Вартість 1 га сільськогосподарської землі після відкриття ринку – прогнози 

Якою буде вартість 1 га сільськогосподарської землі після запуску ринку землі з 1 липня 2021 року? Це запитання наразі ставлять власники паїв. Варіантів відповідей можна почути багато. 

Очевидно, що ціна залежатиме від кількох базових факторів. Перший – нормативна грошова оцінка у конкретному регіоні. Нагадаємо, її оновили. Її актуальні показники на 2021 рік можна переглянути за цим посиланням. 

Другий фактор – обмежене коло покупців. Наразі купувати до 1 січня 2025 року матимуть право тільки українці в обсязі не більше ніж 100 га в одні руки. Юридичні особи – за два роки. Іноземці – після всеукраїнського референдуму. 

Третій фактор – доступні кредити, тобто земельна іпотека. Мінекономрозвитку у своїх побажаннях на 2021 рік до бюджету так і не заклав жодної копійки на кредитування українців під купівлю землі, хоча раніше розповідали про потребу в 500 млн грн. Реанімоване Міністерство аграрної політики та продовольства наразі своєї позиції у цьому питанні не озвучило, бо ще поновлює свою структуру і відвойовує фінанси з бюджету на свою роботу на рік. 

AgroPolit.com опитав експертів, яка наразі вартість оренди в Україні та що вони думають про ціну 1 га сільськогосподарської землі після запуску земельної реформи і відкриття ринку. 

Читати до теми: Земельна реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності  

Анатолій Мірошниченко, перший заступник голови Держгеокадастру

Перспективна вартість землі, яку сьогодні озвучують для майбутнього ринку – це середні показники НГО, що становлять приблизно 27,5 тис. грн за гектар ріллі, хоча по країні ціни коливаються від 20 тис. грн до 30 тис. грн за один га. Але це НГО, яке використовується для оподаткування, адже закон про ринок земель встановлює НГО як  мінімальну ціну на землю. Тож реальна ціна буде дещо вищою. За грубими підрахунками середня ціна за один гектар буде коливатися в межах $1,5-2 тис..

Взагалі, вартість залежить від дуже багатьох факторів, кожна земельна ділянка індивідуальна. До того ж на вартість впливає те, як власник збирається використовувати землю. Наприклад, дві ідентичні за розмірами ділянки, з ідентичними характеристиками ґрунту можуть мати різну ціну для окремого покупця. Варто пам'ятати, що за умови, коли дві ділянки мають схожі характеристики, більш цінною для купівлі буде та ділянка, яка, наприклад, межує із господарством фермера і таку ділянку можна долучити до єдиної, суцільної площі господарства. А якщо така ділянка буде розташована за 20 км, то для фермера вона може взагалі жодної цінності не мати, адже на такій ділянці важко організувати ефективний обробіток.

Читати до теми: Вільний ринок землі від «А» до «Я» — енциклопедія реформи

Тому, повторюю, існує дуже багато факторів, які впливають на формування цінової політики, тут і кліматичні зміни роблять свій внесок. Скажімо, НГО в Одеській області – одна з найвищих в Україні, але перспектива подальших посух вносить свої корективи щодо вартості землі. Однак після відкриття ринку землі її вартість все одно буде зростати, хоча наскільки – це дуже важко спрогнозувати. Офіційних прогнозів з цього питання немає і бути не може, все вирішить ринок. Але якщо подивитися на досвід європейських країн, які свого часу запустили ринок землі, можна побачити, що ціни на землю лише зростали, і Україна не буде винятком з цього переліку. Але які це будуть цифри – надзвичайно важко сказати.

Зважаючи на консервативність українського ринку, і моя оцінка буде консервативною. Я вважаю, що до 2024 року ціни на землі сільськогосподарського призначення суттєво не зміняться, та й продавати їх будуть далеко не всі. За нашими підрахунками, лише 10 % готові продавати землю. Та й основні користувачі не готові масово скуповувати землі, тому я вважаю, що ринок буде не надто динамічним і без різких змін.

Читати до теми: Війна за ринок землі – законопроєкт №2194 відправили на повторне друге читання

На мою суб'єктивну думку, на динаміку ринку суттєвий вплив буде мати державна підтримка та загальна фінансова ситуація в країні і безпосередньо у аграріїв. Якщо державі вдасться підтримати малих та середніх фермерів, а наміри такі є: зараз розглядається проєкт закону про створення фонду часткового гарантування кредитів, і наголос у ньому робиться на підтримку дійсно малих фермерів (а не тих, хто обробляє по 500 га і вважається малим), це суттєво підвищить активність на ринку землі. Важливо, щоб було створено дієвий механізм іпотечного кредитування, хоча консервативна модель земельного ринку ставить під сумнів швидке втілення цієї ініціативи, але якщо вдасться це зробити, ринок стане більш динамічним, що і позначиться на формуванні цін.

Також важливий фактор – питання оподаткування. Ініціативи є досить радикальні, йдеться про необхідність встановлення мінімального податкового навантаження на гектар сільськогосподарської землі, що автоматично змусить усіх учасників ринку сплачувати податки. Це також буде впливати на розвиток ситуації.

Читати до теми: Земельна реформа – закони про децентралізацію та земельні аукціони

Іван Чайківський, народний депутат України, член депутатської групи «Партія «За майбутнє», секретар Комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики

Україна – надзвичайно велика країна. Тому вартість землі у м. Хмельницькому і на півдні України буде різною. У різних регіонах різні погодно-кліматичні зони, і це теж позначиться на вартості землі. Тому стартуватиме вартість 1 гектара сільськогосподарської земельної ділянки в різних регіонах з різних показників. буде по-різному. Але, спілкуючись з аграріями країни, можу сказати, що загальні очікування по Україні – близько $1000-2000 за 1 гектар сільськогосподарської землі. У перші місяці після відкриття ринку землі очікується певне пожвавлення, яке відкоригує ціну.

Читати до теми: Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі  – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Наразі ведеться багато дискусій про НГО і її перегляд, в тому числі й громадами. Але ми маємо розуміти: вже викристалізувалася певна структура НГО по країні. Є правила її розрахунку, що працюють. Не можна це ламати напередодні запуску ринку. На переправі коней не міняють. Щодо такого права для громад: щоб зробити розрахунок нормативно-грошової оцінки, потрібно мати певних кваліфікованих фахівців. Звідки у громади ці фахівці сьогодні? Рішення зі зміни НГО в такому разі залежатиме від голови громади та депутатського корпусу. Що ми тоді породимо? Земельні клани в тій чи іншій громаді? Адже будь-яке аграрне підприємство, яке обробляє наразі певний об’єм землі в громаді, робитиме все для того, щоб голова та депутатський корпус стали для них ручними. Це правильно? Ні. Не можна цього робити. Якщо є таке бажання – то треба це робити на загальнодержавному рівні і точно не в авральному режимі за пару місяців до запуску ринку землі.

Читати до теми: Володимир Коваленко — ринок землі вже відкрито: через інститут довірчої власності депутати запустили продаж земель сільськогосподарського призначення

Андрій Дем'янович, засновник та керівник сервісу Feodal.Online 

Як один з ключових факторів формування цін на майбутні лоти на ринку сільськогосподарської землі буде НГО. Після відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення мінімальна ціна на неї буде базуватися +/– на середній орендній платі в тому районі. Тобто сума 10-12 орендних плат буде формувати мінімальну ціну. Також варто зважати на ціну продажу земель ОСГ, але навряд чи варто розраховувати на суми, які будуть перевищувати $2 тис., якщо, наприклад, ділянка розташована десь в полі. Якщо ж аналогічна ділянка розташована, наприклад, в безпосередній близькості від пожвавлених трас, то тут ціну вже буде формувати маркетинговий чинник і її окупність при використанні у сільськогосподарській діяльності. Тобто земельна ділянка, окупність якої буде перевищувати 15-20 років, навряд чи зацікавить когось з інвесторів.

Що стосується надій на суттєве зростання вартості земельних ділянок після відкриття ринку – це навряд чи станеться, принаймні до 2024 року. Поки на ринок не зайшли юридичні особи, фонди та інші потужні інвестори.

Читати до теми: Земельний аудит для територіальних громад — алгоритм дій для голів громад в онлайні

Михайло Петров, директор підприємства «Придніпровський край» компанії «Кернел»

Про оренду землі

Величина оренди насамперед залежить від двох чинників.

Перший – прибутковість на конкретних грунтах і в геозонах. В умовах, коли випадає все менше дощових років, родючість на українських землях падає, і смуга високих врожаїв зсувається все далі в північні райони країни. Таким чином фермер, щоб залишатися прибутковим, може дозволити собі орендувати землю від $100/га – на півдні України до $200/га – на півночі.

Другий – конкуренція. Незважаючи на ажіотаж, пов'язаний з сільським господарством в останні роки, є регіони, де конкуренція як і раніше мала. Як правило, це зони, далекі від портів, прикордонні території і області з посушливим кліматом. З іншого боку, є області з історично високою конкуренцією – Полтавська, Черкаська, Хмельницька, Чернівецька. Віднедавна до клубу «дорогої землі» приєдналася і Чернігівська область. Я добре пам'ятаю, коли в 2014 році багато колишніх чиновники, що залишилися без роботи, з колосальними сумами поверталися зі столиці в рідні міста і агресивно заходили в сільгоспбізнес, не рахуючись з економікою виробництва. Тоді оренда підросла в 1,5-2 рази.

Читайте до теми: Ринок землі в Україні: хронологія земельної реформи (ОНОВЛЮЄТЬСЯ)

Ринкова ціна землі

Не секрет, що ринок землі в тій чи іншій гібридній формі вже діє кілька років. В останні роки ми активно укладали договори емфітевзису, беручи як індикатив вартості нормативну грошову оцінку землі, отриману від державних оцінювачів. При такому підході з нами уклали довгі договори на більш ніж 3 тис. га. У грошовому вираженні сума викупу була в діапазоні $1600-1900 за один га. Я вважаю, що це і є ринкова ціна на сьогодні.

Як фінансист можу сказати, що вартість активу прямо корелюється з доходом, який цей актив може приносити. Якщо відкинути в сторону потенціал зростання вартості землі, то поточний рівень орендної плати дозволяє отримувати 10% доходу на вкладений капітал при вартості землі $2 тис. за один га. З погляду інвестицій, хороша земля та, яка перебуває в оренді у великих агрокомпаній зі стабільним доходом.

Середня рентабельність українських агровиробників, які платять податки, становить близько 20%. Звісно, рік на рік не схожий, але факти останніх 5 років свідчать про постійне зростання собівартості при практично фіксованій ціні на товар (якщо не брати зростання цін на кукурудзу і насіння в 2020 році). Купувати при цьому землю дорого і тим самим знижувати прибутковість основного бізнесу не всі зможуть. Я думаю, за поточного рівня розвитку сільського господарства, нестабільних опадів і відсутності суттєвої державної підтримки сектору складно розраховувати на зростання вартості до більше ніж $3 тис. за один га в трирічній перспективі. Для стабільності ринку добре, якщо будуть гравці, які тільки вкладають в землю, розраховуючи на пасивний дохід, і компанії, які займаються виробництвом з відповідними операційними ризиками на орендованих площах.

Читати до теми: Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га

Відсутність конкуренції завжди негативно позначається на вартості продукту. Чим більше охочих увійти в ринок, тим більший потенціал зростання ціни. Зростання біткойну й акцій Тесли того хороший приклад. У іноземців більш дешеве фінансування і, відповідно, очікування щодо прибутковості на вкладений капітал. Думаю, європейські пенсійні фонди цілком будуть задоволені прибутковістю в 5% при купівлі настільки твердого активу, як земля, і це не беручи до уваги можливий апсайд за вартістю. Що стосується профільних гравців, то все більше країн зацікавлені у власній продуктовій безпеці. Взяти, наприклад Близький Схід, країни якого вже активно вклалися в український чорнозем, або Китай, який за останній рік добряче розігнав вартість кукурудзи, заповнюючи свої сховища. Тема їжі завжди буде актуальна!

Микола Сольський голова комітету Верховної Ради України з питань аграрної та земельної політики, народний депутат («Слуга народу»)

Всі, хто обробляє землю, будуть покупцями. За нинішньої ситуації 1-2% землі вийде на ринок на продаж.  Найперше викуповуватимуться землі під емфітевзисом, тобто ці договори переоформлюватимуться у договори з покупки землі. Замість сірих механізмів оформлюватимуть прозорі договори. Протягом перших двох років після запуску ринку землі викупити можуть 1,6 млн га землі. Це якраз договори емфітевзису та довгострокова оренда. 

Земельна реформа в Україні

Земельная реформа України – основні етапи та події за всі роки незалежності

Ціна продажу землі коливатиметься у межах плюс 10-30% до нормативної грошової оцінки. Тобто середня вартість 1 га землі по Україні становитиме $1000-1500.

Читати до теми: Микола Сольський: Ринок буде мобільний, законний і конкурентний

Леонід Корейба, голова спілки «Центр розвитку земельних правовідносин в Україні»

Вартість ціни землі наступні два роки стартуватиме з показника НГО у конкретному регіоні за мінусом 20%. Адже в цих 20 відсотках 18% ПДФО та 1,5% – військовий збір.

Усі чекають на старт закону та відкриття ринку землі. На сьогодні достеменно відомо лише нижню межу ціни, адже вартість землі не може бути меншою за її НГО. Для пересічного громадянина це лише абревіатура, але кожен розуміє, що вартість землі має залежати від її якості. Нормативну грошову оцінку вираховують землевпорядники та формують про неї цілу землевпорядну документацію. Ці розрахунки базуються на якості ґрунтів, що лежать на земельній ділянці, та їх спроможності до формування врожаю. Зокрема враховують вміст гумусу, глибину гумусового горизонту, рН, вміст елементів живлення. При цьому слід зазначити, що навіть мінімальна ціна на землю формується не з точних даних, оскільки повномасштабне агрохімобстеження було проведено ще у 1960-х роках. Також необхідно звернути увагу на те, що є ділянки з дуже низькою грошовою оцінкою (в межах 1000-2000 грн), що взагалі не відображає її ринкової вартості. Думаю, цим будуть маніпулювати при купівлі та й наразі маніпулюють орендарі, виплачуючи мізерну орендну плату орендодавцям.

Щодо верхньої межі ціни. На мою, думку вона буде формуватися поступово і навряд чи буде відповідати оприлюдненим Держгеокадастром чи будь-якою іншою установою даним. Чому поступово: адже наразі більша частина паїв здані їхнім власниками в оренду. Договір оренди є встановленого зразка та розривається у разі згоди двох сторін. Враховуючи той факт, що строк договорів мінімум 7 років (а є й до 50 років), можна зробити висновок, що відразу 1 липня 2021 року неможливий факт продажу таких паїв. Тобто стихійного продажу сільськогосподарської землі не буде.

Зрозуміло, що ціну землі встановлює ринок. Тобто вона буде такою, яку може запропонувати продавець та прийнятною для покупця у випадку вільного ринку. Наприклад, у сусідній Польщі у різних воєводствах ціна різна. Причому коливається в межах від 10 тис. євро до 50 тис. євро за гектар. Така ж ціна має бути прийнятною і для наших умов. А те, що пропонується (1000 доларів за га) – це надзвичайно мало, бо майже дорівнює річному прибутку з гектару ріллі від продажу сільськогосподарської продукції. Таким чином, купівля за такою ціною окупиться за рік! За всіма правилами ринкових відносин – це нонсенс.

Читати до теми: Сім схем використання держземель агрокомпаніями в умовах «тіньового» ринку землі

 Іван Фурсенко, перший заступник керівника Всеукраїнської асоціації громад

Вартість землі не зміниться, оскільки вже сьогодні окремі власники фактично її продають, а агровиробники купують. За різними схемами, які також потребують фінансового ресурсу. 

Земля буде дорожчати навколо населених пунктів, де буде зручніше працювати невеликим господарствам і фермерам. Але в середньостроковій перспективі варто очікувати підвищення ціни на сільськогосподарські землі, адже їх зможуть розглядати приватні інвестори з точки зору «умовного депозиту». Купив за $1,5-2 тис. і здаєш в оренду за $150. 8-10 % річних у валюті, чого не дає банківська система. Але і тут є обмеження в 100 га. Тому матимемо брак інвесторів, з одного боку, і відсутність можливості селян отримати кредити і самостійно обробляти землю – з іншого. 

Уряду потрібно думати над фінансовим механізмом допомоги саме фермерам, щоб купити землю, і допомогою з оборотними коштами. Тоді Україна зможе значно підвищити свій рейтинг продовольчої безпеки, створити робочі місця і виробляти якісну продукцію. 

Читати до теми: Земельна реформа 2021 – дорожня карта запуску ринку землі

Олег Нів'євський, професор Київської школи економіки

На мою думку, питання доступу іноземців на ринок землі вкрай політизоване, адже цим питанням дуже легко спекулювати і грати на почуттях громадян України. Наприклад, ми очікуємо прямих іноземних інвестицій, керівництво країни напряму закликає іноземних інвесторів, але коли мова заходить про купівлю землі, нам іноземці вже не потрібні, і їх присутність на ринку вже небажана.

Ми раніше вже робили економічне моделювання різноманітних сценаріїв та моделей ринку. Представили 35 сценаріїв, а загалом їх може бути набагато більше. Виходячи з міжнародного досвіду та варіантів моделювання, дизайн ринку повинен бути таким: мінімум обмежень, оскільки вони створюють непотрібні проблеми та зайву невизначеність, корупцію, і їх завжди можна обійти. Наприклад, оскільки можна купляти землю тільки фізичним особам, то юридична особа наймає двадцятьох робітників і оформляє землю на них. 

Ринок земель – суто локальний ринок. Дуже багато чинників, які впливають на ціноутворення (розташування, ландшафт, тип ґрунтів і який бізнес – його прибутковість – можна вести). Оці всі чинники відрізняються в межах району, а Україна доволі велика. Подивіться навіть за нормативно-грошовою оцінкою. Хоча це абсолютно штучна конструкція, але навіть вона теж неоднакова по Україні. Навіть це може бути аргументом.

Ринок сам утворює ціни. Загалом це дуже цікава річ, оскільки ціна на ринку землі, з одного боку, визначається попитом і пропозицією, а з іншого боку – це похідна від прибутковості ведення бізнесу. Поле в певному районі, де розташоване прибуткове підприємство, буде коштувати більше, ніж поле, де підприємство неприбуткове. Коли ринок буде ліквідним, коли буде продаватися достатня кількість землі по всій території України, тоді можна ставити якісь цінові орієнтири.

Читати до теми: Передача землі у комунальну власність: де візьмуть, скільки та кому дістанеться

Андрій Мартин, заступник Голови Ради Асоціації «Земельна спілка України»

Формування ціни корелюється з доходами, які власник може отримати з ділянки. Тобто, умовно кажучи, якщо операційний дохід для того, хто займається аграрним бізнесом, може варіюватися у різних регіонах в межах 15-20 тис. грн з одного гектара і близько 4-5 тис. грн з одного гектара для орендодавців, то це, в принципі, можна вважати стартовою позицією для розрахунку вартості землі.

Варто пам'ятати, що фактично ринок сільськогосподарської землі вже існує в Україні, адже у нас є ринок сільськогосподарських земель, які не підпадають під дію мораторію. В першу чергу, йдеться про землі для ведення особистого селянського господарства (ОСГ), і ціни на них вже сформувалися по всіх регіонах країни. На півночі та півдні країни ціна варіюється в межах $800-1500, а в тих регіонах, де у нас найбільш рентабельне сільськогосподарське виробництво (Полтавщина, Черкащина, південь Київської області, Вінницька область, Кіровоградщина) – там ціни варіюються в межах $2-2,5 тис./га.

Я не вважаю реалістичною ціну $10-12 тис./га. Зростання ціни у перспективі можливе лише у тому разі, якщо зростатимуть доходи тих, хто займається сільським господарством і вони, відповідно, будуть готові більше платити за доступ до комунальних ресурсів. Але сьогодні максимальна ціна за гектар – це $2,5-3 тис.

Хочу наголосити, що порівнювати ціну на землю в Україні з, наприклад, Польщею чи іншими європейськими країнами – некоректно. В ЄС працює потужна бюджетна підтримка сільського господарства, діє спільна сільськогосподарська політика. Наприклад, в Польщі кожному фермеру виплачується 300 євро лише за те, що людина займається сільським господарством. Україна таких доходів не має, і нам не варто розраховувати на таку ж високу ціну, як в Європі, адже там висока ціна на землю формується в тому числі і за рахунок субсидій.

А так через те, що ринок землі де-факто вже є, ціна землі потрошку зростає, оскільки зростає конкуренція в АПК, але високих цін ($10-12 тис./га) точно не буде. Ціна землі залежить від можливостей агробізнесу, а я не бачу сьогодні передумов, щоб ці можливості стрімко зросли незалежно від того, малий це чи великий бізнес.

Читати до теми: «Земельний довідник України 2020» – база даних про земельний фонд країни

Михайло Апостол радник міністра МВС, народний депутат VII скликання, кандидат історичних наук

Під виглядом впровадження ринку земель сільськогосподарського призначення нам продають ненароджене теля. Адже перед тим, як обговорювати ціну землі, варто поставити запитання: чи запрацює ринок землі з 1 липня 2021 року? Гарантую – ні. Насправді відбудеться узаконення незаконно викуплених, привласнених, обміняних внаслідок різноманітних шахрайських схем за останні 10 років мільйонів гектарів родючої землі. Але власне обігу земель, як це діє у всіх розвинених країнах світу – не буде.

На сьогодні не розроблено жодного нормативного документа щодо механізму цього так званого дійства, яке називають обігом земель. А їх потрібно декілька десятків. Адже є землі держвласності в постійному користуванні, в оренді, є землі розпайовані, є невитребувані паї, є непереоформлена спадщина, є землі «нічиї» без кадастрового номера, є спірні земельні ділянки, є в користуванні наукових установ, міністерств, громадських організацій, профспілок… Мало того, ніхто ані в Держгеокадастрі, ані в Мінагро так і не розпочав їх розробляти. І головна причина – немає спеціалістів такого профілю з необхідними знаннями і досвідом. А ті, які були б корисними, опинилися за парканом. Мовляв, потрібні нові обличчя. На цьому фоні боюся одного: з такими підходами – ні ринку, ні землі не буде. А села – й поготів.

 ВІталій Хворостяний журналіст AgroPolit.com