Ринок землі — правила продажу та купівлі сільськогосподарської землі в Україні

На старті обігу земель сільськогосподарського призначення AgroPolit.com підготував дайджест матеріалів, які стануть у нагоді всім учасникам земельного ринку та громадянам, що лише збираються взяти участь у цьому процесі. Ми підготували зріз всіх етапів підготовки до старту обігу землі сільськогосподарського призначення та правил гри безпосередньо після його відкриття.

У нашому матеріалі ви можете дізнатися про місце України на земельній мапі Європи; отримати актуальні цифри по земельним ділянкам с/г призначення, паям, державним землям та землям у комунальній власності ОТГ. Також аграріям, потенціальним покупцям, інвесторам, та фінансовим установам буде корисна інформація, хто і скільки обробляє землі в Україні, скільки коштує державна та приватна земля. Важливим розділом є динаміка цін на землю в Європі після відкриття ринку.

Громадяни України зможуть купувати землю сільськогосподарського призначення з 1 липня 2021 року. З 2024 року набувати право власності зможуть юридичні особи, засновниками або кінцевими бенефіціарами яких є українці. Покупці землі не можуть мати бізнес, зареєстрований за кордоном або у офшорних компаніях.

Земельний довідник

«Земельний довідник України 2020» — це детальна база даних про земельний фонд нашої країни та зручний гід по земельній реформі. Розробниками довідника стала команда AgroPolit.com та Feodal.online (автоматизований сервіс з отримання та моніторингу відомостей про земельні ділянки).

Довідник складається із 23 розділів:

1. Базові дані про ринок землі в Україні,
2. Україна на земельній мапі Європи
3. Загальні дані про землю в Україні
4. Деградація земель
5. С/г угіддя
6. Земельні ділянки с/г призначення в Держгеокадастрі
7. Структура державних земель
8. Земельні ділянки (паї), передані в оренду
9. Землі с/г призначення, передані у комунальну власність ОТГ
10. Посівні площі у розрізі малих, середніх та великих господарств
11. ТОП-10 агрохолдингів України за розміром земельного банку
12. Фермерські господарства
13. Структура малих фермерських господарств
14. Факти про мораторій на продаж с/г землі
15. Нормативно-грошова оцінка с/г землі
16. Вартість оренди 1 га державної с/г землі
17. Вартість оренди 1 га приватної с/г землі
18. Ринок землі в Європі та світі: землі у приватній власності, вартість землі, динаміка цін.
19. Позиція місцевих рад щодо зняття мораторію
20. Попит і пропозиція після відкриття ринку землі
21. Ставлення українців до відкриття ринку землі та необхідні умови
22. Ставлення до купівлі/продажу с/г землі
23. Наміри з розпорядження землею після запровадження ринку

Основні положення закону про ринок землі та передумови його відкриття

Земельний мораторій ― плюси і мінуси за 25 років – цікаві факти про мораторій на продаж сільськогосподарської землі. 
Близько 1,2 млн га с/г земель в Україні продано в обхід мораторію – Агросектор України чекає тотальне перезавантаження – таке завдання поставив президент Володимир Зеленський. Земельна реформа, приватизація, демонополізація спиртової галузі, передача державних земель ОТГ та сільрадам, новий поворот у соєвих правках, реорганізація Держгеокадастру і так далі. В умовах відсутності Мінагрополітики, левова частка законодавчого супроводження, а відтак і запровадження цих реформ, лягає на плечі голови аграрного комітету та його членів. Комітет складається із 30 народних депутатів (8 підкомітетів), де більшість – представники партії «Слуга народу». 

В ніч на 31 березня 2020 року Верховна Рада України проголосувала за Закон України № 552-IX (законопроєкт № 2178-10) «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який з 1 липня 2021 року має відкрити ринок землі в Україні. Його основні положення – обмеження площ придбання землі в одні руки, заборона на продаж землі іноземцям, пріоритетне право придбання для фізичних осіб, які є громадянами України перед юридичними особами.

 
Детектор аграрних законопроєктів: публічні декларації та реальні голосування депутатів аграрного комітету 2021 – Аналіз роботи та голосування представників аграрного комітету у залі Верховної Ради.

Вільний ринок землі від «А» до «Я» – енциклопедія реформи – це відомості про ціни на землю та законодавство, яке стосується скасування мораторію, експертні оцінки ситуації навколо ринку землі та відомості в цифрах. А ще – досвід країн світу, які раніше відкрили ринок землі.

Аграрна незалежність: ТОП-27 фактів про агросектор України – детальна інформація про показники АПК України.

Сценарії вільного ринку землі — наслідки для власників паїв та потенційних покупців – це реперні точки результатів опитування готовності населення до земельної реформи.

Аграрна Рада – законодавці та лобісти агробізнесу України –  онлайн-рейтинг аграрних депутатів та чиновників, дотичних до законотворчої діяльності та лобізму в АПК. В даному рейтинзі ви зможете побачити закони, законопроекти та постанови від Верховної Ради IX скликання та їх попередників.

Портрет земельного власника та очікувані ціни на землю

Лише 10% українців готові продавати земельні паї (за ціною від $6 тис. до $12 тис.), а купувати – майже половина ($1 – 2,5 тис.). Це  ключові точки результатів опитування готовності населення до земельної реформи, проведеного вченими «Інституту аграрної економіки» Національної академії аграрних наук України (НААН) серед 3 тис. власників паїв. На запитання «Яким би ви хотіли бачити у майбутньому обіг земель сільськогосподарського призначення в Україні?» 24,5% опитаних відповіли, що земля взагалі не повинна продаватися і купуватися, 23,1% – за оренду, 10,7% хочуть залишити все як є, 3,9% – прихильники націоналізації усіх чорноземів. 

Ще 5,6% переконані, що землю мають викупити громади. Майже третина (31%) вважає, що потрібно запроваджувати ринковий обіг земель, але лише 3,3% із них виступають за «вільний» ринок. Приблизно 9,4% згодні з купівлею/продажем тільки за умови викупу земельних угідь громадянами України, фермерськими господарствами або бюджетоутворюючими підприємствами за згодою місцевих громад. Для 10,9% власників купівля – продаж земель можливий лише між громадянами України (як фізособами). Ще 7,4% господарів сільгоспугідь згодні на викуп земельних ділянок українцями та фермерськими господарствами.

Fata Morgana — марево про землю. Результати «референдуму» серед громад про зняття мораторію – AgroPolit.com спільно з громадським рухом (ГР) «Кріпак» презентує результати Всеукраїнського земельного опитування серед місцевих рад про необхідність зняття мораторію на продаж земель с/г призначення. Вони відображені у онлайн-форматі — це «Карта громад: земельний мораторій». Міні-референдум, як кажуть про опитування ініціатори, проведено в рамках проекту «Земля: голос громад». «Кріпак» розіслав 2166 запитів до місцевих рад (різних рівнів), щоби з’ясувати їхнє ставлення до мораторію. 

Рейтинг областей України за нормативно-грошовою оцінкою та орендною ставкою с/г земель – Як виглядає Україна в розрізі вартості 1 га землі по регіонах? Через відсутність вільного ринку показати реальні ціни в розбивці по областях наразі неможливо. Однак загальні цінові тенденції сьогоднішні очевидні, як і очікування потенційних покупців/продавців: про них читайте більше у матеріалі «Земельна лавочка відкривається: якою буде ціни продажу й оренди 1 га с/г землі». AgroPolit.com зібрав всю найсвіжішу інформацію про нормативно-грошову оцінку (НГО) с/г землі.

Як вирахувати вартість 1 га землі за новою нормативною грошовою оцінкою — Нормативна грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за формулою:

Гзд = Σ (Пагр × Гагр) + Пнсг × Гнсг,
де Гзд — нормативна грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення, гривень;
Гагр — нормативна грошова оцінка агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району, гривень за гектар;
Пагр — площа агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя, гектарів;
Пнсг — площа несільськогосподарських угідь (земель під господарськими шляхами і прогонами, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, окрім тих, які віднесені до земель лісогосподарського призначення, земель під господарськими будівлями і дворами, земель під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, земель тимчасової консервації тощо), гектарів;
Гнсг — норматив капіталізованого рентного доходу несільськогосподарських угідь на землях сільськогосподарського призначення, гривень за гектар.
Для розрахунку нормативної грошової оцінки агровиробничої групи ґрунтів сільськогосподарського угіддя в методиці також прописана чітка формула:

Гагр = Гу × Багр : Б,

де Гу — норматив капіталізованого рентного доходу відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, м. Києва та м. Севастополя, гривень за гектар;

Багр — бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району;

Б — середній бал бонітету ґрунтів відповідного сільськогосподарського угіддя природно-сільськогосподарського району Автономної Республіки Крим, області, м. Києва та м. Севастополя.

Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га — Ринок землі і наведення порядку в земельних відносинах України – один із трьох ключових викликів для агросектору на 2021 рік. Два інші – прозорий Державний реєстр отримувачів дотацій та стратегія розвитку АПК. Найважливіші і найцікавіші матеріали по темі земельна реформа читайте у «Земельному дайджесті 2020» від AgroPolit.com: передача державних земель ОТГ, невитребувані паї, оформлення договорів оренди, переважне право на сільськогосподарські землі, кредити під землю, вартість землі, стан грунтів, позов депутатів-опозиціонерів до Конституційного суду і його наслідки, управління землею громадами, інвентаризація, землі НААН та багато іншого.

П'ять законодавчих кроків до земельної реформи: земельна дерегуляція, податки, кредитування, право користування землею та зміни до системи управління — До кінця поточної сесії народним обранцям необхідно встигнути ухвалити низку аграрних законопроєктів та вирішити питання з ключовими етапами земельної реформи, перед тим як відправитися на канікули.

ОТГ, захист прав, обов’язки та децентралізація

Земельна децентралізація і громади: як зміниться життя ОТГ після запуску ринку землі та закону про геопросторові дані? — Впровадження земельної реформи та децентралізація підняли низку практичних питань, які цікавлять не лише представників ОТГ, але й пересічних землекористувачів: цифровізація, оренда та податки, інвентаризація земель, зміна цільового призначення, розпаювання та інші чутливі питання.

Невирішені питання ринку землі: іпотека, фонд гарантування кредитів, антимонопольне законодавство та контроль за землями — Державне фінансування угод і фонд гарантування кредитів. а також низка інших важливих питань.

Як захистити право власності аграрію та основні схеми аграрного рейдерства — В умовах ринку землі учасники будуть потребувати повноцінного масштабного захисту власності. Я пропоную всім переходити до терміну «захист власності» і менше вживати термін «антирейдерство». Чому? Тому що більшість людей асоціювали рейдерство лише з неправомірною реєстрацією прав власності. Скажу вам, що це хибна думка – вважати захистом власності лише контроль державних реєстраторів. Все значно складніше та глибше.

Антирейдерські запобіжники від Мін'юсту – захист майнових прав та попередження втручання у реєстри — Забезпечити непорушність майнових та корпоративних прав на бізнес, нерухоме майно – це один з основних пріоритетів нашої держави сьогодні. Ми розуміємо, що Міністерство юстиції має здійснити максимум заходів для того, щоб попередити будь-які рейдерські атаки, в тому числі і в державних реєстрах, і захистити права громадян.

Як уберегти власну земельну ділянку чи свій аграрний бізнес від «реєстраційного» рейдерства? —  Профілактика «реєстраційного» рейдерства.

Підвищення ролі громад у будь-яких питаннях, пов'язаних із життям ОТГ – це крок у протилежний бік від корупції — Про готовність громад та пересічних громадян до ринку землі, аграрну реформу, законодавчі зміни та їх наслідки для Держгеокадастру і землекористувачів.