Перший пішов — Тетіївська громада на шляху до оцифрування земельного банку

Feodal.Online продовжує допомагати територіальним громадам наводити лад у земельному банку! В цьому випуску спецпроєкту «Цифрова громада» ви дізнаєтесь, як за допомогою аудиту можна збільшити фонд заробітної плати працівників громади, знайти законні важелі впливу на фермерів, котрі працюють «в тіні», а також з яких етапів складається аудит земельного банку, скільки він коштує та який має строк окупності.

Читати до теми: Земельний аудит для територіальних громад — алгоритм дій для голів громад в онлайні
 

Перша зупинка проєкту

Першою зупинкою спецпроєкту є Тетіївська територіальна громада, розташована у Білоцерківському р-ні Київської обл.. Орган місцевого самоврядування був утворений 22 вересня 2017 р. шляхом об'єднання Тетіївської міської ради та тринадцяти сільських рад Тетіївського р-ну. Наразі громада охоплює 33 населені пункти: 1 місто та 32 села — та має площу понад 750 км². У 2020 р. в Тетіївській громаді проживало понад 48 тис. мешканців. 

Земельні Котики

Перший повний онлайн курс з управління земельним банком

Наразі головою громади є Богдан Балагура, член «Селянської партії України», який балотувався як самовисуванець. Варто зазначити, що новообраний голова є активним громадським діячем та має досвід підприємницької діяльності, адже тривалий час був директором ПСП «Денихівка».    

«Утворення громади відбулося через об'єднання половини району. Сьогодні Тетіївська громада — одна з найбільших у Київській області. Вона має здебільшого аграрне спрямування. Через те, що я маю за плечима досвід в аграрній сфері, я точно знаю, з чого варто почати роботу», — зазначив Богдан Балагура. 

З фермерами та агровиробниками, за словами керманича, проводяться зустрічі та укладаються договори, адже громада зацікавлена в наповненні бюджету і її подальшому розвитку. 

Читати до теми: На порозі ринку землі – землевпорядні поради експерта у земельних відносинах

Ахіллесова п’ята територіальних громад

Важливим аспектом, який гальмує розвиток громади, є нестача вузьких спеціалістів та відсутність мотивації жителів через низькі заробітні плати. Єдиним правильним розв'язанням цього питання є наведення ладу щодо сплати податків.

«Є проблеми і з небажанням працівників виконувати важливу роботу, адже ми маємо досить низьку оплату праці. Через це ми детально вивчаємо, за рахунок чого можна збільшити надходження в бюджет та збільшити заробітні плати. Нам потрібно знати, хто сумнівно сплачує податки, і це стосується не лише аграріїв, але і всіх, хто працює на території громади», — розповів Богдан Балагура. 

Ще однією проблемою, за словами голови Тетіївської громади, є стан земельного банку, який ще перебуває у процесі вивчення. Держгеокадастр наразі продовжує передавати ділянки у комунальну власність, але дуже часто вже наявним користувачам земельної ділянки.

«Вивчення стану зембанку є досить складним і трудомістким процесом, адже раніше у нас була лише половина громади, й, відповідно, половини інформації у нас немає. Як правило, я бачу договори оренди на 30, 49 років, та чи потрібні вони нам — велике питання», — додав керманич. 

Зліва направо: Богдан Балагура та Андрій Дем’янович 

Богдан Балагура наголосив, що в громаді планується провести низку етапів аудиту. Це стосується, зокрема, збору податків, цільового використання земельних ділянок, перевірки грошової оцінки землі тощо. 

Читати до теми: Ферзевий гамбіт від пайхантерів 

«Наша мета — зробити так, щоб у громаді працювали місцеві жителі за гідну винагороду. Аграрії мають зрозуміти, що їм потрібно більше платити пайовикам та сумлінно сплачувати податки», — наголосив голова громади. 

Варто зазначити, що ще однією проблемою на шляху до впорядкування земельного банку громади є закоренілий стан речей та небажання депутатів громади щось змінювати, адже серед них багато фермерів. Але реальна сума орендної плати — близько 12 тис. грн за пай, і сплата податків з мінімалки з прірвою у половину суми — 6 тис. грн — є суттєвим недоотриманням до місцевого бюджету.

«Серед депутатів багато фермерів, і зараз вони усміхаються, оскільки прийшов молодик, який хоче змусити всіх працювати «в білу». Мабуть, вони не до кінця розуміють, як я налаштований», — акцентував Богдан Балагура.  

Засновник та керівник сервісу Feodal.Online Андрій Дем’янович додав, що нерідко голови громад стикаються з непорозумінням і перешкоджанням ухваленню рішення стосовно аудиту земельного банку на черговій сесії. Адже зазвичай левова частина фермерів, які працюють «в тіні», є депутатами громади, які не зацікавлені у його проведенні. 

Читати до теми: Речове право — реєстрація його орендарями та наслідки для наповнення бюджетів ОТГ

«Буває так, що на території громади функціонують добросовісні холдинги, які тиснуть на неї, аби провести земельний аудит. Причому деякі з них готові фінансувати процес. З іншого боку, є дрібні фермери, котрі, як правило, працюють «в тіні». Саме вони тиснуть на голову громади, аби не проводити аудит. А тиск створюється за рахунок депутатського корпусу», — розповів експерт. 

Земельні Котики

Освітні онлайн курси для аграріїв

Проте, незважаючи на це, ключовим аспектом початку проведення земельного аудиту є бажання голови громади навести лад у земельному банку та збільшити надходження до бюджету.

«В першу чергу, аудит в громаді починається з вольового бажання голови, але потрібно довести депутатам необхідність його проведення. Наступний етап — визначення переліку зон КОАТУУ, які будуть включені в аудит, і далі — пошук добросовісного виконавця», — пояснив Андрій Дем’янович. 

Земельні питання

Головним управлінням Держгеокадастру громаді були передані земельні ділянки із державної в комунальну власність у розмірі 900 га. Спочатку, за словами начальника відділу земельних відносин та охорони навколишнього середовища Тетіївської територіальної громади Сергія Литвина, всі договори оренди були укладені під мінімальний відсоток — 3%. Однак після проведення робіт з орендарями були зареєстровані земельні ділянки і переукладені договори під 8%, включаючи договори строком на 49 років, тим самим збільшивши надходження громади.

Сергій Литвин, начальник відділу земельних відносин та охорони навколишнього середовища Тетіївської територіальної громади

Раніше в громаді інвентаризацію проводили власними силами, виявляючи необліковані ділянки, які мають приносити кошти. 

Цей процес завжди був рутинним і тривалим для громад, але зараз сучасні технології дозволяють автоматизувати таку роботу. І замість того щоб наймати кілька спеціалістів, можна залучити спеціалізовану компанію, наприклад Feodal.Online, яка проведе аудит земельного банку та автоматизує процес отримання даних з реєстрів в спеціальній системі — Feodal.Громада. Наразі Тетіївська територіальна громада отримала перші тестові доступи та робить впевнені кроки до диджиталізації земельного банку.

Читати до теми: Що чекає фермерів без реєстрації договору оренди землі у відкритих реєстрах

Першочерговою задачею громади, за словами Сергія Литвина, є створення баз всіх населених пунктів громади та позначення їх меж, адже на ділянки, які розташовані за межами населених пунктів, громада впливу не має. 

Процес переукладання договорів, з підприємцями, які працюють у межах громади, триває. Також виготовляємо документацію на невитребувані паї. Щодо меж населених пунктів, то ми вже виготовили генплан, пройшли погодження обласною радою та чекаємо на затвердження Верховною Радою. Чому це потрібно? Ділянки на генплані позначені, а оформити масиви громадяни не можуть, адже вони знаходяться за межею населеного пункту. Звичайно, процес займає багато часу», — розповів Сергій Литвин. 

За словами Андрія Дем'яновича, першим етапом земельного аудиту громади є безкоштовне отримання тестового доступу до однієї колишньої сільської ради (КОАТУУ). Другий етап — ознайомлення і розуміння цінності земельного аудиту. Третій — отримання комерційної пропозиції від Feodal.Online. Четвертий — винесення пропозиції на сесії та ухвалення позитивного рішення. А останній — початок отримання послуг.

Вигляд земельного банку Тетіївської громади в системі Feodal.online

Ціни на послуги з аудиту земельного банку громади варіюються від 20 до 500 тис. грн, адже вартість аудиту залежить від кількості колишніх сільських рад, які увійшли в громаду. Швидкість аудиту залежить від величини громади, але в середньому займає близько одного-двох тижнів

«Кількість колишніх сільських рад може становити від 1 до 25. Але середня вартість аудиту складає 200 тис. грн, адже зазвичай у громаду входить у середньому 10 сільських рад», — додав спеціаліст. 

Для того щоб окупити аудит одного КОАТУУ, достатньо продати право оренди на одну земельну ділянку на земельному аукціоні. Тим самим кошти, витрачені на аудит, повернуться до бюджету, а також буде наведено лад у земельному банку громади. Крім того, аудит дає можливість виявити ділянки необґрунтованого обробітку, кількість яких мінімально складає 10-20 га на кожну з колишніх сільських рад. 

«Навіть цих клаптиків вистачить для того, щоб окупити аудит. І це враховуючи те, що в цьому випадку рахуються тільки надходження від оренди комунальних земель», — уточнив Андрій Дем'янович.

Результати земельного аудиту

За словами Богдана Балагури, кожен клаптик землі має аналізуватися, тому земельний аудит стане корисним як аграріям, так і жителям громади. Крім того, він буде слугувати «важелем» для конструктивного діалогу з орендарями та підприємцями.  

«Я впевнений, що спеціалісти Feodal.Online допоможуть нам вивчити стан зембанку і зрозуміти, в якому напрямку рухатись далі. Хочу, щоб аудит нам показав, які аграрії які землі використовують, законно чи ні. А далі ми будемо визначатися, чи потрібні нам такі орендарі, чи ні», — наголосив він.

Андрій Дем’янович працює із земельним відділом Тетіївської ТГ 

Якщо в результаті перемовин консенсусу не буде знайдено, то варто розривати старі договори й надавати землі новим користувачам. Фактичною завданням земельного аудиту, на думку голови громади, є пошук неефективних орендарів та підприємців. 

«Всі говорять, що сплачують податки, але для предметної бесіди нам потрібно провести аналітику: скільки землі орендується, чи є сплата ПДФО, скільки взагалі є комунальної землі у власності громади, який її відсоток у користуванні, скільки орендарів сплачують відсоткову ставку. А потім на основі цієї інформації ухвалювати подальші рішення. За 2-3 місяці ми познайомимося з усіма аграріями та підприємцями», — наголосив Богдан Балагура. 

Читати до теми: Що рік прийдешній нам готує: виклики для глав ОТГ, аграріїв і пайовиків

Андрій Дем’янович, своєю чергою, зазначив, що аудит — це можливість побачити прогалини та можливості для подальшого розвитку громади. Насамперед після проведення аудиту територіальна громада буде володіти інформацією, котра буде зібрана в одному місці з актуальними даними про право власності та права користування земельними ділянками. Крім того, громада зможе перевіряти всю інформацію і мати до неї відкритий доступ 24/7. 

«Земельний аудит допоможе почати процес диджиталізації управління земельним банком громади. А постійний моніторинг прав на нерухоме майно за допомогою сервісу Feodal.Online дасть можливість розуміти, що відбувається в межах вашої територіальної громади, кого потрібно заохотити до співпраці, а кому виходити «з тіні», — підсумував засновник та керівник сервісу Feodal.Online. 

Ми готові допомогти навести лад у земельному банку всім громадам та безкоштовно оцифрувати межі однієї колишньої сільської ради (КОАТУУ)! Для цього звертайтеся за тел.: +380 (98) 614 89 54