в електронному вигляді рішень органів, уповноважених розпоряджатися земельними ділянками, про безоплатну передачу ділянок у власність громадян.

Тобто ми будемо в автоматичному режимі отримувати ці дані шляхом електронного обміну електронної взаємодії, що значно полегшить процес і прибере корупційні ризики, що є наразі.

Окремо, мабуть, треба сказати, що було затверджено порядок одноразової звірки даних ДЗК і реєстру речових прав на предмет відповідності даних і причини того, що у попередній період мала місце реєстрація речових прав на земельні ділянки, відомості про які відсутні в ДЗК. І з огляду на це порядок визначає процедуру організації і проведення Мін'юстом і Держгеокадастром звірки відповідності відомостей ДЗК і ДРП з повноцінною публікацією результатів цього звіту на сайті Мін'юсту. Це також опанується вже у першому півріччі 21 року. Окремо треба сказати, що Мін'юст дивиться в бік подальшої автоматизації послуг з реєстрації. І ми плануємо переходити вже до часткової автоматизації і онлайн реєстрації вже в 2021 році.

Олег Нів'євський, старший економіст проєкту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» Київської школи економіки

Всі знають, що запровадження ринку землі буде складатися з двох кроків. На початку він буде доволі обмежений – лише для фізичних осіб і до 100 га в одні руки. Далі у нас банки отримають змогу кредитувати під заставу земель. А на другому етапі, з 2024 року, у нас юридичні особи отримають можливість долучитися до участі у цьому ринку.

Я хотів би зауважити, що коли ми моделювали ринок, оцінка вигод в тому дизайні, в якому він має бути, у нас складається приблизно з $2 млрд – це очікувана вигода від запуску ринку землі. Якби у нас був запланований запуск лібералізованого ринку землі, то вигода розраховувалася б на рівні $10 млрд. 

Але я хотів би зауважити, що є два досить критичні моменти: питання доступу малих фермерів до фінансування і питання державної підтримки. Оскільки обмеження на ринку можуть буди будь-які, але з міжнародної точки зору ці всі обмеження, зазвичай, неефективні, і їх можна дуже легко обійти.

Все що важливо – це створення конкуренції між малими, середніми та великими підприємцями, щоб не відбувалося надмірної концентрації землі в одних руках. Тому, на мою думку, підтримка малих фермерів під час запуску земельного ринку – ключовий момент в цьому дизайні ринку землі. Без цього ми повноцінний ринок землі не отримаємо.

Читайте до теми: Агросектор у піке – причини падіння виробництва сільськогосподарської продукції в Україні

Найперше, що потрібно зробити – це запустити фонд гарантування кредитів, оскільки фінансовому сектору не цікаво сьогодні працювати з дрібними та малими господарствами. Запуск фонду – це надважливе завдання, адже нам потрібно не лише ухвалити закон. Розбудова структури самого фонду також потребує чимало часу, і я не впевнений, що на це вистачить півроку, або ж доведеться працювати 24/7.

Створення фонду гарантування кредитів напряму пов'язане з держпідтримкою, адже уставний капітал та інші операції мають забезпечуватися державними програмами і фінансуватися з держбюджету. Звісно, що кредити – це лише частина історії, оскільки безпосередня підтримка малих фермерів у частині підвищення продуктивності та конкурентоспроможності – це також інструмент, необхідний для запуску ринку землі.

Переформатування держпідтримки, як на мене, було б дуже важливим кроком. Потрібно дедалі більше держпідтримки направляти на малих виробників. Також варто було б спростити певні моменти: перейти від великої кількості програм та складної структури до певних інструментів, які показали свою ефективність на прикладі європейських програм (з точки зору економічно-прикладної практики). Наприклад, варто згадати такий інструмент, як співфінансування – він дуже гарно себе проявив у міжнародній практиці. Я знаю, що розробка такого інструменту вже ведеться у нас, і це дуже хороша ініціатива.

Також в частині спрощення доступу до державного фінансування не варто забувати про аграрний реєстр і підзвітність, яка б давала чітке розуміння про тих, хто отримує субсидії, та на якому рівні це відбувається. Це дасть змогу точно аналізувати ефективність тих чи інших програм та дозволить швидко реагувати на виклики.

Андрій Мартин, доктор економічних наук, старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету Міністрів України

Земельна реформа – це не лише ринок сільськогосподарських земель. Наприклад, правила набуття земельної ділянки стосуються не лише сільського господарства, але й багатьох інших галузей: від будівництва і до енергетики. Все починається із отримання земельної ділянки певного призначення. І, відверто кажучи, правила та процедури отримання права на користування землею в нашій країні дуже стримують економічне зростання через свою забюрократизованість та складність. Особливо це стосується іноземних інвесторів, які хочуть придбати земельну ділянку в Україні і започаткувати тут бізнес. Їм вже на етапі придбання землі викочують цілу купу всіляких попередніх платежів, які необхідно зробити – це відлякує інвесторів.

Україна вже сьогодні має працювати над системою спрощення процедури набуття у власність землі для громадян і бізнесу. Це питання вирішив би законопроєкт 2194, але через політичні моменти його у 2020 вже не встигнуть ухвалити. Будемо сподіватися, що друга спроба наступного року буде більш вдалою.

Варто зауважити, що за обсягом надважливих ініціатив та рішень (їх там понад 30), які покликані спростити проведення землеустрою, процес оцінки земель та багато іншого – це наймасштабніший документ.

Сьогодні озвучувалася кількість постанов, які потрібно буде уряду встигнути ухвалити до липня 2021 року, щоб вкластися в строки до планового відкриття ринку. Порахували, що таких постанов уряд має приймати по дві на тиждень, але після ухвалення законопроєкту 2194 кількість постанов, які потрібно буде приймати, подвоїться.

Другою важливою складовою є децентралізація, адже всі розуміють, що для максимально ефективного управління землями воно має бути перенесено на локальний рівень. Землею не мають розпоряджатися київські урядовці, контроль має здійснюватися громадами.

Будемо сподіватися, що законопроєкт про земельну децентралізацію 2194 не сильно постраждає в результаті доопрацювання до повторного другого читання.

Сергій Кубах, експерт з питань управління земельними ресурсами Проєкту USAID «Підтримка аграрного і сільського розвитку» (ARDS)

Сьогодні розробляється досить великий пакет підзаконних актів до закону про планування земель, готуємо об'єднання реєстрів. Фактично у нас буде два етапи. Перший – ми будемо жити за старими правилами до моменту, поки в громадах з'являться нові правила просторового планування.

Дуже важливо буде утриматися від повернення до старих правил, коли земельний кадастр був ще ненаповнений. Також важливим моментом оновлення стане той факт, що громади отримають право вирішувати долю не лише земель с/г користування, але й інших категорій. Дуже важливо, щоб до моменту переходу до такого виду просторового планування (коли інформація про рішення громад стане публічною та доступною) кадастр був наповнений всіма необхідними відомостями.

Це буде зроблено або через інвентаризацію земель, або через просторове планування громад, в процесі якого ця інформація має потрапити до Держгеокадастру і стати доступною через національну інфраструктуру геопросторових даних.

Іван Слободяник, голова об'єднання «Агро-Продовольча Рада», голова Всеукраїнського конгресу фермерів

Якщо говорити про дорожню карту земельної реформи на 2021 рік, то варто запитати: чому цим займається не аграрний комітет чи МЕРТ, а громадські організації та профільні асоціації? І я думаю, що відповідь на запитання про долю цієї дорожньої карти лежить десь у цій площині – у нас в уряді відсутній драйвер реформ.

Те, що відбувається із законопроєктами по земельній реформі: ми бачимо ініціативи та ентузіазм аграрного комітету і бачимо, як воно потім голосується в залі Верховної Ради.

Ми також бачимо, як вносяться правки до бюджету. Добре, можливо, що відновлене Мінагрополітики стане цим драйвером реформ, але давайте поглянемо на це об'єктивно: процес відновлення займе чимало часу. А людей на землі мало цікавлять всі ці «придворні ігрища». І питання залишається дуже просте: де взяти гроші на купівлю землі?

Сьогодні ледь не єдиний інструмент, який гіпотетично може забезпечити грошима пересічного фермера з невеликим обсягом виробництва – це фонд часткового гарантування. До відкриття ринку землі залишається майже півроку – фонду немає. Ось вам і дорожня карта. Тому й виходить, що повноцінне втілення земельної програми в заплановані строки – малоймовірне.

Читайте до теми: Конституційний Суд проти ринку землі, або політичні баталії на економічному полі

Дивлячись на ті перепони, які виникають, і темпи реалізації земельної реформи, на мою думку, відкриття ринку землі та дорожня карта земельних реформ не збігаються у часі роки на два.

Тобто два роки тому мала б відбутися дискусія, яку ми проводимо зараз, щоб запустити всі необхідні механізми і підготувати запуск. Відповідно, наближення дати відкриття земельного ринку не викликає у малих виробників нічого, окрім тривоги.

Іван Фурсенко, перший заступник керівника Всеукраїнської асоціації громад

Я б хотів звернути увагу, якщо заходить мова про проведення земельної реформи, на безоплатну приватизацію. На жаль, цей рудимент, як на мене, залишається важливим і складним моментом для місцевого самоврядування.

Наприклад, за останній місяць я особисто отримав понад 30 дзвінків з різних регіонів України про наступне: коли йде передача з Держгеокадастру в комунальну власність, голови задаються питанням – а яким чином зараз можна не роздати землю ветеранам АТО?

Наприклад, в громаді хочуть запустити якісь проєкти з розвитку, а люди йдуть і пишуть заяви на отримання пільгових 2 га сільгоспземлі чи іншої категорії. І зазвичай це відбувається в громадах, які розташовані неподалік від великих міст і де земля коштує набагато більше, ніж у віддалених районах. Також ми маємо проблему із землями держпідприємств, які використовують або не використовують ділянки, ми маємо землі Міністерства оборони – полігони, де чомусь росте пшениця, а не тренуються вояки. Цей перелік доволі довгий, і цю інформацію потрібно оприлюднювати.

Тимофій Милованов, ексміністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства, колишній заступник Голови Ради Національного банку України

Реформа не обмежується вже ухваленими законопроєктами. Потрібно ще прийняти кілька законопроєктів, які впорядкують управління землею та доступ до фінансування малим та середнім фермерам. Без цих законів знов виграють більші гравці на ринку (несправедливо), та буде зловживання землею на місцевому рівні (неприйнятно). 

Одних законів мало, потрібно також ухвалити шалену кількість постанов Кабінету Міністрів, щоб ці закони запрацювали. Ми відстаємо за часом. Є ризик, що реформа завалиться. Різні точки зору різних політичних сил, учасників ринку та суспільства на реформу ринку землі продовжують уповільнювати прогрес. 

Читайте до теми: Закон про держпідтримку та аграрний реєстр: які зміни запровадив парламент

Потрібно продовжувати показувати лідерство і чітко координувати дії. Ухвалення Закону про обіг земель сільгосппризначення на початку цього року стало історичною подією для України. Нарешті конституційні права землевласників будуть повністю відновлені, а розвиток аграрного сектору зможе перейти на вищу траєкторію розвитку. 

Проте земельна реформа не обмежується лише одним законом про обіг, а «земельний пакет» реформ налічує близько десяти законів та законопроєктів, комплекс заходів з підвищення прозорості управління земельними ресурсами та майже п’ятдесят підзаконних актів. 

Усе це потрібно встигнути зробити за зовсім невеликий проміжок часу, який залишається до відкриття ринку купівлі-продажу земель сільгосппризначення. 

Оціночно, в середньому потрібно ухвалювати по дві постанови на тиждень. Критично важливо мобілізувати та посилити координацію дій відповідних державних органів, програм технічної допомоги та громадянського суспільства у вчасній розробці, ухваленні та імплементації земельного пакету реформ на благо всієї України.

Хоч і в дещо обрізаному вигляді, все ж таки ринок обігу сільгоспземель буде запущено в липні наступного року, а з 2024 року він зможе запрацювати вже на повну. 

Для сільського господарства та економіки країни – це можливість залучення додаткового фінансування, створення продукції з доданою вартістю, збільшення продуктивності підприємств. За рахунок запуску ринку на повну потужність вийде кредитування під заставу сільгоспземлі (а це фактично 70% всієї території країни – колосальний невикористаний фінансовий ресурс). 

Для порівняння, ринок кредитування під заставу сільгоспземель в США на сьогодні – це $280 млрд, або $770 на 1 га сільгоспземель, а в нас – фактично нуль. Дивно, що за продуктивністю ми лише в три рази відстаємо від аграрного сектору США.

Читайте до теми: Як позначиться на Україні та світові призначення Джо Байдена президентом США?

Суттєві кроки на шляху до запуску ринку вже зроблено. Парламент проголосував антирейдерський закон, що автоматизує обмін інформацією між реєстром прав і земельним кадастром, зобов'язує оцифровувати і заносити до реєстру прав інформацію на паперових носіях, реєструвати ціни транзакцій із землею. 

У квітні ухвалено закон «Про національну інфраструктуру геопросторових даних», що відкриває вільний доступ до даних земельного кадастру і забезпечує обмін інформацією між реєстром прав та кадастром.

Верховна Рада врегулювала питання встановлення меж громад, просторового планування їх територій та скасувала необхідність розробки кількох споріднених за змістом видів містобудівної документації та документації із землеустрою.

Дуже важливим стало ухвалення парламентом законопроєкту №3295 щодо функціонування Державного аграрного реєстру та удосконалення державної підтримки виробників сільськогосподарської продукції. 

Цей закон запроваджує інноваційний інструмент кращого доступу до програм державної підтримки (особливо для малих сільгоспвиробників) та прозорого використання коштів цих програм.

Читайте до теми: Держпідтримка аграріїв-2020. Скільки кому дісталося

Разом з тим попереду ще багато роботи як у депутатів, так і в урядовців. Нижче перелік законопроєктів, які потрібно ухвалювати терміново:

1) Дерегуляційний та децентралізаційний законопроєкт №2194 ухвалено у першому читанні. Він спрощує процедури передавання земель, децентралізує управління землями, передає державні землі за межами населених пунктів у комунальну власність громад та передає функції контролю Держгеокадастру відповідним місцевим органам.

2) Аукціонний законопроєкт №2195, ухвалений в першому читанні, запроваджує прозорий процес земельних електронних аукціонів та зобов'язує продавати державні та комунальні землі винятково через такі аукціони.

3) Гарантійний законопроєкт №3205-2 про створення та діяльність Фонду гарантування кредитів, який вкрай необхідний для покращення доступу малих сільгоспвиробників до кредитування, у тому числі для купівлі сільгоспземлі.

4) Приватизаційний законопроєкт №3012-2, який встановлює принципи та формулу розподілу земель при приватизації сільгоспугідь державних та комунальних підприємств.

Ухвалені закони потребують розробки, узгодження та імплементації близько 50 підзаконних актів (як то порядки ведення та функціонування), і все це потрібно встигнути зробити за зовсім невеликий проміжок часу, який залишається до відкриття обігу земель сільгосппризначення. 

Без додаткової мобілізації зусиль, злагодженої роботи та міжвідомчої співпраці відповідних державних органів, технічної підтримки донорів та контролю з боку громадянського суспільства, важко буде вчасно відпрацювати все належним чином, час наразі не на нашому боці. 

І якщо реформа буде провалена, то ми всі будемо винні, що не використали шанс на розвиток однієї з головних галузей країни. 

 

Віталій Хворостяний журналіст AgroPolit.com