Кредит на придбання землі та під заставу земельного паю: як аграрію отримати гроші у банків та з бюджету держави?

В Україні стартувала видача комерційними банками земельних кредитів аграріям на купівлю сільськогосподарських земель та під заставу земельного паю. Взяти позику на землю фізособи можуть у окремих комерційних банків у рамках державної програми «5-7-9», урядової програми держгарантії малим фермерам.

AgroPolit.com розбирався, що сьогодні відбувається з кредитуванням агросектору, скільки коштів у бюджеті є на кредити під купівлю сільськогосподарської землі, за якими механізмами фермеру чи простому українцю взяти кредит на землю, та які перспективи земельної іпотеки на наступні два роки.

Земельна мапа України

Найповніша база даних про всі операції з сільськогосподарськими землями

Будь мобільний — слідкуй за ринком землі в Україні онлайн

Відзначимо одразу, що до 1 січня 2024 року купувати землю, за законом, можуть лише фізичні особи –громадяни України в розмірі 100 га. До цієї категорії входять фермери.

Прем’єр-міністр Денис Шмигаль запевняв, що пільгові умови кредитування будуть доступні для аграріїв, які обробляють ділянки землі, не більші ніж 500 га.

Проблема полягала в тому, що механізми для масового кредитування фермерів не запущено, бо, наприклад, законопроєкт №3205 «Про Фонд часткового гарантування» депутати зможуть розглянути лише восени. Не встигли з невідомих нам причин. Ну буває: занадто розслабились — і відклали на «попізже», а фермери хай почекають. Не депутатам же чекати — і то правда.

Читати до теми : Вільний ринок землі — продаж/купівля паю, ціна землі, переважне право, безоплатна приватизація та правки до закону про землю

Українець, який працював на землі, має на ній далі працювати. Ми маємо надати йому фінансові й кредитні інструменти. На період, поки законопроєкт №3205 «Про Фонд часткового гарантування» буде ухвалений з точки зору гарантування кредитів, у нас є інституційна підтримка з боку держави і наших європейських колег. Це займе певний час, на період піврічного циклу ми розширимо програму «5-7-9» на викуп землі. Ми спростимо систему вимог до малих фермерів у наданні можливості викупити землю під пільгову кредитну ставку. В рамках держпідтримки на 2021 рік 1 млрд грн передбачено на компенсацію кредитної ставки для аграріїв. Ми цю програму деталізуємо, щоб допустити туди малого фермера. Паралельно з НБУ ведемо переговори про зміну підходів щодо індексу застави і кредитних вимог», — запевнив ще на початку запуску ринку землі та земельної реформи міністр агрополітики і продовольства Роман Лещенко.

В уряді почали реалізовувати обіцяне. Кабмін 14 липня схвалив проєкт постанови, якою дозволив надавати кредити під держгарантії малим фермерам на придбання землі сільськогосподарського призначення.

Тим часом пожвавлення банківського кредитування під землю допоможе частково вирішити і питання працевлаштування українців. Адже, за даними Інституту демографії та соціальних досліджень ім. Птухи НАНУ, за кордоном працює від трьох до п’яти мільйонів українців.

AgroPolit.com пропонує вам прогнози учасників ринку щодо запуску банківського кредитування в Україні.

Volodar

Отримати консультацію досвідчених фахівців — захистити своє право власності на землю

Банки за пів року (до нового року) розберуться, і вже більш осмислені правила ми на цьому ринку побачимо.

Олександр Корнієнко, голова партії «Слуга народу»

Світовий банк обіцяв $800 млн. Є ще бажаючі з іншої структури підтримати цю реформу. А механізм — через створення земельного банку. Інше — забезпечення стабільності банківської системи, і банки будуть трохи краще кредитувати. Зрозуміло, що в нас дуже високі ставки. Але знов-таки, якщо ми завершимо вихід з пандемії правильно, в нас почнеться економічне зростання з кварталу в квартал, то ми зможемо говорити з Національним банком, щоб він знижував облікову ставку, яку він зараз трохи підвищив на якихось передінфляційних настроях. Тоді кредитні кошти будуть дешевші для банків і для бізнесу. Це не історія одного дня, треба довіру вибудувати. Банки в Україні не мають досвіду давати гроші під землю. Банки за пів року (до нового року) розберуться, і вже більш осмислені правила ми на цьому ринку побачимо.

Читати до теми: Земельна децентралізація і громади: як зміниться життя ОТГ після запуску ринку землі та закону про геопросторові дані?

Банк не може тримати на балансі землю більше, ніж 1 рік, а під це він повинен формувати резерви, а це зменшує капітал

Роман Шпек, голова ради «Незалежної асоціації банків України»

Сьогодні правила визначені не НБУ, а законодавством — банк не може тримати на балансі землю більше, ніж 1 рік, а під це він повинен формувати резерви, а це зменшує капітал, розумієте. Банк у випадку неповернення кредиту прийме від позичальника закладену землю на свій баланс і протягом року має її продати. Але яка буде ціна на цей актив за цей час? Вона може бути нижчою, ніж ринкова ціна, а на балансі довше тримати не можна, тобто банк буде обережним в підході прийняття ризиків у питаннях такого кредитування.

Банки готові розглядати кредитування бізнесу, який буде вестись на тій землі, і яке виробництво, вирощування, мало що там може бути, і виходячи з цього говорити вже про потреби… Якщо буде цікава пропозиція від власника землі, то слід дивитися операційний дохід, наскільки йому вистачить грошей покрити ті витрати, бо це ж вкладає гроші в землю, а віддача буде протягом років.

Володар Земель

Володієш знаннями – володієш землею

«Культиварій» оголосив про запуск нового курсу про ринок землі «Володар Земель»

На першому етапі ринку землі викупити можуть 10-20% орендованих агровиробниками земель

Олена Коробкова, виконавчий директор Незалежної асоціації банків України

З огляду на жорсткі обмеження, з якими стартуватиме ринок землі, ажіотажу чекати не доводиться. Але попит на земельну іпотеку буде — в межах готовності пайовиків-орендодавців продавати свої ділянки. За різними оцінками, на першому етапі ринку землі викупити можуть 10-20% орендованих агровиробниками земель. Наразі банки досліджують це питання: проводять опитування серед клієнтів, оцінюють правові та регуляторні аспекти, готують кредитні продукти.

Що стосується портрету позичальника земельної іпотеки, то на найближчі два з половиною роки він «написаний» у законі: це громадянин України, який має у власності (купує) не більше ніж 100 га. Проте агровиробники, які зазвичай кредитуються у банках, — це переважно юридичні особи. І якщо кредитувати покупця землі — фізичну особу, то при оцінці кредитоспроможності банк має брати до уваги його особисті доходи, а не доходи його бізнесу. З точки зору регуляторних вимог це неординарний кейс — кредитоспроможний боржник не має майна для застави, а власник майна формально не здатний повернути кредит. Виходом може бути кредитування клієнтів юридичних осіб під майнове поручительство їх власників – фізичних осіб або поручительство юридичної особи за кредитом фізособі, яка купує землю. Якщо провести аналогію з живописом, то портрет позичальника виходить на межі сюрреалізму.

З відкриттям ринку до земель сільськогосподарського призначення у заставі, відповідно до Постанови №351, буде застосовуватись коефіцієнт 0,35. Тобто банк при резервуванні враховуватиме лише третину від ринкової вартості такої землі

«Критерії для резервування» для банків під купівлю землі НБУ залежать від фінансового стану позичальника та наданого забезпечення. Всі ці критерії детально викладені у «Положенні про визначення банками України розміру кредитного ризику за активними банківськими операціями», яке банкіри зазвичай називають Постановою №351. Родзинка у тому, що при кредитуванні на купівлю землі ситуація з позичальником/поручителем/заставодавцем неоднозначна, і залежно від комбінації цих складових будуть різні набори критеріїв.

Якщо ж зосередитись на землі як заставі, а це лише один з чинників, то йдеться про коефіцієнт ліквідності. З відкриттям ринку до земель сільськогосподарського призначення у заставі, відповідно до Постанови №351, буде застосовуватись коефіцієнт 0,35. Тобто банк при резервуванні враховуватиме лише третину від ринкової вартості такої землі. Це не критично для кредитів позичальникам з бездоганною кредитоспроможністю, а ось кредитувати осіб з непідтвердженими доходами з таким коефіцієнтом не реально.

Читати до теми: Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га

Частково компенсувати низьку оцінку землі як застави мають часткові кредитні гарантії, які уряд планує запровадити паралельно з відкриттям ринку.

Разом з тим банки в принципі не дуже зацікавлені у так званому «ломбардному» кредитуванні, тобто коли основним джерелом погашення кредиту є продаж заставленого майна. Для банків важливо, щоб позичальник був здатний погасити кредит за рахунок своїх доходів (і міг офіційно підтвердити цю здатність).

Мотиваційні критерії для банків, щоб вони увійшли в ринок земельної іпотеки.

Найкращим мотиватором буде доступ до ринку землі безпосередньо агровиробників — юридичних осіб. Це збільшить ліквідність ринку (тобто можливість швидко і без надмірних втрат продати заставлене майно) та спростить застосування регуляторних вимог до таких кредитів.

Щодо пожвавлення на ринку земельної іпотеки в перші два роки і потім.

На першому етапі запуску ринку земель сільгосппризначення земельна іпотека розвиватиметься фактично у пілотному режимі. Тобто банки видаватимуть окремі кредити, формуватимуть невеличкі «тестові» портфелі, щоб перевірити, як все працює, і підготуватися до повноцінного відкриття ринку у 2024 році, допомагатимуть із викупом ділянок наявним клієнтам. Реальна активність на ринку агроземлі, а з нею й обсяги кредитування на придбання та під заставу землі, прийдуть після виходу на ринок юридичних осіб.

Частка аграрних кредитів у банківському секторі.

За офіційними даними НБУ, на 1 березня 2021 року кредити сільському господарству складають 8,2% від загального портфеля банківських кредитів підприємствам. Більш детальної статистики у розрізі розмірів підприємств та цілей кредитування, на жаль, немає. Більш цікавою, на мій погляд, є статистика державної програми «Доступні кредити 5-7-9%», яка спрямована на кредитування малого та середнього бізнесу і є реальним індикатором інтересу банків до різних секторів економіки. Тут немає великих держкорпорацій чи ринкових монополістів, і значення має конкурентоспроможність сектору, яка спирається на конкуренцію між великою кількістю незалежних гравців. Так от, в межах цієї програми кредити сільському господарству складають 54% від загального обсягу.

Будуть доступні альтернативні джерела небанківського кредитування, зокрема, Р2Р фінансування

Інна Метелєва, керівник проєктного офісу Агрополітичний діалог «Аграрна рада»

На початковому етапі банківські установи будуть обережні щодо активної участі в кредитуванні під заставу земельних ділянок, бо ще до кінця не вирішені питання ринкової вартості таких застав і механізмів управління земельними ділянками в банківських портфелях. Земельне кредитування для фізосіб буде, але за умови додаткових гарантій або у вигляді альтернативних твердих застав або додаткових фінансових інструментів (наприклад, гарантій чи страхових інструментів).

Окрім того, будуть доступні альтернативні джерела небанківського кредитування, зокрема, Р2Р фінансування (управляюча компанія для фізосіб, які хочуть фінансувати вільні кошти) або кредити фізичних осіб іншим фізичним особам через спеціалізованих посередників або лізингові інструменти. Вартість небанківських зазвичай вища. Ще один з варіантів — це кредитування аграрними компаніями фізичних осіб, які є або потенційно можуть бути орендодавцями чи продати такі земельні активи у майбутньому для таких компаній.

Для малих позичальників на один пай (якщо, звичайно, їх ділянка не в межах Києва чи Одеси, наприклад) будуть інтегратори чи альтернативні пропозиції щодо фінансування

Земельну іпотеку в пілотних форматах буде запущено з самого початку, але активною стане тоді, коли будуть відпрацьовані моделі ринкової вартості такого активу, формування резервів під кредитні операції, робота з земельною заставою, проблемні питання щодо обслуговування та відчуження земельних ділянок у випадках з боржниками. Особливо — банківськими структурами з іноземними бенефіціарами. Земельну іпотеку активно будуть розвивати банківські установи, які наразі мають в своєму портфелі аграрних позичальників і окремі структурні одиниці, які вже багато років спеціалізуються на кредитуванні агропромислових проєктів. Але знову ж таки банки будуть більш зацікавлені у клієнтах, які придбаватимуть не 3-5 га, а від 100 га. Тому для малих позичальників на один пай (якщо, звичайно, їх ділянка не в межах Києва чи Одеси, наприклад) будуть інтегратори чи альтернативні пропозиції щодо фінансування. Окрім того, активно розвивається сегмент ІТ-рішень — AgFoodTech — що візьме на себе як базову комунікацію, перевірку, підготовку таких угод на рівні продавця і покупця/позичальника в готових онлайн продуктах і далі з готовими документами робота з банківськими установами, так і організацію онлайн земельних маркетплейсів, а також — інтегрованих рішень щодо оцінки земельних активів.

Вартість сільськогосподарської землі на продаж

На першому етапі ціна буде варіюватися залежно від інвестиційної привабливості, регіону, якості ґрунтів (пісок чи чорноземи), пропозицій, конкуренції — в середньому $1,5-3 тис. за 1 га. На другому етапі буде залежати від того, чи будуть змінені правила гри і допущені великі гравці. Фермери купуватимуть землю від 50-100 га, фізичні особи як інвестиції — від 5 га. А ринок покаже скільки.

Правильним і дієвим було б створення зараз Державного земельного банку у кооперації з міжнародними фінансовими інститутами

Леонід Козаченко, президент Української аграрної конфедерації, народний депутат України 8-го скликання

Сільське господарство потребує довгострокових фінансових ресурсів. Сьогодні практично жоден український банк не може надавати такі ресурси, бо йдеться про земельні кредити строком на 5-10 років. В умовах вільного ринку — це той оптимальний строк, щоб повернути кошти за купівлю землі. Давати таке кредитуваннями міг би спеціалізований земельний банк — строком на більше ніж 5 років. Під проєкти зрошення — на 5-10 років. Лише 5% аграріїв наразі мають змогу отримати кредити в іноземних банках. Тому створення земельного банку має стратегічне значення для України. Правильним і дієвим було б створення зараз Державного земельного банку у кооперації з міжнародними фінансовими інститутами. Ще 4 роки тому на Всесвітньому економічному форумі в Швейцарії на круглому столі щодо землі багато великих міжнародних фінансових інститутів були готові дати Україні кошти під заставу державних земель у рамках такого банку. Передача 5 млн га держземель у заставу такому банку привела б в країну $10 млрд під 1% річних. Наразі їх роздали майже всі громадам, але ж є ще земля, от її і можна дати в уставний фонд такого банку. Я прихильник такої моделі, щоб власником Державного іпотечного земельного банку (мажоритарний пакет) була держава з 51% акцій.

В умовах обмеженого доступу до ресурсів наразі існує загроза, що агрохолдинги стануть основними бенефіціарами при відкритті ринку землі. Адже вони належать до тих 5% агросуб’єктів з доступом до іноземного кредитування. Жодне мале чи середнє сільське господарство такі кошти не зможе отримати.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com