Ринок землі – результати від Мінагро, Мінюсту, Нотаріальної палати та Держгеокадастру

Мінагро оприлюднило результати роботи 100 днів робити ринку землі. За даними земельного моніторингу відомства, куплено і продано 70 569 га землі, що відображено у більше ніж 28 тисячах транзакцій по всій Україні. Нагадаємо, що 1 липня 2021 року стартував вільний ринок землі. На першому етапі ринку продавати і купувати сільськогосподарські землі можуть лише фізичні особи (максимум — 100 га в одні руки).

Важливий момент: при обчисленні середньої ціни 1 гектару землі Мінагрополітики враховувало договори купівлі-продажу сільськогосподарської землі, договори міни та довічного утримання, за якими із Державного реєстру речових прав надійшла ціна купівлі/продажу. Операції із землею без зазначення цін у підрахунках Мінагро не враховувалися. Тобто у презентованих результатах фактично не було враховано операції із найдорожчою землею у великих містах, які, за оцінками Мінагро, становлять 5 % від всього обсягу транзакцій.

Більше деталей про роботу ринку землі від Мінагрополітики, Мінюсту, Нотаріальної палати та Держгеокадастру читайте нижче.

Читати до теми: Ринок землі — два місяці від старту: земельні операції, ціна, оренда, спадкування, переважне право, 100 га в одні руки, інвентаризація, кредитування

Більш повні дані про ціни купівлі-продажу на землю за всіма видами операцій можна переглянути у онлайн-карті сільськогосподарських земель України, яку запустив 1 липня 2021 року і щоденно оновлює на базі даних Держгеокадастру AgroPolit.com спільно з Zemelka.ua за підтримки нової земельної агенції Volodar. У ній ви побачите:

1. Дані по операціям купівлі-продажу земельних ділянок для товарного с/г виробництва.
2. Додано карту середньозваженої вартості земельних ділянок по Україні.
3. Виведено основні цифри щодо кількості операцій, площі та вартості.

Отже, за даними нашої карти, ключові цифри 100 днів ринку землі мають такий вигляд:

• Середньозважена ціна 1 га сільськогосподарських земель для товарного с/г виробництва – 34 248  грн
• Середньозважена вартість договору за одну ділянку  (в рамках однієї транзакції) –  92 514 грн
• Максимальна ціна земельної ділянки – 2 949 100 грн
• Кількість операцій купівлі/продажу с/г землі (паїв) – 9009
• Загальна площа операцій купівлі/продажу землі — 32 090 га
• Середній розмір проданої ділянки — 3,56 га
• Найбільший розмір проданої ділянки – 36,69 га
• Найменший розмір проданої ділянки – 0,0004 га

ТОП-10 областей за площами проданих сільськогосподарських земель мають такий вигляд:

• Харківська – 5 817,88
• Херсонська – 3 354,61
• Полтавська – 3 122,52
• Дніпровська – 2 974,45
• Київська – 2 709,46
• Сумська – 1 824,92
• Хмельницька – 1 513,08
• Вінницька – 1 472,03
• Миколаївська – 1 297,83
• Чернігівська – 1 233,33

Читати до теми: Ринок землі: переукладання договорів оренди померлого пайовика, легалізація емфітерзису та спадкування понад 100 га в одні руки

Роман Лещенко, міністр аграрної та продовольчої політики України

Ринок землі

Ринок землі в Україні абсолютно прозоро рухається. Ці сто днів остаточно довели українцям: маніпуляції, різного роду фейки, розмови про «земля буде вивозитися у вагонах», «в українців заберуть землю», «ринок землі не дасть можливість Україні розвиватися» – це нісенітниця і маніпуляції. На 30-му році незалежності майже 7 мільйонів українців отримали повноцінно право власності на землю (володіти, користуватися та розпоряджатися)… Я хочу подякувати Президенту за його політичну волю, за підтримку в реалізації земельної реформи, за допомогу, за довіру і за спільний історичний результат. Безумовно, для нашої країни це величезна знакова подія.

Ціна 1 гектару землі

Більше ніж 28 тисяч заяв зареєстровано публічно. Загальна площа трансакцій – трохи більше ніж 70 тис. га. Ринок землі має динаміку до зростання. Середня вартість земель сільськогосподарського призначення на 10 жовтня – 43 тис. 889 грн, а середньозважена – 32 тисячі 859 гривень. Середньозважена вартість земель для ведення особистого селянського господарства – 33 тисячі гривень. Якщо ми говоримо в загальній масі, то ціна землі – понад 40 тис. грн. Але, безумовно, в цих показниках у нас є Київська область, де середня ціна склала 240 тис. грн за гектар. Це ціна земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які в майбутньому не планується використовуватися для сільськогосподарських потреб…

Українська земля недооцінена. Я як міністр аграрної політики публічно про це говорю на всіх зустрічах. І я в цьому питанні базуюся на успішності реалізації земельної реформи країн – сусідів з Європейського союзу. Польща провела 20 років тому земельну реформу. Сьогодні Польща №1 в агросекторі Європейського союзу. Сьогодні вартість у Польщі гектару землі перевищує 10 тис. євро. Україна сьогодні на 30 році незалежності тільки почала земельну реформу. Українська земля буде зростати у вартості кожного року – приріст буде щонайменше 7 — 10 %... Ми побачили за 100 днів, що ціна первинна вже сформована. Але це тільки початок. З тієї простої причини, що інфраструктура земельного ринку формується.

Читати до теми: Земельна реформа України: ринок землі, оренда, паї, емфітевзис, передача землі громадам, ціна 1 га

Електронні земельні аукціони

Перший досвід проведення земельних аукціонів у нашій державі вже пропонує Львівська, Мукачівська, Берегівська міські ради, десятки територіальних громад також залучаються до системи Прозоро з точки зору реалізації відповідних заходів, і ці земельні аукціони фактично дадуть можливість місцевим бюджетам отримати реальні надходження до місцевих бюджетів і стартувати з орендою в рази більшою, ніж вона є стартова в лоті. Безумовно, система Прозоро – це закриття мільярдних тіньових схем, які функціонували в зв’язку з відсутністю прозорої системи обігу в електронних аукціонах. Для нас це велика перемога, це на виконання закону про земельні аукціони, громади повністю нас в цьому підтримують, тому ми будемо розвивати відповідний результат роботи для того, щоб забезпечити конкретне збільшення надходжень до бюджету…

Подвійна приватизація землі

Ми неодноразово порушували питання зловживання своїми правами окремо взятих громадян нашої держави, які власне використовували механізми безоплатної приватизації шляхом подвійної приватизації або потрійної, іноді 4 рази і 5 разів зловживали своїм правом, поотримували земельні ділянки і таким чином блокували процеси цивілізованого використання, володіння та розпорядження землею. Сьогодні презентуємо на базі Геопорталу інформацію про тих громадян, які всупереч закону скористалися правом своєї безоплатної приватизації. Далі справа за правоохоронними органами. Ви в режимі реального часу на Геопорталі національних даних бачитимете інформацію про громадян з конкретними кадастровими номерами та правовстановлюючими документами.

За цей період часу ми зосередилися на поверненні територій військових містечок, військових аеродромів, поверненні земель природо-заповідного фонду, водного фонду лісогосподарського призначення.

Безоплатна приватизація в тому форматі, який на сьогодні існує, є нічим іншим, як інструментом зловживання правами. В нинішньому вигляді вона має бути змінена. Пропонуємо варіант для обговорення: трансформація безоплатної приватизації у фізичних гектарах на право отримання фіксованої знижки при купівлі чи отриманні в оренду державних земель (з додатковими пільгами для ветеранів та деяких інших категорій громадян). Отримати знижку можна, подавши електронну заяву. Ці заяви будуть оприлюднені публічно в країні, і ситуацію з подвійною приватизацією буде неможливо допустити в принципі. Знижка стосуватиметься саме державних земель, адже місцеве самоврядування сьогодні – це право територіальної громади.

Хочемо вирішити питання про землю під приватними садибами для наших громадян: передати у власність землі під приватними садибами. Жодних заяв і відмов у приватизації.

Читати до теми: Земельна децентралізація і громади: як зміниться життя ОТГ після запуску ринку землі та закону про геопросторові дані?

Євгеній Горобець, перший заступник міністра юстиції України

Динаміка операцій із землею свідчить про те, що ринок набув усіх ознак стабільності. Правочини відбуваються в нормальному операційному режимі. Є певні нарікання, інколи ми їх чуємо, що, на жаль, не всі нотаріуси займаються посвідченням відповідних правочинів.

Що будемо робити далі?

Тепер етап так званого нюансування, тобто пильної уваги до дуже дрібних деталей, з яких складається будь-яка велика складна історія.

Зазначу, наприклад, що ми спостерігаємо, і я вже озвучував раніше, що певною проблемою є неповнота або застарілість даних реєстрів. Тут реформа працює в тому числі сама на себе. Чим далі м’яч реформи котиться шляхами України, тим кращими стають дані у відповідних реєстрах. Коли сторони приходять до нотаріуса, нотаріус повідомляє їм про ту чи іншу невідповідність, вони отримують стимул цю невідповідність усунути і наповнити реєстр актуальними, свіжими даними.

В нас є певна вузька проблема з ціноутворенням. Статистика, яку ми сьогодні почули і побачили на слайдах, очевидно, є достовірною, але ми бачимо по окремим нотаріальним правочинам відсутність інформації про ціну земельної ділянки, яка була придбана. Наш побіжний аналіз свідчить, що досить часто це зумовлено тим, що предметом правочину виступає не одна ділянка, а кілька ділянок. І сторони визначають лише загальну ціну, не визначаючи ціну кожної окремої земельної ділянки. І через це до державного реєстру прав відомості про ціну кожної ділянки не потрапляють.

Читати до теми: Кредит на придбання землі та під заставу земельного паю: як аграрію отримати гроші у банків та з бюджету держави?

А тут я б хотів звернути увагу нотаріусів, що ця практика – посвідчення подібних договорів з визначенням лише загальної ціни без визначення ціни окремої ділянки – є не дуже гарна. Під певним кутом зору вона не зовсім відповідає цивільному законодавству. Хоча цивільне законодавство не вважається критичною проблемою, в сенсі, що це точно не є підставою для недійсності правочину. Однак, як ми знаємо, нотаріуси плавають в океані безспірності. І з точки зору принципу безспірності це точно не найкраща практика. Тому ми наразі готуємо і відповідне роз'яснення. Зараз, користуючись нагодою, хотів би звернутися до нотаріусів з тим, що слід проводити активну роботу зі сторонами і пояснювати їм, що це також і в їхніх інтересах визначати ціну кожної окремої ділянки. Якщо вони за відповідним договором продають масив, який складається з кількох окремих ділянок.

Тим більше це не складно, якщо сторони вважають, що всі ділянки мають рівну вартість, то треба просто про це зазначити в договорі, а нотаріусу вже як державному реєстратору внести відповідні відомості до реєстру.

Читайте до теми: Антирейдерські запобіжники від Мін'юсту – захист майнових прав та попередження втручання у реєстри

Інна Бернацька, віцепрезидент Нотаріальної палати України.

Загальний аналіз 100 днів роботи ринку землі

Кожна земельна ділянка (як і історія власника, який нею володіє) є індивідуальною. І не може бути два однакові договори, можуть бути подібні. Тому і процедура для кожного правочину у нотаріальному офісі, нотаріальній конторі нотаріуса, який приймає громадян, складається індивідуально.

Чому повільно пішли перші операції з землею

Тому що дуже висока професійна відповідальність нотаріуса. І тому що досить кропітка процедура була передбачена законодавцем. А вона була затребувана суспільством для того, щоб не купили нерезиденти, щоб не прийшли іноземці, щоб не відбулося надмірної концентрації. І всі ці обов’язки були покладені на нотаріуса.

Всі ці речі, якщо підсумовувати на сьогоднішній день, ми пропрацювали 100 днів на ринку землі, ми бачимо договори дарування, купівлі-продажу, договори вже відчуження земельних ділянок, які перебувають в оренді. Бачимо реєстрацію переважного права передачі, намірів і тому подібне. Працюємо в посиленому штатному режимі.

Звичайно, є деякі практичні проблеми правозастосовної практики у низці випадків, але це звичайні робочі питання. Пріоритетом нашої роботи, нотаріальної спільноти на ринку землі, безперечно, є це гарантії права власності власників земельних ділянок і права користування користувачів земельних ділянок.

Читайте до теми: Розвиток аграрної галузі за 30 років: від колгоспів до агрохолдингів та фермерства

Реакція власників паїв та покупців землі

Важливо відмітити дуже гарну тенденцію: громадяни посилено консультуються. Такої кількості консультацій із земельних питань, які ми отримуємо за останні 2 місяці, нотаріат ще не знав. Ревізують документи, піднімають старі недооформлені документи, активно звертаються за оформленням кадастрових номерів. Дооформлюють спадщину навіть на найбільш дрібненькі і непривабливі шматочки, такі як сінокоси, пасовища. Чому це відбувається? Тому що громадяни розуміють, що їхня земля має певну цінність, і ця цінність зростає. Читають пресу, читають нормативно-правові акти, статті, публікації, соцмережі і активно консультуються у нотаріусів.

Чого нотаріуси навчилися?

Найбільш поширені питання щодо консолідації земель: як нотаріуси перевіряють, щоб більше ніж 100 гектарів на одні руки не купила фізична особа? Процедура досить кропітка, із застосуванням кількох реєстрів: Державного земельного кадастру, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно юридичних осіб і реєстру ДРАЦС. Аналізується і низка паперових носіїв для того, щоб у протокол можна було записати не формальну цифру, яку видала машина, а дійсно проаналізовану правову категорію. Щоб власник, майбутній покупець не міг підпасти під статтю 145 земельного кодексу під конфіскацію земельної ділянки.

Важливо відзначити і відповідальне ставлення набувачів земельних ділянок. Їх вже не влаштовує який-небудь договір. У кожен договір купівлі/продажу землі сторони намагаються внести антирейдерські запобіжники і виписати чітко зобов’язання один перед одним, щоб можна було відстоювати їхні права у суді.

Безготівкові розрахунки.

Безготівкові розрахунки за землю – досить болюче. Адже наші громадяни все ж таки і наше суспільство дуже складно переходить на безготівковий розрахунок за об’єкти нерухомого майна. Однак вже селяни добре знають, що до нотаріуса потрібно йти з відкритим рахунком у банку, у разі придбання земельної ділянки думати, яким документом він може підтвердити свої доходи, за які буде придбаватися земельна ділянка.

Переважне право

Юридичні особи не можуть придбати земельну ділянку, але мають її в оренді. Дуже багато орендарів просять, щоб законодавець дав їм досить виважені і надійні механізми для захисту їхнього переважного права на придбання такої земельної ділянки. Механізми ці непрості, але їх проходять.

Присадибні ділянки

Що ми зараз вже осилили? Купівлю-продаж і інші правочини із земельними ділянками. Єдине – в нас дійсно страждають зараз громадяни, жителі сільських місцевостей, які продають звичайні городи, які не підпадали раніше під дію мораторію. А на сьогоднішній день ці городи, земельні ділянки для садівництва підпадають під цю ускладнену загальну процедуру. Нотаріальна палата подає власні пропозиції, щоб було пом’якшення для цієї категорії земель при відчуженні.

Земельні аукціони та посвідчення похідних земельних договорів

Також готуємся працювати з оформленням результатів земельних аукціонів. Нотаріат має досвід і схвально вітає всі ці ініціативи, бо будемо бачити прозорий продаж земельних ділянок і допомагати фіксувати його результати, тобто реєструвати право власності.

Наступним важливим кроком буде – посвідчення договорів щодо продажу похідних прав користування. Адже раніше, коли не був відкритий ринок землі, одна з моделей відкриття ринку землі передбачала на першому етапі дозволити лише продавати права оренди, права антитезису і т.д. Це теж наше суспільство повинно усвідомити, що це теж дороговартісний актив, який може бути предметом правочинів, і реалізація його дозволить займатися певними видами економічної і господарської діяльності.

Коли буде у аграріїв можливість отримувати кредити під купівлю земельних ділянок, тоді будемо посвідчувати іпотечні договори.

Крім того, нотаріуси виконують функцію державного реєстратора, і наразі в нас теж є пропозиції щодо антирейдерських різних чинників на цьому етапі земельної реформи. Але користуючись нагодою, не вводячи більш такі процесуальні технічні речі, я б хотіла сказати, як буде оптимізовуватися доступ до нотаріуса. Наразі з 6,5 тисячі нотаріусів більше ніж 5 тисяч підключені до НКС. Це свідчить про готовність людей працювати з правочинами.

Поради власникам паїв та покупцям

Як швидко й ефективно потрапити до нотаріуса. Перш за все – дзвінок по телефону. До нотаріуса потрібно все-таки потрапити або персонально, або надати йому документи в копіях онлайн, адже є такі клієнти, які не бажають навіть онлайн надсилати копії.

Нотаріусу потрібно бачити паспорти та коди, правовстановлюючі документи на землю. Два види оцінки: нормативну грошову і експертну грошову оцінку. Знати відомості про шлюби. Мати документ хоча б той, який, на думку громадянина, підтверджує його доходи, щоб нотаріус міг сказати, підходить цей документ для підтвердження доходів і фінансового моніторингу чи не підходить. І довідки про відкриті рахунки у банках. Це мінімальний пакет для класичної земельної пайової ділянки.

Якщо у набувача права власності на землю вже є ділянка з 2002 року, то підтвердження способу її набуття також потрібне. Цього громадянина треба розпитати, що ж він укладав щодо своєї земельної ділянки. Чи він видавав генеральні довіреності, чи він прості розписки комусь видавав, договори позики. Чи є укладений договір оренди, якщо є – треба заглянути і прочитати його. З’ясувати, чи зареєстрований він, чи дає він право другої черги, чи є договір емфітевзису й інші документи в тому числі і договори про сервітути. Тільки в такому випадку нотаріус може надати фахову консультацію щодо приблизної процедури і орієнтовної вартості роботи за посвідчення договору платежів, а також ознайомити з податковим законодавством щодо сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору при продажу земельних ділянок.

Спадкування землі людиною, у якої вже є 100 га землі

Жодної проблеми зі спадщиною в цьому випадку немає. Якщо спадкує більше ніж 100 гектарів, нотаріус видає свідоцтво про право на спадщину, але відразу включається стаття 145 Земельного кодексу, що особа, яка перевищує концентрацію, протягом року повинна відчужити такі земельні ділянки, власне надлишок.

Анатолій Мірошниченко, перший заступник голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру

Стаття 25 закону «Про оцінку земель» вимагає від Держгеокадастру створити систему моніторингу ринку земель. І не рідше ніж раз на три місяці оприлюднювати результати моніторингу на нашому офіційному вебсайті. Система була створена, і результати моніторингу оприлюднюються на нашому офіційному вебсайті щоденно. Це та інформація, яка лягла в основу всіх повідомлень про статистичні показники ринку земель. Це саме та інформація, яка дозволяє сказати, скільки на сьогодні земель відчужено за площею, скільки договорів укладено. Які середні ціни, і які загалом ціни на земельні ділянки сільськогосподарського призначення існують сьогодні в Україні.

За допомогою інструментів, які пропонує Держгеокадастр через публічну кадастрову карту, ви можете побачити конфігурацію, можете побачити місцезнаходження земельної ділянки. І можете також за допомогою сервісів державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за допомогою наших колег з Міністерства юстиції отримати інформацію, повну інформацію, про речові права на земельну ділянку.

Ніколи ринок землі в Україні не був таким прозорим. Ми дали, як мені здається, вичерпну відповідь на всі страхи, на всі фобії. Кожен може побачити ринок земель у найдрібніших деталях, у найдрібніших подробицях. Такого раніше не було.

Запущено функціонал видачі витягу з Державного земельного кадастру з інформацією про спецдозвіл на користування надрами. Це такий штрих, який був необхідний для того, щоб положення закону «Про обіг земель сільгосппризначення» повною мірою запрацювали.

Наталія Білоусова, головний редактор AgroPolit.com