Земельний аудит для територіальних громад — алгоритм дій для голів громад в онлайні

Як збільшити надходження територіальної громади за допомогою земельного аудиту? Все частіше можна почути це та питання про значення аудиту земельних ділянок для агропідприємств. Проте не всім відомо, що такий аудит доступний не тільки фермерам, а й головам територіальних громад. Механізм оцифрування та візуалізації земель, які належать громадам, – це дієвий спосіб наповнювати бюджет, вести корисний діалог з фермерами й планувати сталий розвиток. На прикладі Тетіївської територіальної громади, яка стане першовідкривачем в рамках спецпроєкту «Цифрова громада» від Feodal.Online, ви дізнаєтесь, як оцифрувати земельний банк громади, що робити з необґрунтованим обробітком і землями, які не були проінвентаризовані, а також хто має за це платити.  

Встановлення меж володінь громад

Процес децентралізації влади відкрив для органів місцевого самоврядування — територіальних громад — нові повноваження, а також надав у розпорядження великі масиви земель сільськогосподарського призначення в комунальну власність.

Від того, наскільки правильно вдасться визначити, які земельні ділянки належать до того чи іншого факту обробітку та накопичити інформацію про права власності й права користування в межах громади, буде залежати сума отриманих коштів у бюджет органу місцевого самоврядування. Але без аудиту це неможливо зробити. Звичайно, самостійними силами можна визначити володіння громади, накопичити дані з різних реєстрів, але на це підуть місяці часу вже завантажених землевпорядних відділів.

Землевпорядний аудит, в першу чергу, дозволяє отримати межі територіальної громади, межі земельних ділянок та прав на них у цифровому вигляді у спеціальній системі. Функціонал сервісу містить відомості про кожну земельну ділянку. Окрім атрибутивних даних, голові громади будуть доступні дані з державних реєстрів. Це, перш за все, дані Держгеокадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРПНМ).

Варто зазначити, що ДРРПНМ — це найсучасніший реєстр з доступом до інформації про речові права на земельні ділянки, в т.ч. строки дії права користування земельними ділянками, підстави виникнення прав користування та власності, тощо. 

Всі зібрані дані відображаються просто та зручно, що дозволить голові громади або уповноваженій особі швидко ухвалювати будь-які рішення щодо управління зембанком. 

Дуже важко ефективно оперувати інформацією, коли дані про земельні ділянки зберігаються в Excel, мапа зембанку висить у вас на стіні, кадастрова карта відкрита в браузері, а структура і візуалізація — лише в голові у землевпорядника. Така рутинна організація роботи дуже швидко дає збій і знижує продуктивність роботи землевпорядників. Наразі у вас є можливість виконувати автоматичну для диджиталізованих систем роботу, замість того, аби витрачати час на ухвалення рішень за купою папірців», — зазначив засновник сервісу Feodal.Online Андрій Дем'янович.

Тетіївська територіальна громада, як і більшість інших громад, веде облік вручну, використовуючи таблиці та карти в окремих комп’ютерних програмах, витрачаючи на оновлення даних багато часу. Проте команда Feodal.Online має намір це змінити та автоматизувати управління земельним банком.

Інвентаризація земельних ділянок 

Окрім земель в межах громади, органи місцевого самоврядування також отримують земельні ділянки за межами населених пунктів, які раніше перебували у розпорядженні Держгеокадастру. Проте через низку причин далеко не всі земельні ділянки були включені до проєкту інвентаризації. Розв'язання цієї проблеми є важливим аспектом ефективного функціонування громади. 

Отже, одним із перших етапів землевпорядного аудиту є оцінка наповненості земельного банку. Вам потрібно розуміти, чи всі земельні ділянки проінвентаризовані й внесені в систему. 

Ми можемо спостерігати ситуацію, коли є оброблена земельна ділянка, але вона не проінвентаризована і не передана Держгеокадастром. Ця робота безпосередньо «лягає» на плечі громади. А розмір проблеми ми можемо оцінити вже на першому етапі аудиту», — пояснив Андрій Дем'янович.  

Виявлення помилок та накладок на кадастровій карті

В різних областях України наявність помилок та накладок на кадастровій карті має неоднаковий масштаб, але вони присутні всюди. Помилки геометрії можна виправити в напівавтоматичному режимі. Щодо ділянок, які відсутні на публічній кадастровій карті й, відповідно, в національній кадастровій системі, потрібно розробляти технічну документацію з відновлення встановлених меж, за яку має хтось заплатити. 

Зазвичай в цьому зацікавлені землекористувачі, проте землевласники часто мають державні акти на право власності старого зразка, і тому інформація де-факто може бути відсутня на публічній кадастровій карті. Це створює певні перепони в обліку, позбавляючи територіальну громаду можливості в автоматичному режимі отримувати й перевіряти інформацію.

Якщо права власності відсутні у реєстрах, то ці земельні ділянки можуть бути пропущені в декларації платника єдиного податку IV гр., через що отримати весь спектр їх оподаткування стає неможливо. А про сплату ПДФО з орендної плати, 60% якого отримує громада, взагалі не йдеться.

Наведу приклад роботи громади із землями померлих громадян. Громада має слідкувати за наявністю ділянок померлих громадян, які не були передані в користування, за потреби розробляти землевпорядну документацію за бюджетні кошти та передавати їх в управління спадщиною землекористувачу, який обробляє масиви в межах цих земельних ділянок», — акцентував засновник сервісу Feodal.Online. 

В цьому випадку вигода громади у тому, що, витрачаючи кошти на технічну документацію, передаючи землі в законне користування, ви отримаєте сплату орендної плати та податкових надходжень 

Крім того, частою помилкою є накладання ділянок на кадастровій карті одна на одну, або ж вони просто відсутні. Такі огріхи потрібно виправляти, заохочуючи до цього зацікавлених землекористувачів, адже якщо земельна ділянка не сформована, право користування не може бути офіційно зареєстровано в ДРРПНМ. Для громади це зумовлює відсутність податкових надходжень, а для землекористувача — необґрунтований обробіток, самозахоплені землі, блокування податкових накладних, тощо.

Тіньовий обробіток — коли межі реального земельного банку не збігаються з межами офіційно орендованої землі. 

Будь-яка територіальна громада зіткнеться з тим, що агровиробники, випадково чи навмисне, обробляють в тіні повністю або частково ділянки державної та комунальної власності в рамках свого земельного банку. Землевпорядний аудит допоможе швидко виявити порушників та забезпечити протидію розорюваності земельних ділянок, коли межі обробітку не збігаються з межами орендованої землі. 

Відповідно, в громаді виникає проблема обробітку земель державної та комунальної власності без правовстановлюючих документів, і це не обов'язково цілий масив. Бувають випадки, коли навколишня територія орендованих паїв не проінвентаризована та не має кадастрового номера, але обробляється без остраху перед комісією Держгеокадастру. В такому випадку громада не отримує надходжень орендної плати та податків з цієї землі, а це її матеріальна основа.

Рекомендую в такому випадку якнайшвидше проінвентаризувати землі, які ще не мають кадастрового номера. Заохочуйте до цього землекористувачів, адже таким чином ви зможете продавати права оренди на земельному аукціоні, а вони матимуть законне землекористування», — зазначив Андрій Дем'янович.

Закінчення термінів договорів оренди

Голові територіальної громади важливо розуміти й бачити, коли й у яких земельних ділянок, що перебувають у використанні, спливають терміни договорів оренди. Часто землекористувачі ведуть неправильний облік земельного банку, що може призвести до прострочення договорів оренди певних земельних ділянок, які продовжують обробляти. Через це до громади будуть звертатись орендодавці зі скаргами стосовно виплати орендної плати. Для уникнення таких ситуацій громаді потрібно використати політичні, а деколи дорадчі важелі впливу на землекористувачів.

На етапі спливання термінів договорів оренди ви можете спілкуватись з фермером щодо їх продовження, адже це гарантія надходження як мінімум адміністративного збору за реєстрацію речових прав, а в майбутньому і надходження ПДФО та ЄП. Інтерес громади в тому, щоб реєстраційні дії відбувались у власного реєстратора, що буде гарантувати надходження додаткових коштів у місцевий бюджет.

Результат аудиту земельного банку громади — наповнення місцевого бюджету 

Підсумовуючи, необхідно зазначити, що земельний аудит територіальної громади надає можливість:

1. володіти інформацією про земельний банк громади;
2. землевпорядникам, коли звертаються представники громадськості, мати необхідні цифрові інструменти й можливість довести правильність нарахування або уточнити відомості, що вирішує низку питань і дозволяє уникнути конфліктів;
3. отримувати доходи від оподаткування, оскільки збільшення кількості зареєстрованих земель збільшує надходження до бюджету громади;
4. вивести «з тіні» як великих орендарів, так і малих фермерів у громаді;
5. контролювати розораність кожної ділянки.

Проте результат аудиту — це не завжди те, на що ми очікували. Це момент, коли ви побачите як прогалини, так і можливості для розвитку територіальної громади.  

В першу чергу, до аудиту територіальна громада не володіє інформацією, зібраною в одному місці з актуальними даними про право власності та права користування земельними ділянками. А його проведення покриває цю потребу якісними візуалізованими даними. 

Слід розуміти, що єдина відмінність між управлінням земельним банком територіальної громади та земельним банком агрофірми — масштаб. 

Громада має знати, які землекористувачі й землевласники мають зареєстроване право власності і право користування земельними ділянками та чи наявна ця інформація в реєстрах. Декого із землекористувачів потрібно буде заохотити перенести інформацію у державний реєстр, декому натякнути, що час працювати «в білу» та сплачувати податки», — додав засновник сервісу Feodal.Online.

Крім того, вам потрібно перевіряти всю інформацію і мати до неї відкритий доступ. Земельний аудит допоможе почати процес диджиталізації управління земельним банком громади. А постійний моніторинг прав на нерухоме майно за допомогою сервісу Feodal.Online дасть можливість розуміти, що відбувається в межах вашої територіальної громади.

Ми готові допомогти навести лад у земельному банку всім громадам та безкоштовно оцифрувати межі однієї колишньої сільської ради! 

За безкоштовною консультацією щодо моніторингу земель громади і за інформацією про системи управління зембанком звертайтеся за тел.: +380 (98) 614 89 54